成本利润测算模板

1、房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）(2007-04-02 13:16:24) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？ 北京一个模板，你参考一下  房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司

2、所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进   行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所   以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定   基准地价,使地价测算更为合理,规范.  同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加

3、入" 操作系数"概念,以准确   测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;       (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取"土地开发及其它费用"的数据.   二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额; 标准:

4、按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价    局,建设部1992价费字375号. 标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%       (2) 民用建筑设计费  民用建筑工程设计费率收费标准单位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万元) 等 级

5、 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3   四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注: 特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;       2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;         3.30层以上建

6、筑;       4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.       一级: 1.高级大型公共建筑;             2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;             3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.   

7、;    二级: 1.中高级,大中型公共建筑;             2.技术要求较高的中小型建筑;             3.16层以上29层以下住宅.       三级: 1.中级,中型公共建筑;         

8、;    2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;       四级: 1.一般中小型公共建筑;             2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.       五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.  说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米    

9、              中型 3000-10000 平米                   小型 <3000 平米       (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.   &#

10、160;   (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.        3.规划条件,可行性研究费        依据:建设部(1991)第425号文        标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日              用地规模(公

11、顷) 工日定额               <=3  90                 10 300                 20

12、500                 30 780                 40 920                 50 1000 &

13、#160;              >50 面议(2) 施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)    三.基础设施费 1.红线内基础设施费 依据:京政发199334号文 标准: 1).根据项目的实际情况定.                  管线

14、延长米*管线单方造价.       2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%. 说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;       (2)各种管线单方造价:          自来水管线 600元/米         雨水管线 700元/米    &#

15、160;    污水管线 800元/米         煤气管线 1000元/米         热力管线 2000元/米         供电管线 700元/米         电信管线 1500元/门    

16、;     道路 80元/平米           绿化 20元/平米       (3)经验数据:         环卫费 5元/平米        照明费 5元/平米       (4)该项费用一般范围 150-400元/平米

17、          普通住宅 150元/平米          高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米 2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 依据:设计方案和集资协议; 标准:根据项目的实际情况定; 说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.       (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费. 四

18、.房屋建安工程费    1.建安工程费       依据:现行建安费定额计算单方造价.      标准:                (1) 普通住宅  多层900-1000元/平米             

19、          高层 1600-1800元/平米          (2) 公共建筑              A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米            

20、60;  其中: 结构 1000-1500元/平米                     装修 800-1000元/平米                     设备 1200-2000元

21、/平米              B.别墅 3000元/平米      说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,            市政公用.          

22、 (2)依据:京政发1985149号文;              标准:建筑面积 9678-10630平米/千户                  工程取费 按实际工程量.            &

23、#160;      .详见公建配套附表.                      a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;                  

24、    b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;                   .通常取7-15%为公建配套面积比率.      2.招投标费        依据:京政办发(1987)第152号文        标准:

25、中标额*1      3.预算审查费        依据:(84)建京经字第439号;        标准:预算造价*0.5       （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）     4.工程监理费        依据:(1)国家物价局.建设部1992价费字479号;

26、            (2)93京建法字第029号        标准:工程造价*适用税率      适用税率: 工程造价  500万元以下 2.5%                    

27、;            500-1000 2.0-2.5%                               1000-5000 1.4-2.0%  

28、0;                            5000-10000 1.2-1.4%                          &