2月重庆都凯润空港项目营销方案汇报

1、谨呈：云锡集团都凯润空港项目2013年度营销方案汇报至祥置业（重庆） feb，201220122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销执行要点marketing executivepart seven营销难点及关键点theproblem part six营销战略及策略 marketingbreakoutpart five营销环境研判外部环

2、境研判summarypart one目标、任务与问题the porblem part three项目/产品解读内部环境研判internal environmentpart two项目营销定位marketing positioning part fourcontents目录20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一部分 营销环境研判政策背景研判区域城市发展概要区域未来的城市角色区域房地产市场概述区域房地产项目竞品分析小结20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市

3、！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判政策背景研判时间措施要点2011.1.27财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套

4、及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.21国有土地上房屋征收与补偿条例条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。2011.1.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款

5、类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.1-6 2011.1-6 月国家出台政策一览月国家出台政策一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2011.3.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.3.22国家发改委商品房销售明码标价规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标

6、明的费用。 商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。2011.2.24央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.2.1商品房屋租赁管理办法根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。2011.1.28上海重庆开征房产税上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定

7、为0.6和0.4。 重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.51.2。时间措施要点part 1 营销环境研判政策背景研判2011.1-6 2011.1-6 月国家出台政策一览月国家出台政策一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2011.5.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备

8、金率0.5个百分点。2011.5.12国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按价格法和价格违法行为行政处罚规定，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.1国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境

9、影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。2011.4.21央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.4.1房地产经纪管理办法这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该办法明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。时间措施要点part 1 营销环境研判政策背景研判2011.1-6 2011.1-6 月国家出台政策一览月国家出台政策一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大

10、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.7住建部国有土地上房屋征收评估办法房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2011.6.1新规划管理建筑面积计算办法自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商

11、“偷面积”行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。2011.5.26关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知征求意见稿要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报年度商品房项目预（销）售计划表，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。时间措施要点part 1 营销环境研判政策背景研判2011.1-6 2011.1-6 月国家出台政策一览月国家出台政策一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2011

12、.9.5加大房地产信托监管升级，提前预防房企信托兑付风险银监会发布关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知，要求各地银监局逐 笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托 项目兑付风险“早发现、早预警、早处理”。2011.9.52011.9.6广东韶关、辽宁丹东 出台限价令广东 湛江出台限价政策对于地方政府而言，限价比限购容易被接受，原因在于限购会导致楼市成交量萎 缩、影响土地市场，进而影响地方财税收入；而限价令执行之后，市场成交量非但不一定会被压制，反而 有可能被全面激活，因此，在当前这个时间点上，越来越多的三四线城市出台限价政策，其用

13、意是在满足 中央政府房价调控目标的大框架下规避“限购”令。至此，三四线城市限购在实际推行过程中已严重受阻。2011.9.6浙江衢州出台地方限购令 规定在市区有 3 套或 3 套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买 房，在市区有 1 套及以上住房的外地人不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满 1 年的外地人也不能在衢州买房。2011.9.28政府对保障房明确资金支持，推进小户型公租房建设 国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制， 同时尽快明确 2012 年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还要求 落实各项支持政策，包括增加政府投入和

14、加大信贷支持等。 时间措施要点part 1 营销环境研判政策背景研判2011.92011.9月国家出台政策一览月国家出台政策一览20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/10 月 8 日房屋市政工程生产安全重大隐患排查 治理挂牌督办暂行 办法按照规定，建筑施工企业是房屋市政工程生产安全重大隐患排查治理的责任主体，应当建立健全重大隐患排查治理工作制度，并落实到每一个工程项目。按照属地管理原则，房屋 市政工程生产安全重大隐患治理挂牌督办由工程所在地住房城乡建设主管部门组织实施， 省级住房城

15、乡建设主管部门进行指导和监督。10 月 12 日国务院常务会议10 月 12 日，国务院召开国务院常务会议，研究确定了金融支持小型微型企业发展的政策措施。会议强调，要求加大对小型微型企业的信贷支持；要清理纠正金融服务不合理收费， 切实降低企业融资的实际成本；要拓宽小型微型企业融资渠道；要细化对小型微型企业金 融服务的差异化监管政策和促进小金融机构改革与发展。10 月 12 日商业银行流动性风 险管理办法(试行)中国银监会 12 日就商业银行流动性风险管理办法(试行)(下称“办法”)公开征求意见。办法要求商业银行建立流动性风险压力测试制度，至少每季度进行一次常规压力测试，分析银行承受压力事件的能

16、力。出现市场剧烈波动等情况时，应当加大压力测试频度。10 月 20 日关于印发的通知通知显示，经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为今年地方政府自行发债 的试点省市。自行发债是指试点省市在国务院批准的发债规模限额内，自行组织发行本省 市政府债券的发债机制。时间措施要点part 1 营销环境研判政策背景研判2011.102011.10月新政月新政20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 宏观调控频频颁布，各地方政府纷纷响应，房地产行业进入库存期； 新一轮的调控已经逐步转向了制

17、度变革； 试点城市廉租房大量出现，刚需被压制，购房群体观望情绪加重； 调控走向由短期向长期，由“堵”到“疏”转变。政府希望看到未来房地产 行业在稳定中有序发展； 房地产市场短期看空，长期看好；part 1 营销环境研判政策背景研判观点：20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判区域城市发展概要渝北区渝北区2010年城市建成区面积达到年城市建成区面积达到125平方公里，城镇化率达到平方公里，城镇化率达到71%；全区生产；全区生产总值达到总值达到550亿元，人均生

18、产总值达到亿元，人均生产总值达到8200美元，为全市平均水平的美元，为全市平均水平的2倍；地方财倍；地方财政收入（不含北部新区）达到政收入（不含北部新区）达到45.6亿元，完成规模以上工业总产值亿元，完成规模以上工业总产值1200亿元，成亿元，成为全市首个为全市首个“千亿级工业大区千亿级工业大区”。多项经济指标跃居重庆第一、西部前列，已成。多项经济指标跃居重庆第一、西部前列，已成为名副其实的重庆乃至西部为名副其实的重庆乃至西部“门户门户”。商贸大区、美食名区、会展新区建设快速。商贸大区、美食名区、会展新区建设快速推进，总部经济、文化创意及旅游、物流等现代服务业同步发展。渝北还成为了推进，总部经

19、济、文化创意及旅游、物流等现代服务业同步发展。渝北还成为了西部唯一的西部唯一的“全国文明城区全国文明城区”，荣获了全国卫生城区、全国和谐社区建设示范城，荣获了全国卫生城区、全国和谐社区建设示范城区等区等10多项国家级荣誉。多项国家级荣誉。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判区域城市发展概要渝北区地处重庆北大门，交通便利四通八达。重庆国际机场坐落境内，已开通国内外渝北区地处重庆北大门，交通便利四通八达。重庆国际机场坐落境内，已开通国内外航线航线110条，

20、可起降大型波音条，可起降大型波音747货机。重庆机场第二跑道今年内将建成，货机。重庆机场第二跑道今年内将建成，2015年吞年吞吐量将突破吐量将突破3000万人次，万人次，2020年达到年达到5000万人次；西南最大龙头寺火车站位于区内，万人次；西南最大龙头寺火车站位于区内，重庆铁路重庆铁路“二环八射二环八射”中的中的“二环五射二环五射”贯穿区境，到贯穿区境，到2015年可实现周边省会城市铁年可实现周边省会城市铁路路4小时通达，长三角、珠三角、东南亚小时通达，长三角、珠三角、东南亚8小时通达。通过兰渝铁路及欧亚大通道，重小时通达。通过兰渝铁路及欧亚大通道，重庆庆13天可到达荷兰鹿特丹。天可到达荷

21、兰鹿特丹。 在两江新区1200余平方公里规划范围中，渝北占800多平方公里，10个功能区中有7个功能区在渝北，特别是中国首个内陆保税港区、西部国际会展中心布局在渝北 。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目位于空港新城核心，“8小时通达全国，小时通达全国，20分钟通达全主城区分钟通达全主城区”的绝对交通优势，的绝对交通优势，赋予了空港新城未来无限的想象空间。作为一座为赋予了空港新城未来无限的想象空间。作为一座为“枢纽空港枢纽空港”配套的生活大城，配套的生活大城，空港新城空港新城

22、2007年获批兴建。虽起步较晚，但起点很高，规划的洋房物业占到新城住年获批兴建。虽起步较晚，但起点很高，规划的洋房物业占到新城住宅的绝对数量，堪称重庆主城花园洋房第一大城宅的绝对数量，堪称重庆主城花园洋房第一大城 。两路老城区空港新城本案part 1 营销环境研判区域城市发展概要20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判区域城市发展概要空港新城有重要的战略地位，无论是交通、区位还是生活配套，都拥有不可替代的优势。【空港新城的四大优势 】u 经济增长点：到202

23、0年，重庆空港新城将建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。 u百亿商圈再增200万人口 ：空港新城居住人口为60多万人，据测算，未来10年将再增加200万城市人口，这些人主要是白领和国外高端人才。 u未来cbd：渝北区强力打造的主城第7商圈，规划引入太平洋百货、重百等大型购物百货、美食城等，窗体顶端未来的空港新城，将是一座现代化的cbd新城区。u宜居重庆新起点：轻轨3、6号线的即将开通，机场路的提速，外环高速路的通车。大量品质高端项目的面市，旭辉朗香郡、富悦麓山别院、御城华府、华港翡翠城等楼盘正在热销。润丰、泽科、义正等开发商，均

24、有规划高品质洋房项目的计划，全国房地产巨头的进驻，将为空港新城打造“重庆首席洋房区”梦想再添重量级砝码。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判区域未来的城市角色都市区空间发展战略：双核双基地战略将重庆中心功能东西拓展的 思路转为向北跨越，明确将空港作为城市新中心。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/蔡家悦来鱼嘴东港茶园江津西彭西永项目地块u

25、项目所在区域位于重庆两江新区空港新城中心位置，紧临麓山森林公园及中心公园。u地块前面的同茂大道是未来空港新城主要交通干道，与机场及会展中心相通，可连接重庆内环及外环，快速到达重庆重要商业中心区及各区县。项目所属区域位于未来空港新城cbd、通达性极强空港新城整体规划提出了“金龟下山”方案：整个城市功能布局犹如一个匍匐的乌龟，其中头部为中央商务区，龟背的北面将建立一个面积0.5平方公里、市内最大的巴渝文化公园，而龟背向南处为行政中心。 空空港港part 1 营销环境研判区域未来的城市角色20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费

26、更新，淘宝店铺：http:/http:/航空之城2015年，江北机场要达到4500万人次/年，货邮吞吐量达到90万吨/年；2020年达到7000万人次/年，货邮吞吐量达到250万吨/年，建成亚洲领先、世界一流的大型商业门户枢纽机场，实现发展定位从承接主城疏解到引领主城升级的转变会展之城空港新城将借力重庆会议展览馆建设，大力发展会展及酒店、现代服务、商贸等配套产业，打造重庆国际交往的新基地和重要平台总部之城将以“总部经济加文化中心”的模式打造总部之城，力争2012年投入100亿，建设200万平米研发场所，形成空港新城发达的商务区及总部新核心创意之城空港新城将进一步转变发展方式，更加重视文化艺术对

27、经济的带动作用，打造以高科技支持的文化创意产业，吸聚动漫、影视、网游、工业设计、广告策划、数码城以及主题乐园、时尚消费等产业宜居之城以建设“绿色建筑示范区”为重点，按照生态良好、环境优美、出行便捷等要求，规划建设一批高档次生态型住宅，着力打造涉外经济居住区，为下步迅速在空港“落户”的外来居民打造舒适的生活环境功能定位：五大建设主题part 1 营销环境研判区域未来的城市角色20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/u空港新城已成为城市发展热点区域，新的财富中心；u空港新城未来将打造成为

28、城市商业副中心，cbd中央区；u重庆向北，主城向北已是大势所趋，诸如八中、西南医院、各市政单位将陆续搬迁至空港区域，未来的渝北区域发展不可限量。part 1 营销环境研判小结20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判区域竞争项目分布图（在售）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目前空港区域内主要在售楼盘9个，物业类型多样化：高层、小高层、洋房、别

29、墅均有，高层套内售价集中在7000-8000 元/，洋房均价集中在7000-9000元/，目前新盘开盘去化率约为25%-30%。项目名称 总建面 容积率 总户数户型物业类型 套内均价华港翡翠城5000002.173100110-200洋房洋房、高层9000爱加欧郡4000002.510栋电梯洋房和3栋高层88-199洋房、高层8000泽科港城国际7000002.5 2662洋房、高层、别墅、公寓8000润丰水尚5500002.5355643-150洋房、高层43-80户型目前均价7000御城华府1700002.5122069-160高层、洋房、复式高层均价7300富悦麓山别院1864662.2

30、1449106-200洋房、公寓8300均价，全款92折聚义香城故事3000002.0120069-180洋房、高层7500（折扣价)旭辉新里城200000高163480-100高层7000山水蓝庭66-122高层7200part 1 营销环境研判区域竞争项目一览表（在售）20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1 . 西区市场两房折后成交价格区间在7100-7700元/之间，但消化情况较好的产品成交价格区间在7100元水平；2 . 西区的二变三户型折后成交价格在7000-7300元

31、/之间，通过各个楼盘踩盘情况可知，此类户型目前是最受客户的的青睐，套内折后价格7000元/的旭辉新里城消化情况较好，其他的项目消化情况欠佳；3 . 正三房的折后成交单价在6600-7600元/之间。调查可知，各紧凑型三房（85以内）在单价较低的情况下有一定销量；舒适性三房（85以上）在单价非常低的情况下亦可有一定去化，如旭辉；其他楼盘的正三房几乎很难销售；4 . 通过对区域市场消化情况统计分析可以判断，目前区域成交较好的是旭辉新里城，因为其实用的价格策略是区域最低价格策略。同样在推广方面也下了很大功夫；5 . 从旭辉新里城可得知，区域客户对项目、产品的选择已经从项目的整体性价比转变为对价格的单

32、纯追求。part 1 营销环境研判区域市场价格20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/11月 12月11月12月 1月2月4月5月6月8月9月10月在售项目潜在项目泽科港城国际泽科港城国际润丰水尚润丰水尚御城华府御城华府富悦麓山别院富悦麓山别院爱加欧郡爱加欧郡聚义香城故事聚义香城故事山水蓝庭山水蓝庭本案华港翡翠城华港翡翠城华辰财富广场汇祥林里300020112012后期都有大量产品但在品质上与本案有相当大的差距part 1 营销环境研判通过时间序列，拆分项目主力销售期的市场竞争形势，

33、有效规避风险20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/华港翡翠城位于渝北空港新城腾芳大道同盛路渝北空港新城腾芳大道同盛路7号号(渝北区体育馆旁渝北区体育馆旁) ，总占地约271972，总建筑面积约50万方。目前均价8000元/。建筑类别：高层、洋房户数：3100户 装修状况：毛坯 容积率：2.5 绿化率：30%开发商：重庆模具产业园区开发建设有限公司东面：渝北体育馆及市政广场，为本项目提供了较好的运动、休闲配套。南面：临重庆国际五金城。北面：临汇祥好莱坞、未来渝北区政府等。西面：为一景

34、观山体公园。 part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介华港翡翠城20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/爱加欧郡位于爱加欧郡位于渝北空港新城同茂大道（新政广场旁爱加欧郡位于渝北空港新城同茂大道（新政广场旁 ），总占地约180亩，总建筑面积约40万方。目前均价9000元/。建筑类别：高层、洋房户数： 10栋电梯洋房和3栋高层装修状况：毛坯 容积率：2.5绿化率：35%开发商：重庆宝田地产（集团）有限公司 part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介爱加欧郡20122012房地产

35、营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/泽科港城国际位于渝北区 空港新城兰馨大道兰桂北二路（新城广场附近），总占地约220000，总建筑面积约70万方。目前均价8000元/。建筑类别：高层、洋房、别墅、公寓户数：2662户 装修状况：毛坯 容积率：2.5 绿化率：38%开发商：泽科有限公司part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介泽科港城国际整个楼盘的商业体量达到了10万平米，计划打造两路及空港新城第一特色餐饮休闲街区。泽科港城国际项目32#、44#地块，有45000的商业体量，此外，规划的33#地块

36、，还有10万左右的商业体量，主要是“街区式、邻里式”的商业模式，类似北京三里屯village。项目的商业总体量，不仅能满足自身客户的居家需求，更能辐射整个空港新城乃至两路城区未来200300万的居住体量。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/泽科港城国际8号楼畅销户型套内面积：78.95畅销原因：客厅与大阳台相连，通透性强，采光好，户型方正，利用率高，可变空间（改小三房），折后总价在59万-61万之间。大部分两代人口之家非常青睐。part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介泽科

37、港城国际20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/润丰水尚位于渝北区渝北渝北空港新城兰桂大道渝北渝北空港新城兰桂大道1号（号（619终点站对面），终点站对面），总占地约165317 ，总建筑面积约55万方。目前均价7000元/。建筑类别：高层、洋房、别墅户数：3556户 装修状况：毛坯 容积率：2.5 绿化率：33%停车位:2954个（其中：地面153个；地下：2801个）开发商：重庆好利来物业发展有限公司part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介润丰水尚润丰水尚采用新古典主义建筑

38、风格，外立面全部采用天然石材精工打造。期滨湖半岛豪宅组团，总占地约80余亩，建筑面积约10万余方，容积率仅为1.1，产品分别为“亲水双拼别墅、联排独院别墅、花园洋房和大平层”。整个润丰水尚一期滨湖组团被200亩的沐仙湖湿地公园三面环绕，形成了项目一期独享的自然景观资源。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/御城华府位于渝北国际新城兰馨大道渝北国际新城兰馨大道18号（新城广场旁号（新城广场旁 ），），总占地约92亩亩，总建筑面积约17万方。目前高层均价7300元/。建筑类别：高层、

39、洋房、别墅户数：1220户 装修状况：毛坯 容积率：2.5 绿化率：50%停车位:549个开发商：重庆御城实业发展有限公司part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介御城华府御城华府在规划设计上采用新亚洲建筑风格，各个区域间既相对独立，又为一个有机整体。首先推出面市的将是以4+1退台式花园洋房为主的4-9号楼，户型面积在115-155平米之间。在整个户型设计方面都是采用的一梯两户、版式结构，内部结构方正。一期的住宅中几乎每一层的户型都会有露台的赠送，除此之外，底层和顶层的业主还可以额外享受到私家花园的赠送。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

40、店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/麓山别院位于渝北国际新城兰馨大道渝北国际新城兰馨大道18号（新城广场旁号（新城广场旁 ），），总占地约92亩亩，总建筑面积约17万方。目前高层均价7300元/。建筑类别：高层、洋房、别墅户数：1220户 装修状况：毛坯 容积率：2.5 绿化率：50%停车位:549个开发商：重庆御城实业发展有限公司part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介麓山别院御城华府在规划设计上采用新亚洲建筑风格，各个区域间既相对独立，又为一个有机整体。首先推出面市的将是以4+1退台式花园洋房为主的4-9号楼，户型面积在115-155平米之间。在整个户

41、型设计方面都是采用的一梯两户、版式结构，内部结构方正。一期的住宅中几乎每一层的户型都会有露台的赠送，除此之外，底层和顶层的业主还可以额外享受到私家花园的赠送。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/麓山别院位于渝北空港新城桂馥大道6号（空港实验小学旁），总占地约82386，总建筑面积约186466万方。目前高层均价8300元/，全款92折。建筑类别：高层、洋房装修状况：毛坯 容积率：2.2 绿化率：35%停车位:574个开发商：重庆富悦实业集团有限公司part 1 营销环境研判区域

42、在售竞争项目简介麓山别院富悦麓山别苑占地123亩，总建筑面积约18.6万平方米，总的容积率为2.2，花园洋房区的容积率为1.0。产品主要由5+1和7+1电梯洋房和高层公寓。花园洋房的规划设计上全采用南北朝向，超宽楼间距，预留两条宽大的景观带。将别墅的概念引入到花园洋房的设计范畴，形态更接近于别墅，提高了6米的台地式设计，地下车库与洋房单元电梯相连。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/聚义香城故事位于渝北空港新城兰謦大道109号(619车站旁) ，总占地约200亩亩，总建筑面积约3

43、0万方。目前折后均价约7500元/。建筑类别：高层、洋房户数：1200户 装修状况：毛坯 容积率：2.0 绿化率：30%停车位:687个开发商：重庆聚义物业发展有限公司 part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介聚义香城故事20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/旭辉新里城位于渝北宝桐路2号(宝圣湖公园对面)，总占地约28000，总建筑面积约20万方。目前均价7000元/。建筑类别：高层高层户数：1634户 装修状况：毛坯 容积率：6.19 绿化率：30%停车位:495个开发商：

44、重庆旭鹏房地产开发有限公司 part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介旭辉新里城旭辉新里城是洋房社区里的纯高层，利用地块原生坡地地形与建筑完美融合，社区规划130米景观长廊、原生态中心景观、景观泳池、主题景观广场等，创造出良好的社区生态系统与优越的景观视野。社区配套齐全，拥有豪华五星级酒店配套和特色风情商业街。建筑风格采用国际流行的art deco建筑风格 。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/旭辉新里城55号楼滞销户型套内面积：94.8滞销原因：阳台空间比较封闭，没有景观阳

45、台，厨房面积较小part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介旭辉新里城20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/旭辉新里城55号楼畅销户型套内面积：59.06套内面积：76.68畅销原因：户型方正，面积较小，总价较低，折后总价在42万44万，月供在2500元以内。畅销原因：可变空间（可以2房变3房）。户型设计紧凑没有浪费空间，入户玄关设计增加转换，保护业主隐私。折后总价在51万53万，月供在3000元以内。part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介旭辉新里城20122012房地产

46、营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/旭辉新里城56号楼畅销户型一房 套内面积：47.92畅销原因：户型方正，利用率高，可变空间（一房变二房），折后总价在34万之内。月供2000元之内，大部分80后刚需性客户非常青睐。part 1 营销环境研判区域在售竞争项目简介旭辉新里城20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅部分竞争项目分布图（在售）山顶道国宾城山顶道

47、国宾城寰宇天下寰宇天下东原东原1891解放碑解放碑1号号协信公馆协信公馆龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸长嘉汇长嘉汇20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介山顶道国宾城中渝山顶道国宾城50万方大型品质住区，位于两江新区核心新牌坊，区域聚合重庆未来北部最大的政务、商业、金融监管、对外联结四大中枢功能地理位置十分卓越。目前均价10000元/。建筑类别：高层总户数：2617户 装修状况：毛坯 容积率：3.8 绿化率：35%停车位：2412个开发商：

48、重庆中渝物业发展有限公司中渝山顶道国宾城整个园区采用双中庭、三景园的布局。精装双豪华入户大堂，演绎经典高贵，罕有1000花漾泳池，让您和水花合奏最晶莹的乐章；引入新加坡第一品牌幼教才儿坊，托起孩子成长的天堂；金钥匙标准全程物业服务，“熟谙名流礼仪，悉心呵护高尚生活”张弛之间，尊贵尤现；套内79，101，108，124，147经典户型为城市生活的都市精英打造出最适宜的生活空间。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介龙湖春森彼岸龙湖春森

49、彼岸坐落于北滨路陈家馆，紧邻江北嘴cbd，拥有78万方世界级滨水建筑群，集观江豪宅、商务soho、5a甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区和1000米滨江休闲长廊于一体。目前均价13000元/。建筑类别：小高、高层总户数：2000户 装修状况：毛坯 容积率：3.8 绿化率：30%停车位：1400个开发商：重庆龙湖地产发展有限公司龙湖春森彼岸拥有长江、嘉陵江江岸线。重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌与高低起伏的建筑群中得到完美展现，龙湖地产要将其打造成重庆地标式的建筑，通过龙湖春森彼岸去传递重庆的价值。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼

50、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介解放碑1号日月光解放碑1号位于重庆解放碑cbd核心，总体量72万平方米。主要功能包括：16万平米中央豪宅、16万平米国际购物中心、20万平米5a甲级写字楼、10万平米超五星国际品牌酒店、1.5万平米空中园林以及2000平米的地铁购物广场，是解放碑cbd内唯一拥有纯居住公寓的物业。目前均价20000元/。建筑类别：小高、高层总户数：2000户 装修状况：毛坯 容积率：3.8 绿化率：30%停车位：1400个开发商：重庆龙湖地产发展有限公司解放碑1号紧邻

51、jw万豪酒店、香格里拉酒店等；地铁1号线也将在今年7月底正式投入运营，加上运行中的轻轨2号线，“解放碑1号”将享受到双线轨道互联带来的便捷；另外，日月光中心的国际购物中心已经投入运营；同时，为满足未来业主精致生活需要，项目还引进了卜蜂莲花精品超市，以及小滨楼、臻牛制造、台北纯k等特色餐饮娱乐，真正为业主营造一站式的国际化生活圈。 20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介协信公馆协信公馆是由集生态园林、山水景观、地脉文化为一体的高端豪宅

52、社区。协信公馆项目所在地位于重庆市渝中区胜利路132号，一号桥华一路北侧重庆科技情报所地界，解放碑cbd西北沿线，向北俯瞰两江，坐拥半岛江南绝佳区位。目前均价17000元/。建筑类别：高层、超高层总户数：982户 装修状况：精装 容积率：5.5 绿化率：25.41%停车位：524开发商：重庆协信控股（集团）有限公司协信公馆占地面积24794，总建筑面积156480。目前为渝中区域唯一通过审批的超高层标志性住宅建筑群。项目承袭art-decot风格，塑造奢华的流畅外立面形态，殿堂级尊崇的内外装饰点缀，考究的精致建筑细节。 协信公馆打造2.3万平米渝派欧式皇家园林。园林景观规划沿袭artdecot

53、风格，一个中央广场、两条景观长廊、三片绿林幽谷立体呈现，低调奢华的几何元素设计，雅致中沁透隽永气质。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介东原1891东原1891位于南滨路喜来登酒店旁，占地7万多平方米，设计建筑高达32层，9号楼面积区间为27-120平米的单配、一居室、两居室，共11种户型。均采用精装修交房标准。守望长江1000米一线景观，怀想当年，注视未来。目前均价13000元/。建筑类别：高层总户数：950户 装修状况：精装

54、容积率：4.13 绿化率：30.5%停车位：1474开发商：重庆东原地产开发有限公司东原1891自面市以来，就以享有南滨路中段最美一公里的江岸价值、全球顶级品牌精装的豪宅品质等众多优势，得到诸多业界人士的赞许和名流人士的青睐。并且，其投资价值连连看涨，开盘至今短短几月价格就上涨10万。目前加推高区38-40平米奢装豪宅，仅60席，58万起即可珍藏这即将消失的1公里江岸。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介长嘉汇长嘉汇位于长江与嘉陵

55、江交汇之处，地处南滨路cbd中心，紧邻法国水师兵营，正对重庆大剧院，远眺朝天门广场，与解放碑cbd、江北嘴cbd遥相呼应。总建筑面积约150万平方米，包括约30万平方米商业、约120万平方米滨江精品住宅。目前均价18000元/。建筑类别：小高层、高层、超高层总户数：1559户 （当期） 装修状况：毛坯容积率：3.98 绿化率：36.39%停车位：1390开发商：招商局地产控股股份有限公司、香港置地集团公司长嘉汇位于南滨路cbd中心，与解放碑cbd、江北嘴cbd遥相呼应，形成了重庆市目前最具国际化趋势特点的商务金融金三角中心。长嘉汇规划内特色风情商业街（弹子石老街）、超5a写字楼及星级酒店是项目

56、的亮点。项目东南侧，重庆市政府还将建成近6万平米滨江生态广场。长嘉汇将为南滨路再添一座城市新地标。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判主城高层豪宅竞争项目简介寰宇天下寰宇天下占地约140亩，总建筑面积约43万方，集超高层、高层全精装豪宅，一线观江别墅等为一体的城市顶级豪宅项目，是目前江北嘴cbd内仅有的两个住宅项目之一。目前均价28000元/。建筑类别：小高层、高层、超高层总户数：2000户 装修状况：精装容积率：4.6 绿化率：30%停车位：待定开发商

57、：中海九龙仓天擎组团以47层超高层建筑俯揽重庆主城，150米高度尽显居高临下的王者风范，与国金中心等城市地标建筑一起，共同托起江北嘴cbd壮丽天际线。天擎组团可东瞰两江交汇潮涌天下，北观豪华游艇码头、朝天门大桥，重庆两江四岸壮美风景一览无余，尽享城市最佳观景位。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/part 1 营销环境研判小结20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销

58、执行要点marketing executivepart seven营销难点及关键点theproblem part five营销战略及策略 marketingbreakoutpart six营销环境研判外部环境研判summarypart one目标、任务与问题the porblem part three项目/产品解读内部环境研判internal environmentpart two项目营销定位marketing positioning part fourcontents目录20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

59、店铺：http:/http:/1、项目土地属性研判2、项目产品理解3、项目不利条件及问题梳理4、项目价值点罗列第二部分 项目/产品解读20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目土地属性研判项目/产品解读20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/蔡家悦来鱼嘴东港茶园江津西彭西永项目地块u项目所在区域位于重庆两江新区空港新城中心位置，紧临麓山森林公园及中心公园。u地块前面的同茂

60、大道是未来空港新城主要交通干道，与机场及会展中心相通，可连接重庆内环及外环，快速到达重庆重要商业中心区及各区县。项目所属区域位于未来空港新城cbd、通达性极强空港新城整体规划提出了“金龟下山”方案：整个城市功能布局犹如一个匍匐的乌龟，其中头部为中央商务区，龟背的北面将建立一个面积0.5平方公里、市内最大的巴渝文化公园，而龟背向南处为行政中心。 空空港港part 2项目土地属性研判地块区位价值20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/未来城市副中心、cbd中央区，掌握丰富经济资源，城市固