住宅项目复盘报告

1、北龙台项目复盘报告北龙台项目复盘报告汇报汇报人人： 目录CONTENTS1项目概况2复盘分析投资拓展-设计研发-成本招采-开发-工程-营销复盘报告项目概况THE 2018 DUPLICATE REPORT1地块位于杨金路与中央大道交叉口东南，区域位置优越，距北龙湖金融中心3.0km左右，距离中州大道及连霍高速入口3.7km，距离东三环仅3.5km，区域交通便利。紧邻规划的中央大道。（一）项目区位（一）项目区位（二）项目定位（二）项目定位I.美盛集团郑州住宅项目首秀II. 品质地产运营商的品牌形象塑造III. 企业现金流来源的重要支撑A.战略定位MISSUN DRAGON PALACEI.擎领龙

2、湖北岸片区第一阵营的住宅项目II. 打造人文精品住宅项目的差异化竞争力III. 高端靖萃生活阶层的客群认知B.市场定位MISSUN DRAGON PALACE总用地面积：35951.08，约53.9亩总建筑面积：约128936.51容积率：2.69，建筑密度：23.86%绿地率：33.51%，限高50米停车位：共721个(可售668个)序号产品业态可售面积单价销售金额1高层88987.0422000元19.58亿2洋房3965.7427000元1.07亿3车位7220.74/668个150000元1亿合计:21.6521.65亿亿根据规划图预估：项目可售690套住宅，住宅可售面积约9.3万方，

3、预计货值21.65亿元。（三）项目规划指标（三）项目规划指标 I.竞聘给内部员工机会，营销外部招聘II. 为公司培养优秀人才B.锻炼队伍、储备人才MISSUN DRAGON PALACE 竞聘项目总、工程部经理、开发部经理、综合部经理A.内部选拔MISSUN DRAGON PALACE（四）项目团队（四）项目团队项目位于郑东新区北部 “杨金板块”核心区域，龙湖北门户位置，发展潜力巨大。以中央大道链接龙湖金融中心，延伸郑东新区CBD，形成南北向金融主轴。区域：龙湖北门户，区域核心畅享四纵四横三地铁（规划中）立体交通；中州大道、迎宾东路、中央大道、东三环纵贯南北；金城大道、杨金路、连霍高速、北三环

4、连通东西；更有规划中的地铁4号线、6号线、20号线；坐拥城市交通门户，通达城市高地，尽享出行便利。交通：多维路网交通，畅达全城8400亩生态湿地，400亩宽阔水域。玉湖公园、中央公园、蝶湖公园、金水科技公园、慧城环路五大公园环绕。生态：低密生态住区，天然氧吧（五）项目优势（五）项目优势（六）项目周边情况（六）项目周边情况康桥东麓康桥东麓园（精装）园（精装）小高22000元/ 、洋房27000元/碧桂园国控天碧桂园国控天誉（精装）誉（精装）小高19500元/，洋房23000元/瀚海尔瀚海尔湾（精装）湾（精装）高层17500-20000元/伟业龙湖上伟业龙湖上城（毛坯）城（毛坯）小高17500元/

5、 、洋房20500元/绿城智慧绿城智慧公园（毛坯）公园（毛坯）（小高17000元/、洋房20500元/）奥园誉湖湾奥园誉湖湾小高层21000元/ （预估）蓝城凤起梧桐蓝城凤起梧桐（价格暂无） 郑东北杨金片区板块整体处于发展初期郑东北杨金片区板块整体处于发展初期，目前市场，目前市场认知度与认可度均较低认知度与认可度均较低，但是已，但是已有数个有数个一线房企进驻，后期潜一线房企进驻，后期潜力巨大；力巨大； 竞品分布相对较为集中，如伟业龙湖上城、奥园誉湖湾与本案仅一路之隔，碧桂园国控天誉、康桥东麓园则是东竞品分布相对较为集中，如伟业龙湖上城、奥园誉湖湾与本案仅一路之隔，碧桂园国控天誉、康桥东麓园则是

6、东西两向截留本项目客源的主要竞品。片区内各项目控规指标相近，小高层实收均价西两向截留本项目客源的主要竞品。片区内各项目控规指标相近，小高层实收均价19500-2200019500-22000元元/ /，洋房，洋房20500-2700020500-27000元元/ / 。竞争竞争级别级别项目名称项目名称销售状态销售状态住宅建面积住宅建面积（万）（万）20182018年供应年供应量（万）量（万）20182018年成交年成交量（万）量（万）已推未售量已推未售量（万）（万）未推量（万）未推量（万）首开时间首开时间20192019年预计年预计推量（万）推量（万）20182018年月均年月均去化量（万去化

7、量（万）直接竞品康桥东麓园在售13.55.83.22.67.72018.7.17.50.53碧桂园国控天誉在售15.49.69.10.55.82018.6.295.20.76 伟业龙湖上城在售701.21.10.1502017.6（前期内购）4.80.09奥园誉湖湾待售70007预计2019.5首开70蓝城凤起梧桐待售1700017待定80小计122.916.613.43.287.532.5次级竞品瀚海尔湾在售15.91513.51.50.92018.6.22（内购开盘）2.41.93 绿城智慧公园在售17（类住宅）51.053.95122018.10月中旬50.35小计32.92014.55

8、5.4512.97.4合计155.836.627.958.65100.439.9杨金片区市场潜在供应量较大，仅直接竞品18年成交量约13.4万方，2019年预计推出32.5万方，且区域内各竞品项目产品有同质化情况。（六）项目周边情况（六）项目周边情况复盘报告复盘分析THE 2018 DUPLICATE REPORT2一、投资拓展二、设计研发三、成本招采四、开发五、工程六、营销一、投资拓展客户定位：锁定北区财富阶层地缘性客户二次以上置业人群私营业主，企业高管，高级公务员年龄3555岁三口之家、三代同堂富裕/富豪家庭年收入50万以上富豪阶层富裕阶层中产阶层中等偏上收入阶层工薪阶层主力阶层置业经历职

9、业特征家庭结构经济结构n客户来源：郑州市北区地缘性客户为主n客户阶层：中产及富裕阶层为主，富豪阶层为辅n置业特征：以刚改需求为主（一）（一）拿地前项目定位：客户定位拿地前项目定位：客户定位p 第一梯队品牌供应商p 高品质星级物管p 专业化营造者p 成熟经典产品线北龙湖 城际新核 都会豪宅作为美盛地产首驻北龙湖的第一个产品，在城市居住的完整价值链上，我们永远要做的是处于上层的产品；北龙湖应该代表着郑州城市居住的第一梯队品级。p 全国知名设计团队p 高素质客户群（一）拿地前项目定位：形象定位（一）拿地前项目定位：形象定位拿地前市场销售价建议：n小高层毛坯17000元/n洋房20000元/（一）拿地

10、前项目定位：产品定位（一）拿地前项目定位：产品定位7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F幼儿园3F备注：机动车位960个，地下建筑面积31861.33，全为地下一层车位。强排容积率2.5：洋房3.65万，小高层5.18万户型以120、140、160、180为主（二）拿地前规划设计：强排方案（二）拿地前规划设计：强排方案设计规划调整变化原因：1、考虑到日照和规划局具体要求，本项目幼儿园只能放在西南角。2、原强排方案损失容积率过多，配置户型过大，不符合市场需求，销售困难较大，如按营销建议户型设计，该方案容积率仅能达到2.0左右，将损失大量建筑面积。3、在少

11、损失容积率情况下，项目设计为两梯四户塔楼，户型设计不精美。4、规划不允许该地块配建集中商业。基于以上主要原因，实际报规方案减少了洋房和集中商业，改变了幼儿园的位置。1、客户定位基本精准，形象定位吻合项目市场地位。本项目客户基本为羡慕北龙湖未来潜力但购买力较北龙湖客户稍逊的客户群。本项目针对目标客户的推广信息到达，没有达到预期。2、市场调控趋紧，限购政策也影响改善型客户购买意向。3、设计方面，第一，原方案以洋房最大化为设计原则，吸引中高端人群，提升产品溢价，洋房体量达到3.65万/。但相对面积较大，如果考虑单套面积，容积率排不满。现行方案中，基本产品为小高层为主，洋房仅0.4万，实际上降低了盈利

12、空间；第二，幼儿园和商业的规划安排与最初设想不同，设计前没有充分研究考虑。4、户型方面，预测算时和设计初期，没有了解到项目户型限制，设计了一些超过144的户型。5、在今后拓展中，应从两个方面改善或避免以上情况：第一，市场调研精细化，营销推广更需精准到达目标客户，产品、形象需与定位相吻合；第二，产品设计应充分了解项目规划各种影响因素，避免考虑不周造成误判。（三）市场定位和规划设计复盘分析（三）市场定位和规划设计复盘分析1、市场预测：对市场发展判断不够准确；对预期售价的估计不够精准。2、目标成本：对项目精装交付目标成本制定有差异。3、产品定位设计：对规划指标了解不深入，导致设计出现偏差。今后应把规

13、划条件和影响因素深入了解，避免产生类似情况。4、时间风险：开发进度延迟，增大了时间成本，资金沉淀时间拉长。5、投资盈利：本项目毛利较高，开发过程中可实现较好现金流，但由于增值较大、税金较高，侵占了盈利空间，整体盈利水平不理想。（四）投资拓展工作复盘总结（四）投资拓展工作复盘总结二、设计研发（一）工作亮点：规划、建筑设计（一）工作亮点：规划、建筑设计1.1. 规划、建筑设计阶段，设计单位方规划、建筑设计阶段，设计单位方案设计人员在集团驻场办公，大大案设计人员在集团驻场办公，大大提高了汇报频率和决策速度。提高了汇报频率和决策速度。2.2. 设计研发中心设计负责人全程紧盯设计研发中心设计负责人全程紧

14、盯设计进度，多次深夜赴设计院控效设计进度，多次深夜赴设计院控效果、保质量，在短时间内完成方案果、保质量，在短时间内完成方案报规成果。报规成果。3.3. 技术方面克服地块狭长、航空限高、技术方面克服地块狭长、航空限高、日照不足等不利条件，合理的设计日照不足等不利条件，合理的设计楼栋布置，间距适中，高低组合恰楼栋布置，间距适中，高低组合恰当当，提高了土地利用率。，提高了土地利用率。 北龙台项目采用新中式住宅的立面风格，北龙台项目采用新中式住宅的立面风格，线条简洁流畅，形式简约，线条简洁流畅，形式简约，以以现代时尚的语言创造符合现代人生活的空间，既有时尚感和价值感，又体现代时尚的语言创造符合现代人生

15、活的空间，既有时尚感和价值感，又体现现中式建筑中式建筑特质。特质。 立面风格对公司品牌、项目形象、吸引客户都能提供一定的支持作用。立面风格对公司品牌、项目形象、吸引客户都能提供一定的支持作用。（一）工作亮点：规划、建筑设计（一）工作亮点：规划、建筑设计户型亮点：户型亮点：1.1.洋房及高层主力户型一梯两户设计体现出舒适性和尊贵感。洋房及高层主力户型一梯两户设计体现出舒适性和尊贵感。2.2.所有户型南侧均有大面宽采光和所有户型南侧均有大面宽采光和南北通透。南北通透。3.3.户型赠送空间成为项目一大亮点，为客户带来最大的实惠。户型赠送空间成为项目一大亮点，为客户带来最大的实惠。4.4.超宽、超长观

16、景阳台为客户提供超宽、超长观景阳台为客户提供宽松的休闲空间。宽松的休闲空间。5.5.客餐厅一体化设计具有良好的空间视觉感，通风采光的优越感。客餐厅一体化设计具有良好的空间视觉感，通风采光的优越感。（一）工作亮点：规划、建筑设计（一）工作亮点：规划、建筑设计产品提升阶段精装亮点：产品提升阶段精装亮点：1.1.寻找到有实力的设计合作单位。寻找到有实力的设计合作单位。 2.2.设计过程中严格进行效果把控。设计过程中严格进行效果把控。 3.3.重视图纸质量，重视图纸质量，多专业联合会审。多专业联合会审。 4.4.材料选择、样板确定阶段深入市场，多方寻找，注重效果和质量，控制交付风险。材料选择、样板确定

17、阶段深入市场，多方寻找，注重效果和质量，控制交付风险。 5.5.施工阶施工阶段第一时间到达现场解决设计相关问题。段第一时间到达现场解决设计相关问题。 6.6.最终实现较高的设计效果还原度。最终实现较高的设计效果还原度。（一）工作亮点：精装设计（一）工作亮点：精装设计产品提升阶段景观亮点：产品提升阶段景观亮点：1.1.效果提升方案针对性强，设计效效果提升方案针对性强，设计效果良好果良好。2.2.施工阶段景观设计师深入参与选施工阶段景观设计师深入参与选苗，现场管控设计效果，对景观微苗，现场管控设计效果，对景观微地形施工、苗木种植、硬质铺装、地形施工、苗木种植、硬质铺装、小品摆放等提出设计建议。小品

18、摆放等提出设计建议。3.3.设计部门、工程部门紧密对接和设计部门、工程部门紧密对接和沟通，提高工作效率，保证工程质沟通，提高工作效率，保证工程质量和设计效果。量和设计效果。（一）工作亮点：景观设计（一）工作亮点：景观设计结构设计结构设计机电设计机电设计1.1.地质勘探阶段：地质勘探阶段：（1 1）根据周边项目地勘成果和设计经验，合理选取地基承载力数值，）根据周边项目地勘成果和设计经验，合理选取地基承载力数值，避免了勘察单位过于保守，节约基础设计成本。避免了勘察单位过于保守，节约基础设计成本。（2 2）合理选取抗浮设计水位，避免车库采取抗浮措施，降低建设成本。）合理选取抗浮设计水位，避免车库采取

19、抗浮措施，降低建设成本。（3 3）适度提高）适度提高CFGCFG桩侧摩阻力参数，使平均桩长减少桩侧摩阻力参数，使平均桩长减少1m1m左右，降低桩左右，降低桩基成本约基成本约5050万元。万元。2.2.根据户型特点，客餐厅通过采用异形楼板，取消客厅与餐厅之间的根据户型特点，客餐厅通过采用异形楼板，取消客厅与餐厅之间的梁，增强空间舒适性，为天花精装造型设计提供便利，保证装修设计梁，增强空间舒适性，为天花精装造型设计提供便利，保证装修设计效果。效果。3.3.电梯前室强弱电井、水暖井处通过楼板加强措施，优化前室结构设电梯前室强弱电井、水暖井处通过楼板加强措施，优化前室结构设计，有效提升前室空间体验感。

20、计，有效提升前室空间体验感。1.1.卫生间同层排水减少了上下楼层的干扰，卫卫生间同层排水减少了上下楼层的干扰，卫生器具布置灵活，有效降噪，减小渗漏风险。生器具布置灵活，有效降噪，减小渗漏风险。2.2.控制机电管井尺寸，有效控制公摊面积。控制机电管井尺寸，有效控制公摊面积。3.3.产品配备新风系统、中央空调等有效提高产产品配备新风系统、中央空调等有效提高产品竞争力。品竞争力。4.4.拓展空间预留空调、新风、地暖，降低后期拓展空间预留空调、新风、地暖，降低后期改造难度。改造难度。5.5.交付标准中灯光控制、电梯控制、人脸识别、交付标准中灯光控制、电梯控制、人脸识别、智能安防等设备可作为公司产品标配

21、标准，增智能安防等设备可作为公司产品标配标准，增加销售卖点，便于小区物业运行。加销售卖点，便于小区物业运行。（一）工作亮点：结构、机电设计（一）工作亮点：结构、机电设计（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施 北龙台项目启动以来，设计工作虽有一些亮点，但存在更多的不足之处，借此复盘之际设计研发中心总北龙台项目启动以来，设计工作虽有一些亮点，但存在更多的不足之处，借此复盘之际设计研发中心总结经验和教训，明确改进措施，避免后续项目产生同样问题，具体总结如下：结经验和教训，明确改进措施，避免后续项目产生同样问题，具体总结如下：序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施1建筑方案设计对设

22、计条件理解不透彻，土地出让合同中要求户型面积不能超144，第一版报规设计方案5号楼洋房户型面积设计成160，导致设计进行了二次修改。掌握政策解读，深入理解设计条件。采用镂空的空间将房间面积降到144以下。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施2建筑方案设计方案设计阶段确定户型在工程施工后进行优化调整，产生多次反复修改图纸，影响工程建设。户型优化前 最终优化户型建筑设计阶段，精装、户型优化等工作前置，在方案设计阶段确定户型，减少后期改图。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施3建筑

23、方案设计规划设计阶段机动、非机动车交通动线设计不合理，影响景观设计和物业管理。设计地面机动车和非机动车流线交叉结合产品定位，规划设计阶段深入研究交通动线，景观设计提前介入，合理规划交通动线。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施4建筑方案设计非机动车地上车位位置设计不合理，影响园区景观品质，业主使用不便。景观设计提前介入规划设计阶段，规划方案与景观方案及物业相结合，合理设计。序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施5建筑方案设计满足营销的设计条件变动，引起图纸修改，例如地下空间是否赠送，首层户型是否赠送小院等。(下图为调

24、整前）产品定位阶段、规划设计阶段充分调研市场，明确销售支撑条件。（下图为加小院后）（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施6建筑方案设计方案设计阶段不仅要注重建筑整体风格和效果设计，也要重视细节设计，比如门窗分割、石材分割等。（下图为窗分割不够合理）建筑设计阶段应加强细节设计管控，避免因前期考虑不周进行修改。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施7建筑方案设计建筑设计面积与面积测绘数据不一致，造成图纸修改。要求设计单位熟悉测绘面积计算规则，设计研发中心加强复核，减少修改。8建筑方案

25、、施工图设计对于后期需要改造或者改变使用功能的区域在设计时应充分考虑可行性。设计阶段为改造或功能改变预留条件。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施9施工图设计结构剪力墙存在不合理的地方，造成后期图纸优化，修改图纸，影响其他相关工作。将结构优化工作前置，合理布置竖向结构构件，保证建筑功能，提高舒适性。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施10施工图设计13#楼单元抗震缝处结构布置不合理，无施工通道，引起图纸修改。注意多单元抗震缝处施工通道的设置。11施工图设计人防施工图中，因CA

26、D图层设置，蓝图中10#楼墙柱图层未显示，导致后期图纸替换。图纸下发前仔细检查，确保图纸质量。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施12施工图设计设备点位与精装图纸点位不一致（空调室内机、卫生间背篓等），因点位问题反复修改图纸。精装方案前置，施工图与精装图纸做好无缝对接，避免后期因点位问题反复修改图纸。13施工图设计设备预留预埋套管部分不满足施工需求，部分预留洞在结构暗梁暗柱处、钢筋太密无法施工，预留套管不是常规规格。预留预埋要结合建筑、结构等专业，套管选用常规规格尺寸，明确套管材质。14施工图设计中央空调室内点位部分与电气点位不一致。

27、加强出图前不同专业间互审图纸，重点关注其他专业与自己专业相关内容，提高图纸关联内容准确性。15展示区方案设计售楼部空调室外机位置后期在现有条件下无合适位置，对景观效果影响比较严重。售楼部展示区方案阶段考虑空调室外机位置。16展示区施工图设计售楼部空调室内机因后期采购品牌带电辅热导致配电总负荷不够。设计阶段设备参数标注详细、采购阶段技术标评定严格审核技术参数等。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施17施工图设计地下车库消防设备配电选用矿物电缆，造价高，且不是规范强制要求，最后一版蓝图时候图纸修改车库内消防设备配电改成无卤低烟耐火电缆，在

28、以后的项目中，施工图出图之前把控此项。18施工图设计13#楼东单元、2#、6#、7#、8#、9#、10#、11#楼强电井留洞与结构暗梁冲突，造成出图后强电井布置镜像施工图设计阶段注意管井内梁对管井布置的影响，避免后期布置修改。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施19精装设计精装未能在建筑方案设计阶段充分介入户型设计，后期精装对建筑户型改动很大，且部分户型未能达到较好的成果。精装提前介入建筑户型优化设计，对建筑户型及结构梁柱提出要求。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施20精装

29、设计改造前精装设计单位的设计实力与项目产品定位不匹配，设计效果不佳。严格筛选设计能力与项目定位匹配的设计单位。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施21精装设计方案确认阶段未严格按照评审流程进行评审和会签，造成设计效果不理想。方案设计汇报、评审等严格按照集团要求进行，评审通过后方可进行下一步设计工作。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施22精装设计样板间卫生间分区、洁具布置不合理，造成改造。重视卫生间分区设计，合理选取洁具尺寸。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设

30、计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施23精装设计整改前样板间软装实施效果欠佳，且尺寸选择不合理。严格把控软装方案效果，审核软装清单时应重点关注物品尺寸。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施24精装设计在样板间整改设计过程中，因设计周期紧急，设计单位没有充足的时间画施工图，导致施工图纸错漏碰缺较多，现场边施工边调整设计，给现场施工带来了困难。在项目前期编制项目计划时，给设计预留合理的设计周期。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施序号序号设计阶段设计阶段存在问题存在问题改进措施改进措施25精装设计样板间玻璃栏杆选用过于公建化

31、，导致了后期的栏杆更换。样式、款式选择时应符合产品需求。26景观设计展示区大门设计位置不能出红线，入口斜坡占市政道路，进行修改。严格按照国家规范的相关要求进行设计。27景观设计图纸设计时对后期存在效果风险的部分判断不够，造成后期施工单位无法施工。图纸设计时设计要对后期存在效果风险的部分进行图纸细化，提供更多的技术指导服务给项目。（二）不足与改进措施（二）不足与改进措施其他设计需改进工作：其他设计需改进工作：1.1.严格筛选各类设计资源，选择优秀的设计单位和合适的团队。严格筛选各类设计资源，选择优秀的设计单位和合适的团队。2.2.加强图纸设计过程管控，阶段性进行校审工作，提高图纸质量。加强图纸设

32、计过程管控，阶段性进行校审工作，提高图纸质量。3.3.对外工作对接和成果输出时，明确责任人、工作完成标准、完成时间。对外工作对接和成果输出时，明确责任人、工作完成标准、完成时间。4.4.加强部门间的沟通与交流以及为项目服务的意识，以项目建设为中心，相互理解，相互支持。加强部门间的沟通与交流以及为项目服务的意识，以项目建设为中心，相互理解，相互支持。三、成本招采各项工作计划安排紧凑，紧盯落实，各相关业务部门配合紧密各项准备工作前置，提前储备筹划，确保前提条件充分紧盯现场实际实施进展情况，过程中及时修正解决各类突发问题（一）工作亮点（一）工作亮点（二）工作不足具体案例（二）工作不足具体案例问题发现

33、展示区景观单位在供方库中邀请投标时仅有六家响应投标，实际投标仅有三家，评标中选择了技术标居中的单位。软装单位提供的深化方案展现力度不足，比例搭配不协调景观单位项目经理现场不配合，不服从管理，承诺不兑现空调与消防工程的合同范围均有卫生间管道排气扇景观工程和软装验收时问题较多，选材和工艺未达到预想不足展示区景观单位储备不足软装供应单位深化能力欠缺个别单位把控力度差施工界面划分有部分遗漏景观、软装整体施工效果欠佳改进多做考察和调研，增加优秀供应商增加前期深化能力评估，下单前逐项确认做好调研，分析其高层重视和支持力度结合设计和工程，做好综合策划结合设计、成本，定标注意整体适配合理（三）不足与改进措施（

34、三）不足与改进措施做好调研，分析其高层重视和支持力度结合设计和工程，做好综合策划结合设计、成本，定标注意整体适配合理（三）不足与改进措施（三）不足与改进措施经与运营调查报告核经与运营调查报告核对，景观清单有对，景观清单有6项描项描述不清晰，述不清晰，4项项技术资技术资料不统一，成本部编料不统一，成本部编制清单时制清单时未未发现和及发现和及时提出疑问时提出疑问，占占6.5%）儿童设施定标谈判过程，成本部儿童设施定标谈判过程，成本部在设计提供电子版图纸后，未第在设计提供电子版图纸后，未第一时间进行市场询价并审核定标，一时间进行市场询价并审核定标，对待紧急事情紧迫度不足对待紧急事情紧迫度不足首首次软

35、装、景观效果差次软装、景观效果差无无法满足项目法满足项目定位要定位要求。原因之一是成本适配、单求。原因之一是成本适配、单位选择与项目定位不匹配，原因之二位选择与项目定位不匹配，原因之二是过程管控未严格把控质量，造成实是过程管控未严格把控质量，造成实际质量和方案效果存在一定偏差。际质量和方案效果存在一定偏差。（三）不足与改进措施（三）不足与改进措施-成本成本1、清单质量：装修及景观个别项清单特征描述不清晰；清单未与招标答疑同步修改改进措施：答疑清单调整形成标准化动作；强调认真严谨的工作作风，加强工作成果互审，杜绝在条件不具备的情况下只考虑完成率，不顾质量卡节点完成工作。改进措施：认真梳理内部管理

36、，提高责任意识，加强协作配合，确保各项目工作顺利开展；特殊紧急事项，一定要以满足现场工程进展为第一原则，灵活开展各项工作，对于不能决策的事情第一时间向上汇报。2、标底质量：景观工程部分价格偏离市场价，造成标底价不准确，影响谈判决策改进措施：编制标底询价工作前置开展，要充分结合市场行情，通过多家询价比选确定；向上级提供信息时，将多个维度的考虑结果全面告知以便制定谈判决策。、协作配合：儿童器械定标滞后，责任心缺失，紧迫度不足，协作配合意识淡漠4、缺少整体示范区目标成本研讨确定程序，后期定标、单位选择缺少纲领性经济指标改进措施：示范区目标成本要提前确定，形成“先定”“再控”的流程，根据项目定位，适配

37、合适成本作为目标值，指导后期设计、招标、定标，实现成本、效果的双重控制和达成。四、开发2019年1月2月2018年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月文勘 2018.6.4 施工证取得2018.9.27抗震2018.4.11节能2018.6.4 配套费缴纳完毕2018.7.4规划证取得2018.7.4批前公示：2018.5.18-2018.5.31勘察设计招标2018.7.9施工监理招标2018.8.27质监备案2018.9.5安监备案2018.9.14施工图审查2018.7.5物业招标2018.9.3规划证施工证预售证土地解押2019.1.27资金监管2019.1.27预售证取得2

38、019.2.2（一）开发时间节点（一）开发时间节点修规会2018.3.28修规方案专家会评审通过2018.3.25文物勘探完成2018.4.20人防建设决定意见书取得2018.4.28经济指标复核完成2018.4.20海绵城市审查完成2018.4.28节能绿建方案评审2018.4.28经济指标复核完成2018.4.20海绵城市审查完成2018.4.28规划证批前公示2018.5.9人防建设决定意见书取得2018.5.31配套费缴纳完毕2018.5.10规划证取得2018.5.14消防2018.9.29消防2018.6.5招标备案2018.5.30质监安监2018.5.27施工证取得2018.6

39、.8施工图审查2018.6.3物业招标2018.7.14面积预测2018.7.141#、2#、7#达到形象进度2018.8.4预售证办理完成2018.8.8抗震2018.6.5规划证施工证预售证计划时间节点实际完成时间节点达到预售进度2018.11.21阶段阶段业务事项业务事项计划完成时间计划完成时间实际完成时间实际完成时间滞后滞后天数天数滞后原因滞后原因开发报建总规方案公司评审通过2018.2.242018.3.59修规方案通过专家评审会2018.3.252018.3.283规划证公示2018.5.92018.5.189总规设计方案变更（超144平方米）规划证取证2018.5.142018.

40、7.4516.1-7.3未及时缴纳配套费，公示时间未列入取证计划。施工证取证2018.6.82018.9.2779含有国有资本需要公开招标（5.28-8.27）；涉及未批先建处罚协调。达到预售形象楼层2018.8.42018.11.21107土方外运及扬尘管控预售证取证2018.8.82019.2.2174预售形象楼层、价格备案、不动产权证解抵押（一）开发时间节点（一）开发时间节点 1、修规阶段协调规划局完成设计方案中镂空式房间非功能性凹槽方案的报批，有利于、修规阶段协调规划局完成设计方案中镂空式房间非功能性凹槽方案的报批，有利于后期销售面积赠送。后期销售面积赠送。 2、文物勘探在场地未清表和

41、幼儿园已施工至二层情况下，协调文物局、文勘办进行勘、文物勘探在场地未清表和幼儿园已施工至二层情况下，协调文物局、文勘办进行勘探并出具整个地块文勘报告。探并出具整个地块文勘报告。 3、 施工证办理施工证办理中需要建委中需要建委安监站现场勘察安监站现场勘察，出具现场勘察通知书及违规建设项目业务出具现场勘察通知书及违规建设项目业务联系单联系单才能办理完成，才能办理完成，协调质监、安监（只处罚协调质监、安监（只处罚1#2#3#6#7#9#），为公司节省），为公司节省近近300万万罚款。罚款。 4、杨金片区限价、杨金片区限价1.6万万/（毛坯）情况下，协调房管局及国调队备案价达到（毛坯）情况下，协调房管

42、局及国调队备案价达到1.95万万/（精装），是区域备案价最高楼盘。（精装），是区域备案价最高楼盘。 5、在取得规划证阶段，做到了配套费交完当天拿到规划证；在预售证阶段，做到了预、在取得规划证阶段，做到了配套费交完当天拿到规划证；在预售证阶段，做到了预售公示完成当天即拿到预售证。提前做好审查、审批、缮证、用章工作。售公示完成当天即拿到预售证。提前做好审查、审批、缮证、用章工作。（二）工作亮点（二）工作亮点项目90%的土地有杂土和建筑垃圾，需要进行清表，才能进行文物勘探工作。幼儿园主体已经施工完成无法进行勘探。A:文物勘探工作周期较长在办理套型结构比例审批过程中发现土地出让合同中规定户型面积不能超

43、过144平方米。 B:项目土地出让合同未仔细研读勘察设计施工监理需要进行公开招标C:未及时发现项目公司股本含有国有资金A：解决方案:1、因为场地不能清表，7次协调文物勘察人员到现场，使用挖掘机对场地个别区域挖坑勘探。2、经过协调文勘办和文物局主管领导工作对幼儿园进行象征性补勘，快速拿到整快地报告。3、5.10-5.14现场勘探，5.22拿到勘探报告，6.4拿到文物勘探考古发掘备案意见书。未影响到规划证办理。B：解决方案：及时结合设计研发中心取消超过144平方米的户型设计，对设计方案进行了调整。C ：解决方案：发现公司股本含有国有资本后，及时同建委招标处确认必须公开招标。及时签订招标代理合同，完

44、成勘察设计施工监理招标。（三）不足与改进措施（三）不足与改进措施D:面积预测绘中143户型面积超过144平方米E: 未批先建影响办理规划证和施工证进程F:规划方案设计中地上物业用房按标准 缺少面积D:解决方案：因为规划和房管测算方式不同，导致143户型面积超过144平方米，及时同设计研发中心沟通修改确认，协调测绘队修改测绘数据。E:解决方案：施工证办理中安监站需要现场勘察出具现场勘察通知书及违规建设项目业务联系单。协调质监、安监出具联系单（只写处罚六栋，实际应全部处罚），为公司节省近300万。幼儿园规划证处罚完再办理。F: 解决方案：地上物业用房面积占总物业用房面积不低于80%，临时占用可售面

45、积，办理物业招标备案。后期再进行协调置换。G:房管局价格备案时间较长市内五区市房管局价格备流程：1、施工到预售楼层审批处勘察现场；2、价格申报市场处审核；3、经过市场处、统计局国调队、局长业务会三个会议确定价格，时间较长，也严格限制高价格备案。G: 解决方案：杨金片区房管局设定价格：高层16000元/，洋房19000元/，要突破设定价格重点协调房管局长、市场处处长及统计局国家调查队外联工作，突破限价。（三）不足与改进措施（三）不足与改进措施01040302及时同经办人沟通，预判事情发展结果，及时决断，引导事情向有利公司方向发展。（预测绘面积超标）1、无缝对接，及时沟通，凡事预则立，不预则废。遇

46、到问题要冷静处理，多寻找方法解决。只为成功找方法，不为失败 找借口。（文物勘探、物业用房面积有差异、建委一体化平台不能使用，突破常规快速办理施工证）4、理清思路，多想办法，扩展思维，突破传统金水区规划证分项较多，需要分局、市局双重审批，公示时间未列入计划；施工证公开招标，需要时间办理，编排计划时间太紧。在项目开发进度快速推进过程中，人员编制必须满足工作需要。3、开发计划编排合理及 人员合理配置增强自身业务素质，关注行业规范政策及时局发展，以应对日趋变化的局面。（物业招标及国有资本占比）2、加强学习 苦练内功总结经验（四）总结经验（四）总结经验五、工程（一）工程建设节点（一）工程建设节点序号序号

47、业务事项业务事项计划完成时间计划完成时间实际实际完成时间完成时间1第一批次（1#、2#）土方开挖5月27日8月9日（1号楼）8月27日（2号楼）2第一批次（1#、2#）桩基施工5月16日4月25日（1号楼）4月20日（2号楼）3第一批次（1#、2#）验槽5月27日8月9日（1号楼）8月27日（2号楼）4第一批次（1#、2#）达到正负零7月10日9月21日（1号楼）10月12日（2号楼）5第一批次（1#、2#）达到5层8月4日11月18日（1号楼）公司制定的工程节点计划与实施完成情况差距很大，影响到了项目开盘销售工作。（二）工作亮点（二）工作亮点1、升级改造制定详细的相关计划（施工节点，材料生产

48、及到场时间等）。2、每天收集整理分析计划完成情况，针对未完事项加强沟通并出具解决方案。3、积极调动集团相关部门统一协作，统一目标，责任到人。4、项目部敢于担当，积极推进。（三）计划节点评估（三）计划节点评估1、编制计划前期缺少当地环境及周边关系对工程进度的影响（土方，前期临时水、电等）。2、编制计划只考虑对标标杆企业计划，没有结合项目本身特性，实施可控性小。3、编制计划缺乏配套的相关措施支撑（合同缺乏预售工期约束的明确条款及预售前赶工措施）。4、计划实施缺乏相匹配的合作伙伴（管理人员缺乏赶工意识及人、材、机的组织能力）。5、政府扬尘污染防控要求停工的影响（政府扬尘管控期）。计划节点滞后原因分析

49、：（三）计划节点评估（三）计划节点评估1、编制计划前做好对项目周边情况的摸底，尤其是影响关键节点的客观因素应充分考虑。2、做好政府相关部门的关系维护，对影响工程的开发手续问题，尽快拿出解决方案，尽可能的降低对进度的影响。3、对总包单位的管理应加大力度，总包合同应明确销售里程碑节点，要求总包单位对里程碑节点制定专项执行计划，责任到人，奖惩明确，确保计划的落实。4、参照对标企业要求，结合现状条件制定科学合理的开发计划，对项目施工能提前做准备的工作一定要前置落实，尽可能的为下步工作做铺垫。5、标准工期及总合同充分考虑政府管控对项目进度的影响。问题解决方案：（四）工程质量及安全文明评估（四）工程质量及

50、安全文明评估工程质量：从施工过程对质量的巡查结果来看，项目施工现场重大质量缺陷不存在，但前期质量通病普遍存在，通过巡查整改，后续施工质量明显提高。安全文明：安全文明整体形象距公司要求还存在差距，整体形象展示关注度不够。（四）工程质量及安全文明问题分析（四）工程质量及安全文明问题分析工程质量：1、施工图设计变更较多，各专业不沟通，图纸前后不一致，出现返工。2、没有严格按照验收规范去要求总包单位、监理单位进行自检、抽检、交接检，管理不严谨；3、对常规质量通病没有做到预防，对存在问题加强总结经验，减少重复出现。4、对施工过程缺少精细化管理，细节把控不足。解决方案：1、集团加强设计图纸质量，项目组织工

51、程部、监理、总包单位认真看图，杜绝施工错误问题的出现。2、项目组织工程部、监理、总包单位学习施工验收规范，对常见的质量通病做好管控和预防。3、落实自检、抽检、交接检等验收程序，层层落实，杜绝细节问题的出现。4、做样板工程，立标杆，参照施工常见部位。（四）工程质量及安全文明问题分析（四）工程质量及安全文明问题分析安全文明：1、项目安全管理人员经验不足，公司缺乏安全文明统一标准手册。2、在施工阶段，没有及时的落实安全文明操作规范与管理。解决方案：1、按照公司及政府对安全文明施工的要求，严格操作执行。2、对施工各阶段涉及到的安全文明做法，提前组织学习参观，积极落实到位。（五）样板房精装修（五）样板房

52、精装修问题汇总：A:项目前期缺乏整体把控能力及重大事项决策意识，为赶节点进度未及时制止相关施工。B：施工前没有针对性的、系统的、详细策划并组织参建部门商议。C：施工过程缺乏过程验收，问题整改不及时、细节把控不到位。问题解决方案：1：提前策划，加强预控能力，发现问题应果断提出项目意见，避免返工，节省成本。2：设计、成本招采、工程、营销、物业应前期联合会审图纸，融合各自的要求，减少后期的变动。3：加强现场工程师责任心，提高专业技能，加强过程检查验收，及时发现问题整改并复验，做好施工记录。（五）样板房精装修（五）样板房精装修F、施工期间因工期紧，任务重，缺乏紧密协作意识。D、相关职能部门在条件不具备

53、的情况下卡节点完成，不管质量是否满足需求，只考虑完成率。最后由项目全盘接受，施工过程问题重重，形成由下游部门反推上游部门，节点及质量难以保证。E、材料二次确认封样，全盘按照设计提供厂家及样品，设计提供材料价格高且配合不好，外地厂家供货时间无法保障。4、统一思想，统一目标，健全专项考核机制，避免推诿扯皮。5、各部门围绕总体施工计划，各个条线按时、保质、保量完成阶段性的目标任务，才能最终保证效果目标的实现 。6、健全材料信息库，建立材料信息价与市场价相结合的动态成本控制体系，提升员工专业能力，及时提出合理化建议，敢于担当，快速决策。 六、营销开盘大数据开盘大数据共计推出188套房源，认购目标80套

54、，冲刺100套，实际去化41套，去化率22%。2018年10月27日-2019年1月24日，共计认筹268组1月25-26日开盘目标完成情况1、营销回顾节点回顾原计划节点与实际执行节点对比4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.191月2月11.1712.78.59.91.51.2535天天99天天 项目售楼部原计划开放节点为8月5日，实际开放时间为9月9日，后延错位时间为35天； 项目首开入市原计划时间节点为10月19日，实际首开入市时间为1月25日（取证为2月2日），后延错位时间为99天。2、营销回顾执行回顾MISSUN DRAGON PALACE4月5月6月7月8月9月10月11

55、月12月营销动作4.15 4.15入驻教育港湾联展中心 6.18喜来登展厅开放&启动意向客户登记 9.9售楼部正式开放 10.27喜舍入会升级6.189.910.271.51月1.252月 1.5样板间开放1.25开盘11.1112.8营销节点实际执行落地回顾 自项目营销团队入驻教育港湾展厅至项目首开9个月，意向客户接受登记至首开7个月，正式入会至首开历时3个月；1、营销回顾节点回顾1）对节点的敬畏心和誓保节点的决心要全力保证前期定下的各个节点，避免工作的重复，推广的浪费，人员的流失；开盘时间与方式的选择上符合项目定位和调性；2）合理的广告投放和费用支出在节点没有明确的情况下，主要工作

56、是做好内部培训和卖点梳理，不盲目的进行市场化宣传和推广，可多用自媒体（微信、微博、抖音等）释放项目相关信息；3）政策的合理解读与风险规避对于市场最新政策要正确解读，避免过分解读，做好风险评估；相应解决措施思考1、项目原计划8月5日售楼部、园区开放，实际开放实际9月9日，延期35天；2、项目原计划首批房源入市实际10月19日，实际开盘时间1月25日，延期99天；执行说明1、前期投放的广告几乎无效化，没有形成信息集中爆发，造成极大的资源浪费；2、对于“824”新政的过度解读，开放工作反复变化；3、开盘节点一推再推，置业顾问信心收到打击，开盘前人员流失情况严重；4、春节前开盘，客户购买欲望底下，无证

57、开盘，选房客户体验感不足，无法形成热销氛围；出现问题2、营销回顾推广回顾各阶段推广渠道组合及出街主题4月5月6月7月8月9月10月11月12月4.156.189.910.271.51月1.252月营销阶段形象导入期价值传播期开盘预告期推广主题北龙湖中轴 盛世国风台14载美盛 精筑龙湖北岸一入北龙台 一步北龙湖开盘倒计时一周媒 介渠 道 线上：912、881、90.0广播电台，安居客，房天下 线下：杨金路户外+东风路户外+紫荆山户外+社区电梯框架+电梯框架，加油站，地下停车场灯箱出街形象 4.15入驻教育港湾联展中心 6.18喜来登展厅开放&启动意向客户登记 9.9售楼部正式开放 10.

58、27喜舍入会升级 1.5样板间开放1.25开盘2、营销回顾推广回顾1）项目形象定位的严谨性和准确性项目首次形象入市要做好形象定位，避免后期大的形象调整，造成项目形象在市场上的反复变化，无法形成统一印象；2）开盘前做好媒体维护和舆情处理对于新开盘项目，具体信息还没有对市场完全释放，客户很容易受到部分媒体或信息的误导，首先项目对于项目核心卖点的释放要有序、有力、有利，同事也要做好媒体维护和舆情处理；3）广告投放的合理性与及时性推广形式的选择与投放要合理化，科学化，紧跟项目节点，避免客户资源浪费；相应解决措施思考1、项目首次市场亮相时间为4月15日，初步入市形象主打北龙湖中轴，形象导入期逾5个月；2、9月9日售楼部开放后，主打“美盛14载，精筑龙湖北”；3、10月27日喜舍入会升级，推广主题调整为“一入北龍臺 一步北龙湖”；4、1月5日推出“样板示范区即将盛大绽放”；5、1月11日推出”开盘倒