成都市金堂县水城商会大厦项目可行性分析报告

1、 金堂水城商会大厦金堂水城商会大厦 项目可行性分析报告项目可行性分析报告成都市金堂县聚能投资管理有限公司成都市金堂县聚能投资管理有限公司 2010年年4月月项目可行性分析报告2一座城市的期待一座城市的期待产品形产品形态态新城市中心综合体新城市中心综合体项目可行性分析报告3 目录目录contents o第一部分第一部分 项目介绍项目介绍 4-20o第二部分第二部分 项目定位项目定位 21-26o第三部分第三部分 公寓式住宅物业公寓式住宅物业 27-30o第四部分第四部分 商业地产类物业商业地产类物业 31-37o第五部分第五部分 项目运营模式项目运营模式 38-40o第六部分第六部分 项目运营方

2、针项目运营方针 40-41o第七部分第七部分 项目投资项目投资 42-49o第八部分第八部分 项目投资收益分析项目投资收益分析 50-56o第九部分第九部分 项目物业销售收入项目物业销售收入 57-65项目可行性分析报告4第一部分第一部分 项目介绍项目介绍1.1项目区位说明项目区位说明金堂简介：金堂简介：成都市辖郊县，位于成都平原东北，距成都市区36公里、双流国际航空港58公里，成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1154平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发区，总人口87.64万，城区常住人口19.2万，以县城为中心，周围5公里半径内消

3、费总人口25万人。县城所在地赵镇乃千里沱江第一镇。川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有中国西部花园水城之美誉，是成都地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。本项目位于金堂赵镇金中路53号，临政务行政中心，新城区十里大道，东北侧紧邻金堂城市广场，南临毗河大桥，项目周边为金堂住宅、商业、娱乐、会议、休闲中心区域，是金堂未来最具发展潜力的区域。项目可行性分析报告51.2项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析1.2.1、项目土地性质、项目土地性质 项目土地性质： 该项目用地位于成都市金堂县赵镇的中心位置、金堂政务行政中心，新城区迎宾大道，东北侧紧邻金堂城市广场，南临毗河大桥。 地质地貌

4、状况：金堂县境地处四川盆地，地貌格局有明显的过渡性特性，地貌多样，山、丘、坝皆有，本项目位于金堂赵镇十里坝，周边地貌平坦，项目用地方正无大规模拆迁负担。 土地规划使用性质：16.71亩商业及配套用地。1.2.2、项目用地周边环境、项目用地周边环境 地块周边建筑：周边用地资源丰富，项目地周围主要集中金堂各行政事业单位及新建高档住宅小区，周边分布亚洲集装箱物流中心、四川金堂工业园等 。 绿化景观：赵镇现有森林面积1467.76公顷，森林覆盖率达到25.35%。退耕还林已超过2300亩，项目位于金堂城市广场，靠近毗河景观带和金堂森林公园。 自然景观：赵镇属于区域亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分

5、明，雨量充沛，年均日照1268.7小时，年平均气温16.7，湿度较大，通常在80%左右，区域地势由西北向东南微倾，海拔最高817.6M,最低434.1M.项目可行性分析报告6o 项目宗地位于金堂政务行政中心，新城区迎宾大道，东北侧紧邻金堂城市广场，南临毗河大桥 ，项目周边为金堂住宅、商业、娱乐、会议、休闲中心区域，交通便捷 ，区域发展潜力巨大。o 项目宗地周边公共基础配套 交通设施：项目位于金堂十里大道与迎宾大道交汇处，成金快速通道起点位置 金堂客运中心 金融行业：中国银行 工商银行 农商银行 农业银行等 医疗卫生：疾病控制中心 金堂仁爱医院 商业配套：红旗连锁 博美超市 罗马商业广场 天府人

6、家商业街等1.3项目宗地地块条件分析项目宗地地块条件分析项目可行性分析报告7o 已建成的成金快速通道，终点接金堂在建城市道路赵杨路，全长约31.2公里，设计时速80公里，金堂已融入成都半小时经济圈，唐巴公路（青白江金堂）段已建成通车，成德南高速的开建，对金堂的经济发展带来极大的飞跃。成都二机场选定金堂后，机场建设与机场所在城市的交通配套建设已经纳入统筹规划。从成都到第二机场选址地金堂白果，目前最快的方式是走成南高速，今后还将规划设计连接双流机场与二机场的高速公路、地铁、快速通道等多种方式。新规划的绕成都经济区高速公路，就已将二机场纳入在内 ，现有城南、成绵、外环、唐巴高速，成渝、成达铁路贯穿境

7、内，交通十分发达。1.4交通条件分析交通条件分析o 本项目位于金堂赵镇金中路53号，成金快速通道的起点位置，紧邻金青路和金堂客运中心车站随着金堂城市的不断发展，项目区位优势将进一步显现。项目可行性分析报告8o 金堂位于成都市东北部，千里沱江之首，县城赵镇全县幅员面积1154平方公里，总人口86万人。 县城赵镇距成都市区36公里，处于成都平原经济圈中心。城区公路两旁高楼鳞次栉比，沿河两岸绿草如茵，繁花似锦，喷泉、大型豪华灯具错落有致，北河、中河、毗河似三条玉带穿城而过，汇聚沱江，城内江中绿波回环，岛屿飞桥相映成趣，俨然一幅“城在水中生，水在城中流，城在林中长，林在城中见”的奇妙景观。这里，不仅有

8、许多光彩照人的历史人物，东方黑格尔贺麟、反清义士彭家珍、著名诗人流沙河等，还有许多美丽动人的民间传说，著名的金堂八景，悠久的历史文化底蕴，极具开发价值。县境内名胜古迹甚多：云顶山慈云寺、炮台山莲花寺、淮口白塔寺，三足鼎立、各领风骚；栖贤三学寺、苏家湾天主教堂，相得益彰，“浩淼三汇合，千家古渡头，轻舟天上生，远市水中浮”。金堂县城被游人誉为“东方威尼斯”。著名诗人流沙河游览花园水城后撰文赞叹：绿波回环三面，半岛临深潭，水上飘来打鱼船，白鸥点点；岁晚花发，遍照十里山川，家住这里，也就成了神仙。既有古战场遗址的云顶石城，又有名寺古刹和风景如画的果乡风光，历史与现代，自然与人文在这里和谐共融。 1.5

9、区域文化底蕴区域文化底蕴项目可行性分析报告9o 成都铁路集装箱物流中心地处宝成、成渝、成昆、达成四条铁路干线交会点，地理位置十分优越，将成为西南地区集装箱物流中枢，也将占据我国集装箱运输网络中的重要位置。目前，成都是大西南的重要铁路枢纽，中心站建成后，集装箱货物的运输条件将得到巨大改善，届时中心站将开行直达上海、广州、深圳、青岛、连云港、天津等港口城市的固定班列，从而大大缩短成都与沿海港口的时空距离，改变目前四川货物运输不畅达、铁路场站能力不够的现状，拉动周边土地增值、税收增加、商业繁荣等。与此同时，海关、税务、检验检疫部门和成都铁路集装箱中心站、物流园区以及外地的中心站将建立统一的信息平台，

10、共享彼此的货物运输、待运信息，可以最大限度地降低运输成本和时间成本，1.6项目发展的历史机遇（一）项目发展的历史机遇（一）o 周边将新增餐饮娱乐、生活配套等服务功能，可增加2万个就业 岗位。 机遇一:亚洲最大的铁路集装箱中心站的建立。项目可行性分析报告10 机遇二：成都第二国际机场o 成都第二机场位于金堂白果将修建5条长3.6公里的跑道，主跑道轴线方位呈北东-南西方向展布，建成后最大可满足年客运吞吐量8000万人次、货运吞吐量200万吨的需求。同时，将开通10条以上国际直达航线，并加密半径100公里的支线机场15点布局，打造成为西部地区最大的国际复合型枢纽机场。根据规划，第二机场周边将同时规划

11、建设航空城。由于第二机场建成后将大大提升成都航空物流的运输能力，还将依托第二机场规划建设物流园区，促进西部物流中心的打造。 1.6项目发展的历史机遇（二）项目发展的历史机遇（二）项目可行性分析报告111.6项目发展的历史机遇（三）项目发展的历史机遇（三）o 成阿工业园选址金堂，园区到2013年基本完成建设，并实现工业销售收入100亿元以上、工业增加值30亿元以上，可望再创一个同等规模的阿坝州震前工业经济总量和财政一般预算收入总量。到2019年，引进3个以上投资超10亿元、产业关联度较大的工业项目，10个以上超亿元的重大工业项目，规模以上企业数量达100家，实现销售收入254.9亿元。成阿工业园

12、将以有色金属深加工、农副产品深加工、医药、轻工和电子5大产业为主导。围绕阿坝州的电力优势和产业基础，延长铝、锂、磁瓦、硅等资源深加工产业链，与成、渝两地乃至西部地区目前大力发展的汽车产业、电子信息产业进行配套。 机遇三：金堂 成阿工业园项目可行性分析报告121.6项目发展的历史机遇（四）项目发展的历史机遇（四）机遇四：金堂 三星大学城p 大学城项目毗邻金堂县县城赵镇，规划面积10000亩。将引进大学、高等专科及职业技术学校10所以上，并带动开发周边文化产业发展。目前已有川师大文理学院和西南交大入驻，2010年秋季招生3万人左右。项目可行性分析报告131.6项目发展的历史机遇（五）项目发展的历史

13、机遇（五） 机遇五：城市发展的政策机遇p 成都市服务业重大项目p 金堂县三次产业复合发展重点工程项目可行性分析报告14o17.1项目优势分析（strength）区位优势： 项目位于金堂政务行政中心，新城区迎宾大道，东北侧紧邻金堂城市广场，南临毗河大桥，项目周边为金堂住宅、商业、娱乐、会议、休闲中心区域，是金堂未来最具发展潜力的区域。 三星镇大学城正式开建，川师文理学院和交大相继入驻，为周边带来3万以上的消费人口。未来交通优势： 成金旅游快速通道，距成都市区仅30公里。金堂、新都、青白江与成华将连通一线，实现成都“半小时交通圈”，金堂将与成都实现无缝对接，将直接拉动金堂经济的发展。成金快速通道通

14、车后，金堂已率先成为成都市三圈层8个市县中的“半小时经济圈”城市，缩短16公里路程，从成都驾车前往金堂只需20多分钟。同时，成都到金堂即将开通城市区间公交快车。金堂县将计划把金堂打造为“天府花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善。1.7项目项目SWOT分析分析项目可行性分析报告151.7项目项目SWOT分析分析 产业优势： 项目处在亚洲最大铁路集装箱物流中心站和成都第二国际机场经济辐射圈内，产业附加值及商业价值有巨大的挖掘空间。u 服务业加快发展全面完成全县服务业总体规划和商业网点布局。旅游业发展速度提升，引进云顶山旅游养老生态农业观光园、白马日月泉国际养生度

15、假区、观岭国际度假社区等建设；成功举办“天府水城”游乐节、音乐烟花节、 乡村文化休闲。u 工业提速增效法国拉法基、国电集团、厦门明达、蒙牛集团等数十家国内外知名企业入驻金堂，全县规模以上工业企业总数达104户。全年规模以上工业增加值15.12亿元，增长55.5%。机械制造、新型建材、制鞋、食品等主导产业初步形成。项目可行性分析报告161.7项目项目SWOT分析分析u农村经济稳步增长 金堂被确定为首批全国无公害水果生产示范基地县、全国食用菌行业十佳商品基地县、四川省无公害农产品生产基地、成都市生猪商品瘦肉型基地县、优质黑山羊生产基地。脐橙产量居四川省第一位，有“中国脐橙之乡”美称。年食用菌生产1

16、6万吨，产量居全国前列，姬菇产量居全国第一位。盛产生姜、二荆条红辣椒、早蒜苔、云顶沙参等。蚕桑基地被商务部列入“东桑西移”工程项目，争取到中央专储粮代储资格。完成129万亩无公害农产品基地整体认证和“官仓牌黄瓜”等9个农产品的农业部产品认证，全县通过国家农业部认证农产品打13个。农村专业合作组织和新型集体经济组织183个。u 科技、教育、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业统筹协调发展。项目可行性分析报告171.7项目项目SWOT分析分析区域规划优势： 本区域是政府重点打造的新城区核心位置，是金堂县行政服务中心区域，同时随着城市不断发展本区域迫切需要相关商业和娱乐休闲配套的完善，提升新城区

17、的商业配套功能，转移不断扩张的城市发展需求。在项目5公里范围内无大型商业卖场.城市文化优势： 金堂县城赵镇是西部环境最优美、最适合人居和投资创业的城市之一，常驻人口20万人以上，为千里沱江第一城，三河汇聚，四面环水，水在城中，城在水中，玉虹飞架，绿波回环，堤岸绿树葱茏，花团似锦，县内拥有众多的名苑胜景，旅游资源丰富，享有“天府花园水城”和“东方威尼斯”之美誉，荣获“最佳人居环境范例奖”和“十大魅力城镇”称号。有利于项目开发和推广。地块环境优势： 金堂山水以“青幽绮丽，闻名蜀中”，自古即为川西旅游胜地。项目所在地紧邻成南高速、成金快速通道和达成铁路，距成都市区仅30公里，距成都第二机场仅25公里

18、，距离亚洲最大铁路集装箱物流中心站仅6公里左右，区位优势明显。生态环境优美，资源优势明显，具有不可复制性，唯一性，开发价值巨大。项目可行性分析报告181.7项目项目SWOT分析分析旅游环境优势： 云顶石城风景区的九龙湖有“沱江小山峡”之美誉，湖右岸有云顶慈云寺、南宋抗元石城遗址、左岸有炮台山、灵开寺、砂岩溶洞、苏家湾天主教堂、宋代瑞光宝塔等名胜古迹，随着淮（口）洛（带）公路的修建，该景区将和县域内的五凤古镇、三溪橙乡一道，构成成都周边一条重要的旅游环线。（成都-洛带-五凤古镇-云顶石城-三溪橙乡-梨花沟风景区-广汉三星堆-成都） 政策环境优势： 政府出台文件明确表示凡在金堂县开发旅游项目（游乐

19、项目、景点建设、宾馆建设等），享受中共金堂县委、金堂县政府关于扩大开放加快经济社会事业发展的若干政策措施和关于推进世界田园城市建设加快服务业发展若干政策的试行意见的各项优惠政策，享受政府出台的相关招商引资等优惠政策。项目可行性分析报告191.7项目项目SWOT分析分析o 17.2项目劣势分析（Weakness） 新城区商业氛围暂时还不及现老城区强烈，本地消费习惯还在老城区（电影院）附近 金堂县居住主要分布在沿河区域，并以多层为住，高层电梯市场占有不高。 大型综合体项目在本地还属于新型项目，特别是本区域还没有相关配套项目，区域环境配套不完善，不能形成区域效益。p17.3项目机会点分析（Oppor

20、tunity） 政府加大力度对旧城改造后环境将大大改善。 新机场和物流港的建设，将对项目的开发起到极大的促进作用。 金堂有“天府花园水城”和“东方威尼斯”之美誉，荣获“最佳人居环境范例奖”和“十大魅力城镇”称号。有利于项目开发和推广。经具备启动高端休闲、企业会议、度假的项目支撑条件。 成都半小时生活圈概念，对项目距离感的缩短。项目可行性分析报告201.7项目项目SWOT分析分析p17.4项目威胁点分析（Threats） 项目土地使用面积有限，土地整合难度较大。 来自新都、双流近郊的类似产业项目竞争。 项目投资额度大，对启动资金要求较高；作为金堂创新性高端项目，投资回报周期长，风险大。 老商业中

21、心的存在对新城市综合体项目的影响项目可行性分析报告21o 2.1任何城市都渴望拥有自己的地标式建筑，地标在城市的发展过程中扮演着重要的地位，她的出现引领城市发展的未来城市发展速度的加快，导致城市功能需求的多元化。大型建筑综合体作为一种新经济运行的产物而逐渐出现在今天的城市中。大型建筑综合体集办公、公寓、酒店、商业、会展及休闲娱乐等功能于一体，通过自身有机的整合与明确的定位，在各彼此之间建立起一种相互依存、资源共享的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市“活力核”。任何商业项目都不可避免要打上时代的烙印，所以客观地定义或解读一个商业项目，都要用发展的眼光去看待。该区域商业潜力巨大

22、。因此，我们的目标是：将项目模式确定为-商业建筑综合体!打造金堂未来地标建筑，引领金堂商务及城市发展进程！第二部分第二部分 水城商会大厦项目定位水城商会大厦项目定位项目可行性分析报告222.1项目定位项目定位o2.1.1“城市综合体经济增长集点”释义o2.1.2 项目功能定位 我们的目标是打造金堂城市新的地标，它将以全新的城市发展新高度矗立在金堂最具发展前景的行政新区,一座集五星级酒店、商务办公、shopping center 、电梯公寓、休闲娱乐等多功能于一体的城市综合体，它将引领该区域乃至整体城市房产开发、商业运作、商务环境、会议、新娱乐地标等理念的飞跃 项目可行性分析报告232.2项目设

23、计定位项目设计定位o设计构思设计构思 1. 1. 复合复合-最有效的商务模式最有效的商务模式 中国城市发展速度的加快，导致城市功能需求的多元化。大型建筑综合体作为一种新经济运行的产物而逐渐出现在今天的城市中。大型建筑综合体集办公、公寓、酒店、商业、会展及休闲娱乐等功能于一体，通过自身有机的整合与明确的定位，在各彼此之间建立起一种相互依存、资源共享的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市“活力核”。 2. 2. 统一统一 -塑造形神合一城市脸谱的塑造形神合一城市脸谱的 一个真正的大都市永远需要高耸的办公建筑来彰显它的地位。事实上，只有那些经典的建筑，才能成为城市的标志，也才能真正

24、成为城市未来的脸谱。而城市的脸谱，首先从建筑的外立面上得以体现。因此，外立面的设计对于商务办公、酒店类楼宇至关重要，它是外部形象的基础所在。建设项目是集综合性商业、商务写字楼和星级酒店为一体的综合建筑，外形不宜过分追求夸张的表象，而应该适合其使用者的身份，体现使用者素质，表达使用者的内涵。因此建筑追求既现代又极具国际化的都市精美面孔。醒目的竖向构件使整个建筑挺拔而优雅。而整体简洁的风格，在挺拔中洋溢着一种阳刚向上的城市激情。同时，城市地标性的风范追求，又会使商会大厦因理性而高贵。项目可行性分析报告242.2项目设计定位项目设计定位o3. 和谐和谐-城市与建筑的关系城市与建筑的关系 人们对城市的

25、体验来自于对城市的地形、地貌、开放空间、以及无数建筑的拼贴与融合，而并非某个建筑片断。理想的建筑应与城市融洽的从属共生。因此，方案应从城市设计的角度来确定建筑群的空间布局。 由于基地紧邻城市中心，选择较为灵活的空间布局方式。同时，面向城市开放空间，尽量争取良好的景观、并保证朝向的均好性。 建筑群面临着大量的人流、车流与物流。为了避免与城市交通的冲突，方案尽量减少内部交通对城市交通的干扰。 通过多方案比较与排除，方案最终确定了 “一字”型组合的空间布局方式。创造出丰富多变的城市空间。建筑个性鲜明，同时又保持着与城市的空间对话，较为理想的解决了三方面影响因素。项目可行性分析报告252.2项目工程定

26、位项目工程定位o1、工程概况 1) 本项目位于成都市金堂县赵镇金中路53号，基地地处金堂县政务行政中心，东北侧紧邻金堂县城市广场。本工程总建筑面积115340m2，分为酒店及办公、公寓式住宅及商业三部分。地下三层，建筑面积27353 m2。酒店办公综合楼地上26层，建筑高度97.5，公寓式住宅地上27层，建筑高度91.5米，商业裙房地上5层。 2、设计依据 1） 建筑结构设计使用年限：50年；结构设计基准期：50年； 2）自然条件 基本风压：0.30kN/m2（高度大于60米为：0.35kN/m2），基本雪压：0.10kkN/m2，地面粗糙度C类；地震设防烈度7度，设计基本地震加速度为0.10

27、g，设计地震分组第三组。 3）业主提供的设计任务书； 4）本工程采用的主要法规和标准、规范、规程： 3、建筑分类等级 1）建筑结构安全等级：二级； 2）基础的安全等级均为二级；地基基础设计等级：甲级 3）建筑抗震设防重要性类别：丙类； 4）结构抗震等级：单项工程结构体系抗震等级酒店办公综合楼框架剪力墙框架、剪力墙均为二级公寓式住宅框架剪力墙框架、剪力墙均为二级5）本地下室采用结构外墙带挡墙方案，外墙厚250350mm，C30混凝土，地下室防水等级二级、地下室外墙抗渗等级P6；项目可行性分析报告262.3项目定位综述项目定位综述o 项目位于为金堂未来住宅、商业、娱乐、会议、休闲中心区域，交通便捷

28、，本项目由裙楼和两栋塔式高层构成，总建筑面积11.9万M2,16层裙楼为商业部分，建筑面积3.5万M2, 项目负一楼规划为大型超市建筑面积9200M2,高层A地上26层规划设计为酒店和办公楼,高层B地上27层规划设计为公寓式住宅，本项目现正在施工阶段计划2011年中旬完工，2011年底投入使用。项目可行性分析报告27o 3.1金堂房产市场概况 近年金堂房地产市场得以迅猛发展，在打造“天府水城”等居家概念上找到了金堂住宅市场新的市场地位，一个新的大成都范围内的花园水城人居福地因运而生。金堂房产市场销售价格也呈明显上升趋势，土地出让价格也持续上涨，开发理念和规模都不断提升，市场环境日益成熟，随着金

29、堂在交通、工商业、人居环境、城镇人口等方面的发展，金堂的房地产发展将继续保持平稳发展势头。并逐步有更多精品项目的亮相。带动整个城市的发展。第三部分第三部分 公寓式住宅公寓式住宅项目可行性分析报告283.2金堂在售房地产项目调查汇总金堂在售房地产项目调查汇总项目可行性分析报告293.3电梯公寓电梯公寓SWOT 项目SWOT分析 A、优势、优势o 区域位置：本项目位于金堂行政中心区域、城市发展新区的中心位置，临近城市广场，南接毗河大桥，项目周边多为新建高档社区或政府机关办公所在地，未来的城市商务中心也在本区域。o 项目定位：本项目定位为大型城市综合体，包含商业、酒店、购物、居住、办公、娱乐等多种功

30、能，不仅在本区域在整个金堂也是填补城市发展空白的项目，建成后将成为金堂最全面的的高档综合性房产项目。o 升值潜力：城市新区内，发展潜力巨大，随着新区的日渐发展，未来城市的发展机遇将更偏重本区域，本区域的发展潜力也将日渐凸显。 B、劣势、劣势o 市场认可度：金堂电梯公寓市场在近年才发展起来，消费者的传统观念还是更倾向于多层建筑，对电梯公寓特别是高层电梯公寓的接受度还不高。o 竞争：本区域内有众多优质精品项目，且其销售价格较低，居家客户的选择面较大。o 金堂临河水景住宅为居家主流，本项目高层电梯公寓，没有临河环境和小区绿化配套。项目可行性分析报告303.3电梯公寓电梯公寓SWOToC、机会、机会o

31、 金堂范围内同类型的竞争楼盘较少，本项目超前的规划理念和良好的商业配套以及良好的发展前景和升值潜力，对住宅的销售有促进作用。oD、威胁、威胁o 市场环境的不断变化和国家调控政策的预期对项目的进展可能产生影响。项目可行性分析报告31第四部分第四部分 商业类地产物业商业类地产物业o 本项目为新城市中心综合体，商业类地产是项目的核心，其包含：购物中心星级酒店办公写字楼多功能厅、会议中心电影院、电玩城餐饮、娱乐、休闲会所项目可行性分析报告324.1商业类地产物业商业类地产物业o4.2购物中心 项目商场总面积：34366.44M2;是包含大型百货、超市、家电等综合性卖场市场基础： 商业主要形态一般为底商

32、，缺乏集中式商业；经营业态较为凌乱，整体档次不高，现在尚未形成完整的商业规划及市场分布；现在最大的商业卖场新桂花购物中心、新桂花银都百货 ，均位于金堂幸福路，分布占地面积2000多、3000多，包含了百货经营，家电经营，饮食消费，休闲娱乐四大领域； 金堂目前商业购物需求不能满足群众的消费需求，档次高，规模较大的商业卖场是大多市民所期待的。 项目可行性分析报告334.2购物中心定位购物中心定位o本项目购物中心定位：金堂最具规模和档次的综合性一站式购物中心最集中的大型百货卖场大型生鲜日用品超市本地区真正意义上shoppingmallo对项目的提升：对项目形象和影响力的提升区域商业中心的转移城市商业

33、服务配套的提高项目可行性分析报告344.3星级酒店星级酒店o星级酒店 项目酒店面积：13389.3M2;拥有客房234间，床铺324个市场基础及经营分析： 金堂酒店行业还处与发展阶段，金堂高端酒店还比较稀缺，传统的酒店经营较好的也只在“金裕”“绿园”等几家，其余多为中低档旅店宾馆，未能形成大的规模和品牌，随着金堂经济发展和商业环境的提高，市场需求也日益增长，发展潜力巨大。本项目酒店定位：金堂商务配套新名片打造临港产业，为物流港和空港提供高端配套提升城市旅游、商务配套水准。高档餐饮服务行政、商务会议中心项目可行性分析报告354.4办公写字楼办公写字楼o金堂办公写字楼市场概况 办公写字楼在金堂还属

34、稀缺产品，本地企业还没有形成在写字楼办公的习惯，写字楼办公高昂的办公费用本地中小企业还无法承受，本地企业多为在住宅小区兼顾办公，有实力的大企业也一般自己修建办公场所，写字楼市场在本地几乎还是空白o项目定位分析 作为金堂首屈一指的办公写字楼项目，本项目有独特的优势和机会，随着金堂城市和商务环境的发展，也需要一个高档的办公场所提升金堂商务环境，本项目正好填补这一空缺，但从金堂现有商务办公环境看，本项目还比较超前，市场空间很难预料。项目可行性分析报告364.5多功能厅、会议中心、电影院多功能厅、会议中心、电影院 会议中心、电影院是金堂城市配套的稀缺部分，随着社会经济发展，这方面的需求也日益显现，本项

35、目设置专业多功能会议中心和专业电影院线，满足相关需求，填补市场空缺，满足市场需求，并大大提升金堂的城市商务配套和娱乐休闲环境。项目可行性分析报告374.6餐饮、娱乐、休闲会所餐饮、娱乐、休闲会所 项目配套的餐饮、娱乐、休闲会所是项目商务娱乐功能的有效补充，她能进一步完善项目的配套功能，提升区域商务接待、娱乐休闲档次。项目可行性分析报告38第五部分第五部分 项目运营模式项目运营模式o5.1运营模式综述 充分发挥赵镇商会各会员单位在团队、管理、资金、地产开发等方面的优势，结合政府大力支持本项目建设的优惠政策，充分利用“亚洲铁路物流港”“成都第二空港”的契机，引进开发管理、商业运营、商业配套等高档团

36、队，以实现“金堂新城市中心综合体”为目标，采取“政府导向、企业运营、产业复合、惠及多产业”的运作模式。 5.2 打造城市中心综合体，强化商业配套升级 5.2.1 以“水城商会大厦”项目为起点，打造城市综合体经济模式样板“城市综合体项目”涵盖商务公寓、写字楼、酒店、购物中心、餐饮、娱乐休闲、会议中心等多种城市功能，以“金堂水城商会大厦”为聚集点，引入大型卖场、酒店管理、餐饮娱乐等多个行业的优秀企业和团队，促进当地酒店、文化、旅游、休闲等多行业商务配套的发展，对金堂打造复合型无烟高端产业经济体，作出积极贡献。 项目可行性分析报告39项目运营模式项目运营模式o5.2.2促进当地居民就业增收 带动就业

37、，提升产业配套升级是本项目立意的核心，项目建设将充分考虑当地居民收益和产业互动惠及的预期发展指数，项目对项目周边及城市整体商业配套提升的程度。 项目建成后，对项目中涉及的商场营业、配套服务、物业管理、后勤保障等工作岗位和招商经营商户优先、重点考虑本地居民需求，将提供相关工作岗位5000个以上，涉及的居民年收入增长总量不低于9000万元。项目可行性分析报告40第六部分第六部分 项目运营方针项目运营方针o6.1项目总体开发运营的指导思想 项目应抓住时机，快速建设，尽快建成满足城市发展对城市综合体的迫切需求，特别是满足民生的商业卖场、娱乐休闲应尽快经营，满足群众对相关配套服务的需求，提高城市商业配套

38、服务水平。o6.2项目各物业产品的开发运营分类 住宅居住类：电梯公寓 商务配套类：办公写字楼 会议中心 多功能厅 星级酒店 民生类：超市 生鲜市场 百货卖场 娱乐休闲类：KTV 餐饮 娱乐休闲 电影院 电玩项目可行性分析报告41项目运营项目运营o综述 项目的建成和运营可提供5千人以上的工作岗位，每年可上缴税费5千万元以上，建成后将大大提升金堂商业配套水平，改善金堂投资环境，打造成为金堂商业中心，并辐射周边区域形成金堂新的商业集中区，产生良好的经济和社会效益。项目可行性分析报告42第七部分第七部分 项目投资项目投资 7.1项目总投资预计将达到5.49亿元。具体见项目总投资简表：序号项目内容投资额

39、度（万元） 投资占比例（%）1项目土地取得成本及宗地改造9901.82项目建设工程成本28678523项目配套设施50329.24项目建设期资金利息15932.95相关税费25004.66相关规费4000.77项目管理、销售费用5000.98项目装饰工程费（酒店、商场、写字楼等）14100269其他不可预见费用10521.9总计：54845100项目可行性分析报告437.1项目投资项目投资7.1国土局“国有土地使用权出让合同”的约定，出让期为商业及配套，出让面积16.71亩。7.2建筑工程成本按目前相同结构的工程造价为基础，结合造价指数由建筑造价师估算7.3项目配套设施费用按政府相关规定标准进

40、行测算，建设期资金利息按贷款额及贷款利率进行估算7.4项目建设及销售环节相关费用为前期估算; 项目可行性分析报告447.2项目投资分析项目投资分析o项目土地取得成本：土地出让金760万元，契税40万元，合计为800万元；o围墙及三通一平、拆迁、临时基础设施费190 万元；o项目土地成本及宗地改造投入总计：990万元项目可行性分析报告457.3项目投资分析项目投资分析o建筑安装工程费合计建筑安装工程费合计28678万元。万元。 其中：o （1）主体工程： 116996平方米 1680平方米= 19655万元；o （2）基础工程： 3000万元；o （3）项目设计费：116996平方米2.2元/平

41、方米=260万元；o （4）勘察费、监理费及报建费用1255万元； 勘察费116996平方米4元平方米=46.8万元 监理费116996平方米13元平方米=152万元 报建费用116996平方米90.3元平方米=1056万元 城市市政基础设施配套费 文物勘探发掘费 新建房屋白蚁防治费 项目可行性分析报告467.3项目投资分析项目投资分析o（5）新型墙体材料专项基金： 116996平方米 5元平方米= 58万元； o（6）散装水泥专项基金： 116996平方米 1元平方米= 11.7万元； o（7）异地绿化建设费：116996平方米 3元平方米= 35万元； o（8）景观工程： 500万元o（9

42、）防空地下室异地建设费：116996平方米 20元平方米= 234万元； o（10）强电、弱电： 116996平方米 200元平方米= 2330万元；o（11）自来水、天然气管网施工建设费：13393万元项目可行性分析报告477.4项目投资分析项目投资分析o项目配套设施费用合计5032万元。o （1）消防配套系统设备： 932万元o （2）暖通设备系统：920万元o （3）电气设备：820万元o （4）变压器：210万元o （5）备用发电机组：266万元o （6）给排水系统：300万元o （7）电梯、扶梯、货梯：1200万元o （8）智能网络： 384万元 项目可行性分析报告487.5项目投资

43、分析项目投资分析o 建设期资金利息： 1593万元 （建设期资金利息按1.5亿贷款额，周期为2年计算，年利率5.31计算）o 其他相关规费:400万元 面积测绘 质量检测费 排污及环境检测服务费 以及在房产开发项目中应缴纳的相关费用 o 相关税费： 2500万元o 项目管理、销售推广费用：500万元o 其他不可预见费：按项目投资的2%计算：1052万项目可行性分析报告497.6项目投资项目投资o酒店装修投入：13389.3M2*4000元=5400万元o商场装修投入： 34366.44M2*1600=5620万元o写字楼装修投入：11901.6M2*800=930万元o电影院、会议中心装修（设

44、备）投入：1200万o餐饮娱乐休闲会所装修投入：950万元o装修总计投入：14100万元项目可行性分析报告50第八部分第八部分 项目投资收益分析项目投资收益分析o本项目投资分析按各部分独立核定分为： 1、酒店物业投资分析 2、购物中心投资分析 3、电梯公寓/写字楼投资分析 4、餐饮、娱乐、休闲会所投资分析项目可行性分析报告51物业经营收益情况表物业经营收益情况表类型项目内容投资额度（万元） 收益（万元/年）招商收益酒店90101239招商收益购物中心12820863租赁收益办公写字楼4190715租赁收益餐饮、娱乐、休闲会所6000974总计投资额度及总租赁收益320203791持有本项目物业

45、收益表：项目自持物业的年收益为11%，9年收回投入成本项目可行性分析报告528.1酒店物业投资分析酒店物业投资分析本项目酒店规模： 酒店建筑面积： 13389.3M2; 拥有客房234间，床铺324个 酒店建设投资额度： 建安成本2410万+装修投入5400万元+相关配套1200万=9010万元 酒店年收入: 1、 客房：按入住率60%核算 年收益为：500元/间*140间*360天=2520万元 2、会议：按照市场数据显示，预计星级酒店建成运营后 该部分年收益为：180元/人*100人次/天*300天=540万元 3、餐饮、宴会：预计该部分年收益为440万元 酒店经营收入总计：酒店经营收入总

46、计：3500万元万元/年年项目可行性分析报告538.1酒店物业投资分析酒店物业投资分析o酒店支出核算 固定资产折旧（十年分摊）： 9010万元/10=901万元 配套开支：400万元/年 设备维护费用：200万元/年 人力资源成本支出：480万元/年 税费：280万元/年（按8%核定） 年支出总计：年支出总计：2261万元万元/年年o酒店年盈利为：3500万元万元-2261万元万元=1239万元万元/年年 年回报约为年回报约为13.8% 项目可行性分析报告548.2购物中心投资分析购物中心投资分析o购物中心建筑面积：34366.44m2o购物中心投入： 建筑成本：6900万元+装修投入：562

47、0万元=12520万元其他配套约3000万元购物中心总计投入：购物中心总计投入：1552015520万元万元购物中心预计租赁收入：购物中心预计租赁收入：3535元元/M2/M2/月月* *34366M2=144334366M2=1443万元万元/ /年年项目可行性分析报告558.2购物中心投资分析购物中心投资分析o购物中心支出核算o 办公费用支出：180万元/年o 设备维护费用：180万元/年o o 人力资源成本支出：120万元/年o 税费约：100万元/年（未计商业营业税费）o 年支出总计：580万元o购物中心预计租赁收入： 1443万元/年-年支出总计：580万元/年 购物中心租赁收益：购

48、物中心租赁收益：863万元万元/年年项目可行性分析报告568.3写字楼投资分析写字楼投资分析o 项目办公写字楼投入： 建安成本：11910.6M2*1800元=2144万元 配套成本：11910.6M2*1000元=1191万元 税费：11910.6M2*550元=655万元 宣传推广：200万元 办公写字楼总计投入：4190万元 按租赁价格50元/M2计算/月： 租赁收入：715万元/年 项目可行性分析报告578.4餐饮、娱乐、休闲会所投资分析餐饮、娱乐、休闲会所投资分析 本部分涉及电影院、KTV、餐饮、休闲会所等租赁面积为18035M2，租赁收益约为： 18035M2*45元/M2/月*1

49、2=974万元/年 该部分投资投入：建筑成本：3400万装修投入：950万设备投入：1650万总计投入：6000万项目可行性分析报告58n项目可售面积统计：项目可售面积统计：项目占地面积：项目占地面积：11142.16m11142.16m2 2总建筑面积：总建筑面积： 116996.00m.00m2 2住宅面积：住宅面积：20235.6m20235.6m2 2 计计250250套套写字楼：写字楼： 11901.6m11901.6m2 2 计计6464套套商场：商场：34366.44m34366.44m2 2酒店：酒店：13389.3m13389.3m2 2 计计234234间间停车位：停车位：460460个个其他：餐饮、娱乐、休闲会所约其他：餐饮、娱乐、休闲会所约18035m18035m2 2 第九部分第九部分 项目物业销售收