房产新政下房地产企业的发展建议_secret

1、 房产新政下房地产企业的发展建议 前言随着房地产的迅猛发展，房价便节节攀升，在各种因素的作用下，高处不胜寒，到了民众难以企及的高度，高房价逐背离了民生、民意，成了劫贫济富的手段，与中央“构建和诣社会，关注民生民意”的大政方针严重背立，为此，中央痛下决心，建设部、国土资源部等九部委联合出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见简称国15条，其中“自2006年6月2日起，凡经审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 M2以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”等一系列细化条款，被市场视为最具杀伤力的重磅炸弹，因此，国15条一出台，整个房地产市场顿时一片震惊。关键

2、词 房价 新政 民生民意 战略管理武汉市房地产市场发展现状11住宅市场的发展特点1999年至2000年，全市住宅巩固在土地开发，拆迁安置，竣工和市场销售等方面保持较为稳定的增长，但2004年后，受国家连续出台的多项宏观调整政策的影响，武汉房地产的供求一直处于波动之中以2005年为例，房价的变化有三个特点：涨幅回落，以国家以及武汉市的调控房价的政策的效应逐步释放，有效抑制了房价涨幅，同时由于2004年武汉市房价涨幅较大，造成基期价格相对较高，使得2005年同比价格涨幅回落。绝对值拉升，房价的绝对值有增无减，主要是就武汉房市而言，总的购房需求以自住为主。投资性及投机性相对较少，未出现上海的房价骤升

3、骤降的恶性循环；同时，市区集中开发的大盘项目如世贸新城、永清国际城等项目前期投入大，对投资回报的预期普遍较高，不会轻易降价；另外，大规模的旧城改造及拆迁催生了巨大的购房需要，如古田片、新华下路片、永清片、二七路片等。高档住宅的价格上涨快于普通住宅。至于原因，一是由于实行土地“招拍挂”，使得普遍住宅项目大量向城郊分布，坐落于市中心及沿江地带的楼盘均为高容积率的高档住宅。如汉口江边的怡景苑2004年度售价4000元/M2，但目前其次新房及二手房均已涨至6000余元/ M2；武胜路的新世界中心开盘价7800元/ M2，而5-10年房龄的二手房目前均价仅在2500-3000元/ M2左右，差距大可见斑

4、。二是市区边缘现存的低密度别墅项目不少，多是“8.31”之前获得的土地，受宏观调控停止别墅供应土地政策的影响，价格不降反升，如沌口的“金色港湾”项目，200多平米的别墅，从几十万一套暴涨至现在的三佰万一套；后湖片的“梦湖香郡”项目，一期临湖别墅仅售3000元/ M2，但至今（四期）售价已达12000元/ M2，开盘即告售完。1.2非住宅市场的发展不在本文讨论范畴。1.3土地市场的特点2004年以来，武汉市进行了一系列的土地供应政策调整，如加强土地出让的“招拍挂”，缩减开发区规模，控制农业用地转为建设用地，提高存量土地利用强度，使得土地市场呈现以下特点：地价攀升。挂牌交易清淡，流拍严重，挂牌项目

5、无人问津和拍卖项目流拍，实际是对高地价的一种抵制。土地规划储备不足。走在武汉的大街小巷，随处可见房屋拆迁进行中，这实质上是市政府土地规划、储备不足的一种急功近利的行为，政府用无形之手催升了地价，催生了购买需求，也就间接催升了房价。土地供应的结构性失衡。武汉大街小巷的已开、新开或即将动工的楼盘，无一不是中高档住宅，普通住宅和经济适用房只能在报纸上、在武汉市地图的边缘角落才能依稀见到它的身影。新政解读建设部、国土资源部等九部委联合出台了15条细则，其真实意图表露无遗调整住房结构，解决老百姓的住房问题，是新政的第一要义。九部委中增加了统计局，是为了保证新政落实数据的准确；监察部身列其中，就是告诫地方

6、政府官员关于中央落实新政的决心。新政的土地出证政策改为“土地的供应应在限套型，限房价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，为此，地方政府将不得不在土地巨额收益金上有所牺牲。所有这一切，说明的问题只有一个，政府政策调整的根本目的在于让更多的人有房住。北京科技大学教授赵晓认为，在中国收入差距逼近警戒线的情况下，住房完全按照市场化解决，大家都能够比较公平地买得起房子，是不可能的事情，原因很简单，分配决定了消费。去年，在武汉市桥口区古田片拆迁过程中，曾经有这样两个例子，一是古田四路的三金地产开发的“香港印象”楼盘，曾出现了暴力拆迁的场面，许多拆迁户被打得头破血流也不愿意离开

7、究其原因，很简单，古田片是曾经的工业区，住户多是下岗工人，生活本来就很困窘，三五十平米的筒子楼，每平米不到两仟元的拆迁费用去购买100 M2以上、3000元/ M2以上的商品住宅，对他们而言，这是不能承担的现实。二是同一房型、同一楼层、同一栋号、不同单元的两户人家在拆迁中发生了这样一幕，甲因经济条件差被迫接受了拆迁公司10.8万元的拆迁费用，迁移他处，而乙因经济条件好，搬家后与拆迁公司进行拉锯式的谈判，两个月后以16.2万元与拆迁公司的成交，短短的两个月时期，就赚取了5.2万元的差额利润，突显了资本的力量。在这种情况下，回望中国房地产市场从1998年开始发力至今，完全市场化的结果，是在土地资源

8、有限的前情下，房地产品新产生的财富在充实了地方政府，开发商口袋的同时，越来越向先富起来的那部分人聚集。因此，对国务院来说，新政策的目标就是要使中国房地产市场必须解决普通人民的住房问题，而国15条正体现这一基本思路。与此同时，问题的另一面，国六条再次明确表示，房地产业是我国重要的支柱产业，国务院实际上也希望把房地产业搞好。现在为什么干预，是担心目前这种现状不可能持续发展。万科董事长王石曾经撰文：房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者，伤害了市场，到头来也会伤害到消费者本身。房地产企业的战略调整在国家房产新

9、政陆续出台后，已经打破了房地产行业旧格局，并将发生根本性变化，鉴于上述情况，对房地产企业而言，与其旁观等待，不如尽快适应，调整企业战略管理。1、几个概念战略管理：制定，实施和评价使组织能够达到其目标的跨功能决策的艺术与科学。战略管理过程：分为三个阶段战略制定：确定企业任务，认定企业外部机会与威胁，认定企业内部优势与弱点，建立长期目标，制定供选择战略以及选择特定的实施战略。战略实施：要求公司树立年度目标、制定政策、激励雇员和配置资源，以便使既定的战略得以贯彻执行。战略评价：由于内部和外部因素处于不断变化中，所有战略面临不断的调整与修改：重新审视外部与内部因素，这是决定现时战略的基础；度量业绩；采

10、取纠正措施。2、战略调整建议 作为一个成熟的房地产企业，一般都对公司采取了战略管理。由于国家政策导向变化：国六条，国八条意见以及刚出台的“国15条”九部委意见出台，限制了大户型，鼓励90 M2以下小户型。国家及地方强制推行绿色节能建筑。党的十六大提出，关注民生、构建和谐社会首先应对组织公司的战略评价：战略评价决策矩阵公司内部战略地位是否已发生重大变化？公司外部战略地位是否已发生重大变化？公司是否已令人满意地朝既定目标前进？结果否否否采取纠正措施是是是采取纠正措施是是否采取纠正措施是否是采取纠正措施是否否采取纠正措施否是是采取纠正措施否是否采取纠正措施否否是继续目前的战略进程中国房地产业正在大踏

11、步地进入“民生时代”，在现今的环境下，只有主动地帮助政府去解决民生问题的开发商才能获得更多的发展机会。政府对房市的调控仍将继续发挥威力，而“解决民生问题、顺应民意” 也将在未来成为中国房地产市场发展的核心目标。根据战略评价决策矩阵，审视潜在战略基础，因公司外部因素发生重大变化，必须采取纠正措施。建议措施：积极参与市政府的“城中村”、旧城区改造项目。“城中村”和旧城区的城市功能严重落后，制约着城市的发展和人民群众生活质量的提高。这些项目不仅获利良好，同时也能回馈社会、赢取社会声誉。户型面积严格按有关政策规定来设计（90 M2以下户型不小于70%）。响应政府号召，引导理性消费，通过建设大量的小户型（90 M2以下户型）配合国家抑制房价上涨过快、解决中低收入家庭的住房问题，建立和完善住房保障体系，从而形成一个稳定、健全、前景广阔的住宅市场。武汉二手房市场上最受追捧的就是60-80 M2的房子。走绿色节能建筑的路，节能是大势所趋，生态、节能是今后建筑产品的发展方向。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个企业的资本回报会长期高于其他行业，美国最优秀的住宅企业帕尔迪，毛利率只有20%，销售净利润只有7%-8%左右，但净资产收益率达到18%-22%，而武汉市目前房地产企业利润在30%以上，这是不正常的，但随