地产商业模式研究分析

1、房地产商业模式研究什么是商业模式？ 商业模式是对商业规律本质的把握，即发现本质的规律，寻找到一种可以复制的方法，然后不断地持续。因而，成功的商业是做减法，不断聚焦自己的核心能力，迅速复制。每个成功的企业都拥有一套能够持续盈利而且自身不断裂变的商业模式。对于企业而言，商业模式是商业竞争中至高无上的利器。企业发展的支撑点营销文化怎样提升企业的利润？战略体制团队绩效产品客服品牌房屋售价及成本构成市场价格土地成本20%建安配套50%政府税费20%企业三费10%企业利润 ？%怎样提升企业的利润？一种是以万科和碧桂园等为代表的快速开发快速销售（工业化模式）业内普遍将中国住宅地产企业的经营模式分为两种一种是

2、以招商地产和金地集团为代表的中高端（精品模式）产业微笑曲线与苦笑曲线住宅地产万科万科中国住宅地产的持续领跑者万科中国住宅地产的持续领跑者4+X战略布局职业经理体系客户细分与客户价值工业化职业化客户价值减法战略创造健康丰盛的人生住宅地产建业建业地产股份有限公司建业地产股份有限公司，二零零八年六月六日在香港联合交易所有限公司主板上市，中国房地产开发企业一级资质。创立至今，秉承追求卓越，坚忍图成的企业精神，始终将企业使命与城市发展融为一体。每进驻一个城市本公司都通过建筑作品打造新的城市名片，带给市民新的生活方式。公司还与当地的开发商一同提高城市的建设水准，为地方政府上缴更多的税收，创造了更多的就业机

3、会。本公司为城市化进程及经济社会所做的不懈努力，获得政府、专家、同行、客户、员工的一致认同。本公司始终坚持向客户提供没有瑕疵的产品和一流的服务的产品服务观。作为区域内行业的领跑者，本公司的目标客户为中高端客户群，逐渐形成了绿色家园、建业城、桂园、森林半岛、联盟新城、壹号城邦等产品系列。其中森林半岛、联盟新城、壹号城邦产品系列进一步提升了河南的人居水平。目前，本公司已进入河南省的18 个地级城市和4个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约469 万平方米。现年开发量逾200万平方米，销售面积近100 万平方米。截至二零一零年六月三十日，公司拥有在建项目共30 个期，在建总建筑面积约150万平方米，

4、土地储备建筑面积1,092 万平方米。2010 中国房地产百强企业总排名由去年的第36 位提升至第35 位，稳居河南地产行业第一，并以稳健的经营风格和财务表现，荣登2010 年稳健性TOP10 企业榜单。建业地产里程碑2010.04.22 建业地产董事局主席胡葆森被推选为俱乐部第四任轮值理事长。 2008.06.06 建业地产在香港联交所主板成功上市。 2008.01.23 河南省第十一届人民代表大会第一次会议上选举产生了河南省出席第十一届全国人民代表大会代表，胡葆森董事长高票当选。 2006.10.30 建业住宅集团与凯德置地中国控股集团在成都举行了签约仪式，双方结为战略合作伙伴。 2006

5、.03.09 集团再次在濮阳成功摘地。此次成功摘地是集团在濮阳推出建业城市花园后的第二个项目，标志着建业在地级市场布局之后选择重点城市深度开发的开始。 2002.04.28 建业在企业资金、品牌、人才、商业模式、客户资源达到一定量的积累之后，启动了省域化发展战略，第一个地市住宅开发项目濮阳建业城市花园项目开盘2000.05.22 集团“建业网”全面开通。 1993.06.19 公司售楼中心售出“金水花园”第一套商品房。 1993夏 金水花园首期破土动工。 1992.05.22 公司获得河南省第一家中外合资房地产企业法人营业执照，河南建业房地产开发有限公司成立。建业地产战略进一步巩固本集团在河南

6、省住宅房地产市场的领先地位扩大土地储备，同时保持资本充足进一步提高经营效率和盈利能力进一步提高本集团在河南省的知名度省域深耕战略土地储备合作经营权益收购公开竞买产品线区域深耕模式河南省域地产王客户城市中高端产品在地县市复制成熟产品合营利用本地资源快速产生效益融资转债、信托、贷款、IPO住宅地产碧桂园碧桂园模式房屋工厂低成本土地、规模化生产、快速销售着力二三线城市，地价占成本的10%给您五星级的家要以您为尊，感觉他乡为故乡联姻贵族学校整合配套资源物美价廉以沃尔玛为榜样，像卖白菜一样卖房子经营城市超级大盘，经营城市综合体住宅地产保利强劲之伍新千亿俱乐部四大战略布局全国经济圈发现城市价值37法则做商

7、业军旅团队文化央企融资拿地持续自有经营执行力人才运营总部七大管理中心项目成本研发品牌财务投资人力和谐 自然 舒适 诚信住宅地产中海品质之王低调创新精益求精均衡发展均衡布局全程策划合约模式人才保障央企融资拿地持续工程起家执行力海之子海纳持续香港经验建世间精品 筑幸福人生中海品质中海物业住宅地产金地科技之君科学与理性、国际化与创新多元融资科学筑家公司非项目人才保障土地财务透明外资合作团队文化品牌绩效管控执行力高速公路快速干道研发成本设计工程模板成就一番伟业 塑造一代英才专业理性 精准管理做中国最有价值的地产企业共同创造快乐生活住宅房地产产业链本质社区快速复制规模制胜资金土地抵押商代、预售、银行按揭

8、、IPO、合作开发投资资金购置土地房屋建设入住生活融资拿地建房生活资金土地房屋服务投资人政府甲方客户几乎所有的大地产商，都在逐步增加持有商业物业，已解决未来生存和持续问题！中天向谁学习？商业地产 2011年，万达集团在丁本锡总裁带领的执行团队和全体员工的共同努力下，成绩非常喜人。集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。在2011年严厉的宏观调控下，取得这样的增长相当不错。这是万达创立24年历史上，年收入首次迈进千亿大关，标志万达进入新的发展阶段。纳税163.4亿元，同比增长72%。纳税增长多，说明企业运行质量好、企业利润率高。净利润预计超过90亿元，准确数字以

9、集团年报为准。 商业地产公司2011年收入953亿元，其中项目系统收入902亿元，完成计划的112%，同比增长36.5%；现金回款814亿元，完成计划的109%，同比增长32%；竣工入伙指标完成500亿元，完成年计划的111%，同比增长33%。数字十分靓丽，遗憾的是有五家项目公司没有完成销售或回款计划，未实现满堂红。2011年开工面积3108万平方米，同比增长37.6%；其中新开工1327万平方米，同比增长24.9%。新增持有物业面积333.6万平方米，累计持有物业面积达903万平方米，万达持有物业规模进入世界前八，已成为世界级的不动产企业之一。新发展项目20个，购买土地楼面面积1016万平方

10、米，累计土地储备达3530万平方米。土地购买成本同比呈下降趋势。当然去年土地成本下降，也有全国土地出让价格整体下降的因素。3500万平方米正好是万达一年的开工量，土地储备规模刚刚好，万达的商业模式是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。万达集团2011年工作总结王健林万达模式订单式=地产大鳄+商业巨头十年磨一剑2001年做商业地产部分只租不售长期稳定的现金流黄金地段的稀缺性主力店的打造（位置、面积比例）销售物业和出租物业的比例高昂的物业管理费29元/平米月打包出售股权解决资金链问题万达五大效益带动产业结构调整有效拉动消费需求完善城市区域功能创造大量就业岗位创造持续巨额税收三

11、代万达广场省会和中心城市城市核心商圈占地1.2-2万平米建筑4-6万平米3家主力店业态：单个盒子长沙、南昌第一代：2002-2003纯商业盒子省会和中心城市城市核心商圈占地5万平米建筑15万平米4家主力店每个主力店1个盒沈阳、天津第二代：2004-2005纯商业组合省会和中心城市副中心或新区占地10-20万平米建筑40-80万平米商业15-20万平米增加星级酒店北京、上海第二代：2006年后产品综合体第三代万达广场本质10亿前期土地投入快速开发60万平米房子45万平米快销收回投资15万商业持有经营3年后稳定租金现金流收入15万商业抵押融资万达广场星级酒店销售商业销售商业住宅公寓写字楼公寓写字楼

12、公寓写字楼住宅公寓写字楼住宅公寓写字楼住宅公寓住宅公寓住宅公寓写字楼现金流滚资产模式出租物业出售物业新项目（拿地）融资开发投入商业资源整合与运营能力现金流平衡环滚资产发展环万达经营模式的本质做金融万通模式空间价值中国中心智慧+运营城市空间智慧+运营台北2011度假+轻资产凯德置地在中国发展凯德置地做金融凯德置地运营模式凯德置地运营模式住宅地产商用地产公寓地产金融业务 全球最大的商业地产持有商以快餐吆喝 以地产盈利全球121个国家和地区拥有3万多家商业核心区物业。20世纪50年代，另外成立了一家地产连锁公司。以少量的启动资金选择最有商业价值的位置购买或承租；以品牌吸引最有经营能力的管理人才加盟（

13、高价转租）；用10年的租约到银行贷款，继续快速扩张发展。收入的1/3来自直营店；其余房地产收入占90%。选址租买转租贷款扩张店面盈利运营商业房地产产业链本质运营制胜用商户盈利来完成城市商业中心复制投资资金购置土地房屋建设商户经营融资拿地建房经营资金土地房屋运营资方+甲方政府+甲方甲方甲方+商户随着住宅地产利润越来越低，越来越多的住宅地产商将转型商业地产，商业地产未来一定也是竞争激烈的红海！而且摩天大楼指数已经降临中国，经济衰退风险日益加大！产业地产产业地产模式产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准

14、化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，扔需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在

15、提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。北京联东集团基础业务建筑模板增长业务产业地产种子业务投资业务联东地产产业地产专注产业运营服务 助推区域经济发展联东U谷在北京、上海、天津、沈阳、无锡规划投资9个产业园区，规划建筑面积约1000多万平米，是国内开发规模最大、产品系列最全、入驻企业最多的产业地产领军企业之一。联东U谷产业园区的“U”理念来自于“微笑曲线”，用不同的产品形态承载“微笑曲线”不同区间段的企业。联东U谷更是致力于为区域吸纳和聚集“微笑曲线”两端的企业，成为区域经济及产业升级的强力引擎。 住宅地产看万科、产业地产看联东以政

16、府和企业两个客户为原点联东地产产业地产联东U谷北京金桥百万平米成熟产业园区联东U谷沈阳打造东北亚经济圈首席复合化产业综合体联东U谷沈阳打造东北亚经济圈首席复合化产业综合体北京光联工业园国际企业汇聚 成熟产业园区旗舰华夏幸福基业开发区+地产固安工业园潮白河工业区怀来生态新城产业房地产产业链本质政企合作规模土地增值园区规划土地开发房屋建设招商引资规划拿地建房经营智慧土地房屋运营甲方政府+甲方甲方甲方开发区模式主题经济产业园区开发区主题经济产业园区 工业用地居住用地商业用地持续房地产开发园 区经济招商引资产业投资开发公司政府产业园区管理委员会（公司）主体经济园区规划（政府）+招商引资（企业）主题经济

17、产业园区客户主体经济园区规划（政府）+招商引资（企业）政 府就 业税 收政 绩城市发展经济发展企 业税收优惠政策支持园区配套成本优势企业盈利主题经济产业园区本质拿地主体经济园区规划（政府）+招商引资（企业）规划拿地开发经营与政府一起控制土地核心能力规划核心能力服务规模化传统开发+土地一级开发开发周期长、前期投入大、产业招商难、政府风险赤峰北京对口支援地区赤峰市市委常委、副市长洪波做投资推介（2011年10月）尊敬的秦刚秘书长，尊敬的与会各位领导、各位嘉宾，大家好！ 非常荣幸参加这次第十五届京港洽谈会北京对口支援地区投资推介活动，首先我请允许我代表内蒙古赤峰市对北京市支援交流合作办和北京市投资促

18、进局给予的高度关注和对此次活动的精心安排表示衷心的感谢。下面由我向各位领导各位朋友对赤峰的情况做一个介绍。 赤峰市位于内蒙古自治区东南部、蒙冀辽三省区交汇处。全市总面积9万多平方公里，辖三区、七旗、二县，共12个旗县区,户籍人口460万。一、赤峰市投资合作优势条件，总体上有四个大方面的优势。 （一）区位优势 赤峰区位优势明显。赤峰距北京、天津、沈阳等大城市均在400公里左右，距绥中、葫芦岛、锦州、营口、大连和秦皇岛等港口在250-400公里之内，是内蒙古距离出海口岸最近的地区，是环渤海经济圈的重要组成部分，是中国经济增长第三极的重要经济腹地。可直接接受东北、京津唐两大经济区的有效辐射。赤峰交通

19、比较便利。赤峰境内铁路辐射南北，畅通东西。已建和在建铁路达8条。赤峰至凌源的高铁支线已经纳入十二五规划。建成后，赤峰到北京时间将缩至2个小时之内。 赤峰市境内，拥有内蒙古最长的高等级公路，11条国省公路干线交汇成网，省际大通道、赤通高速、赤大高速、赤朝高速以及在建的赤承高速等高等级公路四通八达。赤峰的民航班机可直飞北京、天津、上海、广州、沈阳、大连、成都和呼和浩特等城市。赤峰已全面融入华北、东北的立体交通网，成为连接国内外的 绿色通道。这些交通基础设施陆续建成后，赤峰将全面接入华北、东北立体交通网，成为连接华北和东北的快速通道。 （二）资源优势 赤峰现已发现矿产70余种，矿产地1200余处。有

20、色金属和黑色金属储量大、品位高、易开采，其中已探明的铁矿石储量6亿吨、钼矿石1.9亿吨、银矿石60万吨，金属铜80万吨、铅锌640万吨、锡80万吨、金77吨；非金属矿储量丰富，分布较广。目前已探明的非金属矿主要有沸石363万吨，珍珠岩1175万吨，膨润土1020万吨，叶腊石1014万吨，莹石1000万吨，高岭土82万吨，花岗岩2820万立方米。 赤峰市耕地面积2100万亩，草原面积8600万亩，有森林面积4200万亩，水资源储量54亿立方米。正常年景粮食产量70亿斤、油料7万吨、应季和反季节蔬菜400万吨，干湿品中药材5万吨。年出栏生猪140万口、肉牛45万头、肉羊540万只、家禽4200万只

21、。年牛羊肉总产量18.5万吨、羊毛1.9万吨、羊绒1500多吨，成为供应北京市场的重大基地。 另外，赤峰市历史文化悠久，自然景观秀美，是中国优秀旅游城市。距今8千余年的兴隆洼文化古聚落遗址被史学界称为华夏第一村，距今6千余年的红山文化标志性器物-玉龙被誉为中华第一龙。赤峰市现存辽代文物数量居全国之首。赤峰境内有联合国教科文组织命名的克什克腾世界地质公园和赛罕乌拉人与生物圈自然保护区，国家4A级景区有2处，国家级自然保护区7处，国家级森林公园6处。 （三）政策优势 赤峰市的政策优势集中体现在同时享受西部大开发和振兴东北老工业基地的优惠政策上。赤峰市政府行政审批服务中心对投资项目实行一站式服务。赤

22、峰市政府对新入驻的企业和项目实行一事一议、一企一议，专题研究解决招商引资过程中存在的具体问题。（四）成本优势。 劳动力成本优势：赤峰是内蒙古自治区人口最多的城市，每年富余劳动力近百万人左右，劳动力受教育程度相对较高。赤峰市人均收入水平和收入预期相对较低，劳动力成本优势相对明显。土地成本优势：赤峰市用地条件较好。赤峰现有13个工业开发区，大部分实现了七通一平。其他生产要素成本相对较低。 二、赤峰市投资合作的基础 （一）有色金属产业 2004年中科院刘光鼎等11位院士向国务院提交了大兴安岭中南段-一个重要的有色金属资源基地的建议，得到了温家宝总理的高度重视，使赤峰市有色金属资源正式提到了国家级层面

23、。赤峰是全国唯一被命名为中国有色金属之乡的地区。目前，赤峰铜、铅、锌生产冶炼已初具规模，锡、钼冶炼开始起步，钨、锑等稀有金属冶炼加工还属空白，有色金属产业的合作前景非常看好。 （二）非金属产业 非金属矿产资源被称为中国资源利用的一座金山。赤峰市非金属资源储量丰富，禀赋上乘，开发前景非常广阔，从初级产品到深加工都极具潜力。（三）能源化工产业 赤峰市煤炭储量50亿吨。毗邻的锡林郭勒盟煤炭资源丰富，目前拟建和在建的途经赤峰的运煤铁路有5条，建成后可以满足煤化工项目用煤需要。大唐应该在明年的六月份一期生产的13亿吨项目可望供气。赤峰市萤石资源储量丰富，每年硫酸产量达200万吨左右，发展氟化工产业独具优

24、势。赤峰水资源还可以满足农业和化工业的加工需要。（四）加工制造业 赤峰市矿山企业众多，矿山机械需求量较大。赤峰市耕地、草原、林地面积广大，农牧林业设备制造业发展前景广阔。赤峰市电力行业发展迅猛，电力设备及配件市场容量较大。目前，赤峰市的机械加工制造业，规模较小，产品较单一，科技含量较低。下一步赤峰市机械制造业发展空间巨大。 （五）农畜产品加工业 目前，赤峰市农畜产品加工企业有620余家。但总的来看，多数加工企业还处于档次较低、规模较小的阶段，需要有实力的企业入驻赤峰推动农畜产品加工业升级发展。 （六）纺织服装业 赤峰纺织行业经过多年的建设和发展，基本形成了以毛纺、棉纺及羊绒制品加工为主的纺织生产加工体系。 （七）医药产业 赤峰市医药产业基础较好，拥有一批知名企业和名牌产品。我们欢迎有实力的企业到赤峰在技术升级、企业重组等方面深入合作。 （八）旅