2021年物业公司与业主物业服务合同纠纷案例

1、制度2021年物业公司与业主物业服务合同纠纷案例单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年物业公司与业主物业服务合同纠纷案例物业公司与业主物业服务合同纠纷案例物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。物业

2、公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初974号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。被告：安连才，男，1965年8月13日出生。原告北京博宇嘉物业管理有限公司(以下简称博宇嘉物业公司)与被告安连才物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额

3、诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人王新江，被告安连才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博宇嘉物业公司向本院提出诉讼请求：要求安连才支付2021年3月17日至2021年11月10日的物业服务费916.57元、滞纳金640.68元、生活垃圾清运费19.15元。事实和理由：我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定我公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理，安连才为北京市门头沟区惠康嘉园小区*号房屋的业主，建筑面积为56.44平方米。根据我公司与安连才签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定

4、，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。被告安连才辩称：我与博宇嘉物业公司签订的惠康嘉园前期物业管理服务协议系被迫签订，不签订则不予发放钥匙。收取物业费应先与业主大会或村委会协商。电梯费应该按照不同楼层的分别收取，不应按统一的标准收取。物业服务不到位：小区内的路灯不亮，无人维护;草坪内杂草无人清理;小区内没有中水，不应该收取中水费等。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负

5、有举证责任的当事人承担不利后果。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的前期物业管理服务合同系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对安连才具有约束力。博宇嘉物业公司与安连才签订的惠康嘉园前期物业管理服务协议亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，亦对安连才具有约束力。依据合同约定，博宇嘉物业公司要求安连才交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。安连才主张惠康嘉园前期物业管理服务协议系被迫签订的答辩意见，缺乏证据证实

6、，本院不予采信。安连才所提博宇嘉物业公司收取物业服务费必须先与业主大会或村委会协商，电梯费应该区分楼层收取的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。对安连才所提物业服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发

7、现，博宇嘉物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，安连才并非恶意拖欠，故对于博宇嘉物业公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据中华人民共和国合同法第一百零九条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、安连才于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二一五年三月十七日至二一五年十一月十日的物业服务费及生活垃圾清运费共计935.72元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三

8、条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由安连才负担。本判决为终审判决。代理审判员马钢锤二一七年一月二十日书记员黄聪聪 篇2：物业纠纷案例:这起物业纠纷，到底赖谁物业纠纷案例:这起物业纠纷，到底赖谁这起物业纠纷，到底赖谁?!案情简介张某为厦门某住宅小区3号楼605号房屋的业主，夏天天气炎热的时候，张某一家都喜欢把房门打开来通风，而605号房的房门正对着楼梯口，房门打开后上上下下的邻居总能看到屋里，家人都觉得很不方便。于是经过一番商量后，张某在房门口1米开外搭建了一个可移式的铁架屏风。但是放置了该屏风后，楼梯口就只剩下不到1米的空间，楼上的住户们上下楼梯都觉得十分不方便，于是

9、向负责该小区物业管理的物业管理公司投诉。物业管理公司多次上门与张某交涉，而张某认为，这是自家门口的地盘，别人无权干涉，何况物业管理公司只是提供物业管理服务的，无权决定用户能否搭建建筑物附属物。物业管理公司经过集体讨论后作出对张某进行500元罚款的通知，然而张某拒不交纳罚款，也拒不改变行为。无奈之下，物业管理公司只好将张某家的水电都停了。于是张某一气之下将该物业管理公司诉至法院。经过法庭的调解，最后张某拆除了其占用通道的屏风，物业管理公司也终止了停水停电的行为，并口头向张某道歉。法律解析本案中张某的行为性质认定张某认为家门口的空间归业主自己支配，这是混淆了建筑物专有部分和共有部分的界限。在区分所

10、有的情况下，单独部分经分割成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：(1)构造上的独立性，也就是有确定的遮避栏，并形成一定的居住单位;(2)使用上的独立性，判断能否单独使用，要以该部分有无独立的出入门户为判断要素;(3)通过登记表现出形式上的独立性构造上和使用上的独立性是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。而共有部分的范围主要包括三个方面：一是建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙地下室;二是建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、上下水设备;三是部分区分所有权人共有的部分，如楼层之间的天花地板、左

11、右房屋的隔墙等。张某家门口的空间实际上属于楼道，是整个建筑物的共有部分。而对于共用部分、公用设施的使用，必须受一定的规制。物权法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”城市新建住宅小区管理办法第十四条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔

12、偿损失：(一)擅自改变小区内土地用途的;(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全的;(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的;(四)不照章交纳各种费用的。”因此，对于楼道等建筑物的共用部分，张某无权单独占用、使用该空间。本案中物业管理公司的行为是否合法?物业管理公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，目前通说认为，物业管理合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理公司处于受托人的地位，物业管理公司受托处理的事务就是物业管理事务。为了处理物业管理事务

13、，物业管理公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的行为。因此，物业管理公司一般会与业主签订物业管理合同。物业管理公司有权制止小区内的违章搭建行为。物业管理公司有权依照物业管理合同对住宅小区实施管理，对于小区内私搭乱建的行为，其已经违反了国家相关法律法规的规定，也违背了小区业主公约中的约定，因此物业管理公司对业主的行为有权进行制止。但是，本案中物业管理公司停水停电的行为还是存在问题的。物业管理公司无权停水停电。根据物业管理条例的相关规定，物业管理公司有依照物业管理合同对住宅小区实施管理的权利，并有履行物业管理合同，依法经营的义务。当业主违反法规或合同时，物业管

14、理公司可以给予制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失，但住宅区内的水电供应及维护应当由有关供水供电部门负责，物业管理公司无权擅自切断住户的水电供应。规定了只有在住户拒绝交纳管理费等有关水电费用的情况下，物业管理部门只有在经供电供水部门授权的情况下(如中华人民共和国电力供应与使用条例第三十九条规定供电企业依法停电)才可以采取停水停电的措施，其他情况下物业管理公司没有这样的权利。物业管理公司是否有权对张某进行处罚呢?我国的行政处罚法第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业管理公司只是一个企业，不是行政机关，也不是行政处罚法第十七条、第十八条、第十九条规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织。因为它既不是事业单位，其他方面也不符合受委托实施行政处罚的组织的条件。而物业管理条例第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物