房地产项目税务筹划讲义

1、阚振芳阚振芳20132013年年2 2月月房地产行业项目财税筹划讲解房地产行业项目财税筹划讲解 1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 22011 阚振芳 版权所有房地产主要税种一览表房地产主要税种一览表税种摘要税率1营业税转让土地使用权、销售不动产5%2城建税实际缴纳营业税的

2、税额 7%、5%、1%3教育费附加实际缴纳营业税的税额 3%4企业所得税应纳税所得额25%5土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额收入-扣除项目按超率累进计算50% 税率30%50%100% 税率40%100%200 税率50%200% 税率60%6契税承受土地使用权、房屋所有权的单位35%(北京为3%)7城镇土地使用税拥有土地使用权的单位和个人年应纳税额=(各级土地面积相应税额)分级定额(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花税各种应税凭证相应税率(如土地转让合同、售房均为万分之五)9房产税房产税原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%3201

3、1 阚振芳 版权所有1118-1191-2051-7204-3462-611842011 阚振芳 版权所有52011 阚振芳 版权所有地产会计核算地产会计核算1地产会计核算与成本管理地产会计核算与成本管理2地产核算举例地产核算举例(现场演示现场演示)62011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项

4、目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 72011 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段见图见图（1）项目设立一般形式）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划）特殊项目公司形式优劣及筹划（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；82011 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段读图读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、

5、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；92011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.3 2.3 项目完工清算项目完工清算 2.4 2.4 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 102011 阚振芳 版权所有2、开发阶段、开发阶段（1）项目开发阶段介绍）项目开发阶段介绍（2）

6、前期成本合同订立对土地增值税影响）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）（4）成本核算对象对所得及土增影响）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图其他见图112011 阚振芳 版权

7、所有3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发2006187号及国税函号及国税函2010220号、所得税号、所得税31号文件）号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）收入税务检查重点（展开重点讲解）122011 阚振芳 版权所有房地产开发企业业务招

8、待费、广告宣传费的扣除问题？房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例第四十三条企业发生的与生产经第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年扣除，但最高不得超过当年销销售售(营业营业)收入收入的的5。第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年税务主管部门另有规定外，不超过当年销售销售(营业营业)收入收

9、入15%的部分，准予扣除；的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。国税发国税发200931号号 第六条第六条 “企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地房地产预售合同产预售合同所取得的收入，应确认为所取得的收入，应确认为销售收入销售收入的实现的实现”判断：符合以上规定？。判断：符合以上规定？。132011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.

10、2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 142011 阚振芳 版权所有4 4、完工阶段、完工阶段见图见图152011 阚振芳 版权所有房地产企业成本核算科目设计原则房地产企业成本核算科目设计原则1、管理需要原则（如预算、考核、成本需要）、管理需要原则（如预算、考核、成本需要）2、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化）、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化）3、平行设计与交叉辅助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）、平行设计与交叉辅

11、助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）162011 阚振芳 版权所有成本对象确认与税负关系技巧成本对象确认与税负关系技巧1、土地分摊方法使用与与税负、土地分摊方法使用与与税负2、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法172011 阚振芳 版权所有一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算

12、增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.1.已竣工验收的房地

13、产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关

14、问题的通知182011 阚振芳 版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本

15、和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。192011 阚振芳 版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

16、2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。202011 阚振芳 版权所有国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知l关于拆迁安置土地增值税计算问题关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的

17、，安置用房视同销售（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知知（国税发（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减

18、本项目拆迁补偿费。减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。l土地增值税清算后应补缴的土

19、地增值税加收滞纳金问题土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。212011 阚振芳 版权所有（200 ）土增鉴字 号公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵公司 项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实

20、性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。土地增值税清算鉴证报告2

21、22011 阚振芳 版权所有 二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。232011 阚振芳 版权所有开发产品完工清算鉴证报告书开发产品完工清算鉴证报告书鉴字（鉴字（20102010）第）第号号公司： 我们接受委托，对贵公司我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额开发产品开发产品实际毛利额与预计毛

22、利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931200931号的规定号的规定及及相关规定，并参照相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）业务准则（试行）和和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。贵公司对所提供有关资

23、料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关开发产

24、品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：数据鉴证结果如下： 242011 阚振芳 版权所有 可售面积可售面积平方米；平方米； 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积平方米；平方米； 已销开发产品的销售收入已销开发产品的销售收入元；元； 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本元；元； 已销开发产品的毛利额已销开发产品的毛利额元；元； 开发产品预售收入开发产品预售收入元；元； 开发产品预售毛利额开发产品预售毛利额元；元； 实际销售与预售毛利额差异实际销售与预售毛利额差异元。元。 （现场讲解见资料）（现场讲解见资料）252011 阚振芳 版权所有计税成本管理计税成本管理（1）

25、会计成本核算）会计成本核算（2）计税成本特点）计税成本特点（3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）不同会计核算处理优劣）不同会计核算处理优劣（5）新规动向）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调）转回税款与转回利润区别协调262011 阚振芳 版权所有完工的成本处理、成本与配套计提完工的成本处理、成本与配套计提 31号文件几项目计提号文件几项目计提（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的其发票不足金额可以预提，但最高不得超