商业综合体项目建设成本及经营测算(自动计算)

1、项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营） 表1 序号技术指标数量单位系数备注 1计划建设用地30,000.00 其中：开发建设用地30,000.00- 代征地- 用地面积（亩数）45.00亩 2建设用地 还建用地面积 还建面积（总） 道路用地3,000.0010% 绿化用地9,000.00按照30%计算（包括部分地上停车） 3总建筑面积186,000.00 地上建筑面积146,400.00 地下建筑面积39,600.00 其中人防面积5,580.003.0% 4白金五星级酒店70,000.00 地上建筑面积46,400.00 地下后勤、厨房面积11,600.00 地下机房、车库面积12,0

2、00.00 5酒店式公寓70,000.00总计608间客房 地上建筑面积60,000.0070426间、90122间、12060间 地下后勤、厨房面积2,600.00 地下机房、车库面积7,400.00 6临街商业23,000.00 地上面积20,000.00 地下面积3,000.00 7写字楼（不可售）23,000.00 地上面积20,000.00 地下面积3,000.00 8容积率4.88不含代征用地 9绿化率30% 10停车位1,114辆 商业面积65辆/万平米；住宅按照定位 的每户车的比例（如0.8辆/户） 表2 成成本本及及投投资资收收益益测测算算 明 细 项 目 预算总投资（万 元

3、） 计费标准单位计费基础单位写字楼成本计算比例计算依据及备注 一一、土土地地费费用用1 13 3, ,9 90 05 5. .0 00 01 1, ,7 71 19 9. .4 44 4总建筑面积分摊 1、土地出让金13,500.0030000.001,669.35总建筑面积分摊每亩300万元，每平米4500元 3、契税405.003%13500.00万元50.08总建筑面积分摊按照交易地价计算 4、其他#ref!- 二二、前前期期费费用用2 2, ,2 25 58 8. .6 69 92 27 79 9. .3 30 0总建筑面积分摊 1、规划、设计费2,188.692%109434.52万

4、元270.64总建筑面积分摊设计费及燃气、热力专业设计 2、水文、地质勘察费15.00万元万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整 3、测绘费15.00万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整 5、其他40.00万元4.95总建筑面积分摊环境评价、交通影响评估等费用 三三、建建筑筑安安装装工工程程费费1 10 05 5, ,9 95 50 0. .0 00 01 14 4, ,9 95 54 4. .0 03 35 5, ,6 69 96 6. .2 24 4 1、地上29,280.002000.00元/146400.004,000.00写字楼地上地上7080米高 2、地下9,900.00

5、2500.00元/39600.00750.00写字楼地下地下两层 3、五星级酒店外围护及室内37,120.008000.00元/46400.00 4、酒店式公寓外围护及室内18,000.003000.00元/60000.00 5、写字楼外围护及室内10,000.005000.00元/20000.0010,000.00 3、监理费186.0010.00元/186000.0023.00总建筑面积分摊 4、其他1,464.001.00%146400.00万元181.03总建筑面积分摊 标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等 四四、基基础础设设施施及及配配套套费费3 3, ,4 48 8

6、4 4. .5 52 21 13 38 8. .3 30 0 1、大市政配套费911.4049.00元/186000.00112.70总建筑面积分摊70元/ 七折*总建筑面积 2、道路工程45.00150.00元/3000.005.56总建筑面积分摊150元/ * 道路面积 3、供水工程178.8030.00元/59600.0030元/ * 地下及商业 4、供电工程715.20120.00元/59600.00120元/ * 地下及商业 5、供气工程119.2020.00元/59600.0020元/ * 地下及商业 6、排污工程238.4040.00元/59600.00雨、污水，40元/ *地下

7、及商业 7、通讯工程178.8030.00元/59600.0030元/ * 地下及商业 8、照明工程59.6010.00元/59600.0010元/ *地下及商业 9、环卫工程11.922.00元/59600.002元/ * 地下及商业 10、园林绿化工程162.00180.00元/9000.0020.03总建筑面积分摊180元/ * 绿地面积 11、消防工程149.0025.00元/59600.0025元/ *地下及商业 12、智能化476.8080.00元/59600.0080元/ * 地下及商业 13、电梯工程238.4040.00元/59600.0040元/ * 地下及商业 五五、不不

8、可可预预见见费费3 3, ,7 76 67 7. .9 95 53%125598.21万元4 46 65 5. .9 93 3总建筑面积分摊一至四项的3%，可调 六六、开开发发间间接接费费3 3, ,8 88 80 0. .9 98 84 47 79 9. .9 91 1 1、管理费用3,880.983%129366.16万元479.91总建筑面积分摊一至五项的3%的管理费用，可调 2、财务费用- 按照资金需求计算 七七、销销售售费费用用- -1.80%0.00万元销售收入的1.8% 八八、其其他他费费用用- -0.00根据具体情况填写 合合 计计1 13 33 3, ,2 24 47 7.

9、.1 14 41 18 8, ,0 03 36 6. .9 90 07 7, ,1 16 63 3. .8 82 2 实实际际支支出出合合计计1 11 19 9, ,3 34 42 2. .1 14 4总投资-出让金-契税 表3 项项目目现现金金流流量量表表 序号年份 项目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031 经营负荷 1现金流入000566885881017711508115081150811508115081150811508115089919991985888588

10、85888588 1.1公寓经营收入00011401710199522812281228122812281228122812281199519951710171017101710 1.2酒店经营收入41846277732383698369836983698369836983698369732373236277627762776277 1.3商业经营收入343601859859859859859859859859859601601601601601601 2现金流出177626238716202324114767115291095910959109599600960096008400840072

11、0072006000600060004800 2.1建设总投资17762623871620146474415647 2.2试运营及流动资金00000000000000 2.3经营成本00000000000000 2.4财务费用0008594103521088210959109591095996009600960084008400720072006000600060004800 2.5所得税及附加00000000000000 3净现金流量-1776-26238-71620-17573-6179-135254954954919081908190831083108271927192588258825

12、883788 4累计净现金流量-1776-28014-99634-117207-123386-124737-124189-123640-123092-121184-119276-117368-114260-111152-108432-105713-103125-100537-97949-94161 5财务内部收益率(%) 6财务净现值 7投资回收期(年) 2012年建设投资出让金+前期费用/2+管理费/6 2013年建设投资前期费用/2+地下结构施工+公寓地上结构施工（2000*6万平米）+大市政配套+建安工程费（其他）+监理费+管理费/6 2014年建设投资酒店地上结构+酒店精装修+写字楼地

13、上结构+写字楼装修/2+公寓装修/2+(基础设施配套费-大市政配套）+管理费/6 2015年建设投资写字楼装修/2+公寓装修/2+管理费/6 2016年建设投资不可预见费+管理费/6 2017年建设投资管理费/6 合计119342 万元 单位:万元 203220332034203520362037203820392040204120422043204420452046204720482049合计 85888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858881973 1710171017101710171017

14、1017101710171017101710171017101710171017101710171018530 62776277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627759629 6016016016016016016016016016016016016016016016016016016095 480036003600240024001200000000000000201249 119342 0 0 48003600360024002400120091506 0 378849884988618861887

15、388858885888588858885888588858885888588858885888588-119276 -90373-85385-80397-74209-68021-60633-52044-43456-34868-26280-17692-9104-516807216660252483383642424-230427 0.28 -70119 3 32 2. .0 06 6 白白金金五五星星酒酒店店成成本本与与收收入入（公公寓寓、商商业业自自营营） 表4 序序号号项项目目计计算算依依据据平平均均年年（万万元元）趋趋势势 1 1营营业业收收入入2246222462 第一年入住率40%，

16、 第二年60%，第三年 70%，第四年80% 1.1客房收入400间，房价100014600 1.2餐饮收入年收入25%561522461.54 1.3酒吧收入年收入5%1123 1.4其他收入年收入5%1123 2 2营营业业税税附附加加营业收入5.5%12351235 3 3营营业业成成本本454845488919 3.1客房成本客房收入10%1460 3.2餐饮成本餐饮收入50%2808 3.3酒吧成本酒吧收入20%225 3.4其他成本其他收入30%56 4 4工工资资福福利利员工数600人，人均2600元18721872 5 5能能源源消消耗耗水、电、空调等800800 6 6维维修

17、修保保养养300300 7 7综综合合管管理理费费 办公费、通讯费、差旅费、布草费 、低值易耗品、管理费范畴税金 250250 8 8营营销销费费用用广告250250 9 9管管理理公公司司收收入入聘请酒店管理公司占营业收入4%898898 1010税税前前利利润润1-2-3-4-5-6-7-8-91230712307 1111所所得得税税税前利润15%18461846 1212税税后后利利润润1046110461 公公寓寓成成本本与与收收入入 序序号号项项目目计计算算依依据据平平均均年年（万万元元）趋趋势势 1 1营营业业收收入入70087008 第一年入住率40%， 第二年60%，第三年

18、70%，第四年80% 1.1公寓收入608间，房价3006658 1.2餐饮收入年收入5%350 2 2营营业业税税附附加加营业收入5.5%385385 3 3营营业业成成本本841841 3.1客房成本客房收入10%665.8 3.2餐饮成本餐饮收入50%175 4 4工工资资福福利利员工数300人，人均2500元828828 5 5能能源源消消耗耗水、电、空调等800800 6 6维维修修保保养养260260 7 7综综合合管管理理费费 办公费、通讯费、差旅费、布草费 、低值易耗品、管理费范畴税金 200200 8 8营营销销费费用用广告200200 9 9管管理理公公司司收收入入聘请酒店管理公司占营业收入2%140140 1010税税前前利利润润1-2-3-4-5-6-7-8-933543354 1111所所得得税税税前利润15%503503 1212税税后后利利润润28512851 商商业业成成本本与与收收入入 序序号号项项目目计计算算依依据据平平均均年年（万万元元）趋趋