深圳市更新项目方案工程计划规划标准计划指标地详细计算模板

1、/更新项目规划指标的计算一个更新项目拿到手，可行还足不可行总结起来就S干两个事：S核宜项目五类用堪、规划等基a数据，分析项目在政策上，走不击得下 去；二是经济测算.看看有没有钱挣.据路透社消星，杜局近期会组垠一场五类用地的专题讲B作为杜局粉遂让 我们一起期待杜局对第一部分的I讲解吧，说到经济测»,不可或缺的数莽有：对方 售怕（包含杂七杂八的介绍费、中介费、台底费等等），回迁体量、规划拒标等.如果项目的专项规划还没过（基至3更新计划都还没进的嘟来的揩 标？！J 这就难倒=大片测B人员了首先公司不可能特意花钱責托规划陳来硏 究逍更不可能听信那些中介说的崔标吧（中介老爷以为更新胃和规划圉土

2、娶是自 家开的印刷店,掲标煌印參少就參少8的容积率还不® ,那我给你18 ! ! ! !SS,简单分享一下规划指标的计S方式可能不大准确但基本上简单泌 S用来应付老板肯走是够了.首先为大家澄清一点,深圳的规划国土部门，重斬 部门圮很严肃的机构-他不是中介老爷家的哪怕他是北京来的）0大家都a道， 漆圳有一蟹套非當完整的容积率测算引.规划建面由基础建筑面税.转移建筑面 积和奖®建筑直积三个部分组成.下面进入正题：36踰段：先算基础建筑面积,共5步ar第一步：确认SK分区.宦鬲准容积率tLVH. -“ Vi图例 ea-K 2二侃 崔«二 出世；HrggAK（查S张囲确定

3、SJS分区）再査«深折J :*4*24居住用地地块容积率ffl引帝换嘗矍分区t地*何#1字帆车上限1#A.二区3. J41.0:2.t.5. 0ji<aa1.3to'41住叹iR1+5:;S?仙耶蜀«儿19425商业脈务业用地地块容积率指引沪纯S*分医#枳卑上展1蜜廬一 &5. 415.02也圧二区J- 2t o. O'嘗度丘陋J. 2s.o4曹Art 12.45.5SS/t五区l.«：:c H；乖歸S荃逞儿假设项目都在密度一区,则屠住S准容积率为M2 ,商业为5.4.*第二步：地块ffi模修正« 4,2.6居住用地地块规撲

4、正系tt<妙奠）< 0. 7此八t1> I时*爭斤加1公啸 t不足1公找时挨I脊咗存止，1067冊10* 4.27商业服务业用地地块規横#正S數用JiL墟權 （住塡）C也3(U 7 5'"，-<u船1> DT»b <P*触1鲁境<不足,1,在墳时釜1於嬪转止）-0. t2屯06-山030>期舷笛那登翦儿01地块：3.5万平方米居住修正为1-0J5 ,商业修正为1-0.15.02地块:2.5万平方米,居住修正为10-1商业修正为V0JI,第三垸：周边iBESfSIE衰428周边it路修正系数II讥汕史蹙诉菱至建级儿01地

5、块匹边临路.修正系数为1+03,02地块三边临路,修正系数為1+0乙第四步：地铁站点修正项g周a如真没育地铁就算了如果有的话这一项地铁修正最§杂的先看修正 表：« 4.2.9站点«正系»区忖愴况距U站点（礼j晶必休仔丈位diiM 站0 ' 2如*山bB*X Wm - 5.罠細.：仁更折遜訓笛?儿01地块：1.5万位于一股站200米以内，2万僅 A麗站200500米以内02地块全部位于一站200500米以内。根8 «深际.对KSS不局规S半径的地块宜根据相应的修正系a和影响范ffi面积 加权平均.则 01 址块修正泰数=(1 tO.4 X

6、 15/35 ) + fl f07 ) X ( 2/3,5 ) =1,2902鹹修正萦數为1+0.2S外还有一毀fBffiB 定不S弄错了，周®a踣修正基»和地铁站点修1荼»同 时存在时，商业可以SMI重g修正居住«选取其中最大值，第五步：正式计算基a畫筑面积对应的基础容积率了S里我们RY的比例就按e：4来考虑吧这个可以根据企业需要进行调整. 只基础=尺基准Xtt&快修正X周边道路修正X地铁站修正R温合=R1XK1 + R2X<2(K为该地块各类切能占比)a用地面住.商业 占比*地块幡 疋.逬路修HF地扶修止"建向丽睾#01地zj

7、vvi0,6*3.戈J0. .SS'1. 4K-74255*'1L QA块JOiAn/*0+ 40; 8S-1.31. 29-10776.Zu 102*35000*0J6.3.如0.9-L伽1*5il840-4. 87 1块.0'- '4''540, 469984*令计*60000*#303844.5.06 *皋础容枳率为：5.06. At础建筑而枳刃3844 Q超樓宝那坐矶第二阶段:算转移建筑面积这一步最关键的点就是；实际sat土地到®怎么算？堪多人犯了同一个错谋：用K除用地面积减去幵发用地面税以为多岀来的部分就是 实际贡«

8、的.已经废除了的呂号文对实际贡献土地« 了羽确的名词ft?释简单说就S:只有合法 用地作为贡献的,才是实际贡ffi用地.F面星详细计S过程;类型-公JV单位！ ¥方来”拆除用地曲枳冲looooa-理ft仟褛用地ffi机70000 "*'30000 d用地吐S后含林U：地24000 r总琏上地曲枳-毁ft合肚用地*用地牡建后用地*940W 7可开发用地面积60000 d实除虫就卜蛆总停法用地-可开发用地d34000 J務准Stt上地.总舍法用地帕.1酣14100 d转样用|定面枫宾际费就-吒准臾献199W J««建眾而祖*100775 本

9、顶目转移铤筑而积为100775平方米.-更新星盒那聲?P儿第三阶段：奖励建簞面积这一阶段,配建的小喽啰，例如公交站.垃圾站.甕电站之类的既不交地价，又不可 销曾.建安成本洒洒水的小头,為了省事一般就不萼考虑啦最难搞的部分就星保瞳房 和人才公蔦的«法a 第一步：赶紧査査属于驛一类地区第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保性住房的建筑®积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例，配錢比例在基准比例的基础上.按照本规定第五条的规定进行核增.核减M基准比例按照以下标准确定：*）一类地区的基准比例为12%.（二）二类地区的基准比例为10%.（三）三类地区的基准比，例为8%”前款

10、规定的一.二、三类地区的空间范围图详见本规定附图深圳市城市更新项冃保障性tt房和S居蔺品房K»tt例一，二，三英地区空间范ffl图记住SS张團，很辜人查到密度分区團去了，问我项目在密度4区1要配事少 比例？ ！ ) 本项目核S ,在二类区域.a准E建比例为10%.S二步：算基础保瞪房配比先确认你负S的项目星城中村改造还是工业区改造.不同类燮，计时核ffi核减的 方式有区别工业区改为居住買献尊辜一些假设本琐目是全部都是旧工业区改居住.:;更潇聲旅雀勘1第五条项目位于城市轨遭交連近期建设规划的迪钱线路站点500束范ffl內的配建比倂協增3 %项目属于工业E.仓緖区或城市基础设施及公共服务

11、设施改遗为住宅的，配喪比例愎壇8%。，项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减.核减数值为核减基数与城中村用地面枳占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积.其中，一类地区核孩基数为8%*二类和三类地区核减基数为5%.前述城中村用地是指符合深圳市城市更新办法实施细则第五十六条第一款規定的用地域市更新项目土地够交率超过30%但不超过的保萍性住屛配建比例核M2%; 土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3弔档-注：压地块拆除范®线只有部分畀地位于地鉄500米以内，扈住用地全部位于500 米以内r那么这里的地铁口核堺到底是按3 %还是应该®权平均来扣减

12、,暫时有争议, 我们不纠结了测fi时就按尾不利的条件来考虑吧）.则保障房基础配建比例为： 10%+3% + 6%-2% = 19%,第三步：S实际保降房配建比例38号文朝确提出保肾房配建比例S提高,而且提高部分50%计入基础超筑g积©芸2人才住房保挥性住房K建基术比例験类型-类*E二类*区 “三*堆区我；护.t戈t：傀 d W遇7 IrC11，冶 - 1 n T '!阳 <書 UT f-吃:必議兄0 ：； S N 5 *；肚A3找第;"，就础们提高至33%K匸管矗配龜規定5）进拽碱疳孫；r 并申*于工4R（企律区）或城殆«谡*及強划曬务评施黄遇力性宅

13、的H_ 一 -_PP. «诵仙眯*髙f I弘上违人才住«、很sL耀锄凝®聖畀儿 A核增部分也增加了则：实际保肾房配31比例为33% + 3% + 15-2%=49%根据弓8号文，提高部分的50%计入基就SIS面积那么实际可以S入奖励的建S面 袒是：19%+ (49%-19%) X50%=34%那么3个34%对应的面积是參少呢?这里我们引入高等小学6年级的数学知识,解一个二元一次方程式：假设建筑总章为 X住宅总量为Y则：X =基此建筠直积33844平方米+转移®筑面积为100775平方米+34%Y ;另外 Y=0.6X ,解方程得:X二508215平方来.¥=304939S样基不上经济g标就岀来了，球上：拆除用地ffi枳J100000可建设川地而枳