虹桥绿谷20131205

1、上海虹桥绿谷广场项目调研报告北京天恒正道投资发展有限公司2013.12.06一、项目概述二、项目市场研究分析三、项目经济测算分析四、项目经营风险分析五、项目初步结论报告内容报告内容一、项目概述 1、虹桥商务区： 虹桥商务区位于上海市中心城区西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。虹桥商务区东至环西一大道，南至沪青平高速公路，西至嘉金高速公路，北至沪宁高速公路，规划用地面积86.6平方公里，包括主功能区和主功能区拓展区。 从功能定位上，虹桥商务区将建成为服务我国东部沿海地区和长江三角洲地区的大型综合交通枢纽。 1、虹桥商务区： 虹桥商务区主功能区东至环西一大道，西至现状铁

2、路环线诸光路，南至沪青平高速公路，北至北翟高架路，规划总面积约27.3平方公里。主功能区拓展区则由虹桥商务区主功能区向西至嘉金高速公路，向北至沪宁高速公路，规划总面积约59.3平方公里。 1、虹桥商务区： 在交通保障方面，规划构建“四横三纵”高（快）速路与“五横四纵”主干路网路，构建“两纵三横”城市轨道网络。规划考虑南北向除17号线连接枢纽外，拓展区沿联友路-诸光路新增大运量公共交通，东西向2、10、20号线连接到枢纽，2号线建议向西延伸1-2站。除了虹桥枢纽外，结合轨道线网在虹桥枢纽外围形成5个主要换乘枢纽。 2、虹桥商务核心区： 虹桥商务区核心区占地约4.7平方公里，由紧邻虹桥枢纽本体的核

3、心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成。 核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米。 3、虹桥商务核心区一期： 目前正在开发核心区一期，已于2010年二季度启动开发，核心区一期开发建设突出低碳设计和商务社区的规划理念，以将商务区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。01：丽宝建设02：红星美凯龙03南：万科 03北：汕头联美04：万通 05：龙湖06：瑞安 07：冠捷08：上海众合01#02#03北0

4、3南04#05#06#07-1#08#编号土地面积容积率受让人成交日期中标价格每亩价格楼面价格06#62299.43.73Shui on land limited（瑞安）2010.09.30318800万元3411.7万元13700元/08#89805.63.17山海虹桥商务区投资置业有限公司；上海（地产）有限公司；上海现代建筑设计（集团）有限公司2010.09.30321700万元2388.2万元11300元/01#45282.12.63EASY GAIN INTERNATIONAL L.L.C；丽宝建设有限公司2011.03.18144120万元2121.9万元12100元/04#2789

5、3.83.68北京万通英睿投资管理有限公司；南吕雅园物业管理有限公司；2011.03.31155000万元3704.7万元15100元/09#15052.62.23上海三湘股份有限公司；上海聚湘投资有限公司2011.04.2752500万元2325.3万元15658元/03#南32176.63.43万科企业股份有限公司2011.05.18148000万元3066.6万元13398元/05#78751.73.19重庆龙湖地产发展有限公司；福运投资有限公司2011.08.03305422万元2585.7万元12150元/07-1#8203.22.65冠捷投资有限公司2011.08.0528285万

6、元2298.8万元13000元/03#北51294.73.84汕头市联美投资（集团）有限公司；上海金臣房地产发展有限公司2011.08.23238000万元3093.4万元12067元/02#921332.78红星美凯龙家居集团股份有限公司；深圳市盛世万象投资管理有限公司；沈阳首源投资管理有限公司2011.08.30306666万元2219.1万元11964元/虹桥核心商务区土地成交情况汇总表虹桥核心商务区土地成交情况汇总表 4、虹桥绿谷广场： 虹桥绿谷广场项目位于虹桥商务核心区一期08#地块，总规划面积逾500000平方米。东至申贵路，南至建虹路，西至申滨路，北至甬虹路，由申长路将地块分为东

7、西两个街区，东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。 本次接洽项目为绿谷广场项目西区环球风尚街区。该街区以总部型写字楼、SOHO型写字楼、五星豪华酒店、四星酒店、国际精品MALL等多种功能打造一站式高品质商旅会务平台。 4-1、虹桥绿谷广场项目土地情况： 虹桥绿谷广场项目西区土地情况汇总如下： 土地性质：商业、办公、娱乐、综合； 土地使用面积：46095.3平方米； 土地使用年限：商业、娱乐用地40年，办公、综合用地50年； 土地使用权人：上海众合地产开发有限公司； 数据依据：该地块的房地产权证，文号：沪房地字（2013）第005812号。 4-2、虹桥绿谷广场项目规划情况： 建筑面积：地上计

8、容建筑面积：148141平方米，地下建筑面积：123410平方米； 容积率：3.2； 覆盖率：57%； 绿地率：27%； 主体建筑高度：3943米； 数据依据：该项目方案设计批复，文号：沪虹桥规建【2012】003号。酒店酒店绿谷G座绿谷L座soho办绿谷K座绿谷J座总部型办公总部型办公绿谷H1座绿谷H2座绿谷I1座绿谷I2座商业商业绿谷娱乐商业、餐饮 4-3、虹桥绿谷广场项目前期手续： 上海市房地产权证 编号：沪房地字（2013）第005812号； 建设工程规划许可证 编号：建字第沪虹桥建（2012）FA31004220120号；（桩基） 设计方案批复 文号：沪虹桥规建【2012】003号；

9、 建设工程施工许可证 编号：12SHMH0001D01（桩基工程） 上海市企业投资项目备案意见（立项文件） 编号：沪虹商管建备【2011】05号。 4-3、虹桥绿谷广场项目技术经济指标表： 5、相邻地块项目情况： 5-1 03#地块南万科企业股份有限公司 该地块规划主要为：商业、娱乐、办公、会展综合用地等功能，总用地：32170平方米，设计地上建筑面积：110462平方米，地下两层建筑面积：54211平方米，建筑最高8层。 5-2 06#地块shui on land limited (瑞安） 该地块用地面积62200平方米，拟建建筑物单体25幢，地上建筑

10、面积233140平方米，地下建筑面积139911平方米（其中商业52995平方米），最高11层。 5-3 05#地块重庆龙湖地产发展有限公司；福运投资有限公司 该地块规划主要为办公、会展、商业、文化娱乐、酒店综合等用地，总用地面积78751平方米，地上总建筑面积254548平方米，地下二层，建筑面积158803平方米，建筑最高9层。 5-4 03#地块北汕头市联美投资（集团）有限公司； 上海金臣房地产发展有限公司 该地块规划主要为：商业、娱乐、办公、会展综合用地等功能，总用地：51295平方米，设计地上总建筑面积：197239平方米，地下两层建筑面积：96706平方米，建筑最高8层。 5-5

11、07-1#地块冠捷投资有限公司 该地块规划主要为：商业、办公、服务型酒店综合用地等功能，总用地：8203平方米，设计地上总建筑面积：21758平方米，地下三层建筑面积：23259平方米，建筑最高9层。二、项目市场研究分析 1、写字楼市场分析： 1.1 2012年4月-2013年4月上海一手写字楼供求走势 从近一年的走势可以看到，进入2012年10月以后，上海一手写字楼的供应和成交都大幅上升。2013年3月新增供应量超过40万平方米。成交均价基本维持在2-3万元/平方米以上。 1.2 2013年1月-4月，上海一手写字楼成交区县分布 全市供应分布，闵行区较低，仅供应了300多平方米，其余各区县均

12、在1万平方米以上，浦东新区表现一直稳定，是写字楼重点成交和供应区域。值得注意的是普陀区近2年异军突起，有挑战浦东的趋势。 从2013年1-4月份来看，共计新增供应68.95万平方米，但成交量为67.54平方米，基本保持平衡。故写字楼库存一直在高位盘整，去化压力非常大。 1.3 2013年1月-4月，上海二手写字楼成交情况及走势： 2013年后二手写字楼成交逐步步入活跃期，3月销售达5万平方米以上，4月小有下滑，但从市场看成交热情已被激活，因此从量能上看并没有出现放量之后再极度缩量走势。而政策调控的影响也在逐步削弱，预期后期成交量也会恢复到强势区运行。 2013年4月上海二手办公楼市场成交均价再

13、度上扬。本月二手办公楼成交均价为20754.27元/平方米，环比上涨13.04%。 1.4 2013年1月-4月，上海二手写字楼成交区县分布 从各行政区成交分布来看，上月排名二、三的长宁和浦东本月发力，排名各上升一位，并且成交面积增幅明显。长宁成交量为7613.58平方米，环比增加21.49%，占全市成交面积21.96%。其中中山广场和悦茂可乐公馆两大项目贡献4371.40平方米，占全市成交57.42%。浦东成交量为7256.06平方米，环比增加24.12%，占全市成交20.92%。嘉定排名第三，而前2个月都在中游徘徊。 1.5 2013年1月-5月，上海淮海中路写字楼出租情况：201301汇

14、率：(6.4676）201302汇率：(6.4676）201303汇率：(6.4676）201304汇率：(6.4676）201305汇率：(6.4676）区域建筑面积租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）淮海中路甲级40341413.14 96.40 12.21 87.26 10.03 91.03 11.25 99.19 12.17 94.32 准甲级748006.65 91.30 7.70 67.01 7.07 93.03 7.22 99.87 6.98 93.27 47821412.12 95.6

15、1 11.51 84.09 9.57 91.34 10.62 99.30 11.36 94.16 租赁市场方面，甲级写字楼的表现继续强势，入住率持续高企，租金也始终维持在11元以上，表现突出。 准甲级方面总体表现略低于甲级，但市场表现仍然另人鼓舞。 1.6 上海写字楼市场总结：1、非传统区域正在崛起详解：目前国内经济的发展困难重重，上海凭借开发的观念和先发的优势在此方面优势明显，对于江浙整体的影响巨大，总部进驻上海仍然是众多企业的首选，上海的写字楼市场相比其他城市具有显著的地域吸引力。3、更新的办公理念详解：受实际供应的影响，传统的六大CBD地区已无多少新开发的空间。写字楼市场正向一些原先发展

16、并不成熟的区域扩展，长宁、普陀凭借原本不错的底蕴（交通、配套、人口等）快速崛起，同样业主对这些区域也开始逐渐接受。2、经济支撑详解：总部经济、2.5产业、研发生产一体、绿色办公。现代企业对于办公的理念正在发生根本性的变化。类似虹桥商务区这样的大型集中多样化园区越来越被企业所认可。详解：由于国内失衡的房地产政策，导致写字楼物业与住宅类产品相比缺乏投资优势。造成写字楼价格的窘境，十多年来，写字楼价格的上涨较为缓慢，与住宅相比差距明显，这一状况从目前看也很难改变。4、价格 2、商业市场分析： 2.1 2012年4月-2013年4月上海一手商铺供求走势： 4月上海商业市场新增供应量13.34万平方米，

17、环比下降63.01%，同比增加78.34%；成交方面，全市商业市场达到19.82万平方米，环比增加24.11%，同比增加126.77%；成交均价为19,155元/平方米，环比下降7.72%，同比上涨7.25%。本月成交均价下滑和当月成交主要集中在外郊环、郊外环有直接联系。该两个区域成交面积总和占到全市87.29%，从这两个环线成交均价来看分别为1.88万元/平方米和1.55万元/平方米，远低于全市水平。 2.2 2013年4月，上海二手商铺成交区县分布： 本月二手商业成交主要集中在松江、嘉定等外围区县，而黄浦、长宁等中心城区成交量相当少，静安区甚至没有成交。排名第一的松江区成交面积6358.2

18、7平方米，占全市比重27.16，成交金额为7271.00万元也排名第一。成交面积排名第二和第三的分别是嘉定区和浦东新区，面积分别达到5871.89平方米和2753.03平方米。黄浦区本月成交均价最高，为51383.01元/平方米，主要受福佑商厦商铺成交影响。 2.3 2013年1-4月，上海一手商铺成交区县分布： 2013年14月供应面积为67.96万平方米，成交面积58.79万平方米。3月猛然陡增的供给却给今后去化带来相当大的负担，由于本月成交量大于供给，因此库存为273.80万平方米，仅仅小幅回落，整体情况不容乐观。 从4月供应情况来看，嘉定区经过2个月调整后本月供应再度恢复强势，供应面积

19、达到5.06万平方米。金山排名第二，供应3.85万平方米。由于该两区县去化能力较弱，因此库存再度增加。成交方面松江本月排名第一，成交面积达到7.85万平方米，消化不少库存。成交主力项目为世贸天马假日城，交易金额达到10.13亿元。 2.4 2013年1-4月，上海二手商铺成交情况：成交月份成交面积(m2)面积占比(%)成交金额(万元)金额占比(%)成交均价(元/m2)Jan-1329722.32 30.0135545.2627.7911959.12Feb-1311060.6111.1717156.0013.3915510.90Mar-1334839.9335.1843078.0033.7512

20、364.88Apr-1323406.5923.6431876.0025.0713618.39总计99029.45100.00 127678.40100.00 12892.97 3月上海二手商铺成交量同样迎来强劲反弹，成交量为34839.93平方米，比上月成交放大3倍。从量能来看基本达到去年下半年成交旺盛时期。成交量的恢复表明人气已经回暖，小阳春可期。不过成交价格再度回落，价格为12364.88元/平方米，环比下降20.65。虽然继续回落到底部区域盘整，从长期来看价格的稳定反而有利于该市场健康发展，随着住宅市场投资客进一步被挤压，商业地产或迎契机。 2.5 上海商业市场总结：1、库存量大详解：目

21、前商业市场的供应更多的来自于松江、嘉定、闵行等外围区域。这些区域得不到投资者的认可。而优势地段，人流密集地区的商铺，持有者不是惜售，就是坐地起价。进一步加剧市场压力。3、规划合理招商成功的商业受追捧详解：目前商业市场库存始终在230万平方米以上。由于这些库存的项目本身吸引力的原因，去化速度较慢，完全去化这些库存需要较长的时间。2、供应失衡详解：从市场了解的情况看，目前消费者对于投资商铺的想法是有的，但是同时投资行为也越发谨慎，对于地段，体量，商业规划，主力店招商，运营团队的关注程度越来越高。详解：不同物业甚至同一物业的不同楼层，商铺价格悬殊，根本上仍然是受人流、主力店辐射等多方面的影响。4、价格悬殊三、项目经济测算1、项目技术经济指标：（分摊后指标）另：按照一般项目销售原则，无论出租或是销售，地下面积均应按照地上比例进行分摊，但此测算方案未把酒店地下面积在酒店范围内进行分摊，因此会出现写字楼及SOHO可出售面积与测绘面积相比增加的情况发生，据初步测算，出酒店外，其