金钻广场商业步行街可研报告

1、金钻广场步行街可行性研究报告1第一章 总 论一、项目研究概论1项目名称：金钻风情街2项目承办方： 香港恒大资产管理有限公司二、研究工作编制依据（ 1 ）、委托合同 ；（ 2）、洞口县高沙镇城市总体规划 ；（3）、建设项目经济评价方法与参数（ 4）、2009 年第 14 期洞口县人民政府常务会议纪要三、研究范围与内容1研究范围： 本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。2研究内容 依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的必 要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论 证，其研究内容包括：（1）洞口县高沙镇社会经济现状与规划（2）洞口县高沙镇城市布局现状及规划（ 3 ）休闲步行

2、街建设的形态、作用、规模和标准（4）建设条件的调查分析（5）工程的初步设计（6）工程量估算（7）投资估算及资金筹措（8）工程实施方案及工期安排（9）经济评价（ 10 ）环境影响评价3、评价年限评价期定为 2010年2011年。四、研究的主要结论（一）建设规模,按整个洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使 用权 ,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设 规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严 格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划 建设好高标准的的高沙休闲步行街。1 、场地平整土石方工程：根据现状， 结合地形设计， 项目区的土石方工程估算 2

3、万立方米。2 、路网工程：1 ）商业步行北街长 90m ，2 ）商业步行南街长 80m ，3） 商业广场 3126 平方米、商业广场路长 74m ；美食广场约 1820 平方米 ;休闲广场约 3800 平方米。4 ）消防路：长 747m,3、停车位：地面 21 个小车车位；4、房屋建筑工程：公共厕所、垃圾中转站（砖混结构） 100 平方米5、市政管线及绿化工程排水管 D500 长 1200 米；给水管道 D200 长 300 米； D100 长 300 米道路绿化： 4000 平方米（二）建设方案1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于 16 米，沿主街中轴线设置中央水 景，两旁铺以绿化景观设施。

4、休闲步行街南端与中河街的连接 因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲 商业广场，广场面积 3126 平方米；休闲步行街中间部设美食 广场，面积 1820 平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水 平台，面积约 1800 平方米。该项目东西两面消防路将南京路 与中河街连通，消防路宽度不小于 5 米。2、给水工程 水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为D 200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过 120M 。3、排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重 力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水 截流管

5、区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供电工程 利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程 按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图， 消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置， 路灯间距不超过 40 米。（三）投资估算 本项目投资估算主要依据湖南省市政工程消耗量标准 、湖南省园林绿化工程消耗量标准和湖南省建筑工程消耗 量标准确定，工程总造价约为 3609 万元。3经济评价（1）国民经济评价结果经济净现值： ENPV=1024 万元 经济内部收益率： EIRR=26.1% 效益费用比： EBCR=1.

6、23 投资回收期： EN=2 年（ 2 ）财务分析结果 财务净现值： FNPV=341 万元 财务内部收益率： FIRR=19.7% 动态投资回收期： FN=2 年（ 3）贷款偿还期为： 2 年 经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，财 务上可行，投资回收期短。五、项目实施建议 本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显 著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸 实施。第二章 项目背景和建设必要性、项目提出的背景洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪 峰蜜桔”之乡，区域面积 2200 平方公里，辖 22 个乡镇，一个 管理区， 565 个村，总人口

7、83 万，洞口是蔡锷将军的出生地、 革命老区县，系全国 500 强产粮大县、商品粮基地、农村生态 建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业 五强县、省级金融安全区。境内矿产资源丰富、蕴藏矿产 20 余种，其中煤储量 1680 万吨，铁矿储量 2.85 亿吨，锰探明储 量 788 万吨。 2009 年全县实现生产总值 65.29 亿元，增长 12.7%; 完成全社会固定资产投资 58.61 亿元，增长 31%; 完成 财政收入 2.66 亿元，增长 13.2%; 实现工业增加值 14.32 亿元 , 增长 26.5%; 新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三 名。高沙镇，位于县

8、境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接 壤，南与武岗毗邻。辖区面积 41 平方公里，人口约 14 万。高 沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。高沙交通 方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口、绥宁、武 岗三县木材、粮食、猪禽集散地。仔猪远销云南、贵州、广东、 广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞 口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。高沙的交通优 势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在 高沙镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间 有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的高沙有着无限 的发展空间。对于

9、改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件， 发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街建设具有十分重要 的意义。高沙素有“小南京”之称，商业贸易活跃。自企业改制以 来，原高沙酒厂的厂区长期闲置，易旺房地产开发有限公司易 文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街 建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲 步行街的设想。商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎 沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成 熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在 全国各地迅速发展起来， 已成为打造 “城市名片” 的形象工程商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一

10、直是城镇聚集 的核心。 现代商业步行街迅速发展， 特别是商业街的休闲功能， 在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来，商业步行 街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展， 成为了都市休闲的主战场之一。步行街这种商业房地产的开发 项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求， 与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气， 打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如 大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华 商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来 才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商

11、业街是中国古代 文化的聚集， 城市， 就是城池里的集市， 就是商业聚集的街区。 历史的积淀， 为今天的商业聚集形成了特色支撑， 形成了老街、 特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行 街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容， 通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一 类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特 色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成 现代消费模式， 成为全新的休闲聚集区。 这是一种升华和创新。高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧临 高沙经济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接

12、南京路，南 至中河街，滨临蓼水河，主街全长 300 余米。二、项目建设的必要性1：高沙城区商业街的现状分析：1) 高沙老城区的主要商业街道有： 长裕街、 云峰路、 蓼湄路、 南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道， 商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。人民 群众的生命安全受到严重的威胁；汽车噪声和尾气的排 放，严重污染城市环境。2 ) 高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所； 沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间 利用不合理，且功能分区不明确。纵观高沙所有的商业街 道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、

13、不够合理、或 缺乏人行道、 或人行道地面铺装材料耐久性差， 质量低陋； 更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍 设计了。实际上，高沙镇现有的商业街道根本就不具备商 业街道的基本功能。3 ) 建筑装修及广告牌的设计不协调， 招牌覆盖建筑物的临街 面，缺乏美感， 形成的是紊乱的都市景观； 公共设施简陋、 匮乏。通过市场调查研究得出的结论：建设休闲步行街可以缓解 高沙镇老城区的交通阻塞问题， 可以营造高沙城市街道新景观， 给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购 物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流 的休闲场所。第三章 建设规模、规划理念和规划构想一、建设

14、规模(一) 建设规模洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使,按整个用权 ,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设 规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严 格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划 建设好高标准的的高沙休闲步行街。1、场地平整土石方工程：根据现状， 结合地形设计， 项目区的土石方工程估算 2 万立方米。2、路网工程：1 ）商业步行北街长 90m, 宽度 16m2 ）商业步行南街长 80m, 宽度 16m3） 商业广场 3126 平方米； 商业广场路长 74m, 宽度 12m;美食广场 1820 平方米 ;4）消防路东面：长 280

15、m, 宽度 5m ；面积 1400 平方米 西面：长 310m, 宽度 5m ；面积 1650 平方米 中部：长 92m, 宽度 8m ；面积 736 平方米 长 65m, 宽度 4m ；面积 260 平方米3、停车位：地面 21 个小车车位；面积 760 平方米4、房屋建筑工程：公共厕所、垃圾中转站 100 平方米5、市政管线及绿化工程排水管 D500 长 1200 米；给水管道 D200 长 300 米； D100 长 300 米道路绿化： 4000 平方米6、中央水景及绿化工程（二）规划理念、空间布局1规划理念：正如哥本哈根的从工作出发 1962 年改建成的第一条步行街 斯特勒格街开始。

16、多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通， 改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为 主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了 一种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更 少噪声。在设计构想中， 将城市街道视为城市最重要的开敞空间。 重 视人、建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相 结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业 业态混合策划，结合城市的商业文化， 建设一条集购物、 休闲、 娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是 和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互

17、融合 的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街； 通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民 参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。游憩方式的设计主要体现在： 商业形态的趣味化、 主题化、 体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业 行为的游乐化设计等方面。不同的休闲步行街， 其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不

18、同的，微观店面景观要与宏观 整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先 是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型 景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。2 空间布局：高沙休闲步行街可规划形成四区、二轴、二节点及多个景观点 的空间组织结构。四个景观点区：根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区 商业购物区，以商业购物为主营造一种全方位的传统与现 代相结合的商业街氛围；美食区：设在休闲步行街的中间部位，着力提升高沙饮食品位，鸿扬饮食文化休闲娱乐区：设置在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河 风光带， 依水建设休闲健身广场。 以休闲娱乐促进群众的交流， 提高群众的身体健康水

19、平，营造一种高品质的生活氛围。居住区：营造生态型的居住环境。二轴：一主轴和一辅轴 一主轴由商业广场、北步行街、美食广场、南步行街和亲水平 台组成。一辅轴：穿越商业广场的广场路一节点及多个景观点：以南京路入口处商业广场为重要景观节点进行设计。 根据街 道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。3、规划设计构想1）道路交通和停车场规划：地面设置交通绶冲区，在环形消防道旁设置地面停车位。2）道路空间的划分：根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休 闲空间。在步行街中轴线中央水景区域设置休息，停留，观赏 等功能的空间。在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。 为购物的人们提供过

20、往通道，还可以利用其支路引伸出一些步 行空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。3 ）道路景观设计建立与空间布局相适宜的城市景观。 依据功能分区不同， 对 步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位 的规划设计。街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要， 确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。通 过纵横两方面的统一，高度不同的绿色广场，街道分层立体相 连，步行街的沿线，构成新型的都市森林。步行街的绿化以盆 栽、乔木、灌木、花草为主。其优点可根据需要随时调整布局 形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。设置 更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市

21、民提供休 息、交流场地。在步行街中设计优良的中心公共聚集空间或广 场是极其重要的方面。广场的形状、大小有意变化，有充分的 公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。 提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。 休闲步行街将会增添更多的生机和活力。地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适 宜步行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等 供老弱伤残者使伤用。 照明系统总体上分室外照明、 道路照明、 路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。注重亮化 的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。商业购物的高 峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。 4）

22、道路公共设施规划：统一规划设计街道公共设施的设置位置、 色彩及形式。 采用 共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环 境。5 ）市政基础设施规划： 先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计 给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及 广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。21 世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调发 展的世纪。步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反 映。其形态的演进反映了城市发展变动的历史。其内在结构又 反映着城市形态的本质。虽然在许多商业开发和城市改建中使 用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行 环境， 而不

23、仅仅是商业， 一条休闲步行街无论是改建或是新建， 保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直 接关联的特性。那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。 正如森巴尼特所说：“公共开放空间设计的基本元素是认识到街 道作为公共开放空间的构架的重要性。 ”休闲步行街的建设涉及 到许多因素和领域。 其建设规模功能形态逐渐大型化、 多样化、 立体化、综合化。要创造一个以人为本、舒适、宜人的步行街 商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会 生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城 市风貌和个性。（三）规划构想1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于 16 米，沿街中轴线设置

24、中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为 场地高差大，考虑采用台阶形式；北端设休闲商业广场，广场 面积 3126 平方米；休闲步行街中间部设美食广场， 面积约 1820 平方米； 休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台， 面积约 1800 平方米。该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防 路宽度不小于 5 米。2、给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为D 200 ,再沿次干道分开铺设，沿线设 置室外消火栓，间距不超过 120M 。3、排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重 力式自流排水形式，污水主要排向

25、临河道路，再设置污水 截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路中线布置、消防道路及停车场的路 灯在道路一侧布置，路灯间距不超过 40 米。二、技术标准： 房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程 和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范， 工程量计算依据为湖南省 2006 消耗量标准，材料价格按现行 市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规定。第四章 建设条件一、区域位置和自然条件洞口县位于湖南省西南

26、部，地处东径110 0 9，110 57，,北纬26 51，27 28，,属丘陵地形，海拔高程约在305330m 之间。洞口县地处亚热带，其东南属中亚热带季风湿润 气候，而西北部的雪峰山区属典型的山地气候。年平均气温为16 摄氏度，年平均日照 1523.5 小时，无霜期 291 天，年降雨1482.5mm ，水源丰富，土地类型多样，适宜经济作物和农作物生长，自然条件优越高沙镇位于县境南侧，城区距离县城 17 公里，东北与石 江、黄桥交界，东南与武岗市的荆竹、弯头桥接壤，西与花园 相连，北与洞口镇、竹市镇交界。高沙属丘陵地形，平均海拔 280 米，蓼水河由西往东穿越而过，境内全长 22 公里，在

27、双 江口注入赧水。二、工程地质条件 洞口县处在四级构造单元湘中（涟邵）洼凹的西部，属于 三级构造湘桂洼陷的一部分。西与江南洼隆之雪峰洼凸相连， 东与湘桂洼陷之湘赣洼原相连。 分布有第二、 第三两个构造层， 第二构造层由震旦系至二迭系组成，属地台型浅海相沉积，第 三构造层由下侏罗系组成，仅分布在石江至高沙一带，属内陆 湖泊相沉积。洞口县基本以第二构造层为主，洞口县城地层由盆泥系砂 岩、页岩及砂岩组成。厚度 13842024m，无明显不良物理 地质现象，地震基本列度为 6 度。第五章 投资估算及资金筹措一、投资估算 : 工程总投资 3609 万元1 、场地平整土石方工程： 24 万元整个项目区的土

28、石方工程估算 2 万立方米。12 元/立方米 *20000 立方米 =24 万元2 、道路广场工程： 216 万元1 ）商业步行北街长 90m, 宽度 16m2 ）商业步行南街长 80m, 宽度 16m3） 商业广场 3126 平方米 商业广场路长 74m, 宽度 12m;美食广场 1820 平方米4）消防路东面：长 280m, 宽度 5m ；面积 1400 平方米 西面：长 310m, 宽度 5m ；面积 1550 平方米 中部：长 92m, 宽度 8m ；面积 736 平方米 长 65m, 宽度 4m ；面积 260 平方米3 、停车位： 11.4 万元 地面 21 个小车车位；面积 76

29、0 平方米4 、房屋建筑工程： 8 万元 公共厕所、垃圾中转站 100 平方米5 、绿化工程： 60 万元 中央水景工程： 571.4 万元6 、市政管线： 27 万元排水管D500长1200米；给水管道 D200长300米；D100 长 300 米7 、工程建设其他费用 :2337 万元1 ）土地成本 : 2300 万元2 ）建设单位管理费用、 工程监理费用、 招标投标管理费用 等按照有关编制规定计算见附表。3 ）贷款利息：按照年贷款利率 9.6% 进行计算得 192 万元工程造价估算表序号项目名 称长*宽面积（平方米）单价（元 /平方 米）合价备注（万元）道路、广场2161工程商业北街90

30、*16144018025.922商业南街80*16128018023.043商业广场312618056.2684商业广场路74*1288818015.9845美食广场182018032.766东消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.58中部消防 路99610010.0停车位11.49地面车位76015011.410建筑工程81112公共厕所10080081314绿化工程消防路绿化40001506015地下管线150018027单价180元/M16水景中央水景571.415场地土石200001224单价12方元/立方米总计918高沙休闲步行街投资估算汇总表单位

31、：万元序号费用名称投资额估算说明1建安工程9181.1场地土石方工程241.2房屋建筑工程81.3道路、广场工程2161.4停车位111.5绿化工程601.6中央水景571.41.7地下管网272工程建设其他费用23372.1土地费用23002.2建设单位管理费用8.01*0.9%2.3勘察设计费用151*1.6%2.4工程监理费141*1.5%3预备费163(1+2)*5%4建设期贷款利息192.05总投资360942二、资金筹措 本项目工程投资估算总额为 3609 万元 资金来源：1 、自筹资金 309 万元，2 、已付土地款资金 2300 万元3 、争取银行贷款 1000 万元。第六章

32、实施方案一、项目实施计划进度1 2010 年 7 月完成建设项目可行性研究工作； 2 2010 年 9 月完成控制性详细规划设计报批工作； 3 2010 年 10 月完成初步设计文件，报送审批； 4 2010 年 11 月完成施工图设计；5 2010 年 12 月开工建设；6 2011 年 5 月开始销售地基；7 2011 年 12 月完成铺面销售任务。二、建设施工条件及施工进度的保证 1施工条件和特点1）建设用地范围内的拆迁工程基本完成， 道路交通便利， 水电设施齐全，施工条件基本具备。2土石方量较小，场地平整工作易于展开。 3地势平坦，交通便利。三、施工进度安排1 为确保本项目工程的顺利完

33、成， 必须集中力量， 应抓住 控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。2项目施工应全部采用招标投标制和承包合同管理制。3加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。4本项目工程地下设施， 应按照各管线专业的规划统一安 排，有计划地组织施工。第七章 环境影响评价、自然环境本项目用地位于高沙镇老城区，属于原高沙酒厂生产厂区 范围，地形北高南低， 呈长条形， 长约 300 米，宽度 60 米100 米不等，北接南京路，南临蓼水河，西面有高沙粮站的库房， 东面为居民区。由于企业改制，到处是残砖断瓦，地块内无绿 地，自然条件较差。二、雨水和生活污水的排放 本项目规划中采用了雨、污分流排水体制，雨水由管

34、道收 集后直接排入河道，不需进行任何处理，采用重力式自流排水 形式；污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后 引入规划的污水处理系统处理。本休闲步行街规划项目内仅设商业、美食、与住宅，没有 污染源，环境状况良好。三、大气污染本项目区内限制机动车进入从而限制了汽车尾气的排放， 有利于提高城市环境质量。 美食区内限制燃料的使用，采用环保型锅炉及环保型燃料，确 保休闲步行街的空气质量达到居住区合格第八章 社会评价与经济评价本项目的经济评价以国家发改委、 建设部发改投资 （ 2006 ） 1325 号建设项目经济评价方法和参数 ，按照效益和费用计 算范围对应一致和有无对比法原则，进行经济评价。

35、一、社会评价1、社会效益1）步行街起源于欧洲， 它是一种古老而广泛使用的交通方 式，也是一座城市或街区历史进程的产物、更新演变的积淀。 步行街的出现实质上是一场 “步行者的革命” ，倡导的是人在城 市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史 悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值。在近代商业出现以 前，乡村城镇商业活动的发展多为自然发展，以集市场开始， 然后逐步发展成商业街，以至商业区的模式。步行街的研究和 建设已由单一的解决功能而转向对更高层次上的人性复归和环 境价值的重视。而现代休闲步行街力求构建一个安全、舒适、 轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和延续城市历史 文化资源注

36、入新的活力。2 ）步行街是城市意象的重叠，是城市发展更迭的新思维， 是维系城市发展和居民消费的纽带，是现代城市商业发展的新 古典主义，为社会个阶层民众提供了互相交流的机会以及休闲、 娱乐、购物的场所，为多种文化的共存、交融、发展创造了条 件，也为城市带来了新的商业生机与消费活力。2、环境效益步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再创造， 是立 体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪 声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增添了人性化的服务设施，创造出一切以人为本的服务理念和和谐优美的都市环 境，同时也对该区域内或周边的古建筑和历史文化风貌起到良 好的保护和更新作用。 本项目实

37、施后 ， 可以美化环境，改善区 域内基础设施状况和投资环境，有利于加快区域内城市的市政 建设的步伐。建成的休闲广场不但可以美化城市环境，供市民 健身、休闲、娱乐，绿化还可净化空气、降低噪声、粉尘。3、经济效益随着环境质量的改善， 步行街建设使废弃闲置的旧厂区变成 繁华的商业购物区，周围的商业老街从原来单纯的商业零售拓 展而融合为步行街的一部分，功能提升为综合购物、休闲、娱 乐一体化的全方位经营服务；随着居住环境和人们生活质量的 不断提高，行人被步行街所吸引，形成了以浏览、散步、购物 为主要形式的商业场所，从而增加了消费，促进了临街商业形 态的发展和更新，成为城市新的经济增长点。本项目实施后，

38、将从根本上改变目前高沙镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动 局面，为高沙经济社会的发展、高沙城市品位的提升和人民群 众的生命财产安全发挥积极作用。本项目实施后，将使高沙镇 区主城区交通通行能力大大提高，车流更为顺畅，从很大程度 上解决高沙镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，有利于 社会的正常持续发展。节约汽车运输成本，节约客货在途时间 及减少交通事故费用、货损费用。本项目实施后，使高沙镇休 闲步行街周围的铺面及房地产价值得到提升，有利于提高群众 的生活水平和店铺等不动产的经营收入。总之， 该工程的实施， 将极大改善区域环境、 基础设施状况 和投资环境，对加快高沙的城市建设和洞口县社会经济的发展

39、起到积极的推动作用。该项目作为经济评价，应考虑到社会、 环境等多方面的效益，但由于情况复杂，涉及面广，难以用货 币形式全面反映。二、国民经济评价（一）经济评价参数的确定1社会折现率 根据建设项目经济评价方法和参数的有关规定，本项 目经济评价社会折现率取定为 8% 。2评价年限评价基准年定为 2010 年，评价末年为 2011 年。（二）经济效益计算：1工程费用包括工程投资、年运行费用和流动资金。 工程投资：根据投资概算， 本工程总投资为 3609 万元， 静态投资为 3417 万元。工程运行管理费：不计算 工程年运行管理费指维持工程正常运行每年所需支付的费 用，包括工程维护费、材料、燃料动力费

40、、工资及福利、其它费用等1）工程维护费考虑本项目的实际情况，在评价期内不计算 工程维护费用。2）工资及福利：工资及福利包括管理单位人员标准工资、 附加性工资津贴、职工福利及奖励工资。3）其它费用：其它费用以上两项以外的行政管理费等其它 费用。本项目暂时不计算。2、费用和效益调整本项目评价期的费用支出包括项目建设的投资以及建成后 的费用（年运行费及流动资金）支出。根据国民经济评价的要 求应分别调整为经济费用。1）、项目建设投资费用的调整： 项目经济费用是在项目投资 估算基础上 ,调整主要材料价格，人工工资和土地价格，不含建 筑安装工程费用的税金、 其它费用的供电费、 预留费中的价差、 税金及物价

41、上涨费等转移支付费用后所得的费用。A、影子工资：影子工资体现了国家和社会为建设项目使用 财力而付出的代价， 影子工资由换算系数体现。 建设项目经济 评参数指出：项目评价中可根据项目所在地区劳动的项目， 影子工资换算系数可大于 1 。根据本项目及我县具体情况，本 项目人工影子工资价格换算系数为 1 。B、主要材料的影子价格的调整：影子价格在主要生产要素 及项目投入物、产出物以及市场偏差很严重时才加以调整，在 市场机制已经发育比较完善的情况下，可以将市场价格等同于 影子价格，作为投资项目国民经济评价的计算价格，本项目中 主要材料价格不存上严重偏差，均以市场价格进行计算。C、土地的影子价格：国民经济

42、评价的土地费用是以土地影 子价格衡量的，土地的影子价格是土地不被本项目占用时所能 创造的净效益。根据调查本项目所占用土地按市场挂牌价格计 算。出本项目土地总价（影子价）为 2300万元。经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表项目单位财务费用 （万元）经济费用 （万兀）税金力兀1720贷款利息力兀19202 ）、年运行费用调整因年运行费计算以工程投资为基础，故只需随投资的调整而 调整，本项目年运行费用计算3）、流动资金调整流动资金调整随年运行费调整， 因流动资金较少， 本次不再 对工程流动资金作调整，也不计算流动资金。3、效益调整：效益计算过程中各实物指标价格均采用现行估算价格。 本次

43、 效益调整系数按 1.0 考虑。评价采用的基本参数1）以工程开工的第一年年初为起点，工程效益和费用均按 年末发生和结算。2）社会折现率 8% 。（三）费用的计算根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额3609 万元，（四）国民经济评价指标分析 本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现值、 内部收益率、效益费用比和投资回收期等。具体数据如下：经济净现值： ENPV=1024 万元经济内部收益率： EIRR=26.1%效益费用比： EBCR=1.23投资回收期： EN=2 年计算结果表明：内部收益率（26.1% 基准收益率（8%）,国民经济评价可行三、财务盈利能力指标分析（一）财务费

44、用 :192 万元（二）财务收入 : 4620 万元1. 销售收入 4620 万元1） 商业铺面销售收入 4557 万元 根据高沙的实际情况，预测高沙休闲步行街将发展成为高 沙城镇的休闲、购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查 结果分析得出高沙休闲步行街区铺面地价每平方米 4500 元至 8000 元。现按相对较低的价格每平方米 4857 元计算销售收入4858 元/平方米 *9511 平方米 =4620 万元2、税费估算：1）营业税： 4620 万元 *3%=139 万元2）城市建设维护税： 136 万元 *5%=6.95 万元3）教育费附加： 164 万元 *3%=4.17 万元（三）财

45、务分析指标的计算 根据本项目全部投资财务费用和收益分析结果计算的财务 盈利能力指标如下（财务基准利率取 8% ）：财务净现值： FNPV=341 万元财务内部收益率： FIRR=19.7%动态投资回收期： FN=2 年 分析结果表明：本项目财务内部收益率大于基准收益率， 项目财务评价是可行的。（四）借款偿还能力分析 本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还原 则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款的偿 还。贷款利息率以 9.6% 年息计算。根据建设项目经济评价方法和参数的规定，利息按下 列方法计算：建设期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2 x 年利率；营运期每年

46、应计利息 = （年初借款累计 -本年还本付息 /2 x 年利率；还清年份应计利息=年初借款累计/2 x年利率。分析结果表明：贷款偿还期为 2 年。1、投资使用与资金筹措计划表单位：万元2、销售收入、税金与附加费等费用估算单位万元序 号项目2010年2011年合计1销售收入0462046202销售税金及附加149.69149.72.1营业税0138.61392.2城市维护税06.936.92.3教育费附加04.1584.22.4所得税00序 号项目2010年2011年合计1投资330030936092资金筹措330030936093资本金2300023004借款1000010003、总成本费用估

47、算表单位：万元序 号项目2010 年2011 年合计1建设成本330030936092财务费用96961923销售税金及附加0149.7149.74运行费用0005合计3396554.73950.74、借款还本付息计划表单位：万元序 号项目2010 年2011 年合计1年末借款本息累计100010001.1借款本金100001.2本年应计利息96961922本年还本付息96961922.1本年还本0100010002.2本年付息96961925、财务现金流量表单位：万元折现率i=8%0.08年度费用禾润折现系数费用折现值利润折现值净现 金流 量累计 净现 金流 量201033960.92593

48、144-3144-31442011554.74620.000.8573476396134853413950.74620.003620.03960.9341财务内部收益率为i=19.7%财务净现值为341万元（i=8%）动态投资回收期为2年（包括建设期在内）6、国民经济效益费用表单位：万元表 10-4折现率8%0.08单位：万元年度费用效益折现系数费用折现值效益折现值净现值20103300.000.925930560-30562011458.704620.000.85733933961512合计3758.704620344939611024经济内部收益率为：26.1%国民经济净现值为1024万元

49、动态投资回收期（含建设期）为2年7、财务评价敏感性分析表评价指标变动因素FIRR（ %）FBCRFNPV （万元）N （年）正常情况19.7%1.173412效益下降5%12.9%1.111432费用上升5%13.22%1.1116028、费用上升5%时财务现金流量表单位：万元折现率i=8%0.08年度费用禾润折现系数费用折现值利润折现值净现 金流 量累计 净现 金流 量201035660.92593302-3302-330220115824620.000.8573499396134621604148.04620.003800.83960.9160财务内部收益率为i=13.22%财务净现值为1

50、60万元（i=8%）9、收入下降5%寸财务现金流量表 单位：万元折现率i=8%0.08年度费用禾润折现系数费用折现值利润折现值净现 金流 量累计 净现 金流量201033960.92593144-3144-31442011554.74389.000.8573476376332871433950.74389.003620.03762.9143财务内部收益率为i=12.9%财务净现值为143万元（i=8%）10、收入上升10%寸财务现金流量表单位：万元折现率i=8%0.08年度费用禾润折现系数费用折现值利润折现值净现金 流量累计净现 金流量201033960.92593144-3144-31442

51、011554.75082.000.8573476435738817373950.75082.003620.04357.0737财务内部收益率为i=33.3%财务净现值为737万元（i=8%）动态投资回收期为2年（包括建设期在内）四、敏感性分析分别对投资额和销售收入在初始值的基础上按照土5%、幅度变动，并计算出其对应的净现值。在变化率相同的情况下，销售收入的变动对净现值的影响 最大，其次是投资额的影响。由此可见，净现值对各个因素敏 感程度的排序是：销售收入、投资额，最敏感的因素是销售收 入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基的销售价 格。五、经济评价结论本项目国民经济评价全部投资经济内部

52、收益率为26.1%，大于社会折现率8% ；全部投资经济净现值为1024 万元；投资回收期为 2年。财务评价全部投资财务内部收益率为 19.7%，大于设定的 财务基准收益率8% ;全部投资财务净现值为 341万元；投资 回收期为2年；贷款偿还期为 2年。敏感性分析结果表明：在投资额上升5% 的情况下，项目利润为 160 万元；在销售收入降低 5% 的情况下，项目利润为 143 万元，在销售收入上升 10% 的情况下，项目利润为 737 万元，财务内部收益率为 33.3% 。由于本项目没有对间接的收 益进行详细的分析和计算，铺面地基销售价格的确定上比较保 守，定价较低，从财务上表面上看，本项目的抗抗风险能力一 般，实际上，高沙土地市场价格历来看好，本项目的销售收入 是可观的，抗风险能力是很强的。且本项目强调的是项目建成 后的经营期的经济效益、环境效益和社会效益。本项目的环境 效益和社