资产评估第六章练习题

1、思考题第一题思考题第一题o 位置固定性位置固定性o 供求区域性供求区域性o 经济用途的可变性经济用途的可变性o 价值量大，生产周期长，使用时间长价值量大，生产周期长，使用时间长o 保值与增值性保值与增值性o 内在、外在环境的统一性内在、外在环境的统一性1、房地产有哪些特性？、房地产有哪些特性？思考题第二题思考题第二题1、影响工业用地的区域因素有哪些？、影响工业用地的区域因素有哪些？与产品及原料集散中心的距离；与产品及原料集散中心的距离；产业聚集度；产业聚集度；交通运输状况；交通运输状况；劳动力市场供求状况；劳动力市场供求状况；对水质、空气的污染程度；对水质、空气的污染程度；与关联产业群的距离；

2、与关联产业群的距离；行政干预及管理程度行政干预及管理程度 思考题第三题思考题第三题o简述土地价格体系和评估价格的种类？简述土地价格体系和评估价格的种类？ 地价体系是在土地市场中，由若干个既相互联地价体系是在土地市场中，由若干个既相互联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地市场管理和运行需要的价格系列。我国的地价市场管理和运行需要的价格系列。我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地价、交易地价或交易评估价为主要成分，具体价、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下几种形式：包括以下几种形式： 基准地价

3、：基准地价： 标定地价；标定地价； 交易底价或交易评估价；交易底价或交易评估价； 成交价格；成交价格； 由以上由以上4种类型的地价衍生和派生的供抵种类型的地价衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地转让等押贷款、土地税收、资产核算、土地转让等方面使用的地价等。方面使用的地价等。o 我国地价体系的建立是土地使用制度改革中我国地价体系的建立是土地使用制度改革中最重要的一个方面，它使我国的土地使用从最重要的一个方面，它使我国的土地使用从无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变，无偿、无限期使用向有偿、有限期使用转变，具有重要的历史意义。具有重要的历史意义。o 其具有公示、参考、税收和政策调控作

4、用以其具有公示、参考、税收和政策调控作用以及对土地利用方式和利用强度的引导作用。及对土地利用方式和利用强度的引导作用。 按宗地权利划分土地价格评估类别：按宗地权利划分土地价格评估类别：1.土地所有权价格评估；土地所有权价格评估；2.土地使用权价格评估；土地使用权价格评估；3.土地租赁权价格评估；土地租赁权价格评估；4.土地抵押价格评估；土地抵押价格评估；5.土地地役权价格评估。土地地役权价格评估。o 其中标定地价、交易底价、成交地价属于宗其中标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型；基准地价是目前区域平均价最地地价类型；基准地价是目前区域平均价最常见的形式；标定地价、交易底价是地产市常见的

5、形式；标定地价、交易底价是地产市场中最常见的地价形式。场中最常见的地价形式。o 所有权和使用权价格、（基准、标定、出让、所有权和使用权价格、（基准、标定、出让、转让、租赁）地价、（总价、单位、楼面）转让、租赁）地价、（总价、单位、楼面）地价。地价。 思考题第四题思考题第四题o用收益法进行土地使用权评估时，如何求取土地用收益法进行土地使用权评估时，如何求取土地收益？收益？ 1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益土地年纯收益=年租金收入年租金收入年总费用年总费用 2. 房地合一出租中的土地年纯收益求取：房地合一出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益土地年

6、纯收益=房地产年纯收益房地产年纯收益房屋年纯收益房屋年纯收益 房地产年纯收益房地产出租年总收入房地产房地产年纯收益房地产出租年总收入房地产出租年总费用出租年总费用 房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值建筑物还原利率建筑物还原利率 3、自用土地或待开发土地的年纯收益求取：、自用土地或待开发土地的年纯收益求取： 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。别因素的比较修正，求得

7、其土地纯收益。 思考题第五题思考题第五题o 房地产的还原率有哪几种？它们之间有怎样房地产的还原率有哪几种？它们之间有怎样的关系？的关系？ 房地合一还原率房地合一还原率 土地还原率土地还原率 建筑物还原率建筑物还原率 关系：关系： 应用的领域不同，但互相之间可以采用一定应用的领域不同，但互相之间可以采用一定 的公式进行转换。（的公式进行转换。（P157页）页）思考题第六题思考题第六题o 用市场法评估房地产时，所选择的参照交易实例应用市场法评估房地产时，所选择的参照交易实例应满足什么要求？满足什么要求？ 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取

8、实例中选取三个以上三个以上的比较实例。如果比较实例少的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。难以客观地反映市场状况。 所选取的比较实例应符合下列要求：所选取的比较实例应符合下列要求： (1) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、用途如：商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基住宅、工业

9、厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅，可细分为普通住宅、高档础上再细分，例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。公寓、豪华别墅等。 (2) 与估价对象地块所处地段应相同。主要是指与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。地区。 (3) 与估价地块的价值类型应相同。价值类型有：与估价地块的价值类型应相同。价值类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押

10、价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。价格，课税价格，投保价格，典当价格等。 (4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期最好选择近期1年内成交的房地产作为比较实例。年内成交的房地产作为比较实例。最长不宜超过最长不宜超过2年。年。 (5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。思考题第七题思考题第七题o 用市场法评

11、估房地产时，主要应进行哪些差用市场法评估房地产时，主要应进行哪些差异修正？异修正？ 进行交易情况修正；进行交易情况修正； 进行交易日期修正；进行交易日期修正； 进行区域因素修正；进行区域因素修正； 进行个别因素修正；进行个别因素修正； 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列种：列种： 1. 有利害关系人之间的交易；有利害关系人之间的交易； 2. 急于出售或者购买情况下的交易；急于出售或者购买情况下的交易； 3. 受债权债务关系影响的交易；受债权债务关系影响的交易； 4. 交易双方或者一方获取的市场信息不全交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；情况下

12、的交易； 5. 交易双方或者一方有特别动机或者特别交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；偏好的交易； 6. 相邻地块的合并交易。买方若购买相邻相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并，必将增加原有地地块以与其原有地块合并，必将增加原有地产的效用，相邻地产的拥有者会因此抬高价产的效用，相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买；格迫使买方以高于市场正常价格的购买； 7. 特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一般多高于市场正常价格；协议方式成交价格般多高于市场正常价格；协议方式成交价格一般多低于市场正常价格；一般多低于市场正

13、常价格； 8. 交易税费非正常负担的交易；交易税费非正常负担的交易； 9. 其他非正常的交易。其他非正常的交易。进行交易日期修正，是将比较实例在其成进行交易日期修正，是将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格：交日期时的价格调整为估价时点的价格：o 1. 采用类似土地价格变动率进行修正。采用类似土地价格变动率进行修正。o 2. 利用类似土地价格指数进行修正。利用类似土地价格指数进行修正。o 3.土地价格还可通过分析土地价格随时间推土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。地价格与时

14、间的相互关系模型来求取。o 4.在无类似土地价格指数或变动率的情况下，在无类似土地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。以修正。区域因素主要包括：区域因素主要包括：o 1. 繁华程度：是指城市中某些职能在空间上的聚繁华程度：是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和

15、等级两方面进行分析量化。可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。o 2. 交通便捷程度：是指在空间地域上人们出行的交通便捷程度：是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。对外交通便利程度等。o 3. 环境状况：主要包括自然环境和人文环境质量。环境状况：主要包括自然环境和人文环境质量。o 4. 公共设施配套完备程度，包括城市基础公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完设施和社会公共

16、服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。率和齐备程度。o 5. 城市规划限制，主要包括对用途、建筑城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。制。个别因素修正的内容主要应包括：个别因素修正的内容主要应包括：o 位置、面积大小，形状，临街状况，基础设位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。o 个别因素修

17、正的具体内容应根据估价对象的个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。用途确定。思考题第八题思考题第八题o 用成本法评估房地产和土地，适用于那些情用成本法评估房地产和土地，适用于那些情形？形？ 一般适用于无法采用市场法和收益法的情形：一般适用于无法采用市场法和收益法的情形：新开发土地的价格评估；新开发土地的价格评估； 既无收益又很少有交易情况的学校、公园等既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的估价项目；公共建筑、公益设施等具特殊性的估价项目； 房地产用途为自用的评估项目；房地产用途为自用的评估项目； 思考题第九题思考题第九题o 如何用剩余法评估土地价值？如何

18、用剩余法评估土地价值？ 剩余法以称假设开发法剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式：基本公式：VA(BC） V待估土地的价格；待估土地的价格；A总开发价值或开发完成总开发价值或开发完成后的不动产总价值；后的不动产总价值；B整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本；C开发商合理利润。开发商合理利润。思考题第十题思考题第十题

19、o 在建工程评估需要收集那些资料？在建工程评估需要收集那些资料？ 1、基础资料、基础资料 2、查勘资料、查勘资料 3、相关信息资料、相关信息资料思考题第十一题思考题第十一题o 简述基准地价法和路线价法的基本思路。简述基准地价法和路线价法的基本思路。o 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。观价格的方法。o 利用路线价评估宗地地价，主要是在已知路利用路线价评估宗地地价，主要是在已知路线价的基础上

20、，根据宗地的自身条件，进行线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等比率修正、容积率修正、朝向修正等思考题第十二题思考题第十二题o 在建工程评估有哪些特点？有哪些需要注意在建工程评估有哪些特点？有哪些需要注意的问题？的问题？o 在建工程评估的特点：在建工程评估的特点： 1、在建工程涉及的资产种类较多，情况复、在建工程涉及的资产种类较多，情况复杂。杂。 2、在建工程的账面价值不能完全体现在建、在建工程的账面价值不能完全体现在建工程的形象进度和资产功能。工程的形象进度和资产功能。 3、在建工程的

21、可比性差，各项目间基本不、在建工程的可比性差，各项目间基本不可比。可比。o 在建工程评估中应注意的问题：在建工程评估中应注意的问题： 1、评估范围的确定：掌握合理的原则。、评估范围的确定：掌握合理的原则。 2、合理选择评估方法，注意资料情况、工、合理选择评估方法，注意资料情况、工程物资、是否完工、是否停建等情况的处理。程物资、是否完工、是否停建等情况的处理。 3、特殊处理问题：如应付工程款问题等。、特殊处理问题：如应付工程款问题等。o在建工程的评估方法：在建工程的评估方法： 1、重置核算法、重置核算法 2、预算调整法、预算调整法 3、形象进度法、形象进度法 4、假设开发法、假设开发法计算题第一

22、题计算题第一题o 甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。 （2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 单位地价单位地价=（500064-300）500010000 =6067元每平方米元每平方米楼面地价楼面地价=60674=1517元每平方米元每平方米建筑面积建筑面积=50004=20000平方米平方米每层面积每层面积=50005

23、0%=2500平方米平方米建筑层数建筑层数=200002500=8层层每层地价每层地价=15172500=3792500元元 或或 = （500064-300）810000 =3791667元元计算题第二题计算题第二题o 某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：o （1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。12层为商用房，1000平方米；34层为住宅，6000平方米。o （2）开发费用估计。建筑费用500万元，

24、专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。o （3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。o （4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。o 要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 楼价现值楼价现值500050001000/1000/

25、（1 110%10%）3 3240024006000/6000/（1 110%10%）3 330%/30%/（1 110%10%）0 050%/50%/（1 110%10%）0.50.520%/20%/（1 110%10%）1 1 1457.6 14714.1457.6 14714.万元万元建筑费现值建筑费现值50050050%/50%/（1 110%10%）0.50.550050030%/30%/（1 110%10%）1.51.5 50050020%/20%/（1 110%10%）2.52.5447447万元万元专业费用专业费用4474476%6%万元万元租售费用及税费租售费用及税费1457

26、.61457.65 5万元万元投资利润投资利润（总地价总建筑费用专业费用）（总地价总建筑费用专业费用）2020总地价总地价20202020总地价总地价2020总地价总地价 （）（）/(1/(120%)20%) /1.2/1.25,417.855,417.85万元万元 单位地价单位地价/1000/1000万元万元/ /平方米平方米 楼面地价楼面地价= =计算题第三题计算题第三题o 预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 o 设房地产当前的价值为设房

27、地产当前的价值为v，则有：，则有： v=400年金现值系数年金现值系数+v(1+5%) 复利现值系数复利现值系数- v5% 30%复利复利现值系数现值系数查表年金现值系数和复利现值系数表3.7908 0.6209 4242.64计算题第四题计算题第四题o 某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一

28、般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的02%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。 o 首先采用收益法计算房地合一价值首先采用收益法计算房地合一价值 计算净收益：计算净收益： 年总收益年总收益=3040012=144000元元 年土地房产税年土地房产税=20400=8000元元 年管理费年管理费=1440004%=5760元元 年维修费年维修费=15004002%=12000元

29、元 年保险费年保险费=15004000.2%=1200元元 年净收益年净收益=117040元元计算收益期计算收益期=50-4=46年年房地合一现值房地合一现值=117040*(P/A,6%,46) =1816972.25元元土地现值土地现值=2400*450=1080000房屋现值房屋现值=1816972.25-1080000 =736972.25计算题第五题计算题第五题o某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件见下表：o对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估

30、地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。o又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。o容 积 率 1、2、3、4、5o对应修正系数为1、1.8、2.1、2.3、2.4o几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。o按以上条件和下表，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。项 目待估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用 途住 宅住 宅住 宅住 宅住 宅成交日期（评估期日）2004.102003102003122003420

31、048成交价格1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容积率23342区域条件位 置0-2%+3%0-3%基础设施0-1%-2%+2%0交 通0-2%0+3%0个别条件地 势0-2%+1%0-2%形 状0+3%00+1%其 它0-3%-3%0-2%项 目待估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用 途住 宅住 宅住 宅住 宅住 宅成交日期121109111103119成交价格x1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容积率1.82.12.12.31.8区域条件位 置100102+3%0-3%基础设施0-1%-2%+2%0交 通0-2%0

32、+3%0个别条件地 势0-2%+1%0-2%形 状0+3%00+1%其 它0-3%-3%0-2%o 地价定基指数分别为：121 109111 103 119o PA=1200=1062.96元/平方米o PB=1300=1201.20元/平方米o PC=1400=1352.25元/平方米o PD=1100=1052.39元/平方米o （3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正o （PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米o 年期修正：委估地块评估总价=1197.43500=598715元 单位地价：79.83万元/亩楼面地价：1197.432=598.72元/m211

33、62.2504011-(18%)11-(18%)+=1162.21.0259=1197.43元/平方米计算题第六题计算题第六题o 某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的4767729平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。o 现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：o （1）土地取得费。根据该市土地管理法实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。o （2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。o （3）税费。根据该市有关文件规定：耕地占用税66元/平方米；土地管理费09元/平方米；新菜地开发费11元/平方米；教育附加费3元/平方米；