农村宅基地有效利用问题研究

1、    农村宅基地有效利用问题研究    李莉摘 要：农村宅基地闲置造成了巨大土地资源的浪费，近年来我国城市一撞撞高楼的林立伴随着经济的不断发展，人们的消费和生活侧重点发生变化，社会对于城市建设用地的需求激增，引起城市周边大量耕地的减少。而且，农村的自建住房也大量占用耕地，这些都会威胁国家粮食安全和生态安全，导致人地矛盾突出。关键词：农村宅基地；闲置；有效利用；办法一、农村宅基地闲置的原因1.外出打工热农村大量主要劳动力出外打工是造成房屋没人住、土地没人种的重要原因。由于打工经济的兴起，农村大部分青壮年劳动力纷纷外出打工，有的甚至是举家外出。在我县，外出

2、打工人员主要集中在广州、深圳等东南沿海经济发达地区，月基本工资为2 （xx）元左右，从事的多为劳动密集型产业。几年下来，手中也有了大概7到8万元的积蓄，比在家乡务农的收入高出很多，所以才兴起了全村打工热，而宅基地也呈现闲置趋势。2.虚荣攀比心理农村一直是我国经济发展最落后的地区，相对于城市的生活不是一个水平，在国家一系列的惠农政策的影响下，农村地区的经济状况有了极大的改善，农民的生活也曰益好转，手中有了闲钱。但是由于自身条件的限制，他们没有别的精神追求，房子就成了一部分人更高的追求。看到一幢幢拔地而起的漂亮的楼房，一些具备盖房条件的村民心中也按捺不住，纷纷跟风盖房，相互邻里之间的攀比心理和爱慕

3、虚荣的风气也是导致新宅基地大量出现的原因之一。3.交通因素城市里面一些重要活动场所都喜欢建在主要公路旁，因为交通的发展，打破了原来相对封闭的状态，人们外出的活动增多且频繁。那些没有被拆除但被闲置的旧房，大部分位于村中心，交通相對有些闭塞和不方便，样式相对目前农村流行的房屋有些落后，并且随着村村通公路工程的实施，本村也实现了村里通公路于是，很多人就把目光通向了交通便利、地域开阔、地势平坦的公路两旁，以马路为中轴线，在马路两边建起了房屋这也是人们普遍对居住条件和生活品质的需求。4.缺乏投资理念这也与经济发展有关，很多农村人祖辈都是过着一样的生活，一间房屋、几亩田地，而近年来，通过在外务工和在家务农

4、，农民手中都有了一定的闲钱，但由于自身能力的限制和投资环境的缺乏以及缺少相应的领路人，富裕起来的村民普遍缺乏投资理念，因此这些钱只能在银行躺着，无法实现死钱变活钱。此时，建房就成了最大的、现实的投资。当问到那些一户多宅的村民如何处理旧房的时候，他们说有人买就卖，无人买就让它闲着，反正也没什么损失，这也是导致大量老旧宅基地闲置的其中一个因素。二、农村闲置宅基地有效利用的实现路径1.构建宅基地有偿退出机制要实现限制宅基地的有效利用，就要把它们与人们的利益挂钩，让他们既能从里面得到好处，又限制了他们对资源的浪费。宅基地制度诞生初期就承载着对农民的社会保障功能，正因如此，我国对宅基地的买卖和出租有着严

5、格的立法限制。随着人口流动的加快，宅基地无法“地随人走”，其社会保障功能被弱化了，农民对宅基地的依赖开始转向对社保的渴望。以养老保险为例，新农合养老保险金基数较低，农村居民参加城镇职工基本养老保险的保障性更强。而现行社会保险法规定，达到法定退休年龄时累计缴纳养老保险费用满十五年的，可以按月领取基本养老金，达到法定退休年龄时未缴满十五年的，可以在补缴后领取基本养老金。由此可见，养老保险费用需要长期负担且缴费金额较大，在补缴时更会产生一笔巨大的开支。以宅基地使用权换取社保既能转换宅基地的社会保障功能，又可为宅基地有偿退出提供动力。在宅基地与社保转换的过程中，各地应首先做好宅基地确权登记工作，制定符

6、合地方经济发展状况的统一置换标准。2.宅基地重新整合利用个人行为容易收到主管倾向的影响，带有较少的公共意识，这个时候需要政府出面进行资源的整合，确保一些零散的资源得到充分的利用。新型城镇化是公共基础设施的城镇化，但公共基础设施建设需要投入大量资金，政府财政投入难以及时到位，以市场化运作方式引人民间资本是新型城镇化建设的必经之路。通过建设新农村住宅小区对原有宅基地进行整合，宽裕出来的宅基地由民间资本进行商业开发。新农村住宅小区、乡村公园、休闲健身场所与商业开发用地一起形成“平行开发”。民间资本必须通过建设住宅小区和公共基础设施来获得商业开发的许可权。“平行开发”制度解决了政府财政资金短缺的难题，

7、相对成熟的市场化运作模式也为新型城镇化注入更多的现代商业气息。需要注意的是，“平行开发”只能在有商业化需求的乡镇地区适用，同时应尊重当地乡风民俗，对传统建筑进行特别保护。3.允许宅基地使用权流转这是基于激发农户个人积极性的考虑，给农户一定的空间，让他们自主决定如何处置闲置的房屋，为自身创造收益。目前宅基地流转方式主要有转让、赠与、出租、抵押、人股、置换与继承，由于农户对宅基地使用权的处分受到法律严格限制，导致土地隐性流转风险大，收益低。为更好的发挥人口自由迁徙过程中宅基地的融资功能，应允许宅基地流转。在上述宅基地流转方式中，出租、抵押和入股不会造成享有该用益物权的主体发生变化，法律应对其减少约束。规范出租人与承租人间的租赁行为，允许金融机构开展宅基地使用权抵押贷款业务，经股东协商一致宅基地使用权得投资入股。三、结语综上所述，农村宅基地的闲置是一个重大问题，要想全面解决，必须要政府、村干部、村民心力一致，共同努力。村干部要积极落实好