红星美凯龙商业拓展选址要点2013年

1、张华容 2013年1月7日商业项目拓展选址要点第一章 “商业 ”释义共识第二章 商业选址基本要点第三章 商业立项调研的要点第四章 项目落地的辅助要素目录1、红星商业形态2、爱琴海商业业态级功能3、星银海商业业态及功能4、商业结构 第一章：商业 释义共识 1、红星商业综合体形态v 双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。v 单MALL之“爱琴海”：第一章：商业 释义共识定定位： 中端、区域型商业 区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集 中区域、规模较小或非 自持性物业规模：小于或等于5万平方米定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费 人 群、时尚人群

2、；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于 行业水平20-30%。区位： 一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域 ;规模：10-20万平方米v单MALL之“星银海”： 2、爱琴海商业业态及功能v 5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐 园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。 第一章：商业 释义共识零售零售生活配套生活配套餐饮餐饮合计合计35%20%45%100%v 一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售精品餐饮时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满

3、足时尚生活休闲娱乐之需;业态业态百货百货影城影城婚庆婚庆高尔夫高尔夫儿童儿童大餐大餐超市超市冰场冰场KTV合计合计面积20000500060006000+1200040004000160001000400066000v 一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费v 高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群第一章：商业 释义共识3、爱琴海商业业态及功能 3、星银海商业业态及功能： 星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。如表：第一

4、章：商业 释义共识业态业态楼层楼层面积面积备注备注主力店主力店超市超市B1FB1F1500015000必须为生活超市必须为生活超市零售集合店零售集合店1F1F50005000快时尚或儿童快时尚或儿童/ /生活卖场生活卖场或电器或电器1F1F40004000结合面积情况考虑结合面积情况考虑餐饮餐饮风味餐饮风味餐饮2F2F800800地方有号召力的餐饮地方有号召力的餐饮连锁快餐连锁快餐2 2家家1F1F800800中西式各一家中西式各一家地方特色地方特色5 5家家B1F-2FB1F-2F800800或或1 1家美食广场家美食广场零售零售超外零售超外零售1F-2F1F-2F50005000服饰及饰品

5、家居用品服饰及饰品家居用品配套服配套服务务数码数码/ /电信电信2 2家家1F1F500500含移动联通服务含移动联通服务便利店便利店1 1家家1F1F100100个人护理个人护理1 1家家1F-2F1F-2F300300屈臣氏等屈臣氏等钟表眼镜钟表眼镜2 2家家1F-2F1F-2F200200各一家各一家银行银行ATMATM1F1F5050有独立门厅有独立门厅药房药房1 1家家1F1F150150具备医保资质具备医保资质洗补店洗补店3 3家家1F-2F1F-2F8080洗衣洗衣 修鞋修鞋 修表等修表等茶叶茶叶1 1家家1F1F100100副食副食 糖果糖果3 3家家1F-2F1F-2F300

6、300知名连锁品牌和地方特色知名连锁品牌和地方特色烟酒烟酒 礼品礼品1F-2F1F-2F1001001-21-2家家合计合计3328033280 3、星银海商业业态及功能第一章：商业 释义共识可增加项影院1家顶层5000知名连锁院线KTV4000大众中端消费电玩3F或以下2000与影院结合最优大型主题餐饮5000考虑排烟和独立交通美容或休闲会所3000可适当考虑康体类项目服饰或集合店1F-3F5000总计57280业态业态楼层楼层面积面积备注备注v 商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、 高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场 （不少于3000平方米） 等

7、构成。v 一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重 点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新 开发区、三线城市含地下商业不超过4层；第一章：商业释义共识 4、 商业结构 1、只选折适合做商业的城市和土地 应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：v城市区位及相关数据v城市发展规划v城市商业格局v土地性质v土地尺度v周边交通第二章：商业选址基本要点2、 “地段决定论”尤为重要v 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领

8、。这 样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 v 要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。v 选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。第二章：商业选址基本要点3、人口规模是重点指标：v 理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径 5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群 才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。v 做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！ v 对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边 必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。v 下

9、表所列是常驻人口需求的最低指标。第二章：商业选址基本要点第二章：商业选址基本要点关于购物中心选址参考标准辐射半径 辐射常驻人口2公里 （步行客流）3公里 （生活圈）5公里 （生活圈+短程10分钟车程）10公里 （外延辐射商圈）单体商业规模（不含销售部份）中心城区新区三线城市现在 （大型商业基本条件）中心茂8万-10万 10万-15万15万-20万30万以上方案1：10万m左右含地下不超过6层 方案2：15-20万m左右含地下不超过5层面积不超15万m；含地下不超过5层6-10万m左右；含地下不超过4层社区茂5万以上7万以上12万以上2年内 （满足开业后基本客流）中心茂10-15万15万-20万

10、20万-40万40万以上 社区茂7万以上10万以上12万以上3年 （ 第一批合同到期，租金及业态调整）中心茂15万-20万 20万-30万30万-50万50万以上社区茂8万以上11万以上13万以上5年（ 第二批合同到期租金业态调整）20万-30万 30万-50万50万-70万70万以上8年 （ 第三批合同到期租金业态调整）30万以上40万以上50万以上100万以上第二章：商业选址基本要点业态业态商业面积商业面积日销售额日销售额.万元万元客单价客单价.元元提袋消费率提袋消费率客流量客流量人次人次主力店2000800002205065%28600非主力店400001806050%15000合计12

11、000040043600客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。第二章：商业选址基本要点经营期有效消费客流预测辐射半径辐射半径常住人口常住人口（增数）（增数）万人万人消费单位。个消费单位。个（5人为一个家庭人为一个家庭单位）单位）消费频率人/天日消费人数日消费人数人人2公里15300000.7210003公里5100000.770005公里20400000.351400010公里10 200000.163200合计5010000045200人2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善

12、消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.3510公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.164、租金覆盖率是立项的关键 租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键案例：4.1租金-投资覆盖率关系 租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I商业经营面积：L总关系公式：

13、I*B=A*C*365*L B=365*A*C*L/I4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键 4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计；则租金-投资覆盖率关系

14、为：第二章：商业选址基本要点租金覆盖率核算依据租金-投资覆盖率关系（14万平方米经营面积）租金单价A元/M2/天投资额I 万元备注：10年贴现，覆盖率179400 12301 15%224602 31%336903 46%561505 77%786106 108%租金-投资覆盖率关系（10万平方米经营面积）租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率1610008786 14%217573 29%326359 43%543932 72%761505 101%租金-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率1426005272 12%210544 25%3158

15、15 37%526359 62%736903 87%正常租金水平一般3-6元/M2/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租金的投资覆盖率提高。5、地块尺度及用地性质： 标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300400）（160180）米，值得借鉴。 地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。 尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。 基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择第二章

16、：商业选址基本要点5、地块尺度及用地性质： 不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。 第二章：商业选址基本要点6、规划条件 第二章：商业选址基本要点综合体的核心条件性指标：建筑密度 ，是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少60；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均 覆盖率也应50以上。 综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5，最多不能超

17、过10，最好不作要求； 核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关系等综合确定。 7、 商业综合体拓展选址前期调研50问第二章：商业选址基本要点综合：1、 该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？地块四至周围2公里 是否有同类项目?2、 当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各 类用地各如何规定？ 土地现状：8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管 线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？规划设计：19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城 市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？税收政策：23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？ 。小结： 第二章：商业选址基本要点 能做商业综合体、人口规模足够、规划条件适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基本要点。1、城市商业格局2、商圈发展演变特点3、标杆项目及竞争对手详细商业情