商业管理类作业文件(共164页)

1、 PAGE 第 页 共153页商业(shngy)管理类作业(zuy)文件编 制：批 准：审 核：分 发 号：受控状态(zhungti)：发布日期：实施日期：发布单位： 目 录序号文件名称文件编号版本备注一商业管理组织架构新增1岗位设置及职能职责分工JBZG/WI-JYSY-01C/0新增2经营人员任用条件及薪资标准JBZG/WI-JYSY-02C/0新增二前期规划定位新增1市场调研细则JBZG/WI-JYSY-03C/0新增2店招位规划标准JBZG/WI-JYSY-04C/0新增3广告位规划管理细则JBZG/WI-JYSY-05C/0新增三招商实施新增1招商管理细则JBZG/WI-JYSY-0

2、6C/0新增2招商工作复命细则JBZG/WI-JYSY-07C/0新增3招商准入管控办法JBZG/WI-JYSY-08C/0新增4商家进场管理办法JBZG/WI-JYSY-09C/0新增5商家退场管理办法JBZG/WI-JYSY-10C/0新增6装修管理制度JBZG/WI-JYSY-11C/0新增四商业物业交割新增1承接查验管理办法C/0遵偱住管公司物业承接查验管理办法执行 2自持物业移交管理标准JBZG/WI-JYSY-12C/0新增五经营造活新增1招商管理及补位招商办法JBZG/WI-JYSY-13C/0新增2营销活动管理办法JBZG/WI-JYSY-14C/0新增3公共场地使用管理细则J

3、BZG/WI-JYSY-15C/0新增六后期经营及现场管控新增1商家（业主）档案管理规程JBZG/WI-JYSY-16C/0新增2资源构建及分级管理办法JBZG/WI-JYSY-17C/0新增3商家关系维护办法JBZG/WI-JYSY-18C/0新增4公共关系维护管理办法JBZG/WI-JYSY-19C/0新增5商业物业经营监控管理办法JBZG/WI-JYSY-20C/0新增6商业现场巡查制度JBZG/WI-JYSY-21C/0新增7报修管理作业规程JBZG/WI-JYSY-22C/0新增8回访管理作业规程JBZG/WI-JYSY-23C/0新增9客户投诉受理作业规程JBZG/WI-JYSY-

4、24C/0新增10租金、费用收取流程JBZG/WI-JYSY-25C/0新增11公设施设备异常、紧急事故应急处理预案JBZG/WI-JYSY-26C/0新增七经营业务地图JBZG/WI-JYSY-27C/0新增JBZG/WI-JYSY-01 C/0岗位设置及职能职责(zhz)分工1.0目的(md)为加强住管公司商业运营能力，明确住管公司商业版块各个(gg)岗位的职能职责，完善住管公司商业管理组织架构。2.0适用范围适用于住管公司经营管理中心、各片区、各项目分工及工作职责。3.0定义无4.0职责4.1组织架构图JBZG/WI-JYSY-01 C/04.2组织架构(ji u)说明4.2.1片区运营

5、部a)商业管理(gunl)面积5万，片区运营部配置(pizh)经理1名；b)5万商业管理面积15万，片区运营部配置经理1名、副经理1名；c)15万商业管理面积30万,片区运营部配置总监、经理、副经理各1名；d) 商业管理面积30万,视具体情况另行制定；4.2.2项目a)0.5万商业管理面积,项目配置兼职经营专员1名；b)0.5万商业管理面积2万,项目配置经营专员1名；c)2万商业管理面积5万, 项目配置主管1名、专职经营专员1名；d)5万商业管理面积10万, 设立项目经营部，配置主管1名、专职经营专员2名；e) 10万商业管理面积15万, 设立项目经营部，配置主管1名、副主管1名、专职经营专员

6、3名；f) 15万商业管理面积30万, 设立项目经营部，配置经理1名、主管1名、副主管各1名、专职经营专员3名；g)商业管理面积30万, 视具体情况另行制定。4.3部门职能职责4.3.1经营管理中心职能职责全面负责住管公司商业资源管理及督导工作；制定经营策略、梳理经营流程、制定监管模式、拟定经营指标；探索、创新经营业务与模式、创造利润增长点；建立、完善体系文件、范本合同以及规章制度；组织(zzh)编制商业(shngy)资源(zyun)规划利用及经营造活方案，监督实施过程，适时进行评估和优化改进；负责制定各项目商业资源租金价格体系；JBZG/WI-JYSY-01 C/0负责整合各类资源，强化基础

7、业务，深度挖掘资源价值；负责中心商源管理及战略合作伙伴关系的建立，开发客户潜力；负责住管公司经营团队培养、建设；0配合和骏公司各类营销策略实现；1负责与开发、招商单位的信息沟通与协调工作；4.3.2片区经营部职能职责负责片区内所有项目商业资源台帐的审核与上报；协助、督导片区内各项目经营现场管理工作；负责片区内商业资源的补位招商工作；配合经营管理中心制定片区内商业资源的规划、造活方案等,并具体督促项目实施方案内容；负责片区内重点商源商家关系维护（每月不少于1次上门拜访），并建立片区商源资源台帐，每月5日前上报经营管理中心；负责片区内商业资源经营情况的监管,适时编制监测报告,并上报经营管理中心；负

8、责片区商业资源相关市场调研工作的组织及实施，并编制市调报告，上报经营管理中心；负责组织片区内商业资源的现场交割，并对项目现场交割情况进行监管，同时建立相应资料台帐；配合经营管理中心编制片区内商业资源的相关规划方案；0根据经营管理中心制订的相关方案,负责组织实施片区内商业资源的营销造势及宣传推广等经营造活工作；4.3.3项目经营部职能职责负责项目商业(shngy)资源台帐的建立，并于每月3号前将上月资源(zyun)台帐按时上报(shng bo)片区；负责项目商业现场管理，包含商业空置房管理、商家入场管理、商家日常经营管理、商家退场管理以及商业现场品质管控等；JBZG/WI-JYSY-01 C/0

9、负责项目商家收费工作,每月上报合同到期预警表及商家收费预警表；负责项目经营商家关系维护工作；具体实施相关规划内容实施工作；负责项目各类经营造活工作的落实及执行；具体实施商业资源的现场交割；每月定期对项目商业资源经营商家的经营动态进行了解，并及时与片区进行沟通对接；4.4岗位职责4.4.1经营管理中心相关岗位职责（参照经营管理中心工作手册执行）4.4.2片区经营部总监工作职责协助经营管理中心整合片区商业资源，促使项目资源价值最大化；参加片区重点经营工作及重点招商谈判；定期对项目各类经营工作情况进行检查并督促整改；组织进行片区内各项目对季度、年度各类经营业务收益预测及梳理指标完成情况，并根据情况进

10、行经营工作调整及制定相关完成措施；负责片区经营部团队建设及培训，推动团队综合经营能力的提升；组织编制片区内公共资源规划利用方案，并组织实施，把控过程，根据反馈的情况对方案评估、改进、优化；协助经营管理中心对片区内自有资源的招商工作，特别是对集中商业项目的招商业务的支撑；负责片区重点商源管理，客户关系的维护；指导项目开展商户管理工作，为项目的经营管理提供(tgng)强有力的支撑；4.4.3片区经营部经理工作(gngzu)职责负责组织片区所辖各已交房项目的经营业务(yw)执行及补位招商；负责所辖各项目商业资源的日常经营监管，并提出合理化建议；负责片区内公共资源规划方案及到期项目资源价值提升方案的编

11、制与上报；JBZG/WI-JYSY-01 C/0协助经营管理中心开展各类自有资源的规划方案制订和招商工作；负责对片区所辖项目的各类经营业务的执行及监管，并对经营台账进行审核、汇总、上报；负责对片区所辖各项目的经营指标完成情况进行分析并提出合理化建议；负责对项目的经营指标完成情况进行分析；负责片区内经营人员的培训工作及片区内经营团队建设； 4.4.4片区经营部副经理工作职责协助片区经营部经理完成日常经营工作；协助完成社区商业资源的充分利用及招商引入；配合、协助完成各项经营业务的开展；及时协调处理所辖各项目的商业问题的解决和有效对应；协助片区所辖项目各类经营管理台帐的建立；协助进行片区内各项目经营

12、专员的培训工作；4.4.5项目经营主管工作职责负责项目的经营业务执行及商业资源的补位招商工作；负责项目商业资源的日常经营监管工作；负责项目商家走访、洽谈及进行有效商源的储备；负责项目的各类经营业务的执行及监管，并对经营台账进行审核、汇总、上报；负责对项目的经营(jngyng)指标完成情况进行分析；协助所属片区制定项目公共资源规划方案及到期项目资源价值(jizh)提升方案的编制与上报；对本部门各种文件(wnjin)、协议、合同的复审，上报、存档管理；核对项目是否建立完善、更新各种台帐，商家台帐、费用台帐等，对数据的准确性、真性负责；JBZG/WI-JYSY-01 C/04.4.6项目经营副主管工

13、作职责协助项目经营部主管完成日常经营工作；协助项目完成社区商业资源的充分利用及招商引入；协助项目的商业资源现场经营督导及补位招商；片区经营会议通知下发及会务协调，会议纪要拟写及会后落实事项的跟踪和监督；维护商家关系，整合各项资源，对商源资料库管理及更新；对项目各类经营相关资源利用及商业运营情况进行监导；4.4.7项目专职经营专员工作职责合同到期预警及应收账款的监控管理；各项计划的拟定及完成情况检查上报；每月3号前收集、核对各种经营报表并上报经营主管；负责项目各类经营管理台帐的建立；负责商家、业主档案的管理，及时进行汇总并定期存档；负责各种费用收取台帐的建立或审核，与财务核对收费情况，管理公司相

14、关票据，并及时提供应收帐款的预警信息；协助项目经营主管完成其它经营业务工作；每周了解项目商家经营动态，并及时与项目经营主管对接沟通； 4.4.8项目兼职经营专员工作职责合同到期预警及应收账款的监控管理；各项计划的拟定及完成情况检查上报；每月收集(shuj)、核对各种经营报表并上报经营(jngyng)主管；负责项目各类经营管理(gunl)台帐的建立；负责商家、业主档案的管理，及时进行汇总并定期存档；负责各种费用收取台帐的建立或审核，与财务核对收费情况，管理公司相关票据，并及时提供应收帐款的预警信息；JBZG/WI-JYSY-01 C/05.0支持文件经营管理中心工作手册JBZG/WI-JYSY-

15、02 C/0经营人员任用(rnyng)条件及薪资标准1.0目的(md)为明确住管公司商业(shngy)经营人员任用条件及与其岗位相匹配的薪资,特制定本标准。2.0适用范围适用于住管公司各片区、各项目相应经营人员。3.0定义无4.0片区及项目经营人员任用条件及薪酬标准4.1片区经营部总监任用条件及薪酬标准4.1.1片区经营总监任用条件年龄： 40岁以下，性别不限； 知识与教育：大学本科以上学历，熟悉国家及地方的有关政策法规，对行业发展有独道见解及分析，有丰富的客户资源； 工作经验：6年以上工作同等行业经历， 3年以上商业运营相关工作经验，有一定的大客户资源及成功案例优先； 技能：熟练使用办公软件

16、，较强的组织能力，优秀的沟通能力及语言表达能力，较好的写作能力，熟悉财务基础知识；4.1.2 片区经营(jngyng)部总监(zn jin)薪酬标准根据公司(n s)人力资源部相关制度执行。4.2片区及项目经营部经理、副经理任用条件及薪酬标准4.2.1片区及项目经营部经理、副经理任用条件年龄： 35岁以下，性别不限；知识与教育：大学专科以上学历，有较为丰富的商业客户资源；工作经验：3年以上工作经历， 2年以上相关的商业资源运营、管理工作经验，有丰富的的社会人脉关系。JBZG/WI-JYSY-02 C/0技能：熟练使用办公软件，较强的组织能力，优秀的沟通能力及语言表达能力，具备一定的财务基础知识

17、；4.2.2片区及项目经营部经理、副经理薪酬标准根据公司人力资源部相关制度执行。4.3项目经营部主管任用条件及薪酬标准4.3.1项目经营部主管及副主管任用条件年龄： 35岁以下，性别不限；知识与教育：大学专科以上学历，具有一定量的商业客户资源；工作经验：3年以上工作经历， 2年以上相关的商业资源运营、管理工作经验。技能：熟练使用办公软件，较强的组织能力、沟通能力及语言表达能力；4.3.2项目经营部主管及副主管薪酬标准根据公司人力资源部相关制度执行。4.4项目专职经营专员及兼职经营专员任用条件及薪酬标准4.4.1项目专职经营专员及兼职经营专员任用条件年龄： 30岁以下，性别不限；知识与教育：大学

18、专科以上学历；工作经验：2年以上工作经历， 从事过相关的商业运营行业优行。技能：熟练(shlin)使用办公软件，具有较强沟通能力及语言表达能力；4.4.2项目专职(zhunzh)经营专员及兼职经营专员薪酬标准根据(gnj)公司人力资源部相关制度执行。JBZG/WI-JYSY-03 C/0市场调研细则10目的 为促使公司商业运营及时掌握市场情况，有效地对项目商业前期规划作支撑，契合项目实际进行规划、定位、营销及相关运营管控，特制定本细则。2.0适用范围 本管理办法适用于嘉宝住管公司所辖项目。 3.0定义无4.0 职责 4.1 经营管理中心4.1.1制定市场调研目标及设计调研方案；4.1.1 负责

19、制定专项市场调研内容及形式，并指导市场调研工作； 4.1.2 负责对市场调研的最终分析、审核工作；4.2 片区运营部4.2.1 负责片区内市场调研工作的组织及相关资料、数据收集；4.2.2通过分析项目上报的市场调研资料，对调研内容进行初步分析、汇总，并形成市场调研报告；4.2.3协助及督促(dc)项目进行相关调研工作，并对调研内容的真实、可靠性负责；4.2.4负责对相关市场人员进行调研目的、方式、内容及注意事项等的相应(xingyng)培训工作；4.3 项目(xingm)运营部 4.3.1 具体实施市场调研工作，如：商业业态、价格、地理位置、消费人群、消费水平等相关信息的调查；4.3.2 市场

20、调研工作方式、相关内容的具体执行者，按时、定量进行市场调研，并将调研资料上报片区；JBZG/WI-JYSY-03 C/05.0 市场调研方式及操作流程 5.1 市场调研方式 5.1.1实地调研询问法：通过向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法，可分为深度访谈、GI座谈会、问卷调查等方法，其中问卷调查又可分为电话访问、邮寄调查、留置问卷调查、入户访问、街头拦访等调查形式。观察法：直接或通过仪器观察、记录被调查者行为和表情，以获取信息的一种调研方法。实验法：通过实际的、小规模的营销活动来调查关于某一产品或某项营销措施执行效果等市场信息的方法。5.1.2特殊调研特殊调查有固定样本、销量、消

21、费者调查组等持续性实地调查； HYPERLINK /view/1403289.htm t _blank 投影法、推测试验法、语义区别法等购买动机调查；CATI计算机调查等形式。5.1.3竞争对手调研竞争(jngzhng)对手(dushu)调研的根本目标是通过一切可获得的信息来查清竞争对手的状况，包括：产品及价格策略、渠道策略、营销（销售）策略、竞争策略、研发策略、财务状况及人力资源等，发现其竞争弱势点，帮助企业制定(zhdng)恰如其分的战略，扩大自己的市场份额； 5.2 市场调研操作流程 5.2.1确定市场调研的必要性；5.2.2定义问题； 5.2.3确立调研目标；5.2.4确定调研设计方案

22、； 5.2.5确定信息的类型和来源； 5.2.6确定收集资料； 5.2.7问卷设计； JBZG/WI-JYSY-03 C/05.2.8确定抽样方案及样本容量；5.2.9收集资料； 5.2.9分析资料； 5.2.10撰写调研报告；5.2.11调研流程图调研问卷实施调研问卷设计调研计划撰写调研问卷收集、整理数据分析调研报告撰写6.0 相关文件 无7.0相关记录xxx市场调研问卷xxx市场调研报告JBZG/WI-JYSY-04 C/0店招位规划(guhu)标准1.0目的(md)为住管公司(n s)所辖商业项目店招位管理提供指导,支撑商业项目店招位管理，标准化店招管理工作，特制定本标准。 2.0适用范

23、围 住管公司所辖商业项目（商业步行街、底商）所有广告、店招。3.0定义无4.0 职责 4.1 经营管理中心经营管理中心负责对广告、店招进行统一规划方案的制订。4.2片区运营部负责督促、检查片区内项目店招位规划实施情况；4.3项目各项目(xingm)负责按经营管理中心的规划方案对项目中的广告(gunggo)、店招进行规范(gufn)管理。5.0具体发布标准5.1规划要求5.1.1 相邻店招按照统一高度、统一宽度、统一厚度、统一水平设置的“四统一”规范要求执行；5.1.2间隔较大的店招该类店招规划要求同广告位一致，需从视线，业态，以及对空间的影响（主要包括对场内氛围、导视，和建筑外立面风格的影响）

24、出发，根据整齐划一，简洁大气的原则来进行评审，确定位置、发布范围，避免杂乱无章。5.2店招位的发布要求5.2.1店招位材质、内容、外观与制作形式的标准JBZG/WI-JYSY-04 C/0对于店招位的以上四点标准除店招不能用喷绘制作外，其余与广告位相同；5.2.2店招色彩应弱化个性与项目整体风格协调，提高品味。建议尽量要求商家采用项目选定的统一背景色，加LOGO的方式制作。5.3“一店一招”原则即遵循一个店铺设置一块店招，店招与经营地一一对应的原则；5.4店招的设置不得影响建筑采光、通风、消防等功能的的正常使用。6.0支持文件相关规划方案 7.0记录店招安装承诺书 店招安装(nzhung)承诺

25、书四川嘉宝资产(zchn)管理(gunl)集团有限公司住宅管理分公司： 我方现已完成对 店招安装工程的前期工作，目前准备入场施工。由此，我方就此店招安装工程所涉及到的相关问题向贵司承诺： 1、在我方进行店招安装工程的全过程中，服从贵项目的管理规定，特约束现场店招安装工程工人的行为，并承诺不将与施工方的争议带到装修现场，或致使施工方人员在项目管理处管理物业范围内寻滋闹事，影响项目管理处管理物业范围内的正常经营，若因此产生的全部责任及损失，概由我方承担。 2、我方设置专人对店招安装工程现场进行安全管理，对店招安装工程工人进行安全教育，并负责和一律承担店招安装工程现场的和今后的使用过程中全部安全责任

26、（包括人员安全、用电安全、防火安全等）。 3、我方将严格按照建筑装饰装修管理办法建筑工程消防管理规定城市房屋装修结构安全管理规定户外广告发布管理规定等相关规定，对所涉及的房屋结构、承重、消防、建筑外观等，自行将设计图纸报原房屋建筑设计单位及相关政府相关部门，并取得相关批复(p f)手续，承担与之相关的全部责任。 4、我方将严格按照设计(shj)图纸施工，并承担违反图纸施工的相关责任。 5、在施工过程中，我方将认真注意对毗邻(pln)设施及公共设备和成品的保护，若有损坏，由我方负责修复。 6、我方在今后的使用过程中定期对招牌进行维护，保持清洁，如遇破损、脱漆、缺笔少划等现象，及时进行修复，确保正

27、常亮灯和用电安全。7、因城市建设和管理需要拆除或整改时，无条件服从，同时原样恢复外立面并承担由此所产生的全部责任及费用。 特此承诺！ （签章） 年 月 日JBZG/WI-JYSY-05C/0广告位管理细则10目的 为规范住管公司所辖项目广告位的规划、租赁、管理，以使有限资源发挥最大经济效益、提升项目整体商业形象，特制定本管理办法。2.0适用范围 本管理办法适用于嘉宝住管公司所辖项目。 3.0定义无4.0 职责 4.1 经营管理中心策划运营部；4.1.1 负责广告位规划和报审工作；4.1.2 负责广告位现场(xinchng)效果审定及现场管理效果督察；4.1.3 负责项目广告位的定价(dng j

28、i)工作； 4.1.4 负责(fz)广告位使用价格督查管理； 4.2 片区运营部 4.2.1 负责广告位安装方案的审定；4.2.2负责所辖片区内各项目广告位资源台帐的完整性、及时性、准确性，每月5日前按要求上报经营管理中心。4.3 各项目运营部 4.3.1 负责广告位招租，具体落实所辖项目广告位使用招商、合同签订事宜； 4.3.2 负责广告位资源台帐的建立及更新；负责所辖区域内各项目广告位资源台帐的完整性、及时性、准确性，每月3日前按要求上报片区运营部；4.3.3 负责对本区域所辖项目广告位日常管理的例行检查，及时发现问题、解决问题；4.4.4 负责施工协调、巡场督察，包括对商家使用位置及广告

29、位品质等的监督及规范等日常基础管理工作； JBZG/WI-JYSY-05 C/04.4.5 负责相关费用的收取；5.0 管理规定及操作流程 5.1 广告位规划的前期准备 由片区运营中心进行广告位规划的前期准备工作。 5.1.1 对项目基本情况的了解以及相关资料准备 a） 已完工项目现场摄制； b） 在建项目效果图等资料图片收集； c） 项目商业业态规划的深入了解，设定初步的广告位规划布局。 5.2 广告位规划(guhu)的制定 5.2.1 广告位规划(guhu)方案的制定 方案制订(zhdng)部门及方案制订内容 广告位规划方案由经营管理中心策划运营部编制并完成报批，片区运营部协助。 片区运营

30、中心负责制定广告位位置的设置、数量的统计、面积勘测、编号等相关内容，并形成广告位规划初案（特殊项目须根据此案完成政府部门的报批备案），经营管理中心根据初案制定租金价格体系，并进行上报审批。 广告位规划的主要内容： 广告位的设置：根据项目实际情况，对项目进行外立面、楼顶、中庭、栏杆、电梯等处的广告位规划，确定具体的长宽尺寸、基本位置及编号； 价格体系：根据广告位价值计算广告位参考价格体系（广告位价格体系随市场情况变化而变动）； 形式要求：根据项目主题、建筑风格、广告位置等确定广告相应的色彩、制作形式、材质要求； 广告位编号：对所涉及的广告位进行合理的编号。 5.2.2 广告位规划的相关注意事项

31、a） 广告位的设置必须符合国家有关规定，不得影响交通、消防安全，不得影响原规划功能的正常使用； JBZG/WI-JYSY-05 C/0b） 广告位设置位置不应影响商家业主正常的采光、通风等； c） 建筑物上设置广告，不得破坏原有的建筑造型； d） 广告位的设置不得与楼盘标志（LOGO）产生强烈视觉冲突，以免误导楼盘宣传主题。 5.3 广告位规划方案的调整 5.3.1 所辖项目广告位的租赁中，可根据广告位经营及可开发广告位商业价值情况新增广告位，但新增广告位必须列明广告位的位置、面积、租赁单价（参照同等级广告位租赁价格确定）及制作形式、效果图等并专题报批后方可实施，严禁(ynjn)“先斩后奏”的

32、行为发生。 5.3.2 新增广告位的编号原则上参照原规划(guhu)广告位的编号延续进行。 5.3.3 广告位规划方案应根据(gnj)实际情况，原则上经营管理中心每两年整体规划一次，对前期广告位规划方案进行新的调整与修改。5.4 广告位招商、租赁申请、制作及发布、广告牌的制作、施工管理及广告发布 5.4.1 广告位招商 a） 由各项目具体落实广告位招商、合同/确认书签订及现场管理相关事宜。原则上月租赁费在10000元以上的广告位，或者与同一租赁商家合作项目在5个以上的，各项目运营部应汇同经营管理中心招商部与商家进行谈判，以确保对租赁价格的有效控制。 b） 根据广告位的位置、面积等情况向可能产生

33、租赁意向的商家发出广告位招租的相关信息； c） 接受场内商家租赁申请，对同一广告位有两个以上商家提出租赁申请时，可考虑采取以下方式予以解决：比价方式；大户商家优先原则；回报稳定原则等。 5.4.2 固定广告位/临时广告位的界定 固定广告位：指使用期限在三个月以上的广告位，该类广告位必须与商家签订广告位使用合同；JBZG/WI-JYSY-05 C/0临时广告位：主要指使用期限(qxin)在三个月以内（含三个月）的广告位，主要表现形式为横幅、喷绘（绳索固定）等现场无支架固定形式的广告位，该类广告位必须与商家签订广告位使用确认书； 5.4.3 合同(h tong)/确认书的内容填写 广告位相关(xi

34、nggun)内容：编号、尺寸、面积、具体位置、数量 租赁相关内容：租赁时间、租赁年限、单价、总价、付款方式 承租方相关内容：姓名（商铺号）、联系电话等 相关附件：效果图、承租方身份证复印件等。 5.4.4 租赁控制 a） 租赁合同/确认书：在与承租方签订广告位租赁合同/确认书范本时，若需对条款进行修改或添加补充的，须待租赁合同/确认书上报审批后方可执行。 b） 租赁合同/确认书签订过程：凡租赁合同/确认书中涉及到的具体位置、尺寸大小、数量等相关数据，须由经办人与承租方进行现场确认后进行合同/确认书的签订。 c） 租赁价格：广告位租赁到期需续租的，原则上其租赁价格不得低于上次租赁金额，若因特殊情

35、况需调整租赁费用收取额度的，须专题上报审批后方可执行。 d） 保证金：为避免大型广告位在租赁过程中易发的风险问题，灯箱广告或合同总金额较高的广告位（户外广告），建议收取一定的水电、使用、拆除保证金，用于后期维护管理的备用基金。 5.4.5广告的制作及发布 广告的制作 原则上广告位的制作应由广告位租赁商家自行负责，应将以下(yxi)相关要求告知租赁商家： a） 色彩(sci)：广告位的色彩应该与项目(xingm)商业的主题风格相适应；b） 材料：在合适的条件下鼓励使用霓虹灯、灯箱、射灯形式。c） 内容：文明、真实、合法。不得含有虚假的内容，不得以任何形式欺骗和误导消费者。广告使用文字、汉语拼音、

36、商标、计量单位等，应当符合国家规定，书写规范准确。 JBZG/WI-JYSY-05 C/0d） 用电：广告的用电设施，必须符合相关电气安全规范及供电部门的有关规定。 e） 外观：广告外观应当图案清晰、式样美观、形体完好，与周围环境相协调。 f） 安全：广告设置应牢固、安全，定期维护。遇大风、暴雨等自然灾害，应及时采取防范措施，防止发生意外事故。 g） 维护：广告位租赁商家应及时修复、更新陈旧、破损的广告。 经营管理中心审核广告效果图，并提出修订意见，片区与商家进行沟通； 片区品质管理部负责审核广告牌的安装施工图，并对施工过程中的广告尺寸大小、电源走线、安装结构等进行监督。 5.4.6 广告牌的

37、制作、施工管理 由专业人员或公司设计广告牌制作安装施工图： 广告牌制作请示（含预算）及相应的广告牌制作安装合同应专题上报审核批准后方可实施； 广告牌制作施工过程中应严格监督，完工后仔细验收，约定(yudng)质保期，杜绝安全隐患。 5.4.7 广告(gunggo)发布 广告的发布内容，涉及烟草、药品、医疗器械、农药、兽药、食品、酒类、化妆品等特殊商品的，必须(bx)由广告位租赁商家依照有关法律、法规申请有关行政主管部门对广告内容进行审查批准后，方可设置发布。 广告必须按批准的时间、地点、形式、规格、内容进行设置，不得擅自更改。 在广告位租赁期限内，广告内容或图案变更而设置地点不变的，要求租赁者

38、到项目相关部门办理相应变更手续。 JBZG/WI-JYSY-05 C/0 禁止商家未经运营部许可在租赁的广告位以外的建(构)筑物、绿化树木、灯杆等地方发布任何形式的广告。 广告位租赁期限已满需要继续租赁的，其广告位应重新估价、签订相关协议。 5.5 临时广告的管理5.5.1 临时广告指在举办大型节庆、文化、体育、公益活动和各类商品交易会、展销会、促销、商家开业等活动期间利用各种布幅、彩旗、充气物、遮阳伞等形式发布的短时期广告； 5.5.2 设置临时性广告不得妨碍建筑物、构筑物的正常使用，不得影响城市市容和景观，不得妨碍消防和交通安全； 5.5.3 各项目应督促临时性广告的设置单位保持广告的整洁

39、(zhngji)，及时更换被污染、破损、有碍观瞻的临时性广告； 5.5.4 临时性广告的应当(yngdng)在会议或活动结束后的3日内清除； 5.5.5 临时(ln sh)广告位租赁应严格按广告位租赁程序办理，并签订临时广告位使用确认书，同时纳入规范化管理。 5.6 广告位的维护及管理、处罚措施 5.6.1片区运营中心每月不定期检查广告的设置情况，发现图案、文字、灯光显示不全、陈旧、污浊、腐蚀、损毁、变型、脱色、肮脏等情况，应督促广告位租赁者立即予以恢复或拆除更新。 督促项目对广告位的安全况且进行定期及不定期的安全检查；针对广告牌闲置、遗留在项目的广告位，应协助项目进行招商工作，并对招商价格进

40、行把控；定期检查项目广告位台帐是否与项目实际广告位相符合，负责片区内广告位台帐审核；5.6.2 项目 每月定期检查广告牌的安全情况，对安全隐患应及时妥善处理，杜绝事故的发生。JBZG/WI-JYSY-05 C/0 督促广告位租赁者及时拆除过期或失去使用价值的广告，更换新广告。 对于长期闲置、遗留在项目的广告位，应积极作好招租工作，以实现更多的经济收益；若确实无法实现收益的，专题上报请示审批后，可给予场内主力商家一定的广告位扶持；对于位置较偏、破坏项目整体形象的广告位，尽可能进行撤除。 严格按照规划及相关要求使用广告位；做好现场的巡场督察工作，包括对商家使用位置及使用面积等的监督及规范；对新入场

41、的商家在其办理入场手续后10日内建立台帐，同时(tngsh)对到期合同提前一个月预警（在台帐上标注） 雷雨季节应做好广告牌安全检查及防护(fngh)工作。 5.7 档案管理 5.7.1 片区运营(ynyng)管理部a) 广告位台帐的汇总与管理。 b) 媒体形态进行挖掘与统计。 以）片区内广告位台帐的统计及更新管理。5.7.2项目应对核准设置的广告位相关资料长期保存。 5.8 处罚措施 5.8.1 若违反本管理办法，不按规定报批新增广告位请示，对责任人予以100-300元罚款； 5.8.2 若违反本管理办法，不按规定报批广告位租赁请示、合同文本或不按规定使用广告位使用合同示范文本的，对责任人予以

42、50-500元的罚款； 5.8.3 严禁任何人在广告位租赁业务中利用工作之便弄虚作假，如发现此类情况，必须由责任人赔偿公司损失，并给予相关责任人500-2000元 罚款。情节严重者立即解除劳动合同并追究相应法律责任。 JBZG/WI-JYSY-05 C/06.0支持文件 项目广告位规划方案7.0 记录 广告位使用确认书广告位使用(shyng)确认书项目名称： 编号(bin ho)：广告位使用方名称 广告位使用时间 年 月 日 时 至 年 月 日 时广告位具体位置及附图广告位内容 （可附图） 广告位形式 条 幅 背景布幅、喷绘 可移动展板、展架 灯 箱广告位数量广告发布规格（m）广告位价格 ￥_

43、元（大写： 元） 使用方于 年 月 日前一次性付清双方约定： 1）使用方自行承担广告位使用过程中产生的一切费用（包括但不限于装修费、水电费、保险费等）； 2）使用方在广告发布期间，必须依法向有管辖权的工商行政管理等部门办理合法的广告位及广告内容发布手续，并对广告发布内容承担全部法律责任，若使用方未办理完毕法定手续，造成的后果一律由使用方承担； 3）未经管理公司书面许可，使用方不得随意更改广告发布的内容、规格及发布位置； 4）因使用方撤场或其自身原因致使本确认书无法正常履行或提前终止的，使用方已缴纳的使用费不予退还，管理公司有权收回另行出租； 5）若因不可抗力导致广告位损毁而造成双方损失的，或因

44、管理公司根据项目情况进行总体经营安排，需收回广告位，双方互不承担责任，使用费按实际使用时间结算，多退少补。 6）使用方应保证广告位的安全，如因其广告本体、电源线路、其支撑物及附属设施对管理公司、第三方造成的一切人身、财产损害概由使用方承担责任； 7）使用方在广告发布期间必须随时保证广告设施及画面的整洁、无破损，不得影响项目的整体形象； 8）使用终止后，使用方应自行承担广告撤除、清理或承担由管理公司代为撤除、清理广告的相关费用。使用方房号：联系电话：商家确认：（签字或盖章）年 月 日经办人：项目经理:片区经营部负责人：片区总经理:经营管理中心总经理:住管公司分管领导:住管公司总经理:注：1、本确

45、认书一式一份(y fn)； 2、本确认书经总经理审批后，由财务部（原件）、工程治消设备(shbi)设施维护部、秩序维护部（复印件）、相关管理部门（复印件）各执一份，由项目进行现场监控。JBZG/WI-JYSY-06招商(zho shn)管理细则1.0 目的为强化经营管理中心招商工作(gngzu)的指挥、调度、协调、督查、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，确保全面完成招商任务及经济指标，特制定本管理办法。2.0 适用范围适用于嘉宝住管公司负责(fz)现有在管蓝光集团项目内盘、蓝光集团新建配套商业项目招商工作全过程。3.0 定义(dngy)无4.

46、0职责4.1经营管理中心4.1.1承接蓝光集团住管公司所辖配套商业项目（和骏公司、嘉宝商业公司负责的项目除外）的招商工作；4.1.2经营管理中心招商部负责公司现有在管项目招商率低于85% 以及自有资源大面积业态调整，自有资源面积在50以上，同时对现有在管项目的补位招商工作提供商业资源支撑与指导；4.1.3经营管理中心招商部、房屋经纪部负责商业资源的收集、维护、管理；4.1.4经营管理中心招商部为公司开展专业的招商人员培训。4.1.5经营管理中心策划运营部就集团内部项目招商代理、资产托管与甲方签订代理合同；4.1.6经营管理中心策划运营部对招商项目提供方案支撑，如市调、商业规划等；5.0程序要点

47、5.1项目招商流程（见附件1、附件2）5.1.1承接招商任务5.1.2开展市场调研、制定执行方案、编制招商方案（对大面积成片集中商业招商）、展开招商测试。JBZG/WI-JYSY-065.1.3制作(zhzu)招商策划方案（针对(zhndu)大面积成片集中商业招商）、发布招商信息、收集意向(yxing)客户。5.1.4商谈合作意向。5.1.5签订租赁意向书、缴纳诚意金或定金（见附件3）5.1.6形成拟实施租赁分析报告。5.1.7签订租赁合同，协助项目签订物业服务协议或其它文书。5.1.8招商完结并结算，协助项目收取第一次相应费用。5.2商源开发、维护与管理5.2.1商源来源：各片区、经营管理中

48、心招商部、房屋经纪部提交的商源信息报表。5.2.2严格按照商源管理及商家关系维护管理办法执行。5.2.3鼓励公司员工向公司推荐商源信息，对推荐的主力商家招商成功后，视情况予以推荐人特殊奖励，奖金从招商激励中提取。5.2.4经营管理中心根据招商工作开展的需要，依据相关制度，经相关领导批准后，到商源信息库中查找符合项目业态、规模的商户资源信息，充分做到资源共享。5.3招商准备5.3.1开展人员储备，做好新交房项目招商工作的准备；5.3.2组建招商团队；5.3.3异地项目做好驻扎异地的相关准备工作；5.3.4项目招商人员培训工作； 参培人员:新交房片区、项目招商负责人及现场招商人员。 培训基本内容:

49、.1总控计划：总控计划规定的任务、指标、控制点、责任单位及责任人、完成时间等；.2招商方案培训：项目概况、业态配比及分布、房屋结构、各种费用收取标准等；JBZG/WI-JYSY-06.3工作程序：项目工作各阶段开发商、管理商、投资集团的各自(gz)工作交叉关系，明确各阶段各部门责任及文件报批流程；.4制度培训：对与新交房项目招商有关的各种制度、标准、流程(lichng)、程序、策略进行培训；.5招商技能培训：培训并强化招商负责人及招商代表的相关(xinggun)工作能力（如礼仪、谈判、应变等），更好地适应项目招商工作；.6法律法规及风险控制培训：强化招商人员对相关法律法规的了解和经营风险规避意

50、识。 达到目标:使招商人员熟悉项目情况、租金价格体系等，了解各项相关制度、标准、流程，具备较强的招商实战能力和法律风险防范意识。5.5招商实施5.5.1招商实施要求 基本要求：.1按既定业态规划定向实施招商；.2招商人员与商户的接洽应统一说辞，口径一致，维护公司利益；.3把握招商商源质量，严格按准入机制实施招商；.4招商中接触到的不适合本项目业态或规模定位的商家，应积极向其它适合的项目推荐；.5招商人员应有良好的纪律，招商过程中不能影响公司利益、企业形象； 5.5.2自有资产招商： 对客户的报价应严格按报经批准后的报价执行，严禁对外泄露公司确定的房屋租赁价格体系及底价； 原则上大面积、长租期自

51、有资产商铺租赁价格谈判应由相关(xinggun)人员组成谈判小组负责实施； JBZG/WI-JYSY-06自有资产招商所涉及的各类方案合同(h tong)以及对外联系的文件等均应按相关程序报经批准后实施；项目招商中的各重大方案调整(tiozhng)、重要商源收集、重大招商进展、尾盘招商优惠措施等应及时与相关领导沟通，方案、优惠措施等需报经权限范围报批同意后方可执行。自有资产重大合同评审严格按照重大合同评审管理办法执行。5.5.3多业权资产招商（包含业主委托招商）多业权资产的招商租金价格建议等问题上应本着维护业主、商家双方的利益，公平、公正处理；多业权项目主力店、重要牵头租户的规模面积整合招商，

52、一方面应做好对相关业主的解释协调工作，有效促进招商推进，另一方面要保持中介立场，切实规避公司法律风险； 为控制项目业态规划，满足业主委托招商需求及增加经营收入，招商人员应尽量与业主签定委托招商确认书； 委托佣金收取标准依据报批后标准执行； 在交房及与业主签订委托招商合同前，严禁招商人员承诺租金回报率，泄露周边租金市场价格，更不能对后期经营进行随意的书面承诺、口头承诺。5.6合同管理5.6.1自有资产租赁合同招商负责单位应根据实际情况，结合嘉宝公司租赁合同范本制定相应的使用文本，并报经批准后使用，严禁越权签订合同或先签合同后报批；5.6.2所有涉及(shj)自有资产租赁的合同文本及相关资料应由专

53、人长期妥善保管，相关业务部门应严格监督合同履约情况，做好相关款项的收取工作；5.6.3业务部门签订的合同原件，严格(yng)依据合同管理办法执行。5.7招商(zho shn)计划及考核5.7.1月度招商目标应根据实现年度招商目标的要求进行分解；JBZG/WI-JYSY-066.0相关文件商源管理及商家关系维护管理办法 JBZG/QESW-JY-09租赁意向书7.0相关记录 租赁合同范本 JBZG/WI-JYSY-06附件1：自有资源招商(zho shn)流程JBZG/WI-JYSY-06附件(fjin)2：招商总体(zngt)工作流程图招商总体(zngt)工作流程图内盘：制作项目招商启动实施方

54、案内盘：根据时间要求启动相关工作承接项目：住管经营管理中心承接公司内部楼盘招商内盘：开展招商工作，确定意向商家内盘：制作招商策划方案上报集团（启动市调、招商测试）内盘：制作租赁分析报告上报集团收取诚意金内盘：签订租赁合同收取相关费用内盘：上报租赁合同内盘：移交房屋招商工作完结。附件(fjin)3：租赁(zln)意向书租赁(zln)意向书出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 有关：租赁意向书（以下简称“本意向书”）经协商，现谨按下列条款，由甲方向乙方出租位于 （以下简称“该项目”） 区域 。租赁店铺出租方拟出租给承租方的店铺座落在 （该店铺位置、标号参见平面图）。租赁面积该店铺的租赁面积约为建筑面

55、积 平方米（以租赁合同双方确认的产权面积为准）。租赁用途该店铺只限于用作承租方经营 之用途。承租方不能转租予他人或擅自更改租赁用途。4租金该店铺的月租金为 元/月，自第二个合同年度开始租金每年递增 %。付款方式为 付，租赁保证金为 个月的租金。5. 物管费： 元/6. 租赁期限该店铺的租赁期限为 。免租期为 个月，免租期起始日以正式租赁合同为准。7. 定金定金(dn jn)为人民币 元（大写(dxi)： ）。甲方收到乙方支付(zhf)的定金之时，双方签订的本意向书生效。8承租日期店铺交付时间：以正式租赁合同为准 。9交付标准 按现状交付。（店铺内设施清单以正式租赁合同为准）10承租方所需设施条

56、件：给排水接口 380V电源 有线电视接口 电话线端口 宽带端口 空调管道机接口 排风系统 送风系统 口其它： 11有效期本意向书有效期：自本意向书签订之日起 个工作日内。12. 在本意向书有效期内，出租方和承租方应就本项目店铺签订正式的店铺租赁合同，届时定金自动转为租赁保证金，不足部分由乙方在签订正式合同时补齐。13. 店招位 正式合同签订后，甲方同意承租方在其承租范围的外立面指定区域内设置合理的店招位。14. 本意向书一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。 出租方 承租方盖章 盖章日期(rq)： 年 月 日 日期(rq)： 年 月 日JBZG/WI-JYSY-07招商工作(gngzu)

57、复命细则1.0目的为保证招商工作中信息传递的及时有效，随时跟踪工作进展，提升招商工作动态掌控力，以便把握商机，适时作出判断与调整，从而使整个招商工作持续有效进行，特制定本制度。2.0适用范围 适用于嘉宝住管公司经营管理中心招商工作。3.0定义无4.0职责4.1经营管理中心总经理应定期或不定期向嘉宝住管公司常务副总经理汇报招商工作进度。4.2经营管理中心总经理在安排工作任务时应明确提出时限要求，并根据招商经理反馈的信息及时作出决策，推动项目招商工作有效开展。4.3经营管理中心招商经理须随时整理招商信息，并对有效信息进行判断分析，及时向经营管理中心总经理汇报。4.4招商部员工须及时向招商经理汇报招

58、商工作动态，以便招商经理及时把握项目招商动态。5.0程序要点5.1招商工作复命内容5.1.1招商人员在接到招商任务后，应随时与招商经理保持高度信息畅通，定期或不定期向招商经理汇报招商工作进展状况。5.1.2招商人员在招商过程中若遇到自己不能解决的困难和问题(wnt)，应及时向招商经理或直接向经营(jngyng)管理中心总经理汇报及沟通，以便解决问题，促进(cjn)招商工作顺利开展。5.1.3招商经理应保持与经营管理中心总经理和招商人员的沟通与协调，对于经营管理中心总经理安排的招商任务要责任分解，落实到人头；对于招商人员提供的招商信息应充分重视，及时处理并向总经理汇报。JBZG/WI-JYSY-

59、075.1.4经营管理中心总经理应及时向招商团队下达集团招商工作总体部署及嘉宝住管公司最新招商工作计划，并将任务分解至各项目招商经理。5.1.5经营管理中心总经理对重大招商工作及重要招商事项须及时向公司领导电话沟通或当面汇报。5.2招商工作复命方式：采取平时电话沟通与例会并行的方式。5.2.1平时电话沟通汇报 项目招商经理在每个招商工作日结束前，对当日的招商工作进展以电话沟通形式向经营管理中心总经理汇报。对于经营管理中心总经理交待的应形成书面材料的内容，招商经理应在规定期限内将文件送达经营管理中心总经理或公司文件报送系统至经营管理中心，并与经营管理中心总经理电话联系确认文件是否已送达。招商人员

60、对于在招商工作中即时产生的问题自身无法解决的，应在1小时内上报招商经理，若仍不能解决，应在2小时内直接向经营管理中心总经理汇报；对于招商工作中的突发重大事件，招商人员应在事件发生后的半小时内向经营管理中心总经理电话汇报，并提出自己的处理意见，经与经营管理中心总经理充分沟通交流后，方可处理。5.2.2招商部工作例会汇报招商部经理应根据项目招商实际情况,适时组织召开招商工作沟通会，并邀请经营管理中心总经理参加，各片区招商人员应在沟通会上汇报本阶段招商工作情况并充分发表工作改进意见；经营管理中心总经理应针对招商人员的发言作总结性处理意见，根据实际工作需要适时调整进度，安排下阶段工作重点。片区招商(z