第三章自 产权

1、第三章 房地产产权 重点问题重点问题n土地使用权与土地所有权土地使用权与土地所有权n房屋所有权和产权属性房屋所有权和产权属性第一节 房地产产权概论 一、房地产产权概念一、房地产产权概念 房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利。其利益以及排除他人干涉的权利。包括包括房地产所有权和房地产他物权。房地产所有权和房地产他物权。l所有权所有权是所有人依法对自己财产所享是所有人依

2、法对自己财产所享有的占有有的占有,使用使用,收益和处分的权利。所收益和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。有权是最重要的一种物权。l他物权他物权是对不属于自己所有物的某是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有之物上依据些权利。是在他人所有之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括地役权、地上权、典权、权利。包括地役权、地上权、典权、抵押物权等。抵押物权等。l案例案例l2006年，上海市中宁路年，上海市中宁路138弄别墅小区弄别墅小区14号业主号业主自行拆掉一套自行拆掉一套2层楼高的别墅，地空置层楼高的别墅，地空置3年后，在年后，在原址重建别墅原址重建

3、别墅 。建房前，业主找到几家邻居，说。建房前，业主找到几家邻居，说家里的房子要装修，希望邻居能帮忙签个字，遭家里的房子要装修，希望邻居能帮忙签个字，遭到邻居拒绝。到邻居拒绝。14号业主便自行拆房打桩，并在号业主便自行拆房打桩，并在14号用地范围内建地下室，基坑挖土深度为号用地范围内建地下室，基坑挖土深度为3米左米左右。几个月后一幢右。几个月后一幢3层楼高的别墅成型。层楼高的别墅成型。l1 因怀疑自家房屋开裂跟邻居拆房建房有因怀疑自家房屋开裂跟邻居拆房建房有关，邻居关，邻居15号别墅业主将号别墅业主将14号业主告号业主告上普陀法院，要求他停止侵权，并赔上普陀法院，要求他停止侵权，并赔偿修理费、误

4、工费等各项损失偿修理费、误工费等各项损失56.2万。万。问：自有商品房可以拆除重建吗？为什么要经其问：自有商品房可以拆除重建吗？为什么要经其它业主同意？它业主同意？2 地役权地役权是为对自己土地利用的需要，而对是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。他人土地加以支配的权利。“支配的权利支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。实施一定行为的权利。 在我国的在我国的物权法物权法中规定为中规定为“地役权地役权”和和 “相邻关系相邻关系”u典型地役权典型地役权 包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，包括在他人土地上通

5、过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。建筑物支撑权、采光权等。例如：如甲工厂原有例如：如甲工厂原有东门可以出入，后想东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得这时甲工厂即取得“地役权地役权”。 l地役权的发生须有两个不同归属的土地存地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地供役地

6、，而享有地役权的土地称为需役地。l根据物权法的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记； l根据物权法规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记【地役权案例】l甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工员工

7、通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立厂的土地上设立“通行地役权通行地役权”，利用期限为，利用期限为1010年。双方向登记机构申请地役权登记。年。双方向登记机构申请地役权登记。 l在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，工厂转让给了丙工厂， 丙工厂还应履行地役丙工厂还应履行地役权合同吗？权合同吗？补充名词：相邻权l指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合产的所有人或

8、者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。方提供便利或是接受一定限制的权利。 相邻权案例：l在建房挖沟时，应当与邻在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢的通风、采光、建筑物牢固及正常

9、使用的，他方有固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应竹木，已造成损失的，应予赔偿。予赔偿。 lA A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店栋豪华酒店。该地旁边有一商店B B，A A与与B B曾于曾于19941994年年5 5月订立一项书面合同，月订立一项书面合同，约定：约定：B B在在2020年内不得抗拒除年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍该商店并兴建高层建筑，以阻碍A A的旅客在酒店上眺的旅客在酒店上眺望大海。望大海。为此，为此，A A每年向每年向B B支付

10、支付1010万，以作为补偿。合万，以作为补偿。合同生效后同生效后1 1年，年，B B因经营不善便将其房屋全部转让给因经营不善便将其房屋全部转让给C C。在与在与C C订立合同时，订立合同时，B B未向未向C C提及其与提及其与A A的协议，的协议，C C购买购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与馆，该旅馆与A A酒店相距约酒店相距约200200米。米。A A得知这一情况后，得知这一情况后，立即找立即找B B和和C C交涉，请求交涉，请求C C停止兴建旅馆，遭到拒绝；停止兴建旅馆，遭到拒绝；A A便在法院提起诉讼，请求法院责令

11、便在法院提起诉讼，请求法院责令C C停止兴建旅馆，停止兴建旅馆，请求确认请求确认B B与与C C之间转让商店的合同无效，并要求之间转让商店的合同无效，并要求B B赔赔偿损失。偿损失。l问题：问题： 1 1、C C兴建五层旅馆是否侵犯兴建五层旅馆是否侵犯A A的相邻权的相邻权? ?l2 2、A A与与B B的合同属于什么性质的合同属于什么性质? ?是否设定了地役权是否设定了地役权? ?l3 3、B B与与C C的转让协议是否有效的转让协议是否有效? ?l4 4、A A是否有权请求是否有权请求C C停止兴建停止兴建五层楼的旅馆五层楼的旅馆? ?回答：l1 1、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内

12、容问题，、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。碍或对自己的基本人身权利造成损害。l对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少不可少的利的利益。易言之，法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的益。易言之，法律无需

13、以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。法也同样如此认为。l在本案中，在本案中，C C兴建五层楼的旅馆相距兴建五层楼的旅馆相距A A酒店有酒店有200200米，故而米，故而也不会影响也不会影响A A酒店的通风和采光问题。因此，酒店的通风和采光问题。因此，C C旅馆的兴建旅馆的兴建可能会影响可能会影响A A酒店旅客的眺望，但并不构成对酒店旅客的眺望，但并不构成对A A酒店相邻权酒店相邻权的侵

14、犯。的侵犯。C兴建五层旅馆是否侵犯兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权的相邻权?l2 2、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。本内涵。l因此，这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事因此，这种协议仍

15、然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。此协议产生的权利则应该是地役权。l在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，因此，我们可以确定为相邻的内容之一，因此，我们可以确定A A与与B B之间之间不是相邻关系不是相邻关系。但是，他们的协议设定地役权了吗。但是，他们的协议设定地役权了吗? ?答案也是否定的，因为地役权是一种独立的物权，答案也是

16、否定的，因为地役权是一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当以登记为要件以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能算成，即只能经过登记，地役权才能算成立。立。A A与与B B的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。缺登记要件而没有能真正设立地役权。lA与与B的合同属于什么性质的合同属于什么性质?是否设定了地役权是否设定了地役权?l3 3、A A与与B B之间虽然订立了旨在高定地役权的合之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同并对同，该合同并对B B处分商店的权利作出

17、限制，处分商店的权利作出限制，即规定即规定B B在在2020年内不得拆除该商店，并兴建高年内不得拆除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是层建筑。但是，这只是A A与与B B之间的合同义务问之间的合同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善题，而且此合同责任从根本上来说并未改善B B商店的归属问题，即商店的归属问题，即B B对商店仍享有所有权，对商店仍享有所有权，因此，因此，B B仍有权向仍有权向C C转让其商店。转让其商店。B与与C的转让协议是否有效的转让协议是否有效A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?l4 4、如前所述，地役权只有在登记后才能成立，从具、如前所述，地役权只有在登记后才能

18、成立，从具有公示作用，产生对抗第三人的效力。有公示作用，产生对抗第三人的效力。l本案中，本案中，A A与与B B协议中是有设定地役权的内容，但因未协议中是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了登记，只成就了A A对对B B的债权，而没有成就的债权，而没有成就A A对对B B土地的土地的物权物权地役权。地役权。l所以，它不可能对第三人所以，它不可能对第三人C C产生拘束力。产生拘束力。A A可以基于可以基于B B违反合同约定出卖商店而导致合同中违反合同约定出卖商店而导致合同中A A的利益的利益( (眺望权眺望权) )将受到损害，请求将受到损害，请求B B承担违约责任，而不能要求第三承担违约责任

19、，而不能要求第三人人C C停止兴建旅馆，也就是说，停止兴建旅馆，也就是说，A A无权以其与无权以其与B B订立的订立的合同中取得的权利对抗合同中取得的权利对抗C C。 抵押物权：抵押物权：指在抵押关系中，抵押权人对指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地产所有权或使用权及作为抵押物的房地产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。抵押物权是担保物中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是权，是他物权他物权的一种。的一种。例如：例如：n土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土地价值或使

20、用价值相连。地价值或使用价值相连。n土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的直接利用。直接利用。n土地抵押权要有书面抵押合同和抵押登记。土地抵押权要有书面抵押合同和抵押登记。他项权利（他物权）特点：他项权利（他物权）特点：n是在他人财物上享有的权利是在他人财物上享有的权利n主体是财物所有权人和使用权人以外的人主体是财物所有权人和使用权人以外的人n不受一物一权主义的限制不受一物一权主义的限制n对所有权和使用权既依赖又限制对所有权和使用权既依赖又限制n他项权利可以登记他项权利可以登记 二、房地产产权的特征二、房地产产权的特征l房地产产权的排他性房

21、地产产权的排他性l房地产产权的可分离性房地产产权的可分离性l房地产产权的法定性房地产产权的法定性l房地产产权主体的一致性房地产产权主体的一致性 1、原则、原则（1）主体一致：主体一致：房屋所有权人和土地使用权人一致房屋所有权人和土地使用权人一致 （2）一同处分：一同处分：房屋所有权和土地使用权同时转让房屋所有权和土地使用权同时转让l “第一百四十六条第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分处分”l“第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转

22、让、互第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分围内的建设用地使用权一并处分”2、土地使用权终止与房屋所有权关系、土地使用权终止与房屋所有权关系l“建设用地使用权期间届满前，因建设用地使用权期间届满前，因公共利益公共利益需要提需要提前收回该土地的，应当依照法规对该土地上的房屋前收回该土地的，应当依照法规对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金” l“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用

23、地使用权期间届满的，自动续期。非非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。依照法律、行政法规的规定办理。” 重庆最牛钉子户重庆最牛钉子户美国西雅图钉子户美国西雅图钉子户三三、房地产产权登记房地产产权登记 房地产产权登记的种类：房地产产权登记的种类：l总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始

24、登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记 房地产产权登记程序：房地产产权登记程序：l主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产权证书包括：书。房地产产权证书包括：房屋所有权证房屋所有权证及及国有土国有土地使用权证地使用权证、房屋所有权证房屋所有权证及及集体土地使用权集体土地使用权证证、房屋共有权证房屋共有权证或或房地产共有权证房地产共有权证、房屋房屋他项权证他项权证或或房地产他项权证房地产他项权证等。等。 一、土地所有权一、土地所有权 （一）所有权的属性（一）所有权的属性第二节

25、 土地产权l土地土地, ,是一个可以保值和增值的是一个可以保值和增值的特殊物品特殊物品. .l土地所有权的归属问题土地所有权的归属问题千百年来千百年来一直是人们斗争的主题，中国历一直是人们斗争的主题，中国历史上，每一次农民起义都是以和史上，每一次农民起义都是以和“耕者有其田耕者有其田”类似的口号作号类似的口号作号召的，从这个意义上说，每一次召的，从这个意义上说，每一次农民起义，都是农民起义，都是“土地革命土地革命”。 l封建时期的土地革命故事：封建时期的土地革命故事：l秦朝秦朝陈胜吴广起义陈胜吴广起义 “ “王侯将相，宁有种乎？伐无王侯将相，宁有种乎？伐无道，诛暴秦道，诛暴秦” （二）所有权的

26、权能：（二）所有权的权能：“四项权能四项权能”理论理论u占有权能：占有权能：占有指对物的实际控制。占有指对物的实际控制。u使用权能：使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。权利。u收益权能：收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。产出而获得经济利益的权利。u处分权能：处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决指权利人对物的权利变化有权作出决定。定。 （三）土地所有权的类型（三）土地所有权的类型 按土地所有权的发展

27、历史和不同国家土地所有权按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型。状况，可以把土地所有权分成六种类型。土地所有土地所有 图 土地所有权的类型部落和氏族所有部落和氏族所有家族所家族所 有有个人所有个人所有集体或合作社所有集体或合作社所有 法人所法人所 有有国家所国家所 有有（四）我国土地所有权（四）我国土地所有权l全部土地都为社会主义公有制；全部土地都为社会主义公有制；l土地的社会主义公有制分为土地的社会主义公有制分为全民所有制全民所有制和和劳动群众集劳动群众集体所有制体所有制两种；两种；l全民所有，即国家所有土地的所有权由全民所有，即国家所有土地的所有权由国

28、务院国务院代表国代表国家行使。家行使。u国家所有土地的来源国家所有土地的来源接收旧政权的国有土地；没收旧官僚等的土地；农村接收旧政权的国有土地；没收旧官僚等的土地；农村土地改革中划归国家所有的土地；经济发展不同时期土地改革中划归国家所有的土地；经济发展不同时期征收的土地征收的土地u国家土地所有权的性质国家土地所有权的性质该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位u我国的国家土地所有权范围（我国的国家土地所有权范围（物权法物权法规定）规定）l法律规定属于国家所

29、有的财产，属于国家所有即全民所法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。l城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，属于国家所有。u矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。除外。 （五）我国集体土地所有权五）我国集体土地所有权l劳动群众集体土地

30、所有制具体采取的是劳动群众集体土地所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，简称农民集体所有制的形式，简称农村集体农村集体土地所有权。土地所有权。n农村集体土地所有权人农村集体土地所有权人村民集体所有村民集体所有村民小组所有村民小组所有乡镇农村经济组织所有乡镇农村经济组织所有l集体土地包括：农地（耕地和其它用于种集体土地包括：农地（耕地和其它用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地）、植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地等）。公益事业用地等）。 二、土地使用权二、土地使用权 （一）土地使用权的性质和特征一）土地

31、使用权的性质和特征n土地使用权的特征土地使用权的特征土地使用权是一种物权土地使用权是一种物权土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让n土地使用权的属性土地使用权的属性土地使用权的派生性土地使用权的派生性土地使用权的从属性土地使用权的从属性土地使用权的直接性土地使用权的直接性土地使用权的期限性及可转让性土地使用权的期限性及可转让性（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权l取得国有土地使用权的途径：取得国有土地使用权的途径：l（1）通过行政）通过行政划拨划拨方式（含征用集体土地）

32、取得；方式（含征用集体土地）取得；l（2）通过国家）通过国家出让出让方式取得（协议、招拍挂）；方式取得（协议、招拍挂）；l（3）通过房地产）通过房地产转让转让方式取得（如收购并购、合方式取得（如收购并购、合作开发、赠与或招拍挂）；作开发、赠与或招拍挂）；l（4）通过土地或房地产）通过土地或房地产租赁租赁方式取得。方式取得。l协议出让：协议出让：l国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为行为。l协议出让的一般程序：协议出让的一

33、般程序：l申请用地申请用地审查回复审查回复签订合同签订合同登记领证登记领证l招标出让招标出让l是市县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出约邀请是市县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出约邀请或公布招标条件，然后按照合法的程序确定最佳中标者并或公布招标条件，然后按照合法的程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。向其出让土地使用权的行为。l招标出让的一般程序：招标出让的一般程序：l发布招标公告或通知发布招标公告或通知领取招标文件领取招标文件投标投标决标决标签签订合同订合同登记领证登记领证l拍卖出让拍卖出让l指市县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权指市县土地管理部门或其委托的拍卖

34、机构主持土地使用权拍卖，指在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者拍卖，指在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。权的出让行为。l拍卖出让的一般程序：拍卖出让的一般程序：l发布公告发布公告领取拍卖文件领取拍卖文件举行拍卖活动举行拍卖活动签订合同签订合同登记领证。登记领证。l挂牌出让挂牌出让l土地使用权的出让最常用方式，土地管理机构先评估土地使用权的出让最常用方式，土地管理机构先评估拟出让土地底价并进行挂牌公示，由投标者按时间先拟出让土地底价并进行挂牌公示，由投标者按时间先后次序

35、和投标价格逐步提高的原则进行投标，其最后后次序和投标价格逐步提高的原则进行投标，其最后投标者为受让人。投标者为受让人。l挂牌出让的一般程序：挂牌出让的一般程序：l拟定挂牌方案拟定挂牌方案报批方案报批方案确定出让底价确定出让底价公告公告报名报名报价报价确定竞得人确定竞得人签订确认书签订确认书签订合同签订合同登记领证。登记领证。（三）我国集体土地使用权（三）我国集体土地使用权n集体土地使用权的属性集体土地使用权的属性用益物权：依法享有占有、使用和收益用益物权：依法享有占有、使用和收益的权利。的权利。限制物权：限制物权：集体成员使用；用途权能限集体成员使用；用途权能限制；接受政府管理等。制；接受政府

36、管理等。n集体土地承包经营权集体土地承包经营权农村集体经济组织实行农村集体经济组织实行家庭承包家庭承包经营为经营为基础、统分结合的双层经营体制。基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。业的土地，依法实行土地承包经营制度。 一、房屋所有权属性一、房屋所有权属性 （一）房屋所有权性质（一）房屋所有权性质 房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，权人在法律规定的范围内，

37、对房屋行使的占有、使对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。用、收益和处分并排除他人干涉的权利。 房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合。房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合。第三节 房屋产权1.房屋所有权的取得房屋所有权的取得n原始取得：主要是房屋建造原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次购买者者，房屋首次购买者n继受取得：买卖，交换，赠继受取得：买卖，交换，赠与，继承与，继承2.房屋所有权的丧失房屋所有权的丧失通过自然的、法律的和行为通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可的事件，房屋所有权又是可以被取消的。以被取消的。n房屋所有权客体的消失房屋所有权客体的消失

38、n所有权主体的消失所有权主体的消失n所有权的转让所有权的转让（二）房屋所有权取得和丧失（二）房屋所有权取得和丧失建筑物的整体登记和分割登记整体登记也称为大产证的取得；整体登记也称为大产证的取得；分割登记也称小产证的取得。分割登记也称小产证的取得。(1)大产证登记的意义：大产证登记的意义：A.大产证是施工开发商开发的房屋是否合法的最大产证是施工开发商开发的房屋是否合法的最重要标准重要标准B.大产证是开发商能够转移所有权的前提大产证是开发商能够转移所有权的前提C.大产证是购买人判断出卖人是否享有权利及其大产证是购买人判断出卖人是否享有权利及其权利是否完整的依据（注意审核大产证）权利是否完整的依据（

39、注意审核大产证）(2)大产证的分割和小产证的取得 小产证是大产证转小产证是大产证转移登记的结果。但是其移登记的结果。但是其转移登记并不是简单的转移登记并不是简单的将所有权力转移给购买将所有权力转移给购买人，而是将一个整体物人，而是将一个整体物业的产权，分割成若干业的产权，分割成若干独立产权，转让给每个独立产权，转让给每个小业主，形成区分所有。小业主，形成区分所有。 二、房屋所有权和产权类型二、房屋所有权和产权类型（一）房屋所有权分类（一）房屋所有权分类全民所有全民所有房屋所有权房屋所有权集体所有房屋集体所有房屋所有权所有权合资和股份制合资和股份制房屋所有权房屋所有权外产所有权外产所有权私有房屋

40、私有房屋所有权所有权图图 房屋所有权类型房屋所有权类型 （二）房屋产权类型（二）房屋产权类型房屋产权房屋产权标准价产权成本价产权微利房产权市场价房屋产权图 房屋产权类型l案例：案例：l 小产权房小产权房主要是建筑在农村集体土地上主要是建筑在农村集体土地上的商品房的商品房，大多由乡镇政府或者乡村自治，大多由乡镇政府或者乡村自治组织组织(村民委员会村民委员会)颁发房产证，也有的以颁发房产证，也有的以合同的形式确认产权，没有任何房产证，合同的形式确认产权，没有任何房产证，并向集体经济组织之外成员销售的住房。并向集体经济组织之外成员销售的住房。还有部分小产权房建筑在国有土地上和军还有部分小产权房建筑在国有土地上和军队享有使用权的土地上，由于相关政府部队享有使用权的土地上，由于相关政府部门不批准或开发商手续不齐全，办不到房门不批准或开发商手续不齐全，办不到房产证就在市场上销售房屋。产证就在市场上销售房屋。 l1据国土部不完全统计，据国土部不完全统计，2007年年以前，全国小产权房的面积累以前，全国小产权房的面积累计高达计高达66亿平方米。按每套亿平方米。按每套房房90平方米计，平方米计，66亿平方米亿平方米相当于相当于7,333万套