成本D关于材料与设备财务处理的几个需要特别注意的问题

1、【讨论】 关于材料与设备财务处理几个需要特别注意问题的讨论时间：2011年09月09日地点：地产成本管理D群嘉宾：广州-三算-合约、广州-a o-成本、广州-如果-成控、蓉-李-土建安装等人广州-三算-合约 15:37:40 1、材料与设备的区别及税务处理广州-三算-合约 15:38:02 这个好像群里都讲过无数遍了吧重庆-simple-成本 15:38:40 好像 有个  材料与设备的区别但不知道 是否 有对应的税务处理广州-三算-合约 15:39:50 

2、;因为讲过无数遍了 我就只讲特别需要注意的广州-a o-成本 15:40:28 可售面积是否可以理解为地上面积？广州-a o-成本15:40:34 住宅地上面积。广州-三算-合约15:40:55 1.1 电梯要分成两个合同 一个买卖合同 一个安装合同武汉-婕-成本 15:43:10 不对，可售不是地上面积武汉-婕-成本 15:43:24 还有运输合同和维保合同广州-a o-成本15:44:05 楼梯电梯的公摊算不算进可售面积？广州-三算

3、-合约 15:44:35 有一些电梯厂家为了避税，只提供以运输公司名义开出的运输费票给开发商 广州-三算-合约 15:44:55 维保合同一般是与物业公司签订广州-三算-合约 15:46:13 1.2 中央空调分成两个合同 一个买卖合同 一个安装合同1.3 变压器分成两个合同 一个买卖合同 一个安装合同  这个实际上很多项目没有做到 重庆-simple-成本 15:46:41 这么分开签合同的 原因是什么啊

4、苏州-沙子-合约 15:47:05 避税福州-小草-采购15:47:53 合理避税 苏州-沙子-合约 15:48:04 增值税和营业税的区别广州-三算-合约 15:49:00 增值税与营业税的问题由来已久，税务总局也知道这个问题广州-a o-成本15:49:17 机房，管理用房，不可售地下室就要扣除，对吗？广州-三算-合约 15:50:06 但是建筑业要实行增值税的话，会遇到至少两个问题广州-三算-合约 15:50:50 1、建筑业的财务帐要健全，要能被核

5、实成都-恋雪-成本 15:51:34 钢管和扣件租金是好多？广州-三算-合约 15:52:38 2、增值税是国税，营业税是地税，营业税改为增值税后，怎么分成？地方政府不会同意，会阻止或讨价还价。广州-三算-合约 15:53:39 1.4 柴油发电机分成两个合同 一个买卖合同 一个安装合同 广州-如果-成控 15:54:41 分开合同对于开发商有利还是对供货商有利？还是双方都有利？对开发商的利益在哪里？蓉-李-土建安装 15:55:28 也可以一个合同里面，

6、把设备价值和安装费分开广州-三算-合约 15:57:10 有一些地方的质监局对电梯  是要看到两份合同才办手续的。   另外税局的人没有耐心去看合同内的字眼。广州-三算-合约 15:57:30 羊毛出在羊身上  广州-三算-合约 15:59:39 名义上对承包商有利少缴营业税，实际上是对开发商有利。这部分税少缴纳，开发商当然要求承包商报价时不计算(扣除)这部分税。广州-如果-成控 15:59:56 这样？合肥-鱼儿-成本 16:00:2

7、6 一般电梯都是签两份合同吧苏州-沙子-合约 16:01:02 个人认为理论上和厂商签署采购+安装合同是对甲方风险小一点，毕竟设备厂商的抗风险能力要比安装单位要强的多广州-三算-合约 16:01:49 1.5 哪些属于设备，这个要看地方文件。国家有几份文件，但是每个地方又有土政策  利益使然   苏州-沙子-合约 16:01:51 设备进行招标也是设备+安装费用的总和进行评标合肥-鱼儿-成本16:04:19 安装毕竟都是不是厂家在做呀广州-三算-合约

8、60;16:04:21 建议地税局建安科负责人的电话一定要有，好问他们深圳-锋-成本 16:09:06 哪位大哥有商业地产，类似万达的成本组成及数据啊贵阳-我行-成本 16:09:42 呵呵，商业地产的比较稀缺。贵阳-我行-成本16:09:53 住宅的倒是不少广州-三算-合约 16:11:29 1.6 关于营业税的文件 的主要有：广州-三算-合约 16:12:30 1.6.1  上世纪90年代 建设部发了一个文建设部有关常用设备与材料的区分列举名

9、单广州-三算-合约 16:13:53 1.6.2  财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）广州-三算-合约 16:14:38 财税200316号文件发出后  各个省都出台了相应的文件广州-三算-合约 16:16:39 出现了各个地方的政策五花八门， 如广东省与广州市的规定就不同广州-三算-合约 16:24:41 1.6.3 2008年新的营业税出台  规定：2009年1月1日起，纳税人提供建筑业劳务（不含

10、装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 蓉-李-土建安装 16:25:02 这个学习过蓉-李-土建安装 16:25:19 词条说明甲供设备是很划算的北京-通盈-成本 16:25:29 请继续广州-三算-合约 16:26:03 其实对开发商而言 更具有操作空间广州-三算-合约 16:28:02 凡是设备，开发商与供货商签订买卖合同，然后再与承包商签订安装合同，都可以避免缴纳设备部分的建筑业营业税。 广州-三算

11、-合约 16:28:24 对不起，有点慢。北京-通盈-成本16:28:39 不急。慢工出细活蓉-李-土建安装 16:29:09 但是设备+安装的合同就不行了山东-令狐-成本 16:29:25 开发商与承包商之间咋算广州-三算-合约 16:29:48 嗯，这个时候必须签两份合同蓉-李-土建安装16:29:58 仅算安装费，开建安票蓉-李-土建安装 16:30:33 如果是设备供应商来安装，也同样签订2个合同，供货、安装合同蓉-李-土建安装16:31:06 主要是否也算

12、甲供设备？蓉-李-土建安装 16:31:21 因为乙方是同一个主体广州-三算-合约 16:31:57 也算是甲供蓉-李-土建安装 16:32:01 主样是否也算甲供设备？北京-通盈-成本16:32:42 先请三算兄讲完好吗？谢谢！广州-三算-合约 16:33:10 至于说什么是设备，什么是材料 ，目前还是要看政策。国税与地税肯定会斗来斗去。合肥-鱼儿-成本 16:34:11 合肥-鱼儿-成本 16:34:20 这个设备价款是什么意思呢广州-三算-合约

13、60;16:34:42 就是甲供设备合肥-鱼儿-成本16:35:26 那甲供设备可以单独签订合同啊广州-三算-合约 16:35:44 必须单独签买卖合同合肥-鱼儿-成本16:36:30 那我们要采购发电机可以单独签哦广州-三算-合约 16:36:51 设备与材料的问题告一段落。下面讲一下甲供材料的税务合肥-鱼儿-成本 16:37:02 我们一直对财务税票中的甲供材和设备没有搞清广州-三算-合约 16:37:35 成本要拿出文件引导财务部合肥-鱼儿-成本 16:38:23

14、60;关键是成本对税务方面不懂啊广州-三算-合约 16:38:35 甲供材料的营业税  相信大家都很熟广州-三算-合约 16:39:03 在某项目中就碰到了这个问题广州-三算-合约 16:39:35 给承包商的结算中甲供材料是在税后扣除的深圳-锋-成本 16:40:10 我能介绍个朋友进来吗，合肥-鱼儿-成本 16:40:22 我们以前甲供材就不进去总包的结算中蓉-李-土建安装16:40:24 可以税前扣除蓉-李-土建安装16:40:42 甲方自行缴纳甲供

15、材料税金广州-三算-合约 16:40:45 开发商财务部 已经单独缴纳 甲供材料的营业税。广州-三算-合约 16:42:16 这样就出现与承包商结算的结算造价已含甲供材料的营业税，但是承包商并没有提供这部分的发票给开发商。合肥-鱼儿-成本 16:42:44 是的广州-三算-合约 16:42:46 甲供材料应当在税前扣除。广州-三算-合约 16:43:23 其实这涉及到一个概念，什么是结算造价？蓉-李-土建安装 16:43:35 工程造价蓉-李-土建安装&#

16、160;16:44:00 定义可以看出来广州-三算-合约 16:45:28 结算造价前面应当加一个定语  含税结算造价广州-三算-合约 16:46:16 含税结算造价 就等于给财务部提醒：承包商必须提供等额的发票给开发商蓉-李-土建安装16:46:15 工程造价，这个概念约等于含税结算造价蓉-李-土建安装 16:46:30 工程造价，这个概念约等于含税结算造价？广州-三算-合约 16:47:03 或用“应纳税工程结算造价”合肥-鱼儿-成本 16:48:52

17、 那总包结算时要含税结算价广州-三算-合约 16:49:31 为了巩固这个成果，我们将结算书封面(模板)上的结算造价改为 应纳税结算造价。蓉-李-土建安装16:50:01 应纳税结算造价，既是不含税广州-三算-合约 16:50:48 你也可以改为 应开发票的结算造价蓉-李-土建安装16:51:03 这样比较好蓉-李-土建安装16:51:35 要不然拿着结算书去交税，是按照含税造价来交税，又多交了广州-三算-合约 16:52:51 2、甲供材料的营业税2.1 结算程序

18、表中一般应在税前扣除甲供材料2.2 结算封面上结算造价改为应开发票的结算造价广州-三算-合约 16:53:50 2.3 甲供材料是不是划算？甲供材料，开发商要交增值税、建筑业营业税天津-飞猪-成本 16:54:50 不光是价钱的问题吧 天津-飞猪-成本 16:54:58 还有质量保障 广州-三算-合约 16:55:10 当然有些供货商不是自己开发票 ，是让其上游供货商直接开发票给开发商广州-三算-合约 16:55:57 出现合同签订方 

19、与 发票开票方不一致 蓉-李-土建安装16:56:28 代开，抵消广州-三算-合约 16:56:48 甲供材料的问题很多，这里不多谈，现在的趋势是甲方代付款。广州-三算-合约 16:58:43 2.4 甲供材料缴税的税率 是3.41% (现在是3.477%)广州-三算-合约 16:59:37 还是要将建筑业企业与个人所得税一并缴纳？广州-三算-合约 17:00:30 这个要与财务、税务局沟通广州-三算-合约 17:02:18 我了解的情

20、况是这种情况属于代扣代缴。 广州-三算-合约 17:02:58 税务局要求一律按代扣代缴全部缴纳。广州-三算-合约 17:07:39 3 关于铝合金门窗与钢结构的税务广州-三算-合约 17:11:41 3.1 铝合金门窗、钢结构厂家的如果即是增值税纳税人又具备建筑业施工资质的，门窗半成品是可以不用缴纳建筑业营业税的。  根据国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）规定：纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳

21、务，同时符合下列条件的，可以扣除自产货物和增值税应税劳务收入，仅就提供建筑业劳务收入缴纳营业税。 (1)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；(2)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。上述自产货物是指:(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；(二)铝合金门窗；(三)玻璃幕墙；(四)机器设备、电子通讯设备；(五)国家税务总局规定的其他自产货物。 广州-三算-合约 17:13:00  这种情况在铝合金工程中遇到的不多。在钢结构厂家中会有发生。北京-通盈-成本 17:17:44&

22、#160;幕墙也会有吧广州-三算-合约 17:17:46 4、关于虚增成本4.1 开发商与承包商商量，由承包商需开发票，开发商负责这部分的税金。广州-三算-合约 17:19:17 但一定要记住：把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。广州-三算-合约 17:20:45 虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得税 。广州-三算-合约 17:22:03 这边多缴6%左右的建筑业营业税及建筑企业所得税，房地产企业所得税少缴25%的税。重庆-simple-成本 17:22:28

23、 高明川-无所谓-成本 17:22:37 不错 广州-三算-合约 17:22:47 这也是为什么房地产公司大部分都设有建筑公司的动机之一。青岛-EE-成控 17:22:56 嗯，这个是办法青岛-EE-成控 17:23:11 对了，对于酒店这块是怎么操作，因为酒店是不可售的青岛-EE-成控 17:23:18 将来会转化为固定资产川-无所谓-成本 17:23:25 但是也有问题 广州-三算-合约 17:23:45 不过现在税务局也

24、学精了，对房地产的关联企业查得很严。川-无所谓-成本17:23:46 甲乙放管理会出现问题 川-无所谓-成本 17:24:01 乙方不好管理了 青岛-EE-成控 17:24:25 这一块，必须双方高层达成共识青岛-EE-成控 17:24:52 甚至建设方可以考虑一部分财务费用给施工方川-无所谓-成本 17:25:35 说说关联公司怎么操作？ 广州-a o-成本17:27:31 基本都会和下属施工单位撇清关系的。广州-a o-成本17:27:40&

25、#160;整套帐都分开记。川-无所谓-成本 17:28:00 关联公司怎么操作？ 川-无所谓-成本 17:28:21 比如组建什么样的关联公司 深圳-锋-成本 17:28:35 关联的帐务也是必须分清的川-无所谓-成本 17:28:37 比如组建什么样的关联公司最直接 北京-通盈-成本 17:29:01 讲三算讲完后大家再展开。谢谢！深圳-锋-成本 17:30:16 开发、建筑、装饰、建材、物业、中介、担保、小额贷款等等，广州-a o-

26、成本17:30:31 通吃产业链。深圳-锋-成本 17:30:34 最好的，那当然是把银行也开上北京-通盈-成本 17:30:44 不切合实际广州-a o-成本17:30:45 北京-通盈-成本 17:30:50 请三算继续深圳-锋-成本 17:31:07 是真有开银行广东-霜-成本 17:31:31 三算老师请继续：）广州-三算-合约 17:31:33 4.2 纳税时点尽量拖后 广州-三算-合约 17:31:46&

27、#160;可以减少资金成本北京-通盈-成本 17:32:38 再次请大家安静！不要打断讲课人的思路，提问可以，但不要发散重庆-simple-成本 17:33:25 纳税时点  在税务上 如何规定的？如何 延后？广州-三算-合约 17:33:48 采用不平衡的方式，将大金额的工程放在后面，将小金额的工程放在前面。川-无所谓-成本 17:35:09 没看明白：举个例子 广州-a o-成本17:35:10 这个有什么不同吗？广州-三算-合约 

28、17:36:35 开发商给承包商的工程款中先将税金扣除，先不要求承包商提供发票。川-无所谓-成本 17:37:12 然后呢？ 川-无所谓-成本 17:37:47 开发商给承包商的工程款中先将税金扣除，这样有什么益处？ 广州-三算-合约 17:37:52 等到结算的时候再要求承包上提供发票。川-无所谓-成本 17:38:09 这样做有什么好处？ 广东-霜-成本17:38:26 我们请三算老师先系统的讲完讲完后再互动讨论好吗川-无所谓-成本 17:38:26&

29、#160;最终的税还不是一样的多啊 广州-三算-合约 17:39:21 净现值不同晋-兵-成本 17:40:40 交的早要多付利息阿 广州-三算-合约 17:40:48 往大的方面讲，凡是不能卖的公共配套 如学校、会所等等，统统延后建设。广州-a o-成本17:40:49 总现金流和总成本是一样的。有什么不同呢？广州-三算-合约 17:41:48 4.3 每个项目成立一个项目公司 合理避税晋-兵-成本 17:42:03 资金是

30、有时间价值的 广州-a o-成本17:42:25 你付出的现金是一样的。只是帐面上写的不同。广州-三算-合约 17:43:36 4.4  税务筹划的必须依赖业务部门。广东-霜-成本 17:43:38 如何合理避税呢这个感兴趣请老师继续：）晋-兵-成本17:40:40交的早要多付利息阿 广州-三算-合约 17:40:48往大的方面讲，凡是不能卖的公共配套 如学校、会所等等，统统延后建设。广州-a o-成本 17:40:49总现金流和总成本是一样的。有什么不同呢？广州-三算-合约 17:41:484.3 每个

31、项目成立一个项目公司 合理避税晋-兵-成本17:42:03资金是有时间价值的 广州-a o-成本 17:42:25你付出的现金是一样的。只是帐面上写的不同。广州-三算-合约 17:43:364.4 税务筹划的必须依赖业务部门。广东-霜-成本17:43:38如何合理避税呢这个感兴趣请老师继续：）广州-a o-成本 17:27:31基本都会和下属施工单位撇清关系的。广州-a o-成本 17:27:40整套帐都分开记。川-无所谓-成本  17:28:00关联公司怎么操作？ 川-无所谓-成本  17:28:21比

32、如组建什么样的关联公司 深圳-锋-成本  17:28:35关联的帐务也是必须分清的川-无所谓-成本  17:28:37比如组建什么样的关联公司最直接 北京-通盈-成本  17:29:01讲三算讲完后大家再展开。谢谢！深圳-锋-成本  17:30:16开发、建筑、装饰、建材、物业、中介、担保、小额贷款等等，广州-a o-成本 17:30:31通吃产业链。深圳-锋-成本  17:30:34最好的，那当然是把银行也开上北京-通盈-成本 17:30:44

33、不切合实际广州-a o-成本 17:30:45北京-通盈-成本 17:30:50请三算继续深圳-锋-成本  17:31:07是真有开银行广东-霜-成本17:31:31三算老师请继续：）广州-三算-合约  17:31:334.2 纳税时点尽量拖后 广州-三算-合约  17:31:46可以减少资金成本北京-通盈-成本 17:32:38再次请大家安静！不要打断讲课人的思路，提问可以，但不要发散重庆-simple-成本 17:33:25纳税时点  在税务

34、上 如何规定的？如何 延后？广州-三算-合约  17:33:48采用不平衡的方式，将大金额的工程放在后面，将小金额的工程放在前面。川-无所谓-成本  17:35:09没看明白：举个例子 广州-a o-成本 17:35:10这个有什么不同吗？广州-三算-合约  17:36:35开发商给承包商的工程款中先将税金扣除，先不要求承包商提供发票。川-无所谓-成本  17:37:12然后呢？ 川-无所谓-成本  17:37:47开发商给承包商的工程

35、款中先将税金扣除，这样有什么益处？ 广州-三算-合约  17:37:52等到结算的时候再要求承包上提供发票。川-无所谓-成本  17:38:09这样做有什么好处？ 广东-霜-成本 17:38:26我们请三算老师先系统的讲完讲完后再互动讨论好吗川-无所谓-成本  17:38:26最终的税还不是一样的多啊 广州-三算-合约  17:39:21净现值不同晋-兵-成本 17:40:40交的早要多付利息阿 广州-三算-合约  17:40:48往大

36、的方面讲，凡是不能卖的公共配套 如学校、会所等等，统统延后建设。广州-a o-成本 17:40:49总现金流和总成本是一样的。有什么不同呢？广州-三算-合约  17:41:484.3 每个项目成立一个项目公司 合理避税晋-兵-成本  17:42:03资金是有时间价值的 广州-a o-成本 17:42:25你付出的现金是一样的。只是帐面上写的不同。广州-三算-合约  17:43:364.4  税务筹划的必须依赖业务部门。广东-霜-成本&#

37、160; 17:43:38如何合理避税呢这个感兴趣请老师继续：）广州-a o-成本 17:46:04群主犯规。听三算讲完再讨论。广州-a o-成本 17:46:08广州-三算-合约  17:46:24每个项目成立一个项目公司，不完全是从税务角度出发项目公司在当地注册，可以享受或争取当地的税收优惠广州-三算-合约  17:48:144.5 及时估算不同物业类型可能形成的利润额，在利润额高的分项项目中多分配成本费用，在利润额低的分项项目中少分配成本费用，使总体税负最低。广州-a o-成本 17:49:30一个原则，收益好的就成本加大，收益不好的就成本写小一点。广州-a o-成本 17:50:02将收益与成本的差值做到最小。广州-三算-合约  17:51:32这是针对土地增值税的避税方法广州-a o-成本 17:52:07广州-三算-合约  17:52:364.6  争取预征税款的政策优惠广州-三算-合约  17:54:03房