青岛崂山区市场调查

1、123地理位置：地理位置： 崂山区位于青岛市东南部，总面积389.34平方公里（市内四区总面积的2.26倍），海岸线长103.7公里。交通便利：交通便利： 海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等干线是进出青岛的主要通道，区域交通网完善，路况较好。资源状况：资源状况：区内以山地和丘陵为主，拥有高科技工业园、海尔路商务区、滨海高教区、石老人国家旅游度假区和崂山国家级风景名胜区。4崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄庄4 4个街道办事处。个街道办事处。 人口密度低：人口密度低： 崂山区全区户籍人口23.09万人，平均593人/平方公里，与青岛市区2500人/平方公

2、里相比人口密度较低。主要原因是崂山区面积大、山地丘陵多。中韩街道办是崂山区政治、经济、文中韩街道办是崂山区政治、经济、文化中心：化中心： 紧邻市南市北区，旅游资源丰富，区域居住成熟度高，配套齐全，交通方便，人口数量最多,人口密度最大。其它区域地形山地和丘陵较多，主要为本地农村人口居住，移动性差，人口密度小。（数据来源青岛崂山06年年鉴）5年份年份户籍人口户籍人口出生率出生率死亡率死亡率自然增长率自然增长率2005年21.46万9.396.412.982006年21.98万9.435.743.692007年22.39万11.306.185.122008年23.09万10.245.874.37崂山

3、区人口自然增长率为4.37，远高于市内四区平均0.19的增长率；崂山区实际户籍人口年增长为18.6，远高于同年的人口自然增长率，判断崂山区同青岛其他区域一样，外来人口入住成为人口增长的主要原因；与房地产销量大增比较，崂山户籍人口增长缓慢，判断为本市改善性及投资性住宅偏多。（数据来源于崂山区统计局）6全区经济稳步增长。据初步测算，2008年全区实现生产总值（GDP）262.90亿元，同比增长7.2%。其中，第一产业完成增加值4.33亿元，下降14.3%；第二产业完成增加值152.34亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值106.23亿元，增长10.0%。产业结构不断优化。三次产业所占比重呈现出“

4、二降一升”的特点。第一产业下降0.2个百分点，第二产业下降1.77个百分点，第三产业提升1.97个百分点。三次产业比例关系由上年的1.85:59.72:38.43调整为1.65:57.95:40.40。崂山区整体经济位居市内七区第四名，经济增长方式需进一步转变；经济结构性矛盾较为突出；服务业发展动力不足；企业抗风险能力有待提升；经济社会发展进程中还存在着一些制约因素。（数据来源于崂山区统计局）708年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落后于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节，08年接待海内外游客620万人次，增

5、长7%。全年实现旅游收入28.67亿元，增长12.0%。会展经济：全年青岛国际会展中心共举办展会活动76个、累计使用展览面积81万平方米、接待国内外来宾196万人次，同比分别增长7%、6.6%、12%。（数据来源于崂山区统计局）82008年城市居民人均可支配收入22545元，增长14.0%；人均消费支出13595元，增长7.8%；城市恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.2%。农民人均纯收入9853元, 增长13.6%；人均生活消费支出7513元，增长8.0%，农村恩格尔系数38.1%。 （数据来源于崂山区统计局）9 在青岛市东部宏观发展方向的指导下，崂山区全力向新型

6、经济发展，高新技术产业、旅游业和现代服务业已经确立为崂山区未来发展的三个重点产业。产业结构的不断优化升级，将为崂山经济发展带来战略性转变，提供新的机遇。10 青岛市07年确立了的发展战略，着力构建的城市框架，将崂山的功能定位为，重点发展现代服务业。11崂山区建区15年来，商业设施落后、群众生活不方便的问题十分突出，加快商贸设施建设，完善城市功能，就成为了区委、区政府始终关注的问题。经过多年的努力，2009年，总面积8.5万平方米的丽达购物中心、乐天玛特超市等3家大型商业设施投入运营，全区新建成商务楼宇7个，商务楼宇总面积达116万平方米，入驻企业近千家，商贸业和总部经济发展取得了重要突破。 从

7、长远角度讲，目前永新国际广场、利群崂山购物广场、金岭尚街、大拇指商业广场项目等一批商贸项目正在抓紧建设，崂山将逐步形成海尔路南端、中心轴线广场、辽阳东路“三大商圈”，总商业面积将达100万平方米。这里特别要提到的是，近期我们新签约了总投资达78亿元的21个现代服务业项目，其中商贸服务业项目投资额达到48亿元，友利世纪担保公司、华诚保利影院等多个项目填补了区内服务业项目空白，将进一步凸显崂山的经济发展活力和城市魅力。（数据来源慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设 ）12青岛崂山科技城是崂山区打造青岛高新技术产业核心区的重要载体，规划了创业谷、科技谷、创智谷三个部分，总面积42平方公里（西起科苑经

8、一路和海尔路，东至滨海公路、崂山风景区，南起辽阳东路，北至308国道、科苑纬四路至石岭子），其中创业谷和科技谷的规划已经通过市政府审批，创智谷规划也由市城规委通过，等待市政府审批。关于科技城的规划建设，主要在三个方面侧重：一是抓好基础设施建设，通过实施株洲路产业区环境改造工程、6条道路的配套工程，以及深圳路打通和海湾青岛接线端海尔路立交桥工程，切实为科技城配套好发展环境。二是抓好专业园区建设，启动国家海洋生物产业基地、国家级通讯产业园、东元软件园的建设，加快培育一批销售收入过10亿元的骨干企业和销售收入过百亿元的专业园区，推动科技城的园区化、专业化、特色化发展。三是提高产业集群能力，积极推进生

9、物产业园总投资25.4亿元的16个项目建设，加快中科院兰州化学物理研究所等7家国家级科研院所的建设和成果转化，切实提高研发、孵化和产业化能力，推动产业集群化发展。（数据来源慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设 ）13据悉，正在编制的青岛市金融业发展总体规划将提出重点建设崂山金融商务区。为此，我们也把金融商务区建设作为发展现代服务业的一个重点，完成了青岛崂山金融商务区发展设想及规划方案，具体位置在海尔路南段、啤酒城周边，规划面积1.9平方公里。目前，包括中信万通、建行青岛分行、深圳发展银行以及中国出口信用保险公司山东分公司等35家金融机构落户崂山，相关金融监管部门和一批重点银行也正在或计划入驻，

10、可以说，崂山金融商务区的集聚效应已经初步显现。2010年我们初步计划：一是尽快落实商务区的规划。按照1.9平方公里核心区和周边约20平方公里辐射区的规划设计，完成商务服务区、后台服务区等功能区的详细设计，尽快上报审批。特别是要结合金融商务区特点，做足地下空间利用的文章，超前做好地下交通设计，拓展发展空间。二是注重高端金融业态的引进。金融商务区建设能否成功，关键要看能否引进建设一批高端金融业态。在前段时间签约的21个项目中，有海鼎投资担保、友利世纪担保、中原证券、兴业证券等4个金融项目，特别是友利世纪担保公司，是全省第一家中外合资的担保公司。下步，崂山还将继续引进银行类、证券类、保险类和监管类“

11、四种金融高端业态”，引进有实力、信誉好的风险投资公司等其他金融类企业，不断壮大金融业发展规模，加快活跃资本市场，切实推动经济发展。三是进一步做好服务设施配套。加快青医附院东院扩建工程建设，规划建设“金领人才” 高端公寓，逐步完善提升商贸、教育、文化等设施配套，切实改善高端人才工作、居住、生活环境，为金融商务区发展实施全方位、精细化的配套服务。（数据来源慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设 ）14 崂山区全力打造青岛高新技术产业核心区、国际旅游度假区和现代服务业聚集区。青岛高新技术产业核心区青岛高新技术产业核心区 其中崂山科技城是打造高新技术产业核心区的主阵地，崂山科技城包括原崂山高科园、张村河

12、两岸居住片区、枯桃花卉产业片区、高科园拓展区四个片区，面积约42平方公里。 为完善科技城的基础设施，今年政府将完成产业区六条道路建设，形成商住、娱乐、餐饮等城市功能。全力打造一个融都市型、人文型、生态型为一体的青岛东部科技新城区。 国际旅游度假区国际旅游度假区 崂山区将围绕创建国家5A级旅游景区，不断提升崂山风景区的管理服务水平，加强基础设施配套，全面启动客服中心的规划建设，实施旅游通道改造工程，开发“海上看崂山”旅游线路，彰显海上名山的独特品质和魅力。进一步完善石老人旅游度假区功能，全力抓好小麦岛等重点旅游项目的建设。此外，还要办好青岛国际啤酒节和崂山论道活动等名牌节庆活动， 15 现代服务

13、业聚集区现代服务业聚集区 崂山区将形成“一个广场、两条产业带、两个商圈”和一批特色街区的现代服务业发展格局。金岭商务带金岭商务带世纪广场商圈大小埠东商圈 “ “一个广场一个广场”： 世纪广场、大剧院、博物馆、会展中心、永新国际、弄海园组成市民休闲娱乐广场。“两条产业带两条产业带”： 1、海尔路为主轴的金融商务带； 2、滨海大道为主轴的科技大道。“两个商圈两个商圈”： 1、世纪广场为中心，通过对啤酒城、山东头及海尔路南端的拆迁改造，形成以新啤酒城、利群购物广场、大拇指商业广场为主体的商圈。 2、依托高科园建材城、好一家家居广场、百安居装饰城，在大小埠东周边形成以新型建材、家居装饰为特色的新商圈。

14、16 崂山区发展规划崂山区发展规划 “一个中心区、两条产业带、三个辅助中心。一个中心区、两条产业带、三个辅助中心。” “一个中心区”： 即以中韩街道办事处为中心，集中发展科技、服务、教育、会展、商贸等第三产业，成为以科技教育、商贸、生活居住为主要功能的区域； “两条产业带”： 一是向北宅方向延伸建成面积达16平方公里的青岛市高新技术产业带；二是以滨海旅游线为基础，建设石老人国家旅游度假区、沙子口旅游经济带、崂山风景名胜区、王哥庄滨海度假区为整体的崂山滨海旅游经济带；“三个辅助中心”： 即以沙子口、王哥庄、北宅三个街道驻地集中改造建设为重心，形成一定规模的辅助中心。17 一线、七片一线、七片 “

15、一线”即香港东路沿线滨海区； “七片”即村庄改造项目较为集中的麦岛片区、山东头片区、大小埠东片区、北村片区、张村河南片区、朱家洼午山片区和四姜一湾片区。其中涉及村庄改造的项目已经陆续开始。规划建设小结规划建设小结 崂山区在城市形态上已逐步融入青岛中心城区。主城区功能逐渐完善、优化，并且向东、向北延伸，提升城区的发展空间；在产业发展上呈现出以高新技术、旅游和现代服务业为主导的城市经济的显著特征。在整体青岛大规划的指引下，崂山区将发挥自身优势，带动整个青岛东部区域的发展。 1819物业形态丰富：物业形态丰富： 崂山区地理位置优越，具有丰富的山景海景资源；区域面积大，土地资源丰富；区域跨度较大，各板

16、块所拥有的自然资源及交通路线各不相同，因此使得崂山区房地产市场的物业形态丰富多样，包含了普通住宅、酒店式公寓、别墅、写字楼、商业、等多种物业形态。 道路状况好：道路状况好： 由于崂山区是新区，其规划起点高，大多干道为双向六车道，部分双向八车道。楼盘档次高：楼盘档次高： 多为高档楼盘，别墅项目多，物业品质高，售价高，大多为精装修楼盘。生活配套不齐全：生活配套不齐全：崂山商圈暂未形成，缺少基础的生活配套，居民生活不便。市政基础配套好：市政基础配套好： 城市规划起点高，基础配套例如水、电、通讯等设施相对科学完善，市政配套例如青岛大学、中国海洋大学、艺术馆、国际会展中心、海洋极地世界等，对规程未来的发

17、展极为有利。20指标名称指标名称20072007年年20082008年年同比增长同比增长房地产投资70.51亿元76.11亿元7.9%房屋施工面积820.58万927.42万13%竣工面积66.8万220.56万271.9%指标名称指标名称20072007年年20082008年年同比增长同比增长1.施工面积3223.8万3704.7万14.9%2.竣工面积640.7万657.3万2.6%（资料来源崂山统计局） （资料来源市统计局）2008年崂山区施工面积占青岛市施工面积的25%，市场开发量巨大。随着市南沿海区域开发的饱和，使得崂山区成为青岛市的无可争议的高档住宅区。从崂山区的开发面积来看，20

18、08年的竣工面积只占了施工面积的23.8%左右，同比涨幅高达271.9%，因此判断崂山区进入大规模开发期，在今后2年崂山区供应量还将放大。从竣工面积来看，2008年崂山区的竣工面积占到了整个青岛竣工面积的33.56%，较2007年10.4%大涨了两倍多，崂山区竣工面积远大于青岛市内四区，并且该区域的中端产品供应加大，对市南市北区房地产销售形成明显的区域竞争，同时本区域内的竞争也将更加白热化。21用地单位用地单位用地位置用地位置用地面积用地面积容积率容积率用途用途出让方式出让方式合同金额合同金额青岛东亿实业总公司滨海大道以东、张村河以南、李宅路以北47642.2小于或等于1.99住宅拍卖2010

19、年11月25日30012万元青岛亚建实业有限公司辽阳东路以南、汽车东站西南18303.9商服拍卖2010年5月4日24220万元多单位多幅工业用地2010年，崂山区的住宅土地出让并不活跃，最值得我们关注的是东亿取得的土地，与项目临近，高尔夫资源更佳，土地成交价格很低，未来对项目将形成直接竞争。其他土地均已工业用地出让。住宅用地出让极少原因是崂山主要以土地协议转让和内部转让的形式。崂山区近几年开发的项目中，世纪华庭、温哥华花园、橄榄城、尚东区、国际名都、上实啤酒城等10几个项目均为1994年前环宇开发项目的烂尾改造工程。其它在建项目除了海尔东城国际、颐和星苑、北国之春等涉及拆迁改造项目是协议取得

20、土地之外，其他土地均在2002年之前就出让完毕。（资料来源青岛国土局） 22截止截止20102010年年1212月月2323日日青岛住宅销售状况青岛住宅销售状况 崂山区2010年累计住宅成交7071套，共计72.08万平米，市内七区总计成交576.89万平米，崂山区占总销量的12.5%，仅高于市南区、市北区。2008年崂山区住宅销售总面积为68.54平米，时隔2009年到2010年总体销量增长不大，因该区域产品较高端，售价较高，因此成交量增长不大。（资料来源青岛房地产交易中心） 232010年年11月青岛市区房屋销售情况月青岛市区房屋销售情况2010年11月，崂山区共成交房源503套，在室内七

21、区中排名倒数第二，仅高于市南区，11月销售最多的是城阳区，其次是黄岛区，单月销量均超过1800套，可见购房者的需求依然旺盛。崂山区截止12月23日，共成交7071套，平均每月589套，11月份崂山的购房低于平均水平。（资料来源青岛房地产交易中心） 242010年年11月青岛市区房屋销售价格情况月青岛市区房屋销售价格情况（资料来源青岛房地产交易中心） 崂山区503套住宅中10000元以上430套，万元以上的比例已超过85%，比例为全市最高。崂山区整体均价已位居青岛首位，也更加印证了区域的重要性。252010年年11月青岛市区房屋销售面积情况月青岛市区房屋销售面积情况在11月崂山区成交的房源中90

22、-120平米成交最多，占48.5%，其次是60-90平米，销售占35%。120平米以上，销量为82套，占比例16%，而爱丁堡多以120平米以上为主，市场的需求量尚处于低位，销售压力依然很大。（资料来源青岛房地产交易中心） 26截止截止2010年年12月月23日青岛市区房屋可售情况日青岛市区房屋可售情况崂山区住宅登记可售房源面积约40.92万平米，市场消化量大概要半年时间。伴随着崂山加快区域发展，房地产开发量逐年增加，未来市场的供应量还是会比较大。（资料来源青岛房地产交易中心） 27崂山区可售房源的面积区间仍以60-90平米为主，其次是90-120平米180平米以上的房源为392套，比例较低。整

23、体房源分布和销售比例是比较统一，而爱丁堡北区以超大户型为主的情况，需要公司重点考虑，从目前的走量来看，大户型仍是较慢的。（资料来源青岛房地产交易中心） 2829303132 该区域优势明显，与市南区接壤。拥有青岛大学和海洋大学等知名院校，人文气息浓厚；且背山面海，海景资源明显，环境优美，是居住最佳地段，四周道路交通发达，可以在短时间内到达市区中心，购物休闲都非常方便，目前在建和已建楼盘的产品建筑形式多以多层、小高层为主，价格为市区最高。该区域的代表楼盘有海信天玺、亚麦新城等。目前天玺均价45000元/。后续楼盘包括海信麦岛金岸F区、青啤地产北山项目等33该区域为崂山区和市北区浮山后接壤区域，也

24、是青岛市的中央生活区，紧邻浮山森林公园与颐中体育中心，经过近几年的发展，该区域的市场认可度逐渐提高。区域交通方便，目前本区域在建工程较多，本地知名开发商大盘云集，项目建筑形式以多层、小高层、高层住宅为主。该区域代表楼盘有金光丽园、香邑暖山、恒易慧心园、鲁信含章花园、城建竹韵山色、桃园山色、百仕凯旋城等项目。该板块目前的均价13000元/（含精装修）。未来推出项目包括远洋风景等。34该区域为崂山区政治经济中心，也是崂山区重点建设的总部经济区，区域内商务一区、商务二区、商务三区诸多写字楼的建设，也极大的带动了楼盘价值，另崂山区重点打造其区域内的商业配套设置，目前已经投入使用的包括丽达购物中心、乐天

25、马特广场等，在建的包括大拇指广场、利群广场、永新国际、啤酒城改造等，届时将极大的促进板块地产发展。目前代表楼盘有恩马文景园、金领世家等。该板块目前均价16000元/左右。35该板块沿石老人旅游度假区和香港东路呈带状布列。是崂山区的高端旅游度假休闲中心。有多家星级酒店、青岛现代艺术中心、啤酒城等高端度假休闲配套设施。交通便捷，风景优越。早期以低层洋房为主、现在以高层、小高层高档公寓为主。代表楼盘上实海上海、恒基新天地、弄海园等。目前市场供应量很少，仅有嘉尚青庭服务公寓、樱海园公寓未来推出的项目包括：鲁商领海公馆、迪生山庄、书香门第C、D区、海信午山南麓、尚山阚海、啤酒城改造项目，目前产品均价17

26、000元/36 该板块位于崂山脚下，自然环境状况极佳，是休闲度假旅游的好处所。与环境差别很大的是该区域交通状况及生活便利性一般，距离市区较远，缺少大型生活配套设施，给居民生活带来一定的不便。目前该区域项目多以别墅、大面积住宅为主，价格范围根据楼盘品质的不同有较大的差别，代表楼盘有石湾山庄、颐和星苑等。该板块普通住宅目前均价20000元/。37 新华锦爱丁堡项目改造拉开了崂山区科技谷（高尔夫片区）开发的序幕，省房的中华园美邸河畔项目则是对孙家下庄和刘家下庄的改造，接下来沿着张村河谷地排开，包括东边的五个张村（张村、文张村、南张村、郑张村、张村河南），中间的七个下庄（车家下庄、宋家下庄、张家下庄、

27、李家下庄、董家下庄、孙家下庄、刘家下庄），西边的五韩（东韩哥庄、中韩哥庄、西韩哥庄、大南韩、小南韩）等近20个村的拆迁和改造将贡献上千万平的房子，高尔夫片区将成为未来崂山区市场供应最大、开发周期最长的区域。是崂山区房地产开发的潜力股。未来即将推出的项目包括午山存改造项目、东亿项目等，激烈的市场竞争将给爱丁堡带来巨大压力。目前爱丁堡均价：20000元。3839项目名项目名称称总套总套数数可售可售套数套数已售已售套数套数1010月签月签约套数约套数1111月签月签约套数约套数1212月签约月签约套数套数三月累计销三月累计销售套数售套数均价均价备注新华锦爱丁堡66953713217191955186

28、50城建竹韵山色1393299109410388912829039小高层在售，面积70平米的一居和面积90平米的二居，毛坯、精装都有，毛坯起价11000元/平米，精装起价12600元/平米，一次性每平米优惠300元，付80%首付款，每平米优惠200元，付60%首付款，每平米优惠100元。金光丽园73021709452811849310金光丽园推出新房源面积70、80、90平不等，套二套三户型为主，均价12500元/平，购房即送地下停车位。城建桃园山色651257394143916429813506现有多层、高层房源在售。高层户型面积从60-120平米，起价11600元/平米；多层户型面积从90

29、-130平米，起价14200元/平米，购房一次性优惠300元/平米。鲁信含章花园238063617446661044381311819现只剩面积61平米的小户型在售，精装修，售价均价约12000元/平米香邑暖山1217843282812914香邑暖山12月19日开盘，现仅剩面积98平的套三户型在售，均价14000元/平百仕凯旋城68759628253107838准现房销售，户型面积86-143平米的二居室、三居室，均价13500元/平米，毛坯房，预计近期交付，其中86-90多平米的二居室，120-143平米为三居室，均为高层。恩马文景园79466728215164213806现有复式大户型在售，最小面积250平米，最低580万/套，精装修，装修标准约3000元/平米，预计2011年年底交付。金领世家159623113651474259504现房销售，仅剩面积66平米的一室一厅户型，起价14000元/平米，毛坯房。恒易慧心园49635461241673634412548从11月份开拍，当月销