2005年昆明春季住交会市调报告

1、2005年昆明春季住交会市调报告及15月份昆明市房地产市场综述一、 住交会概况二、 住交会综合数据统计三、 住交会重点项目剖析四、 2005年15月宏观政策综述五、 2005年15月昆明房地产市场综述六、 2005下半年宏观市场展望市场部2005年5月31日一、 住交会概况1、 市场背景在今年的4月27日，温家宝总理主持国务院第88次常务会议研究进一步加强房地产市场的宏观调控，在4月30日国务院联合国家七部门发出了关于做好稳定住房价格工作的意见，从宏观政策面上我们可以明显的看到国家对房地产市场的调控力度正在不断的加强。伴随着紧缩政策的不断出台，一些城市比如上海、北京等地对宏观政策非常敏感的地区

2、，房地产市场开始出现了震荡，有媒体报道上海市的房地产价格已经出现了拐点。昆明的房地产市场没有上述地区那样敏感，对政策的反映也没有那么快速，但是我们相信宏观政策的影响一定会在未来的几个月内慢慢的显现。在这样的宏观背景下，2005年第一次昆明地产项目的集中检阅在国贸中心这个传统的舞台上展开了。这一次的2005春季住交会暨西部地产文化节由国家建设部批准，由建设部科技发展促进中心、云南省建设厅、云南日报集团联合主办。本届地产节引入了专业的展览公司“千秋会展”进行整个展会的组织，采用了市场化的手段进行运作。本届住交会从19日开始到23日结束为期5天，整个展会共分为房地产展区、家装建材展区、文化艺术展区、

3、广告艺术展区四个主题展区，预计参展的地产项目有30个实际参展项目25个。本次住交会的规模比传统房交会要小很多，其根本原因是由报业集团一家企业单位组织的商业展览，还没有得到政府、地产商以及购房群众的完全认可，媒体支持和广告宣传明显不够。2、 住交会期间人流量监控经过对展会现场的监控，住交会期间的人流量大约为25100人次，其中每天的人流量为：日期平均每分钟进入人数估算参会总人数5月19日13人4000人5月20日18人5500人5月21日23人7000人5月22日23人7000人5月23日5人1600人合计25100 去年秋季的房交会我们测算参会群众超过10万人次，而本次参会群众我们测算仅仅刚刚

4、达到3万余人次，只是达到了去年房交会的30%。由于参会人数的大打折扣，会展对于房地产企业的实际商业效果就会受到很大影响，本次展会的参展费用与往届住交会相差不多，因此我们可以 判断本次展会的实际成本是往届秋季房交会的几倍。住交会概况小结：昆明的购房者对春季住交会的关注程度明显不如秋季房交会，同时政府和媒体对住交会也没有过多的支持。每年昆明房地产市场的销售都存在一个比较固定的周期，一般从7、8月份开始升温，以9、10、11、12月份的交易最为活跃，这也是本次住交会参展项目较少的原因之一。近期从中央到地方都出台了很多调控房地产价格的宏观政策，据了解，大多购房者持观望态度，本届住交会实际在售项目仅12

5、个，且多数已进入尾盘阶段，所以实际形成的销售量极低，媒体报道的成交量为数百套，据我们了解，正值销售销售中期的“水岸艺城”的销售接近10套，据此估计整个展会销售不会超过100套住房。二、 住交会参展项目资料统计分析下表为所调研的参会住宅项目的基础数据列表：序号住宅项目名称项目占地总建面已售建面未售建面总套数已售套数未售套数销售阶段1滇池名古屋13047000141003290019558137在售2玉景别墅702243702243756056未售3滇池卫城3期300800000800005000500在售4公园道1号2106000040000530318212在售5中和坊802900011600

6、1740017068102在售6水岸艺城954446266695758303455在售7世纪城600400023001700在售8春之城69115001400133070在售9金色维也纳835680051120568030027030在售10法苑小区1131200066960267在售11盛事领南23660000660004590459未售12春怡雅苑40420000420002790279未售1312棵橡树庄园2040167001670未售14晨光大道33793500793507120712未售15丽阳星城1800147601476未售16风尚中心700100001000未售17实力北岸37

7、08240824未售18美树新城23403092015420154534267267在售19温泉心景94466171398232635700210490在售20集大广场10315001890012600368220148在售21金帝富士51384211074276819615640在售22美景新城8296000257615451031在售23生活名著27320000320003000300未售合计：2578亩267万109万157万196727647套12025套展会项目资料汇总：（一）住交会项目基本情况1、总体情况开发商数量22个项目总数25个昆明市的项目总数24个地州的项目总数1个地州项目

8、总建面29000 平米昆明项目总建面264.7万平米2、昆明市的项目情况开发商数量21个项目总数24个总占地面积2498亩参展总建面264.7万平米商业项目有几个2住宅项目有几个22住宅总建面有多少264.7万平米总户数有多少19502说明：下述的统计科目仅以昆明市参会的22个住宅项目为统计对象。（二）按住宅项目建筑面积分类总建面5万平米以下的项目8总建筑面积有多少市场份额1042%总建面5-10万平米以下的项目5总建筑面积有多少市场份额14.44%总建面10-15万平米以下的项目4总建筑面积有多少市场份额17.35%总建面15-20万平米以下的项目2总建筑面积有多少市场份额13.60%总建面

9、20万平米以上的项目3总建筑面积有多少市场份额44.20%合计:22264.7万100%（三）按住宅项目销售阶段分类：1、在售项目在售项目有多少个12总建面1737万总套数12226已售套数7579未售套数4647平均销售率62%已售建面108.5万未售建面65.2万2、未售项目未售项目有多少个10总建面90.98万总套数7276已售套数0未售套数7276已售建面0未售建面90.98万（四）按住宅形态分类：别墅：别墅项目3个均价4900元/平米总建面16.9万总套数781已售套数376未售套数405多层：多层项目4个均价2711元/平米总建面47.8万总套数3797已售套数1115未售套数26

10、82高层：高层项目10个均价2725元/平米总建面154.1万总套数11369已售套数5818未售套数5551混合项目：混合项目5个均价2941元/平米总建面45.9万总套数3555已售套数270未售套数3285 展会项目情况小结：本届住交会参会项目共计25个，昆明市项目24个，大理市项目1个，在昆明市的24个项目中，住宅项目22个，纯商业项目2个。参会项目的总开发规模为2578亩，参展项目的总建面为267.6万平米，其中已售建面109.6万平米，未售建面158万平米，总套数为19452套，其中已售套数7579套，在售套数11873套。 本次参会的在售项目有13个，未售项目有10个。在售项目中

11、有7个项目是今年开的盘，有6个项目是去年就已经进行了开盘，这6个项目中除“中和坊”还处于销售中期以外，其余5个项目都是尾盘销售。在新上市项目中总建面超过20万平米有3个，即世纪城、美景新城和春之城，这三个项目中世纪城将分数期进行开发，开发周期将超过3年，而美景新城和春之城属于高容积率的高层项目。在即将上市的10个未售项目中，东市区和南市区占据了超过80%的新盘供应量，北市区和西市区分别有一个住宅项目。新上市项目仍然以高层住宅为主力货系，各高层项目的平均容积率达到3.53，高层住宅的产品设计和规划正日趋完善，点式塔楼的居住舒适性从整体上都有了很大的提高。传统的多层住宅项目虽然市场份额正在下降，但

12、产品的品质却不断的提高，特别是南市区的12棵橡树庄园，其产品全部为退台式花园洋房，产品的均好性较高。三、 住交会重点项目剖析1、中产风尚中心基础资料项目的开发商是在昆明具有一定知名度的中产昆风房地产开发有限公司，该项目的建筑设计由云南省设计院建筑研究中心完成，景观设计由银河景观公司完成。该项目地处白云路与穿金路的交口处，交通便利，周边生活配套完善。项目总占地73亩，规划总建面约为12万平方米，其中住宅平方米，商铺17000平方米，规划容积率为2.57，规划总户数为1000多户。项目预计开盘时间为今年的7月，预计开盘均价为3400元/平米，现阶段项目还没有进行预售，本次住交会该项目进行了规划展示

13、同时进行了对意向客户的登记工作。产品特色该项目的产品由高层、小高层和别墅构成，产品面非常丰富。项目用地是比较规整的长方形，建筑布局形成3个围合，即一个整体围合和两个内部的局部围合。该项目从整体规划到产品细节采用了有很多对于昆明楼市来说很新鲜的元素，其产品原形为成都万科的金色家园项目。首先从整体规划来看，项目运用建筑的布局形成了两个相对独立的围合空间，同时还对其中的一个围合空间进行了整体架空，这就为其内部的公共空间增加了更多的层次感。心理学证明人处于一个围合的空间里可以有效的增加安全感和归属感。项目的架空层面积非常大，其中整体架空部分作为停车场和公共空间，同时还在被抬升的围合空间里做了双层架空，

14、完善了围合区域的功能性，项目中两栋独立的高层也分别做了架空处理，其架空层层高为4.2米。项目的板式高层建筑分别为9层、11层、13层，呈阶梯状，使得外立面非常跳跃。项目的外墙用了很少的涂料而更多的选用了三色砖，具有较高的品质感。配货方面，除高层以外项目还在中央景观区内规划了9栋独立别墅，这样的配货方式在丰富了产品面的同时还极大的提升了项目的品质以及项目整体的盈利能力，但这种产品的市场接受度究竟如何我们将继续跟进。在小高层的低楼层部分，项目加入了万科的退台式花园洋房的建筑元素，增加了产品特色，增加了高层住宅中低层的价值感。项目沙盘俯瞰层高的变化使项目外力面更加的丰富 建筑底层的退台花园设计2、1

15、2棵橡树庄园基础资料项目的开发商是在昆明开发了金色家园的巨和房地产开发有限公司，该项目的建筑设计由深圳清华院完成，景观设计由深圳棣志景完成。该项目位于昆明机场以东华洋家具以南的地方，现在地块的交通十分不便，只有关雨路可以通到地块上，周边生活配套也很不完善。项目总占地204亩，规划总建面约为20万平方米，规划容积率为1.54，规划总户数为1670多户。项目预计开盘时间为今年的7月，预计开盘均价为2400元/平米，现阶段项目还没有进行预售，本次住交会该项目进行了规划展示同时进行了对意向客户的登记工作。产品特色该项目是昆明到目前为止最为纯粹的景观花园洋房，其几乎所有的产品都运用了退台设计，其层层后退

16、的多露台设计，不仅使建筑力面更加活泼生动，更使得每一个单位都能拥有多个露台或阳台，这样就极大的丰富了产品品质提高了空间功能性。在销售方面项目还打出赠送露台和私家花园的噱头，这种做法将非常有销售力。退台式的设计重点项目剖析小结：开发商学习能力加强，新产品不断涌现“率先模仿就是一定程度的创新”，这句话用在在房地产界尤为合适，由于信息不对称，开发商的率先模仿和学习很容易在一段时间内形成领先并取得较好的社会和经济效益，去年我们曾关注过的两种产品，一种是多层的退台洋房，今年在昆明可谓全面应用并获得成功；另一种小高层加退台的做法，被中产地产在“风尚中心”项目引入昆明，引起巨大轰动。由此，在学习上我们并不落

17、后于对方，而行动却迟缓很多。房地产业被戏称“没有秘密的行业”，信息和产品复制的速度相当快，我们欲保持在行业的领先地位，必须坚持不断的学习。四、2005年1至5月份国家宏观政策综述国家对房价的宏观调控可以追溯到2004年4月，国务院提出对房地产资本金比例提高一倍的通知，其中提到2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，其中潜存着不容忽视的金融风险。9月银监会提出要严格控制房贷风险，买方人月供不能超过收入的一半，即借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50以下，月所有债务支出与收入比应控制在55以下。10月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率，基准利

18、率上调0.27个百分点，这是中国9年以来首次加息。到了2005年中央调控房价的决心更大，动作也更加的果断和积极：3月17日央行取消房贷优惠政策，提高5年以上房贷利率 3月26日国务院“秘密”发布“稳定房价通知”，即“国八条” 4月27日国务院提出了加强房地产市场引导和调控的八点措施，即“新八条” 5月11日，建设部、发改委等7部委联合发布关于做好稳定住房价格工作的意见从去年四月到今年五月，短短的一年时间里，中央大打“组合拳”，运用金融、税收、法律等手段进行对房地产市场的调控，根据各方媒体的消息，本轮的宏观调控开始有了比较明显的效果，特别是北京、上海、宁波、杭州等房地产价格有明显虚高的城市，很多

19、的真实需求开始持币观望，前期的投资购房正在大量的转化为供给，据有关媒体报道其房价纷纷出现了拐点。与此同时在业界出现了很多对未来市场的预期，有乐观派也有悲观派，可以肯定的是很多对未来的预期是与其立场和利益相关联的，在此就不做引述了。近期七部委下发的关于做好稳定住房价格工作的意见实际是对“国八条”以及“新八条”的进一步细化和落实，其风格更加谨慎稳妥，而且意见中已经添加了更加符合实际情况需要进一步具体落实的内容，其具有很强的务实性。相信对房地产的投资过热问题能够起到一定的控制作用。现对近期宏观政策的一些要点进行分析：经济适用房 政策内容：加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对

20、象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3 以内。 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。 点评：这些政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。 廉租房 政策内容：城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督

21、检查。 点评：住房是一种生活必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。 严查房地产违规 政策内容：依法严肃查处违法违规销售行为。包括：“虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）与套型面积控制性项目建设要求的。” 点评：房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。 禁

22、止转让期房 政策内容：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易。 点评：要抑制房价疯涨，必须遏制投机炒作风。 税收调控 政策内容：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 对超过出让合同约定的动

23、工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 点评：当前我国房地产市场的主要“症状”就是部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作；一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，增加市场的紧张气氛；此外，我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节，最终被房地产商摊入成本，而保有、交易环节相对偏轻。严重的房市投机，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。针对目前出台的政策，昆明的房地产市场并没有出现太大的震荡，政策影响最大的就是6.1大限之后投资性购房将被严重打压，但

24、是在昆明的房地产市场中投资性购房的比例远远不及上海、北京等地那么高，去年昆明以居住为目的的真实购房需求据相关部门统计，占到了总购房量的8成以上，由此可以断定昆明的房地产价格基本不存在泡沫，因此政策对昆明市场的影响将不会很大。五、2005年1至5月份昆明房地产市场综述1、市场面今年一季度，昆明市新开盘项目16个，新上市产品总量为9935套，上市总面积约为124万平米，平均每月的供盘量为3311套，相当于41万平米/月。去年第四季度的剩余房源大约为4200套，在今年13月份这些项目尾盘的综合销售率为30%,实际销售房屋大约为1260套，今年13月份新开盘项目的实际销售数量大约为5700套，二者合计

25、约为6960套，销售面积约为90.48万平米，销售额约为25.4亿元。去年的全年成交金额为133.9亿元，成交面积为510万平米。按此计算今年第一季度的销售额是去年全年的19%，成交面积是去年全年的17.7%。由于昆明的房地产市场存在一定的季节性，一般都在每年的9到12月份产生较大的成交量，所以今年第一季度的实际成交额25.4亿元是很理想的，交易量并没有出现明显的萎缩。从今年的4月1日算起截止到5月21日，昆明新开盘项目有8个，上市总量约为5805套，上市总建面约为75.5万平米。其中4月份的新开盘项目有5个，上市总量约为4717套，在这其中光世纪城就占去了4000套；而5月份（截止到5月21

26、日）仅有3个项目上市，上市量仅为1088套。从4月份开始新开盘项目出现了明显的萎缩，由此我们看到房地产市场上的供给受季节性影响出现了下滑。但在这最新的8个上市项目中，销售情况还是比较理想的，其中世纪城到今天为止已经销售了2000套房屋，在这2000套中团购就占据了85%，对该项目的销售情况的调查我们还将继续跟进。由世纪城的销售我们可以看出昆明市场对住宅的需求并没有出现明显的萎缩。2、产品面产品价格截止到今年的5月28日昆明市场上的楼盘均价为2810元/平米，与2004年相比涨幅仅为3.6%，这个数字明显低于全国房地产价格的涨幅，这说明国家从去年开始的宏观调控政策对昆明房地产市场已经产生了抑制房

27、价快速上涨的效果。注：图中2005年价格为1至5月份的均价产品形态产品类型项目个数总套数市场份额均价多层8298619%2732高层11762948%2995混合2473230%2310别墅33932%5605产品分布区域分布项目个数总套数市场份额中414379%东11801%南9727146%西512928%北5546035% 在今年1至5月份新开盘的24个项目中：市中区有4个项目，产品全部为高层住宅，占到了新开盘项目总量的9%；东市区有一个高端别墅项目，占新开盘项目总量的1%；南市区有9个项目，占到了新上市总盘量的46%，项目从别墅到高层均有一定的比例，产品面非常丰富，同时世纪城的上市，使

28、得该片区高层住宅的比例明显上升；西市区有5个新项目上市，产品以多层为主，只有玉树风铃一个高层项目，总量占上市总盘量的8%；北市区有5个项目，产品以高层为主，总量占到了上市总盘量的35%，在北市区仍然以江东地产为主导，其开发的华龙人家总盘量有4400多套，占了整个区域市场供应的80%以上。小结：土地供应紧张，导致高层项目继续增多，容积率继续增大。1、 去年各项目平均容积率为1.47，今年在售项目的平均容积率为1.55；2、 去年纯高层的比例仅为18.8%，而今年的比例升至48%；3、 新上市项目仍然以高层住宅为主力货系，各高层项目的平均容积率达到3.53，高层住宅的产品设计和规划正日趋完善，点式

29、塔楼的居住舒适性从整体上都有了很大的提高。传统的多层住宅项目虽然市场份额正在下降，但产品的品质却不断的提高，例如南市区的12棵橡树庄园，其产品全部为退台式花园洋房，产品的均好性较高。因季节性原因，年初市场供求量略有回落。1、 今年一季度，昆明市新开盘项目16个，新上市产品总量为9935套，上市总面积约为124万平米，平均每月的供盘量为3311套，相当于41万平米/月，比去年第四季度减少30%。2、 今年13月份销售量约为6960套，销售面积约为90.48万平米。3、 从供求来看，昆明房地产市场还比较平衡，放量及消化量也比较正常，没有出现大的波动。六、2005年下半年宏观市场展望对于政府宏观调控的回应整个社会的方方面面发出了一些不同的声音，通过对本次住交会的调研以及我们对整个昆明房地产市场的长期跟进，我们觉得近期国家宏观政策的频出从长远来讲是非常有益于昆明房地产业的发展的。市场理性回归，昆明房地产市场将健康持续发展1、 尽管国家从去年以来采取很多宏观调控措施，城市建设和房地产开发投资增涨过快势头得到初步遏制，但由于住房与非住房的结构性矛盾（商业较多）、住房供应结构不合理（中高档较多）问题仍然突出，加上地价上涨，消费者过高的心理