房地产公司设计管理部门管理流程

1、xx地产开发有限公司总设计师办公室管理手册（初稿）年月日目录第一章 工作职责、范围1、 部门概述2、 原则和要求3、 工作职责和范围4、 岗位职责.4.1 部门经理岗位职责及岗位要求.4.2 建筑师岗位职责及岗位要求.4.3 结构工程师岗位职责及岗位要求.4.4 强、弱电工程师岗位职责及岗位要求.4.5 水暖工程师岗位职责及岗位要求4.6 精装修工程师岗位职责及岗位要求4.7 景观工程师岗位职责及岗位要求4.8 资料员岗位职责及岗位要求第二章 管理流程及执行表格第一部分 总则第二部分 设计招标管理（一） 目的（二） 使用范围（三） 原则和要求（四） 职责（五） 程序和内容1. 设计控制计划2.

2、 设计任务书3. 招标邀请函4. 设计单位推荐5. 设计单位初选6. 发标7. 评标8. 签约第三部分 设计过程控制管理（一） 设计过程的跟踪控制（二） 设计评审1. 方案设计阶段2. 初步设计阶段3. 扩初设计阶段4. 施工图设计阶段（三） 设计输出文件的审查与验收（四） 设计控制总结第四部分 设计变更管理（一） 变更分类（二） 管理程序（三） 设计变更的控制第五部分 施工图管理第六部分 景观设计管理流程（一） 景观概念方案设计1. 景观设计单位选择2. 景观方案设计控制3. 设计评审4. 履约评价（二） 景观实施方案设计1. 景观设计单位选择2. 景观实施方案设计控制3. 设计评审4. 履

3、约评价（三） 景观施工图设计1. 景观设计单位选择2. 景观施工图设计控制3. 设计评审4. 履约评价第七部分 精装修设计管理流程第三章 设计任务书编制指引第四章 方案/初步设计审查指引第五章 施工图审查指引第六章 附表第一章 总设计师办公室（含设计部）工作职责、范围1. 部门概述1.1、部门名称总设计师办公室（含设计部）1.2、岗位组成：副总工程师、建筑师、结构设计师、强弱电工程师、水暖工程师、精装工程师、景观工程师、资料员等1.3、工作概述提供新项目初步设计分析和规划设计要点，负责项目在整个开发过程中的设计管理工作，括方案设计阶段、初步设计阶段和施图设计阶段的设计任务书的编制、设计委托、设

4、计进度计划、方案评审、控制协调设计质量和进度、中期交流、设计成果审查、施工图技术交底，设计变更的接收、发放及跟踪，配合项目部编写工程验收计划及竣工备案证明书办理工作，配合前期部做好施工前各种相关手续的办理，。2. 原则和要求2.1、工作程序必须按照公司工作流程展开2.2、部门员工要充分发挥主观能动性、积极配合、工作目标方向一致2.3、建设工程设计，必须执行工程建设强制性标准，严格按先勘察、后设计、再施工的原则开展。2.4、建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目具体制定标准）的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。2.5、设计招标的评标标准包括：设计

5、方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。要充分体现集团的意图和期望，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性2.6、各专业人员对各设计阶段要根据公司的管理要求进行跟踪控制和设计成果审查2.7、2.83. 部门工作职责和范围负责公司开发项目的建筑设计、设计质量及进度、建筑成本的全面把握和管理工作具体领导设计工作，进行项目设计招标、方案评审及协调工作负责工程前期的技术决策，制定和审查项目设计出图计划编制审查工程项目委托设计任务书及各阶段专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关，消除设计缺陷，提高设计质量负

6、责协调设计过程中各相关部门及内部的组织与接口工作，做好与各部门之间的配合工作负责设计变更接收、评审、修改及发放工作负责设计信息的及时整理及传递，及时、准确地上报领导和有关部门配合竣工验收工作、提供销售所需有关数据4. 部门各岗位职责4.1 部门经理岗位职责（一） 工作概述 在主管副总经理的领导下，带领部门员工以部门岗位责任制为基准，做好项目的方案评估、设计阶段及施工阶段有关设计方面的各项工作。（二）岗位职责1. 在公司主管工程副总经理的领导下全面负责部门的日常工作2. 负责本部门工作职责范围内的各项工作的组织管理3. 负责本部门工作计划的制定并统计完成情况，找出存在的问题并及时解决4. 负责本

7、部门各项工作书面文件的审核、审定工作5. 配合公司总经办做好部门内部人员编制、招聘、录用等工作6. 负责本部门员工的考评工作7. 负责指导、管理本部门工作团队，对部门工作绩效负责；在工作中督导、培养下属，对本部门员工进行工作积极性的调动、工作心态的端正等沟通工作8. 负责本部门与公司内部其他部门的联系、对接及沟通工作9. 负责组织本部门工作职责范围内与外部单位的联系、协调和沟通工作10. 负责向主管副总经理反应工作的有关情况和信息11. 协调部门成员同公司管理层的意见沟通，协调本部门内成员之间的合作和本部门同其它部门的合作，维持团队合作精神12. 服从领导安排并完成上级领导交办的其他各项工作任

8、务13. 项目前期阶段主要负责（1） 组织部门人员进行初步设计分析和提出规划设计要点（2） 参与项目论证的评审（3） 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制设计单位考察报告（4） 组织综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同（5） 完成产品概念设计任务书并组织评审工作（6） 组织对概念设计成果的内部预审（7） 组织编制并确认项目设计指导书对应章节的内容，并汇总送审 14. 项目方案及扩初设计阶段主要负责（1） 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制设计单位考察报告（2） 组织编制设计标书，选择确定设计单位（3） 综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同（4） 编写制定项目设计进度计

9、划并送审（5） 根据项目设计指导书和项目设计进度计划的要求控制设计质量和进度（6） 组织部门相关人员编写规划方案设计任务书、综合管网及道路设计要求、单体建筑方案设计任务书、扩初设计任务书（7） 组织中期设计交流及内部评审（8） 组织重要节点的专家评审工作（9） 向成本管理部提交有效的设计技术经济指标和设计方案（10） 配合配套部（前期部）完成项目的报批报建工作15. 施工图设计阶段主要负责（1） 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制设计单位考察报告（2） 组织编制设计标书，选择确定设计单位（3） 综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同（4） 组织编制施工图设计任务书并送审（5） 编写

10、制定施工图设计进度计划并送审（6） 负责组织建筑、结构、景观、装饰设计的协调工作（7） 组织中期设计交流（8） 组织施工图内部评审（9） 组织施工图的审查工作（6） 配合项目部组织施工图技术交底工作4.2 副总工程师岗位职责（一）工作概述 在主管副总经理的领导下，全面负责规划部门技术及管理工作，负责部门的工作计划、合同管理工作，主持项目各设计阶段的技术和技术管理工作，负责工程设计及施工过程中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及实施效果，负责与其它相关部门总的协调工作主管部门技术系统 （二）岗位职责 （1）负责部门的任务下达，制定任务目标、执行原则及部门考核制度 （2）负责监督本

11、部门工作实施的过程，负责与其它相关部门总的协调工作 （3）组织运作项目前期调研，参与工程项目的规划定位，完成工程项目总体规划 （4）负责与项目相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施 （5）协助规划项目方案，进行项目协调和指导，明确有关具体工程项目的信息指标 （6）负责项目设计的总体控制、质量、进度和成本控制 （7）负责组织根据项目的总体管理目标编制项目设计的总体实施计划、年度和分月度的实施计划，并对实施中的项目计划进行统计分析和计划调整等综合管理 （8）负责设计单位初选，审核设计单位资质，编制设计单位考察报告 （9）综合评价设计单位的设计能力，组织项目设计的招投标以及合同谈判

12、等工作，组织编制设计标书、签订设计合同 （10）组织各专业人员编写各设计阶段的设计任务书及评审、送审工作 （11）负责项目各设计阶段的技术管理工作，主持设计图纸会审、技术交底、设计完善和优化等（12）主持设计变更方案的论证，负责新技术、工艺和材料应用的调研和论证 （13）负责对设计合同履行的监督和动态管理，组织与设计单位进行必要的设计中期交流，并进行记录、评审和跟踪落实 （14）负责组织和管理各专业阶段设计成果的评审、复审等工作 （15）负责工程施工中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及实施效果，负责与其它相关部门的协调工作 （16）配合项目部分析确定工程的技术难点和控制要点，

13、制定相应的针对性措施和重点控制流程4.3 建筑师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 主要负责公司工程项目的设计及工程配合工作，拟定项目规划设计的工作计划，进行项目前期的市场调查、产品定位、规划方案、建筑方案研究分析，总结规划、建筑方案调查研究成果，完成规划设计方案建议报告，组织协调各阶段的设计工作，确保设计质量和进度。负责对项目的设计工作进行管理、执行、协调、监督；根据项目的时间要求监督设计单位完成项目上所有设计图纸的校核、出图工作；负责与项目相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施（二）岗位职责（1）参与项目的可行性研究，参与编制项目可行性研究就报告（2）参与市场调研及协助营销

14、部编制产品定位初步报告（3）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告基本内容要有：资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求（4）项目立项后，参与编写项目设计进度计划并送审（5）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等（6）负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，根据项目时间要求组织完成项目上所有设计图纸的校核、出图和项目上使用材料的选择、确认工作（7）参与对设计单位提出的建筑概念方案进行评审，负责完成产品概念设计任务书对应章节的内容并汇总送审（8）参与对概念设计单位的概念设计的内部预审（9）依据集团最后审批的概念设计评审结论，编写项目设计指导书对应章

15、节的内容并汇总其他部门提供的内容送审（10）制定和编写规划方案设计任务书、单体建筑方案设计任务书（11）对设计单位的方案设计进行审查，核实各种经济技术指标，确保设计成果符合规划设计条件（12）提供相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作（13）负责编制施工图设计计划及施工图设计任务书建筑专业的内容（14）负责对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度（15）负责与设计单位的中期交流，组织对阶段设计成果的平审工作（16）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写施工图审查意见表（17）对设计单位回复的施工图审查意见表和修改后的建筑施工图负责审查、验证，在施工图

16、审查意见表的“验证”栏内进行确认（18）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作（19）配合项目部组织的施工图技术交底工作（20）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.4 结构工程师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 负责各设计阶段结构设计管理工作，组织制定工程项目的结构设计计划，参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，审核工程项目中结构设计方案，结构设计成果的评审与确认，控制钢筋和混凝土用量，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作（二）岗位职责（1）负责工

17、程项目地质勘察成果的评审与确定（2）负责结构专业前期技术调研（3）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告的相关内容（4）项目立项后，参与编写项目设计进度计划（5）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等（6）参与对设计单位提出的结构设计方案进行评审，协调解决其它专业问题，控制钢筋和混凝土用量，提出优化意见（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作（8）负责编制施工图设计计划及施工图设计任务书结构专业的内容（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度（10）参与设计单位的中期交流，对本专业阶段设计成果的平审工作（11）参与

18、施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写施工图审查意见表（12）对设计单位回复的施工图审查意见表和修改后的结构施工图负责审查、验证，在施工图审查意见表的“验证”栏内进行确认（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.5 强、弱电工程师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计划，参

19、加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的电气设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责电气设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作（二）岗位职责（1）不断学习和掌握本专业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告的相关内容（3）项目立项后，参与编写项目设计进度计划（4）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等（5）做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求（6）负责对设计单位提出的电气设计方案进行

20、评审，提出技术可行、经济合理的建设性意见供部门参考（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作（8）负责编制施工图设计计划及施工图设计任务书电气专业的内容（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度（10）参与设计单位的中期交流，负责对本专业阶段设计成果的平审工作（11）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写施工图审查意见表（12）对设计单位回复的施工图审查意见表和修改后的电气施工图负责审查、验证，在施工图审查意见表的“验证”栏内进行确认（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制

21、变更图纸，并组织设计变更的签认工作（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.6 水暖工程师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计划，参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的给排水、暖通设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责给排水、供暖设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作（二）岗位职责（1）不断学习和掌握本专

22、业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告的相关内容（3）项目立项后，参与编写项目设计进度计划（4）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等（5）做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求（6）负责对设计单位提出的给排水、暖通设计方案进行评审，提出技术可行、经济合理的建设性意见供部门参考（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作（8）负责编制施工图设计计划及施工图设计任务书电气专业的内容（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度（10）参与设计单位的中期交流，负责对

23、本专业阶段设计成果的平审工作（11）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写施工图审查意见表（12）对设计单位回复的施工图审查意见表和修改后的本专业施工图负责审查、验证，在施工图审查意见表的“验证”栏内进行确认（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.7 精装修工程师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 负责项目有关精装修工程的设计管理

24、工作，组织制定工程项目的本专业设计计划，负责工程项目的精装修设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的精装修设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责精装修设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作（二）岗位职责（1）依据营销部提供的产品定位初步/细化报告编制精装修方案设计的精装修设计任务书（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告基本内容要有：资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求（3）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等（4）负责完成项目设计基础资

25、料的接受、补充和评审（5）参与对设计单位提出的精装修概念方案进行评审，提出优化意见（6）参与对设计单位的精装修概念设计的内部预审（7）负责编制精装修施工图设计计划并组织送审（8）负责与设计单位进行设计中期交流，审核其施工图设计中的材料、色调搭配及技术规范等符合要求，组织对阶段设计成果的评审工作（10）认真通读项目的建筑图纸，及时提出与室内设计相关的问题、异议，并配合相关专业及时修改解决，以便于工程的顺利进展（9）负责组织相关部门对精装修施工图设计进行内部评审，汇总设计评审意见表并报设计总监审批（10）对设计单位回复的设计评审意见表和修改后的施工图负责审查、验证，在设计评审意见表的“验证”栏内进

26、行确认（11）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作（12）配合项目部监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈（12）配合项目部解决项目施工中的技术问题（13）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.8 景观工程师岗位职责及岗位要求（一）工作概述 负责组织落实项目有关景观工程的设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计划，负责工程项目的景观设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的景观设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出

27、技术可行，经济合理的建设性意见，负责景观设计成果的评审与确认提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作（二）岗位职责（1）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制设计单位考察报告基本内容要有：资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求（3）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等（4）负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，做好材料选样和设备选样（5）负责以项目设计指导书为依据编写景观概念方案设计任务书（5）参与对设计单位提出的景观概念方案进行评审，提出优化意见，经济合理性建议（6）参与对设计单位的景观概念设计的内部预审（7）负责编制景观实施方案设计任务书并组织送

28、审（8）负责与设计单位进行设计中期交流，审核其实施方案设计中的材料、色调搭配及技术规范等符合要求，组织对阶段设计成果的评审工作（9）负责编写景观施工图设计任务书并组织送审（10）认真通读项目的建筑图纸，及时提出与室内设计相关的问题、异议，并配合相关专业及时修改解决，以便于工程的顺利进展（9）负责组织相关部门对景观施工图设计进行内部评审，汇总设计评审意见表并报设计总监审批（10）对设计单位回复的设计评审意见表和修改后的施工图负责审查、验证，在设计评审意见表的“验证”栏内进行确认（11）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签

29、认工作（12）配合项目部监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈（12）配合项目部解决项目施工中的技术问题（13）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合4.9 资料员岗位职责及岗位要求（一）工作概述 协助部门经理处理部门的日常事务，按要求完成有关文件、报表的编制工作，负责工程项目的所有图纸、文件及函件的接受、清点、登记、发放、归档、分类管理工作，收集整理设计和施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并分类归档，来往资料及时登记并准确及时递交有关人员审阅，协助部门经理做好对内、对外协调、接待等工作（二）岗位职责（1）协助部门经理做好日

30、常的对内、对外的协调、接待等工作（2）负责收、发部门的传真、文件、电子邮件等，处理部门的一般文书工作（3）负责与设计等相关单位的信息与资料传递等工作（4）负责项目所有图纸的接受、清点、登记、发放、归档、管理工作，（5）负责收集、整理、保管部门的各种技术文件、合同、函件、设计变更、洽商记录、会议纪要等档案资料（6）协助部门经理起草、处理各类对内、对外函件（7）参加必要的工程会议，完成、整理会议纪要，并经部门经理审核后发给相关人员（8）协助工程竣工验收的有关设计资料的整理工作（9）负责部门日常行政管理、经费报销等工作（10）负责保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案（11）负责本部门办公设备、办

31、公用品及其他日常用品的报领、保管及发放工作（12）完成上级领导交办的其他工作第二章 管理流程及执行表格第一部分 总则为鼓励在建设工程设计活动中采用先进技术、先进工艺、先进设备、新型材料，以提高工程质量、降低工程造价，加快工程建设进度的革新措施，特制定本制度第二部分 设计招标管理（一）目的 为明确设计阶段各项控制工作的原则、方法和职责，确保公司选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性，最终达到保障工程项目的安全可靠、适用经济的目的（二）适用范围1. 适用于从方案招标开始到施工图经审图公司审核完成为止2. 该范围的交付件为：经审图公司加盖

32、印章的施工图（三）原则和要求1. 项目工程设计，必须执行工程建设强制性标准，杜绝“三边”工程，严格按先勘查、后设计、再施工的原则展开2. 项目工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目具体制定标准）的设计单位，严禁将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位3. 方案设计招标的评标标准，包括设计方案优劣、方案所采取的技术和工艺水平、整个方案投入产出经济效益评估、服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等4. 方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域，具有较高知名度的甲级设计单位。参加方案设计竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。选择方案设计单位的数量视具体

33、项目而定，但原则上不少于三家（四）职责1. 总师室负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。2. 总师室负责拟订设计任务书，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比。3. 总师室负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查4. 配合成本部对各设计阶段的工程成本控制5. 配合前期部进行相关地方政府部门的有关手续的办理6. 联系合格的审图单位进行审图7. 配合项目部组织的施工图技术交底工作（五）程序和内容1. 设计控制计划对每一项工程设计任务，总师室负责制定该项目的项目设计进度计划，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。2. 设计任务书

34、2.1 方案设计任务书总师室根据收集到的资料，拟定方案设计任务书，经内部评审、总工程师签字审定后，报集团批准后实施。2.2 初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总师室组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度的控制成本。最终形成初步设计说明书，经内部评审、总工程师签字审定后，报集团批准实施。3. 招标邀请函由总师室负责编制招标邀请函标准格式见附表发标通知4. 设计单位的推荐集团、总师室、商务部、地方公司均可推荐设计单位。5. 设计单位初选总师室组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、设计单位公司的组织结构、设计单位的专业人员

35、能力、设计单位公司规模、参与我司项目的积极性、设计单位对我项目类型的适合度、对设计项目的时间要求 、以往设计成果、人员和设备情况、收费标准等，形成设计单位考察报告，考察合格的列入备选的合格设计单位名单并上报设计总监审批6. 发标在总师室拟定的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由总师室负责组织发标会，发书面发标通知，邀请被选中的合格投标单位及有关部门参加，进行设计发标7. 评标在投标书确定的投标日期，总师室负责接受投标书，接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有效性，对标书进行分析对比，对报价明细和设计资质及技术能力进行分析比较，编制设计单位资质分析

36、比较表和设计单位费用分析比较表记录在标书评审记录中。总师室拟订评委名单需报集团批准后实施超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标评标结束并确定中标单位后，填写标书评审记录，填写合同推荐书报集团批准，批准后由总师室向中标单位发中标通知书, 并拟订设计合同报集团审批8. 签约总师室与设计单位签订设计合同书。 第三部分 设计过程控制管理 （一）设计过程的跟踪控制1. 总师室应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并根据项目设计进度计划和项目设计指导书 的要求控制设计质量和进度2. 对每一设计项目，在设

37、计开始前，总师室要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件，由总师室指定的控制人员审查认可，并填写设计跟踪检查记录单3. 在初步设计及施工图设计进行过程中，总师室应组织控制人员，依据设计合同书的要求和项目设计进度计划的规定，前往设计单位进行实地跟踪检查4. 实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等；检查的依据是设计合同书、设计管理配合要求、设计单位编制的设计计划；检查结果应填写设计跟踪检查记录单，并将该文件报公司备案5. 检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填写专业工程师通知单，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报总师室备案（二）设计评审1. 方案设计阶段在收到各方

38、案设计后，总师室汇同项目部、成本预算部对各方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期总师室收到方案设计后5日内，组织相关人员对各方案进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期；设计方案最终经集团审批后生效。2. 初步设计阶段在收到初步设计方案后，总师室配合项目部负责征询规划部门意见。总师室根据规划部门的意见，组织有关部门对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度的控制成本。最终形成初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，由总师室组织设计院完善初步设计3. 扩初设计阶段扩初设计完成后，总师室配合项目发展部负责征询当地政府部门进行扩初评审；取得审查意见后

39、，明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修改，并将审查意见备案根据扩初意见总师室组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，并对设计资料进行研究以在满足使用功能且不降低项目品质的前提下提出降低成本的合理化建议如市政部门的意见中影响项目的使用功能，则总师室应立即与营销部协商并同时通知设计单位该部分内容设计修改暂缓，待公司内部有关部门取得一致意见后，再由总师室通知设计单位设计修改具体内容所有市政部门意见和集团各部门意见应由总师室汇总交设计单位作为施工图设计的依据并备案4. 施工图设计阶段设计单位开始施工图设计前，总师室应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括：地质报告、甲方和市

40、政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由项目部取得）以及设计任务书总师室组织与设计单位进行设计前期交流沟通，根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程作具体的要求（包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、基础施工图出图日期、报建图出图日期、主体建筑施工图出图日期以及对施工图设计任务书中的相关问题进行交流等），编制施工图设计进度计划并负责跟踪实施各阶段施工图设计成果，均由总师室落实审图公司审图总师室将审图公司的审图意见，发回设计单位用于对施工图进行修改，修改完成的施工图作为招投标的正式依据（三）设计输出文件的审查与验收1. 在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后

41、，根据设计进度计划，由总师室组织相关部门、审图公司、设计单位，分别按方案/初步设计审查指引和施工图审查指引的规定对有关图纸进行审查，形成设计输出文件审查报告，报集团批准后，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团签署设计验收单为止2. 设计输出文件的审查，应包括两个方面文件的审查：对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查。审查应依据设计任务书、设计合同书、设计管理配合要求、设计单位编制的设计计划进行（四）设计控制总结集团签署设计验收单后, 总师室组织有关控制人员撰写设计控制总结，内容包括设计进度控制情况、设计质量控制情况、设计投资控制情况

42、等，经集团审核签署后报集团档案室备案存档 第四部分 设计变更管理施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更（以下统称为“设计变更”），由总师室负责统一管理。（一） 变更的分类1. 设计院下发的设计变更2. 本部门提出的设计变更3. 项目部提出的设计变更4. 监理公司提出的设计变更5. 材料设备的变更6. 政策法规引起的变更7. 公司决策层提出的设计变更8. 其他为涵盖的特殊设计变更（二）管理程序1. 因企划、销售、配套、资产、物业等原因须提出设计变更均应通过设计变更申请单发出变更需要2. 设计变更必须遵循“先论证、再预算、后实施”的原则，并须遵循先修改设计图或出设计变更单后再施工的原

43、则3. 一般性非重大的变更，由概算部初步估算造价，交成本管理部审核。设计外立面、结构、影响主要功能、重要景点的建筑物和乔木等重大变更的，由设计总监审核并具意见，如需要，组织内部会审，共同论证变更的可行性和必要性，论证通过后，又概算部估算造价，成本管理部审核，由设计总监审批变更方案4. 各类变更通过前期论证和审批后，总师室审签发设计变更通知书至设计单位。设计单位按设计变更通知单内容出设计图纸或变更单，总师室将修改结果审核后备案并传递至项目部执行并送成本管理部备案（三）设计变更的控制1. 设计变更发出前总师室必须：就设计变更事项涉及到的专业技术问题与相关技术问题进行确认已办理建设工程规划许可证的项

44、目，设计变更需要重新报建的，要就变更是否符合政府审批的有关规定与配套部进行确认已领取预售许可证的项目，要就变更是否涉及销售承诺的问题与销售管理部进行确认经论证不宜变更的事项，但因项目实际需要仍要变更的，必须经设计总监审核批准后方能实行经审批不同意进行变更的事项，设计变更程序终止，如果是设计院发出的设计变更通知，由总师室项目设计负责人恢复设计院以上程序完成后，由总师室项目设计负责人将设计变更通知单及设计变更单一同发送到项目部（如有设计材料变化，亦需发送到采购部），并报成本管理部/概预算部备案2. 设计变更的下发和执行总师室按照设计单位发出的图纸或变更单，负责下发项目部，项目部负责分发至监理公司、

45、施工单位，并填写文件签收单项目设计负责人在接到设计变更通知单后，提出造价变更申请文件设计变更通知单应由有效签字人共同签署完成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施，负责无效项目部负责复核设计变更执行情况，并在设计变更中的完成情况栏签字确认并归档总师室针对变更情况，对产品设计图的完善化及产品标准的确定进行优化项目设计负责人对设计变更进行分析和总结，提出后续设计完善的建议3. 其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行涉网内容的设计变更第五部分 施工图管理 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计和施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证。

46、1. 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应登记归档，由总师室统一发放。总师室应设图档室和资料员，负责通知和分发设计文件，文件数量和内容按附件二所示，各收图单位由指定人员至档案室签领。2. 配套公司在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增晒图纸可由设计公司直接发给所需单位的指定人员。3. 超印和超晒的设计文件，在工程结束后由设计公司凭文件签领单统一和地方公司结算。4. 设计文件的归档内容和负责归档单位按下述规定执行。1. 任务书-总师室2. 详规设计-总师室3. 方案设计-总师室4. 初步设计-总师室5. 概算书-总师室、商务部6. 施工图审图备案

47、图-总师室、监理公司、质检站7. 施工图电子文件-总师室8. 备忘录-项目部、监理公司9. 施工技术核定单-项目部、商务部、监理公司10. 竣工图-总师室第六部分 景观设计管理流程（一）景观概念方案设计1. 景观设计单位选择景观方案设计单位选择的操作流程，按照设计单位选择管理流程进行景观设计师负责编写景观概念方案设计任务书，依据是项目设计指导书，并组织流转审核项目设计负责人负责提供建筑总体规划设计图纸，并参与景观设计成果的评审2. 景观方案设计控制景观设计师将审批通过的景观方案设计任务书作为设计合同附件，连同总体规划设计图纸一起发给设计单位，由设计单位完成景观方案设计3. 设计评审景观概念方案

48、设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，（参照设计评审流程进行）4. 履约评价景观概念方案设计单位的履约评价，按照设计单位选择管理流程进行（二） 景观实施方案设计1. 景观设计单位选择1.1景观方案设计单位选择的操作流程，按照设计单位选择管理流程进行1.2 编写景观实施方案设计任务书景观设计师依据设计评审会会议决议、项目设计指导书和上阶段的设计成果，编写景观实施方案设计任务书，并提交相关部门流转审核1.3项目设计负责人负责提供建筑实施方案设计图纸，并参与景观设计成果的评审2. 景观实施方案设计控制 景观设计师将审批通过的景观实施方案设计任务书作为设计合同附件，连同建筑实施方案设计图纸

49、一起发给设计单位，由设计单位完成景观实施方案设计。如景观概念方案与实施方案设计的供方未同一设计单位，则景观设计师将设计交流信息记录表发给设计单位3. 设计评审景观实施方案设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，（参照设计评审流程进行）4. 履约评价景观实施方案设计单位的履约评价，按照设计单位选择管理流程进行（三） 景观施工图设计1. 景观设计单位选择1.1景观施工图设计单位选择的操作流程，按照设计单位选择管理流程进行1.2 编写景观施工图设计任务书景观设计师组织部门内的各专业工程师依据设计评审会设计评审表、项目设计指导书和上阶段的设计成果，编写景观施工图设计任务书，并提交相关部门流转

50、审核1.3项目设计负责人负责提供建筑施工图设计图纸，并参与景观施工图设计成果的评审2. 景观施工图设计控制 景观设计师将审批通过的景观施工图设计任务书作为设计合同附件，连同建筑施工图设计图纸一起发给设计单位，由设计单位完成景观施工图设计。3. 设计评审和验证景观施工图设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，（参照设计评审流程进行） 4. 景观施工图技术交底 施工图完成后，配合项目部组织的施工图技术交底工作，参加的部门：施工单位、设计单位、监理单位、总师室，图纸交底记录须备案5. 履约评价景观施工图设计单位的履约评价，按照设计单位选择管理流程进行第七部分 精装修设计管理流程1. 精装修

51、设计师依据市场营销部编制的产品定位初步/细化报告编制精装修设任务书2. 精装修设任务书内容包括 . 设计总体要求 . 设计范围 . 设计功能要求 . 设计风格要求 . 商务条件 . 各专业设计要求 . 材料要求 . 设备选型要求 . 成本控制要求 . 设计进度要求 . 设计深度要求 . 现场施工条件要求 . 设计提交成果要求3. 精装修设计师负责组织对精装修设计任务书进行评审，参加部门有：市场营销部、总师室、成本管理部，评审修改后报集团审批4. 选择装修设计单位精装修设计单位选择的操作流程，按照设计单位选择管理流程进行5. 精装修方案设计精装修设计师负责向设计单位发出精装修设计任务书及已完成方

52、案阶段建筑图纸精装修设计师负责根据设计合同跟踪设计进度和质量，适时协调建筑设计单位与装修设计单位之间的技术对接，安排中期交流精装修设计师负责收取设计单位提交的设计成果，并组织各专业人员按照合同及精装修设计任务书要求审核设计成果将装修方案提交成本管理部进行初步成本估算精装修设计方案的评审，参加部门有：项目部、成本管理部、市场营销部、总师室及物管公司精装修设计师汇总设计评审意见表，明确提出修改方案，经集团审核后，填写设计交流信息记录表送交设计单位进行修改审核设计单位修改后的设计成果，并报集团审批6. 精装修扩初设计精装修设计师根据精装修设计任务书的要求，监督设计单位完成主要材料样板、色泽搭配，完成

53、平面、立面、节电施工图、所有材料、技术规范等，暖通、电、水工程师参与落实设计方案精装修设计师负责组织各专业人员及相关部门审核设计单位提交的设计成果，并报集团审批7. 精装修施工图设计按设计单位选择管理流程组织选择室内景观、灯光、艺术品、软装设计公司明确材料分类和采购方式如：甲供、甲指乙供、乙供材料的采购等精装修设计师负责依据设计合同、精装修设计任务书跟踪设计单位的设计进度和质量，适时安排与设计单位进行中期交流，修改完善精装修施工图精装修设计师负责组织各有关专业人员对设计单位提交的设计成果按合同及精装修设计任务书进行审核，汇总设计评审意见表经整理后形成修改意见，报集团审批依据批复意见，精装修设计师明确提出修改方案，填写设计交流信息记录表送交设计单位进行修改设计单位修改完成后，依据设计交流信息记录表进行审核，并组织施工图技术交底，形成交底记录并存档 第三章 设计任务书编制指引（一） 原则1. 遵守国家相关关法律、法规及标准2. 准确地反映集团的建设意图（二） 内容1.