房地产开发流程及节点控制.ppt

1、2021-6-251 房地产开发流程及节点控制房地产开发流程及节点控制 主讲人：主讲人：qiuhongqiuhong 太原房产网http:/ 2021-6-252 引言 2021-6-253 一、投资决策阶段一、投资决策阶段 1.土地（用地、土地证的取得） 2.市场调研 3.方案设计 4.初步设计 2021-6-254 投资决策阶段释义投资决策阶段释义 1.1.土地寻找、选择、分析、判断物业类型，土地寻找、选择、分析、判断物业类型， 决策决策 2021-6-255 第一讲第一讲 土地的取得及操作方法土地的取得及操作方法 1 1、宏观调控对土地取得的影响、宏观调控对土地取得的影响 8 8 31

2、1231 12 1 1 国八条国八条 5 5 11 1211 12号文号文 2 2、土地的几种性质及土地使用年限、土地的几种性质及土地使用年限 2021-6-256 a.a.协议出让协议出让 b.b.招、拍、挂招、拍、挂 c.c.经济适用房用地经济适用房用地 d.d. “城中村城中村”改造改造 3 3、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法 2021-6-257 4 4、“100100”为界为界 2021-6-258 5 5、土地价值的评判、土地价值的评判 n物业类型物业类型 n位置位置 n性质性质 n周边配套周边配套 n规则程度规则程度 n临路状况临路

3、状况 n周边可利用环境（资源）周边可利用环境（资源） n地上建筑物情况地上建筑物情况 n安置与补偿、拆迁安置与补偿、拆迁 n区域发展潜力区域发展潜力 2021-6-259 2.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位 及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行 充分论证；市场核心内容： 2021-6-2510 3.方案设计包括规划和单体两方面设计（） 方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目； 指标；方案沟通；单体沟通量。 给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。 在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在 该阶段使其设计出有价值的东西，

4、否则重新设计时间上来不及。 方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城 市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是 住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。 如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正 了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清 晰，把握定位进行取舍。 测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结） 方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。 2021-6-2511 4.初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设 计内

5、容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法 确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。 2021-6-2512 二、实施决策阶段二、实施决策阶段 施工设计 工程计划 招投标 建设工程 施工论证 施工设计阶段为23个月。如果方案设计与施工设计是两家公 司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容 易出现问题。 2021-6-2513 具体问题具体问题 n项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题； n两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加） n注意给施工设计充分的时间； n注意施工设计单位的选择（“人”的问题） n开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用

6、能力； 2021-6-2514 前期人员分工前期人员分工 n决策者：组织与协调、资金运作、平衡与取舍 n职业经理人：组织方式、逻辑关系；下一流程 的核心关系、技巧；把控能力、方法论、设计 过程 n专业机构：创造与创意；市场判断与分析；目 标客户群体的定位 2021-6-2515 第二讲第二讲 评价楼盘的基本原则评价楼盘的基本原则 1 1、规划设计条件中的几个名词、规划设计条件中的几个名词 n容积率容积率 n覆盖率覆盖率 n绿化率绿化率 n建筑密度建筑密度 n人口密度人口密度 n泊车位泊车位 n楼面地价楼面地价 n进深进深 n楼间距楼间距 n控制高度控制高度 n退红线距离退红线距离 n基地面积、

7、套内面积、建筑面积基地面积、套内面积、建筑面积 2021-6-2516 2、评价楼盘规划的基本原则、评价楼盘规划的基本原则 n均好性 n是否达到当地目前同类产品的标准 n是否实现利润最大化 n是否与目标客户的真实需求相吻合 2021-6-2517 3 3、评价单体户型优劣的基本原则、评价单体户型优劣的基本原则 n采光情况 n通风 n室外景观效果 n面积利用率 n室内净高 n细部处理（阳台位置、厨卫位置等） n功能 2021-6-2518 4 4、规划与单体之间的平衡点分析、规划与单体之间的平衡点分析 2021-6-2519 5 5、产品定位与规划单体设计（包括景观）、产品定位与规划单体设计（包

8、括景观） n北京星河湾（景观设计）北京星河湾（景观设计） n广州星河湾（景观设计）广州星河湾（景观设计） n鑫苑鑫苑都市领地（大容积率）都市领地（大容积率） n北京诚品建筑（围合）北京诚品建筑（围合） n三林一名嘉苑三林一名嘉苑 n深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法）深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法） n星河国际（大容积率下的围合）星河国际（大容积率下的围合） n万科（创新与造景）细部处理万科（创新与造景）细部处理 n天津泰达城方案天津泰达城方案 n茵悦之声茵悦之声 2021-6-2520 三、项目实施阶段三、项目实施阶段 营销队伍及方案确定 工程管理 营销推广 预售 2021-6-2521 第

9、三讲第三讲 营销策划营销策划 n一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？ 2021-6-2522 1 1、房地产市场营销、房地产市场营销 n市场营销：在适当的时间、适当的地点，以适 当的价格、适当的信息、沟通和促销手段向适 当的买家提供适当的产品和服务。 房地产的特性，决定其市场营销比一般商品更 需注重销售的前期和后期。 2021-6-2523 2 2、营销认识的提升、营销认识的提升 n市场竞争环境的变化 n营销的“技技”与“道道” “技技”：技术、技巧，强调经验与积累，熟练程度； 特性快、准、狠 “道道”：行事的方向和方法，强调悟性；学习与提 升，“见树更要见

10、森林” 2021-6-2524 3 3、现代营销及核心、现代营销及核心 n从产品、生产导向 市场、顾客 n从4P（产品、价格、通路、促销） 4C（消费者的 需求、获取满足成本、购买的方便性与沟通） n单一 营销整合 n专业营销关键：高、准、广、深、细、变、专 2021-6-2525 销售技巧销售技巧 n详细告诉 n制造压力（促销、优惠） n培养感情（让客户关注你） （方法：送票、音乐会、渗透信息、酒会等） n竞争力 n心理战术 2021-6-2526 写字楼销售原则写字楼销售原则 n舍得付出代价，让不愿进来的公司进来 n敢于抬高门槛，让想进来的公司付出代价进来 判断方式：需400600平方米写

11、字楼的公司，规模 在4050人，经营当在7年以上。依此类推。 形象地段 形象客户 形象楼的形象（个性） 环境强电 交通及停车 2021-6-2527 写字楼的需求量：北京（5055万平年）、广州 （2030万年）、郑州（1012万平方年） ？思考题：2006年底，当金融业完全放开时，对郑 州写字楼市场需求会有多大影响？ 2021-6-2528 四、验收结算阶段四、验收结算阶段 工程收尾 竣工验收 工程结算 2021-6-2529 移 交 物 业 五、交付管理阶段五、交付管理阶段 交 付 物 业 售 后 服 务 2021-6-2530 第四讲第四讲 新型材料的应用新型材料的应用 节能（告别空调、

12、暖气时代）节能（告别空调、暖气时代） 微软总裁比尔盖茨指出：“房地产业将会由于技术的 进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行， 只有意识到这点并接受它的人才能在房地产行业生存下去。 1、北京锋尚国际（告别暖气时代告别暖气时代） 运用了：高舒适度低能耗的外墙保温系统 混凝土制冷采暖系统（天棚辐射） 新风系统 外窗外遮阳系统 屋面保温系统 杭州金都集团 2021-6-2531 人居科技的运用人居科技的运用 1、可再生能源、可再生能源 n地源、水源、热泵 n太阳能应用 2、智能住宅、智能住宅 n指纹锁 n智能电工产品 n智能监控系统 n自动坐便器 2021-6-2532 3、节能住宅、节

13、能住宅 n铝合金外遮阳卷帘 n中空玻璃百叶窗 n吸音材料 n墙面保温 n外墙保温隔热泡沫玻璃 n通风节能屋面及高分子防水卷材 4、绿色环保、绿色环保 n景观水处理 n景观电梯、绿色电梯 n热泵 n电热采暖、防冻（热辐射原理） n垃圾处理系统 2021-6-2533 成本控制成本控制 1、房地产开发企业成本构成、房地产开发企业成本构成 2021-6-2534 2、开发成本的管理与控制、开发成本的管理与控制 n成本核算 销售成本额开发产品成本总额（已实现销售收入 预计全部销售收入） n成本预测 n成本控制 n成本分析 揭示成本管理中存在的问题 总结成本管理中成功的经验 评价企业开发成本、管理水平

14、为企业管理者决策提供信息 2021-6-2535 3、开发成本控制、开发成本控制 n开发成本的形态（固定成本、变动成本） n成本控制基础（控制路线图） 确定目标价格改进设计生产 目标成本 2021-6-2536 4、标准成本法与成本控制、标准成本法与成本控制 目标成本法的精髓：目标成本法的精髓： n通过产品的定价迫使成本下降 n必须将价格降低到可以大大扩展销售的地步，据此确定目标价格 n这个几乎强制的低价，使员工积极性调动起来达到目的 金额 销售收入 总成本 保本点 固定成本 0 开发量 盈利区 2021-6-2537 第五讲第五讲 工程招投标及项目管理工程招投标及项目管理 2021-6-25

15、38 第六讲第六讲 税务筹划及融资税务筹划及融资 财务风险规避财务风险规避 必须提供真实的财务资料； 1、招标风险规避 必须对承包单位的基本情况作进一步的资格审查 所有招标项目都应由投标人提交投标保证金 2、合同风险规避 v不应签订没有标的价格（履行时间、履行地点）的合 同 v金额与支付条件、核算方式、支付时间必须由财务人 员审核 v合同变更审查：由合同预算部提出，经财务部、工程 部、工程设计、监理论证通过后，由项目负责人审批 2021-6-2539 3、资金风险规避、资金风险规避 v提供经财务部门认可有效的保函或担保证明 v交付的工程款必须达到合同约定的帐户 v加强对工程预付款、质量保证金和履约保证金的风 险控制 v退覆履约保证金时要核对往来帐目 v办理工程结算前，应当委托工程造价咨询单位对承 包商报出的工程结算单进行审计，审计前一般要保 留工程结算金额的1020，以免冒支。 2021-6-2540 纳税筹划纳税筹划 纳税遵从纳税遵从：指纳税人在发生各种交易事项的纳税申报 以及与纳税申报相关事项的总称。 纳税筹划纳税筹划：指纳税人在发