实际工作中常见房产税征免政策问题解答

1、一、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗？问：我公司是房地产开发公司，有 400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑 物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？答：1986年9月25日财政部税务总局下发了 财政部、税务总局关于检发关 于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条明确规定：“凡是在 基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企 业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果

2、在基建工程结束以后，施工 企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次 月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之 次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地19868号文第二十一条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征

3、房产税的 两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也可以看 出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因 而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由 你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑 物使用的次月起缴纳房产税。也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。【问题】房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税？【解答】财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地19873号）文件第一

4、条中对房产的解释如下，房产是以房屋形态表现的 财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们 在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）文件第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行 建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给 基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。根据上述

5、规定，售楼处不论是永久性或临时性的，若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字 19868号文件规定的免税条件，则可 以免缴房产税。、车棚和临时仓库等应缴纳房产税吗?【问题】车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否属于建筑物, 免征房产税？【解答】房产税依照房产原值或租金作为征收对象。在税收管理中，对“房产”的界定，可根据财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释 与规定（财税地19873号）关于“房产”的解释规定，“房产”是以房屋形态 表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可 供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或

6、储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜 窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不 属于房产。财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知（财税2008123号）规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的， 不追溯调整。因此，对于贵公司所述的几种构筑物，我们认为，不属于税法中所称的“房产”， 无须缴纳房产税。三、在基建工地临时性搭建的工棚要缴纳房产税吗？根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地19868号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息

7、 棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是 由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。四、关于企业搭建的简易房屋和工棚征收房产税问题的通知 沪税政二 198719号 1987-1-28企业搭建的简易房屋和工棚要否征收房“税问题，经研究明确如下：企业房产凡记入固定资产科目房产原值的，不论结构，形状及用途如可，那应按房产原值计征房产税。未记入固定资产科目房产原值，而记入小型设施“等其他项或者以”待摊费用“处理的，如

8、果构成房屋形状的。（有屋顶和墙的），应按规定征收房产税，未构成房屋形状的各种工棚不征房产税。五、广州市地方税务局关于明确地方税若干业务问题的通知局属各单位：为加强地方税征管，根据地方税有关法规规定，现对近期我市地方税征管中遇到的一些问题明确如下：一、关于一方出地一方出资建造房屋确定房产税（城市房地产税）纳税人的问题（一）对以一方出地一方出资形式建造的这类房产，在未取得国土房管部门核发的房地产证前，以国土房管部门批出的建设用地批准书记载的使用人为该房产的房产税（城市房地产税）纳税人。（二）对于不纳入国土房管部门产权登记范围的违章建筑和临建房屋，视为产权未明确的房产，该房产的使用人为房产税（城市房

9、地产税）纳税人。本文下发之前已作出税务处理的，不再作调整。综上 ,我认为上海市那个文件规定相对比较切合实际。我认为无论什么工棚、车棚、简易仓库、临时办公房等等，也无论是不是记入固定资产帐，也无论谁建谁使用，只要具有完整的房屋形态，并且是用常用的房屋建筑材料建造，就应该征收房产税，不具有完整的房屋形态（如工棚、车棚、加油站的罩棚等），或者虽具有房屋形态，但不是用常规的房屋建筑材料建造的（如用铁皮、油毡、石棉瓦等搭建的临时住人、储藏东西用的简易房屋），也不应该征收房产税。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地19868号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚

10、、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。我认为，对这种临时房屋交还或转让给基建单位的，还不能一概以征税论，还应该按上面说的那个原则加以区分算不算房屋，算房屋的征税，不算房屋的不征税。实际工作中常见房产税征免政策（二）装修费装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税？我公司于 2005 年对办公楼进行装修，所发生装修费用计入“固定资产固定资产装修”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。地税机关在对我公司进行税务检查时，要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税，请

11、问税务机关的 处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？回复：对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的 工程而定。根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关 问题的通知（国税发2005173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能 或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中 是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和 配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对 附属设备和配套设施中易损坏、

12、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原 值”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设 施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是 装饰性的普通装修，根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行 规定（财税地字19868号）中“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账 簿固定资产科目中记载的房屋原价”的规定，这些费用是否计入房产价值应根 据会计相关规定来判断。根据企业会计准则一固定资产的规定，固定资产的更 新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，

13、 如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低， 则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。企业 在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用 是否应纳入房产原值缴纳房产税。房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税?近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装 修费用会计上计入了 “固定资产一一固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的 装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据 装修涉及的工程而定。国家税务总局关于进一步明

14、确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题 的通知（国税发2005173号）有明确规定：1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体， 不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及 智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时， 可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零 配件，更新后不再计入房产原值”。因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配 套设施，则无论会计上如何核算，都

15、要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过 程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修， 根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为 当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后 续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生）纳税人发生的装修费支出是否要作为房产税的计税基础？咨询内容： 最近， 我公司对职工卫生间进行了重新装修， 更换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。对于装修发生的十多万元支出，我公司记入了长期待摊费用。税务机关在检查时，提出我公司应将此项支出并入固定资产原值

16、，作为缴纳房产税的计税基础。 我们认为此项装修费未记入固定资产原值， 不应缴纳房产税。对此双方意见不一。请问，装修费是否应作为房产税的计税基础？专家回复内容如下：财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税 2008 152 号）规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，判断装修费是否作为房产税的计税基础， 要首先确定根据会计制度的规定， 装修费是否应计入固定资产账面价值。企业会计制度 （财会字 2000 第 025 号）第二十七条规定：“在原有固定资产的基础上

17、进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。”企业会计准则第 4 号固定资产 （ 2006 ）第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条例的，应当在发生时计入当期损益。”其第四条的确认条件是：“（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。”另外企业会计准则第 4 号固定资产应用指南对固定资产后续支出解释为“固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修 理费用等”。

18、根据上述规定，贵公司装修卫生间，全部更换了卫生洁具且支出额较大，应属 于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值。虽然贵公司此项支出没有计入固定资产科目，而是计入了长期待摊费用科目，但是按照财税 2008 152 号文的规定，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋的装修费是否计入房产原值征收房产税？问：我企业新购置一栋房产，进行房屋装修发生的装修费如何处理，是否计入房产原值征收房产税？答：对新建房屋进行初次装修，凡属于与房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重新装饰、装修的投资

19、额，按现行会计制度规定，凡计入固定资产科目、增加房产原值的，征收房产税，不增加房产原值的，不征收房产税。我公司最新租了 2 层写字楼，发生装修费 300 万元，不用缴纳房产税吧？【解答】财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152 号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应依照房屋原价计算缴纳房产税。其中，房屋原价应根据国度有关会计制度规定进行核算，纳税人未按国度会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对于租入新房屋的装修支出，根据公司会计准则和公司所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租公司的

20、“长等待摊费用”，未计入出租方的 房屋原值，所发生的装修支出不缴纳房产税。综上：1 、房屋改建、扩建支出应该计入房产原值征收房产税。2、新建房屋初次装修费用应计入房产原值征收房产税。3、租入房屋由承租人承担的装修费用，所发生的装修支出不缴纳房产税。4、 旧房重新装修， 涉及国税发2005173 号列明的房屋附属设施和配套设施的更换，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，看是否应该资本化，资本化的并入房产原值征税，不资本化的不征税。问题：对于旧房重新装修的装修费是

21、否征收房产税，说起来似乎很清楚了，主要看是否应该资本化，资本化的并入房产原值征税，不资本化的不征税。那么，装修费倒底是否应该资本化呢？答案仍然很模糊，各家的解答也不一致。对纳税人最有利的是南京市地方税务局的答复：如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。对纳税人最不利的是丹阳财经网的答复：贵公司装修卫生间，全部更换了卫生洁具且支出额较大，应属于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值。按丹阳市的解答，与固定资产有关的后续支出，都应该资本化。所以，房屋的装修费

22、用无论会计上是否计入房产原值，都应该征收房产税。*校的答复：固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。网校对装修费用是否资本化作了一个相对明确的界定：使可能流入企业的经济利益超过了原先估计。但是，有两个问题：1 、怎么算使可能流入企业的经济利益超过了原先估计？答复中列举了两种情形：延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低。一般性的房屋装修是不是具备前面两种情形呢？装修费需不需要资本化

23、呢？比如， 酒店、 歌舞厅等场所装修应该是使服务质量有实质性提高， 会带来生易的红火。对酒店、歌舞厅等装修费用是不是就应该征收房产税呢？其他企业房屋装修效果虽不如酒店、歌舞厅明显，但对改善企业形象，提升企业品位无疑也是大有好处，这算不算使可能流入企业的经济利益超过了原先估计呢？2 、 按照国税发2005173 号文， 对于更换房屋附属设备和配套设施的， 在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。比照这个规定，对于房屋装修，将新装修费并入房产原值征税的时候是否也可以扣除原装修费用呢？我个人认为，房产税应该

24、立足于对财产征税，装饰、装修只起一种短期性的、美观的作用，对房产价值不可能有实质性的增加，所以，我倾向于南京市地方税务局的观点：仅是装饰性的普通装修，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。自然也不征收房产税。实际工作中常见的房产税征免政策（三）附属设备和配套设施房屋附属设备和配套设施计征房产税最新政策解读根据我国税法规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10 %30 %后的余值按 1.2 的税率计算缴纳房产税。因此要正确征收房产税，需要对房产原值有清楚的界定。有关房产原值的规定：根据国家税务总局 86 财税地字第 008 号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科

25、目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税； 没有记载房屋原价的， 按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。有关房屋附属设备、配套设施：应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。而对于房屋附属设备和配套设施如何界定，国家税务总局曾下发了几个文件予以规定， 1987 年 3 月国家税务总局曾下发了财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地19873 号），其中第二条明确了应包含在房产原值中计征房产税的房屋附

26、属设备和配套设施的范围。文件规定，应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 主要有 :暖气、 卫生、 通风、 照明、 煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气 管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。1987 年 11 月财政部、国家税务总局又下发了财政部、税务总局关于对房屋 中央空调是否计入房产原值等问题的批复 （财税地 198728 号），对中央空调有关问题进行了明确：新建房屋交付使

27、用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。但是 .随着社会经济的发展和房屋功能的不断完善、多样化，现实生活中，一些新的设备和设施层出不穷，如给排水、采暖、消防、电气及智能化楼宇设备等，这些在以前的文件中都没有明确规定，导致企业乃至税务机关在实际计征房产税时难以界定是否纳入房产原值进行征税。 为此， 国家税务总局 2005 年 10 月下发了 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（

28、国税发 2005173 号），对上述问题进行了明确。主要内容包括;1 . 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。这里要注意的是,新规定调整了财税地198728 号文件中明确的房屋附属设备和配套设施征收房产税的规定，调整为：无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复 （87 财税地字第 028 号） 同时废止。2 .对于更换房屋附属

29、设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。此条规定是以前规定中所没有的 ,提醒纳税人注意掌握和运用。另外，对针对外商投资企业和外国企业征收的城市房地产税，其性质和房产税类似，文件中也明确规定了要比照上述规定执行，也就是说新规定适用于内、外资企业。本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行。江苏省地方税务局转发国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知的通知 （苏地税发 200619 号 ）各省辖市及苏州工业园区地方税务局， 常熟市地方税务局， 省地方税

30、务局直属分局：现将国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发 2005173 号）（以下简称“通知”）转发给你们，并提出如下补充意见，请一并贯彻执行：一、纳税人更换房屋附属设备和配套设施，需“扣减原来相应设备和设施的价值”的，应由其在该纳税年度结束后 15 日前，随同办理房产税纳税申报时申报，提供房产税扣减房屋附属原设备和配套设施申报备案表（见附表）和原始发票（或入帐决算书、审计决定书等）复印件，经主管地税机关审核后，方可予以扣减。同时，各主管税务机关应做好相关管理台帐。二、“通知”中第二条所述“扣减原来相应设备和设施的价值”是指扣减原来相应设备和设施的帐面净值。三、“通知”中第二条所述“零配件”是指单位价值标准为 2000 元以下（不包括2000 元）的房屋附属设备和配套设施的相关配件。问：我司开发产品一商场出租，租金由房租及配套设施设备租金组成。配套设施设备为电梯、发电机、空调、供电及市政等，其中供电原为 1000kw ，应承租人要求，增加为2