章丘调研修改后(new)

1、章丘房地产调查章丘城市概况:章丘市地处济南周边的县级市,总面积1855平方公里,共14个乡镇,六个街道办事处,908个行政村,总人口103万,距省会济南50公里,市区驾车到章丘45分钟。章丘历史悠久,是著名的龙山文化的发现地和命名地,是人类文明的起源。章丘名人辈出,有战国时期的哲学家邹衔,宋代女词人李清照,近代商业资本家孟洛川等等。章丘自然风景优美,素有小泉城之称。章丘境内有泉眼118处,尤其是百脉泉,墨泉等。章丘发展迅速,社会各项事业蓬勃发展,人均收入提高,城市建设速度加快,经济增长带来对生活的提高。章丘市场主要在售项目:1,中国铁建名山秀水开发商:济南中铁凯华房地产开发有限公司项目地址:章

2、丘市政府对面,双山街道办事处南邻建筑类型小高层高层交房标准毛坯产权年限70年规划面积 42072平米(63亩 建筑面积 141717平米规划户数 2600户(当期户数296户车位数 1011个(规划有地下车位903个,地上车位108个 容积率住宅: 2.48 (地上为2.48 地下为0.88 绿化率 44.50% 均价:4800元2,诺德名城楼盘名诺德名城(中国中铁诺德名城面价70-260平高层均价7000元/平别墅价格待定楼盘地址章丘世纪大道南章丘新政务区西临开发商山东中铁诺德房地产开发有限公司建筑类型多层小高层高层装修情况精装修产权年限 70年规划面积 420000平米(420000平米建

3、筑面积 112000平米(暂无资料 绿化率 30%规划户数 2500户(总共2500 户 容积率住宅: 2.2 3,碧桂园凤凰城楼盘名:碧桂园凤凰城房屋类型: 88-140平精装高层均价5280元/平米联排别墅:138万起,面积177180平方地址:经十东路侧,章丘收费站东2公里交房时间:2013-08-30 开发商:碧桂园房地产开发有限公司项目地址:经十东路侧建筑类型:高层,双拼,联排别墅交房情况:毛坯产权年限:70年规划面积:267000平米建筑面积 510000平米规划户数: 4588户容积率:住宅: 1.98绿化率: 35% 教育:圣井街道宋上小学,宋上中心幼儿园医院:小辛社区卫生服务

4、站4,山水泉城南城面积: 90-122平方起价4790元别墅价格面积:待定层差:50元/层地下室2800元/平方楼盘地址:章丘育才路9号开发商道通置业项目地址:育才路9号装修情况精装修产权年限 70年占地面积 164082平米建筑面积 390000平米一期11栋小高层,4栋高层(17层;户数 805户车位数 312个(停车位:一期312,89万/个容积率住宅: 1.85 绿化率 50%5,福泰新都城在售面积: 98-138平方均价:6400元别墅售面积,价待定地址:章丘明水福泰路以北、双山西路以西、西外环路以东开发商:山东福创置业有限公司地址:章丘明水福泰路以北、双山西路以西、西外环路以东类型

5、:多层,小高层,高层。交房情况:毛坯产权年限: 70年规划面积:453333平米建筑面积 100万平米(一期:多层,小高层;二期:多层,小高层,高层;三期:小高层,高层(多层楼层6层,小高层楼层11层,高层楼层18层规划户数:总共3506户(当期1700 户车位数: 2103个容积率:0.45 绿化: 38%6,佳兴天城楼盘名佳:兴天城在售面积: 95-115平起价:4800元别墅售价待定楼盘地址:章丘经十路章莱路交汇处交房时间 2013-12-30 开发商:济南佳兴置业有限公司住宅类型:高层装修情况:毛坯产权年限:70年规划面积 666667平米建筑面积 270000平米户数:一期 1667

6、户容积率:住宅: 1.4 绿化率: 42% 车位数:1596个(停车位:一期车位(地下共1596辆(北地块:782辆南地块:814辆财大馨苑项目开发商:山东三箭房地产开发有限公司与山东财经大学合作开发地址:双山办事处大学路以南,经济学院以东小区占地:171.17亩,总建筑面积33.07万平方米一期占地面积:57110平方,建筑面积:90924.41平(11栋叠拼别墅,5栋小高层,1栋公建(幼儿园别墅:面积:270-280平方,单价:4200元/平(对校内职工小高层:面积:95平方135平方185平方,单价:3800元/平方(对校内职工单价4280元/平方(对法院团购绿化率:36% 容积率:1.

7、23 装修情况:毛坯房产权年限:70年一期车位468个一期交房时间:2014年底概括:一期工程是为学校代开发的教师公寓,其中剩余8套面积为285平方叠拼别墅和百套面积为95平方,135平方和185平方的小高层,由房地产对外销售。二期工程建筑面积约26万平方米,由房地产公司自主开发。章丘房产项目调研总结:1,整体供应量大:福泰新都城100万平方米,佳兴天城80万平方米,这两家总建面将近200万平方米等等,对有限的的章丘需求市场形成巨大挑战;2,产品形式由高层向花园洋房,别墅过渡:在售楼盘以高层为主,随着市场发展,花园洋房,双拼,联排别墅等逐渐受到人们关注,如碧桂园,诺贝尔城等项目;3,价格逐渐提

8、升:从目前考察几个项目来看,80%楼盘近期将要涨价;4,多数楼盘优惠政策比较丰富,周末推出特价房,老带新客户老客户赠送物业费,赠送小礼品小家电等;5,客户群体:双拼,叠拼别墅和经十路附近楼盘以济南客户群体为主,多层,小高层,高层及明水市区住宅以明水及附近乡镇客户群体为主;6,宣传较少:宣传主要靠户外宣传,如发宣传单页,露演为主;章丘住宅需求简述考察了这几家楼盘， 询问了几位购房者， 其中大多数是自住， 少部分为投资，所以目前章丘购房者还是以自住为主，是真实的 市场需求。调查中发现，近半的人还是希望在配套比较成熟的老 城区买房，但老城区的供应量比较少且房价较高，也促使一部分 人选择在章丘周边，也

9、有一部分人看好经十路，双山大街等地的 发展前景，随着生活配套的不断完善，升值空间较大。走访中， 章丘市民还是以需求小高层为主， 以三室两厅和两室两厅的户型 为主力。消费者能承受的单价范围主要集中在 45005500 元每 平之间，合理的物业费在 1 元1.5 元/月每平。 经随机采访在售楼盘的看房者得知，客户群体在 2050 岁 为主，占 80%，以两口和三口之家为主，置业目的以自主为主， 占 90%。购房类型以小高层为主，占 70%，高层也逐步被人们接 受。需求户型以三室两厅和两室两厅为主流，面积以 70140 平 为主。 在售楼盘按地域区分为两类。 第一类：分布在城区，以双山大街，银座商城

10、为核心的周边 在售楼盘。坐拥繁华地段，超市，金融，学校，医院等配套齐全， 是他们主推的卖点。所以此地段楼盘售价相对较高。 （代表楼盘： 福泰新都城，龙昌新座公馆，明基柏宫等） 第二类：分布在经十路周边的楼盘。这部分楼盘分布在经十 东路两侧，交通方便，来往济南半小时路程，又以即将取消济章 收费站为卖点，但在章丘市的买房者来看，此地段属较偏位置， 所以周边楼盘价位也较低。 （代表性楼盘：佳兴天城，山水泉城 南城，碧桂园凤凰城等） 根据以上分类，仅从地理位置来看，财大项目属于第二种区 城。所以在产品定价上可参考第二类地产项目。根据此区域代表 性楼盘的价格，建议销售价格定在 4500-4700 元左右，相对周边 楼盘，此定价属中等，原因为其他项目本期在售楼房为准现房， 在宣