浅析市心街历史街区改造项目定位规划和开发建设

1、浅析市心街历史街区改造项目定位规划和开发建设（老街区改造公司 周建飞）几乎每一座城市都会有一条老街，每一个人都有关于一条老街的记忆，老街传承和凝结着城市的历史记忆、发展变迁和文化信息。作为古街开发的典范，成都宽窄巷子的很多经营策略值得其他古街改造借鉴。成都宽窄巷子是宽巷子与窄巷子合称,它在历史上就是成都的古街,现在经过重新翻修和改造,成为成都新的仿古街区。随着城市现代化的发展,人们心中的“怀旧情结”也越来越重,仿古街区的开发正好迎合了人们怀旧的需求,在生活节奏日益加快的时代,给人们营造出了一个观光、休闲、放松的好去处,也给城市旅游经济的发展注入了新的活力。同样作为江山市城市历史起源的核心地区和

2、最古老的历史商业街区，市心街有自己独特的魅力。市心街片区内“白墙、黑瓦、小街、窄弄”的建筑和“鱼脊骨式”的格局充分展示了清末浙西地区的建筑神韵和城市风貌特征。笔者通过深入分析后, 参考宽窄巷的开发模式并根据市心街的实际情况对市心街历史街区改造项目定位规划和开发建设作以下分析及发展定位。一、项目现状分析由于保留整个街区的原有格局、传统风貌及对历史建筑的保护，街区改造后大部分建筑将形成围合式结构。而现代商业需要通过外立面的展示，灯光的渲染等烘托商业氛围，大多采用开放式结构，利于商品及经营业态的展示。因此建筑结构与现代商业有一定的不适应性。对于此类建筑的业态定位首先要考虑到建筑结构不会影响到今后的经

3、营，以目的性消费、私密性消费、需要安静的经营环境等业态为主，不适合选择零售业态。历史长期散落在角落里，虽在百姓身边，但是为百姓所不熟悉。项目开民改造的关键之一就是怎样将这些散落的历史文化遗产有机的结合起来，组成一个体系，加以保护与传承，展现城市的历史文化底蕴。市心街历史文化元素较多，如古院落、古井、天井、古树等，这些都是市心街历史演变的见证。改造的核心要素之一就是对这些元素如何进行应用，经达到铸造街区特色品牌，传承历史文化的意义。二、项目发展定位1、发展目标（1）打造江山民俗体验式风情文化商业中心，是江山人民文化活动、文化休闲、购物的理想场所；是外地游客领略江山市井文化的必选之地；与江郎山、廿

4、八都、仙霞关并存为江山旅游圣地，是游客江山旅游的中心节点。（2）按照统一规划、统一设计的原则，高起点、大气魄，建设一个凝结文明历史文化内涵，展现江山历史传统民俗，体现官家住宅、民家住宅风格，分区、分段、分功能的特色组团。2、定位依据分析（1）从总体上看，城市需要记忆，记忆体现在建筑。传承江山民族风情，保护江山文明发祥地，在现代化的江山城中留下让子孙后代都能找到的古江山缩影；把院落和历史元素用街巷串联成回廊；传承江山古式民居风格；保护现有一些破旧却历史久远的古建筑。（2）从区域地理特征上看，该地域毗邻西山休闲街，及江山目前最为繁华的商业街解放路，特色街与休闲街、健身公司现代商业街连成一片，能更好

5、的发挥组团优势，充分利用稀缺土地资源，实现土地价值最大化。（3）从历史文物保护上看，江山市区有传统风情民居总量十分有限，市心街历史住宅就占了相当大的比重，因此该建筑群落应当适当保留、修缮、复建，并加以重新利用，继续发挥其作用。（4）从城市文化延续上看，市心街区是城市发展的起始点则城市演变的历史证明，维持原有的民居建筑形态，才能更好的展现江山城市和文化的发展轨迹，塑造江山自己特有的城市文化。（5）从城市自然资源上看，江山具有丰富的物质和非物质文化遗产；丰富的特产；众多的旅游景点；特色的清漾毛氏文化和民国军统文化。将这些自然资源加以结合并在此地加以充分的展示和宣传。这里就是整个江山的历史及城市特色

6、的缩影。（6）从区域功能划分上看，民俗风情文化商业街区的建立，使得该区域增添了旅游功能，能带动新的商业增长点，同时与周边商业形态形成互补，扩大整个区域的商业辐射范围并增强辐射力度。（7）从城市发展规划上看，老城区作为未来的经济文化中心，除一般现代商业形态外，还需要更多的传统商业元素来展现江山饱满成熟的地区商业形象。（8）从城市商业容量上看，一方面新现代商业中心区域的建立，基本可以满足江山的商业需求；另一方面单一的现代商业中心区域，无法承载老城区作为江山商业文化中心的地位，而特色风情商业街区正是对区域商业业态的有益补充。（9）从商业定位层次上看，作为江山城市的经济文化中心，是整个江山形象的集中代

7、表，而作为县级市的天然特征、地区经济的发展现状、市民需求和购买力水平，无形中限制了区域商业形态档次和核心区域特征。以历史风情建筑群作为本区域的标志性之一，能够以历史、文化平衡商业形态档次的天然不足，彰显区域商业品质和区域经济文化特征。（一）发展主题定位市心街老字号民俗风情展示旅游街区。江山历史展示回廊、特色商业区块、老字号产品、传统手工艺品展贸、集中展现江山历史文明、风俗习惯；以旅游功能为主线将历史文化、商业服务、建筑融合一体。打造具有江山地方传统文化特色的商业旅游步行街区。（二）项目形象定位中西合璧，将传统文化与国际商业理念相结合。引入国际商业建筑规划潮流，结合文化观光天生优势，再度复兴曾经

8、的繁华辉煌，配合人工造景、灯光设施与公共广场，打造衢州“旅游观光休闲商业第一品牌”。街区宣传口号：民俗风情街区、体验江山风情、回味市井生活。（三）项目功能定位展现民俗风情、历史文化再现、复兴文化商业。特 色 餐 饮休闲商务茶楼创意产业园婚庆体验广场地方特色曲艺馆文 化 画 廊特色酒吧 娱乐会所 历史文化展示长廊民俗风情会所企业总部基地民 居 客 栈旅游服务中心特 色 购 物特 产 展 贸（四）项目区域划分根据项目的主题定位和发展定位，确定项目所应包含的功能，且为了清晰功能分区，使项目形成功能组团优势和业态集群效应，便于项目的招商和后期的运营。根据“市心老字号、民俗风情展示旅游街区”的项目特色定

9、位，将项目分为五个功能区“旅游接待服务区、商务休闲娱乐区、历史文化展示区、民俗风情体验区、旅游特色产品展贸区”。各个功能区的规模及位置，以“突出主题、增强功能、利于形象展示、价值效应、相互关联、人流共享”为原则，按照不同业态的商业发展规律、业态对位置和交通等物业条件的要求进行规划。旅游接待服务区：旅游服务中心、江山民间文化展览馆（江山民间文学、江郎“三爿石”、须女的传说、鸡公山的传说、虎山石柜、峡里风的传说、凤林的传说、王安石仙居寺对句、黄巢与端午插昌蒲艾的传说、江山万年青、江山绿牡丹、吴大肚传说、傻子女婿传说、柴头闯的传说、双塔传说、尚书梦、断头龙的传说、正德皇帝下江南传说等）、特色餐饮（宅

10、院餐厅、传统酒楼、地方特色餐厅、主题餐厅、快捷餐厅等）、民居客栈（传统客栈、青年旅社、宅院酒店）；商务休闲娱乐区：商会及商务会所、企业总部基地、休闲商务茶楼及咖啡吧、特色酒吧和娱乐会所；民俗风情体验区：民俗风情会所、毛氏文化展览馆、创意产业园（形象设计、发型设计、广告、建筑设计、家装设计、影视动画等等）、文化画廊（书画展、写生馆、美术馆等）、曲艺书画学园（曲艺、乐器、书法、绘画等专业培训）、记忆照相馆、戏曲茶楼（江山民间戏曲、石门迎台阁、上余采茶戏、廿八都木偶戏、跳魁星、踏八仙、婺剧变脸、婺剧耍牙、婺剧吐火）、传统医馆、拍卖行、典当行；历史文化展示区：历史文化展览馆、婚庆体验广场、地方特色曲艺

11、馆（江山民间音乐：廿八都山歌、廿七都山歌、须江古乐、闹花台、工尺谱；江山民间舞蹈：峡口广渡手狮舞、长台莲湘、廿八都船灯、廿八都高跷、贺村佛堂鱼灯、大桥茶灯、四都板龙、上余青龙、大桥石门塘板狮、鱼灯舞、贺村十二生肖灯、清湖船娘；江山民间曲艺：四都的江山道情、江山座唱班、跳花鼓、说书；江山民间杂技与竞技：塘源口洪拳、凤林杂技、踢毽、滚铁环、打陀螺、七月半嬉茄灯习俗、八月滑石块）、养生馆、国学馆、传统美食；旅游特色产品展贸区：特色购物、特产展贸、传统手工艺展示（民间手工技艺：江山西砚、三卿口传统制瓷工艺、江山传统陶艺、竹编、刺绣、草编、江山米糕、江山米花、廿八都铜锣糕、公泰酱油制作技艺、廿八都豆腐制

12、作技艺、大陈面制作技艺、土纸制作技艺、江山薯花制作技艺、神仙豆腐制作技艺、木匠技艺、石匠技艺、箍桶技艺、打铁技艺、棕编技艺、绿牡丹制作技艺、土烟丝制作技艺、铜钿八卦制作技艺、对联制作技艺、仙霞黄酒制作技艺、糯米酒制作技艺、谷烧制作技艺、猕猴桃栽培技术、手工弹棉花技艺、手工榨油技艺、蜡烛制作技艺、染布技艺、手工印刷技术、金银饰打制技艺）、江山风味小吃（米糕、薯花、米焦、米豆腐、麻糍、粽子、年糕）、江山老字号商铺、剪纸、木雕、石雕、根雕、廿八都壁画、篆刻、米馃印、荷包、梁喜工艺品、玉器、名人字画、明清瓷器、布艺品、民族服饰、手工皮具、地方特产、各地特色小吃、茶叶店、旅游礼品、珠宝、民族摆饰、民族乐

13、器、古玩、魔术产品、玩具等。（五）项目业态规划1、市心街76号，重点保护院落，保留原有的建筑格局。院落占地面积1132平方米，建筑面积1549平方米。共两层，二层为夹层。功能定位：江山历史文化展览馆。作为市心街历史街区对外宣传的窗口，让来到市心街的人们能更加深入的了解本地的历史人文背景。沿市心街的东侧做一通二的沿街商铺，使市心街形成一条完整的购物街区。2、仓巷3号，属重点保护院落。二进一天井院落，清代早期风格。占地面积188.4平方米，建筑面积175.2平方米。功能定位：鉴于对重点保护的历史文化遗产建筑主要体现展览的作用。定位为：江山民间文学展览馆。3、婴堂巷2号，毛氏古宅属重点保护院落，始建

14、于清朝。占地面积945平方米，共两层，一层建筑面积768平方米，二层建筑面积417.3平方米。功能定位：鉴于对重点保护的历史文化遗产建筑主要体现展览的作用，且院落原为毛氏古宅。定位为：毛氏文化展览馆。既能弘扬毛氏文化，展示江山深厚的历史文化底蕴，又能起到宣传清漾毛氏文化村的作用。4、市心街12号，三开间，厅前设大天井，厅后设小天井，具有明代风格特殊。占地面积716平方米，建筑面积682平方米。共两层，二层为夹层，且面积较小。5、市心街东侧街面店，五开间店面，南邻53号；东为市心街；北为金家巷；西接民宅。占地面积181.3平方米，共两层，一层建筑面积159.9平方米，二层为夹层建筑面积131.2

15、平方米。功能定位：老字号店，根据不同业态的面积需求划分为小的店铺，原则是可分可合，都为一通二的模式。夹层如不做经营用，可作为住人或者仓库用房。6、市心街西北口，江山市司法局、二轻大厦及仓巷一带，现状为多层建筑与贴建的传统建筑，占地面积2126平方米，建筑面积4412平方米，共两层。功能定位：江山特色传统手工艺制作表演、展贸。采用一通二的模式，保持可分可合的原则。西侧靠近解放路位置可做咖啡吧等现代商业以与解放路的商业形成一定的对接。7、市心街81号：新建建筑，占地面积860平方米，地上两层建筑面积1245平方米，共三层，地下车库面积818平方米。功能定位：戏曲茶楼，作为项目南面的入口处，容易积聚

16、人气形成商业氛围。南侧临街与市心街的沿街商铺已经断开，不再另作商铺。8、市心街69号，位于市心街中部，单栋，二层框架结构结构建筑。占地面积260.3平方米，共三层，一层建筑面积260.3平方米，二层建筑面积237.7平方米，三层建筑面积155.8平方米。功能定位：仿古茶楼，经营江山的特色茶点。项目占比：业态分类细 类占比（%）面积（m2）餐饮宅院餐厅、传统酒楼、地方特色餐厅、主题餐厅、传统美食馆、快捷中餐厅2512200休闲娱乐特色酒吧、娱乐会所、休闲商务茶楼、养生馆、戏曲茶楼、地方特色曲艺馆157320住宿传统客栈、青年旅社、宅院酒店157320服务旅游服务中心、企业总部基地、婚庆体验广场、

17、国学馆、传统医馆、创意产业园、拍卖行、典当行、文化画廊、记忆照相馆、曲艺、书画学园、文化展览馆3014640购物江山老字号商铺、江山传统特色手工艺品、特色购物157320合计10048800市心街以根据市场调研的行业数据、项目的发展目标及成功项目案例分析，结合商业地产项目策划经验及项目定位，建议本项目的业态配比如下：餐饮约25%，休闲娱乐约15%，购物约15%，住宅约15%，服务类约30%。符合旅游项目的业态组合占比。餐饮细类占比：业态分类细类细类业态占比（%）面积（m2）餐饮宅院餐厅303660传统酒楼202440地方特色餐厅202440主题餐厅101220传统美食馆101220快捷中餐厅1

18、01220合计10012200休闲娱乐细类占比：业态分类细类细类业态占比（%）面积（m2）休闲娱乐特色酒吧、娱乐会所453294休闲商务茶楼251830养生馆5366戏曲茶楼10732地方特色曲艺馆151098合计1007320住宿细类占比：业态分类细类细类业态占比（%）面积（m2）住宿传统客栈654758青年旅社151098宅院酒店201464合计1007320服务类细类占比：业态分类细类细类业态占比（%）面积（m2）服务旅游服务中心5732企业总部基地202928婚庆体验广场81171国学馆5732传统医馆101464创间产业园152196拍卖行、典当行71025文化画廊5732记忆照相馆

19、4586曲艺、书画学园81171文化展览馆131903合计10014640购物细类占比：业态分类细类细类业态占比（%）面积（m2）购物江山老字号商铺151098传统特色手工艺151098工艺品10732玉器、珠宝5366地方特产10732各地地方小吃12878旅游礼品151098民族服饰8586其它10732合计1007320（六）整体建筑风格街区继续沿用明清风格建筑，白墙、黑瓦、窄弄、天井、马头墙、绣楼、雕花木门窗等。整个街区风格统一，但高低错落有致。同时结合现代商业需求及每个功能区业态定位，留出足够的商业展示面，采用不同的灯光设施，采用不同的形象展示，或店招、或幌子、或LED电子屏等，恢复

20、街区的市井繁华。古院落市心街76号特色曲艺茶楼。戏台在江南地方很有市场，虽然现在荧屏曲艺铺天盖地，但是这种“体验式”的曲艺文明越来越受当代人所亲睐。戏台上演义一个民族的五千年，戏台浓缩一个民族的精华。同时江山有“婺剧、采茶戏”等特色曲艺剧种。对原有建筑进行修复，保留其原有格局及历史风貌。增加其文化展示功能，增加戏台，在人们欣赏古建筑辉煌的同时也欣赏到江山的特色曲艺。利用古街的历史氛围，建设一个绣楼婚庆体验广场。结婚的新人可以在这里举办一场传统的婚礼，并且提供花轿、媒婆、舞狮等配套服务，新人可以根据不同的需要选择服务，感受一下传统的婚俗，留下一生的美好回忆。古井古井遍布是市心街的特色之一，选几口

21、具有代表的特色古井，挖掘它的故事赋予它文化意义。将其简单修复，进行环境营造或建立小公园，并树碑立传。3、古巷启用一条小巷建成一条江山历史文化长廊。将江山的发展历史、人物传记、历史传说、旅游景点介绍等通过浮雕、石刻、墙绘等方法表现出来。人们在走过历史长廓的过程中可以对江山进行整体的了解。（七）项目环境营造街区环境和景观概念规划包括对接到整体环境的规划和景观点的设置。商业街区的景观形态特征是以商业建筑为主，兼以大量人流，景观五光十色，由人群、室外空间场所、商业建筑、娱乐设施、广告、绿化、交通等组成。总体量观，比较人工化、城市化，最典型的是国外的步行商业区，进去之后一天也逛不完，一天也玩不够。商业街

22、的景空间与环境、景观相结合，应当尽量增加活动内容、娱乐设施，增加文化方面的内容。根据本地块的道路状况和建筑特征，不适合进行大范围绿化和景观设置，建议采用以下措施：1、设立景观座椅；2、道路改良；3、灯光、广告位设置；4、特色景观小品；5、背景音乐；6、导视系统；7、景观广场。设立景观座椅，增加休憩功能和绿化点缀，增强街区的服务功能，更大限度地保持人气，增加人们的逗留时间。可以采取不同的功能区或者不同的节点采用不同风格和方式的座椅，增加景观的变化性和丰富性，让人们在不同的区域有不同的景观享受。道路重新统一铺设青砖，增强街区的品质感和历史底蕴。同时可以采用街区井盖浮雕式路标，让人们时刻了解自己所处的位置及前进方向，于细微之处体现城市文化和设计匠心。采用大面积外挂广告位，配以灯光、渲染街区热烈、繁荣的商业氛围。灯光可以采用传统各种样式的灯笼与现代灯光系统相结合的方式，夜晚也一样灯火辉煌。白天夜晚一样充满活力，热闹非凡，重现旧时的市井繁华。人文景观已经成为吸引消费者的一大亮点，不仅可以让人们了解当地的文脉与知识，还能激发人们的“逛”的热情（例如喜欢在精致的景观和小品前合影留念）。将本案中融入更多的人文景观将有助于项目的成功运营。可以设置雕塑群，以特色景观小品的形式表现江山的传统民俗，当年的市井风情。广场及小巷的背景音乐以舒缓、商雅的古典音乐为主（如梁祝等），让人放松心情。而作为室外的步行