2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测

1、2008 广州房地产市场年终回顾与 2009 年预测中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 一、 宏观经济环境分析根据前三季度数据显示，广州 1-9 月 GDP 为 5921.66，同比增长 12.1%，增速同比继续 回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。 1-9 月人均可支配收入 为 19229 元，同比增长 12.3% ，增速环比也有所加快。 1-10 月累计，城市居民消费价格总水 平同比上升 6.6，继续呈平稳走低趋势。从 9、10 月数据可见，三季度广州经济发展相比 上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响， 10 月进出口额 增长有所

2、放缓。而从社会零售品总额情况来看， 1-10 月社会零售品累计同比涨幅仍达两成， 可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。二、 商品房市场行情1、商品房交易情况1-11月，广州十区商品房新批量为 841.07 万平方米，同比增长 12.52%；广州十区商品 住宅交易量为 630.11 万平方米，同比下降 38.23%。1-11 月商品房供销比为 1.33，其中住宅 供销比达 1.48。上半年商品住宅交易量持续低迷，到6 月才首次突破 60 万平方米。尽管 7-8 月交易量仍在 60 万平方米以上， 但 9 月再度回落。 10 月交易量更降至 35.83 万平方米， 尽管 11

3、 月回 升至 50 万平方米以上，但 1-11月各月的交易量均同比下降。而 2008 年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继 续上扬， 7月和 9月新批量超过 90 万平方米。从 1-11月情况来看，相比于上半年，供需之 间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。2、商品住宅价格走势从 1-11 月广州商品住宅交易价格走势来看，第一季度均价有所回落， 4 月价格再度过 万， 5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6-8 月楼价持续回落。9月均价更降至 8244元/平方米，回落于去年 7月前水平。到 10和 11月，随着中心城区新 盘交易量的增加

4、，楼价再次回升至 9000 以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海，但仍大幅高于正常水平。222222223、中房指数走势28年上半年，广州住宅指数波动区间在1667-1673之间。1月和2月住宅指数有所回落，3月和4月指数有所上扬，5月后指数再度回落。进入下半年，住宅指数持续下降，8月后降幅更持续扩大，11月广州住宅指数降至 1571，跌至去年7月水平。从近23个月住宅指数走势来看，住宅指数由27年1月的1385点至28年11月的1571点，上升了 186点，涨幅为13.43%。4、保障性住

5、房情况28年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后，11月首次公开推售2145套经济适用房，而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示，29-212年保障性住房按最低建设量计算，广州要在3年内至少建设363万怦保障房，总资金额将至少达到14亿元，平均每年47亿元。房地产开发经营情况1、供求情况1-11月，广州商品房竣工面积 638.78 万平方米，同比上升 4.85%。从竣工面积走势来 看，竣工面积在 1-7 月涨幅保持在 4成以上，但到 8月后，累计涨幅迅速回落至一成左右。 到 9 月累计涨幅更不足一成， 10 月涨幅更不足 3%，11 月累

6、计涨幅约为 5%，可见下半年现 房供应量明显大幅下降。而从销售面积来看，前 11 个月销售面积持续呈现下滑，下半年同 比降幅有所减小，但到 11 月累计降幅仍达 26.60%。2、土地开发购置情况1-11 月，土地购置面积 185.52 万平方米，同比下降 26.32% ；土地开发面积 182.76 万 平方米，同比下降 13.76%。回顾今年土地市场拍卖情况，截至12 月 16 日，随着花都和番禺地块顺利出让，今年土地拍卖划上句号。全市十区共出让住宅用地 19 宗，规划建筑面积 约 290.16 万平方米。3、商品房空置面积1-11 月商品房空置面积为 334.23 万平方米，环比下降 10

7、.48%。尽管商品房空置面积 仍处于下降走势，降幅持续在三成以上。但进入9 月后，累计降幅减小至两成。到 11 月累计降幅仅为一成，可见随着商品房销售量持续回落，三季度空置率逐步呈现回升趋势。四、 二手房市场状况1-11 月广州十区商品房交易量为 616.07 万平方米，同比下降 36.30%。其中前 11 个月 累计，十区二手住宅交易面积 413.03 万平方米， 同比下降接近四成。 从 10 月交易份额显示， 二手成交份额略大于一手： 其中，二手商品房交易登记面积占房屋交易登记总面积的52.7% ，二手住宅占所有住宅交易登记总面积的47.0%。从 1-11 月二手房交易情况来看， 上半年的

8、交易量持续回落， 18 月二手房仅成交 41241 套，同比下降 34.32%，而 9-11 月单月交易量同比也平均下降 3000 多套，但在减税、降息、 房贷放松等多个利好消息的刺激下， 11 月中介公司买卖成交宗数有所增加，十区二手房交 易量也环比增加 22.79%。但总体来讲，全年二手房交易仍呈现出量缩价减的趋势。五、 当地房地产企业运行状况2008 年包括恒大、2008 年随着房地产市场进一步萎缩，开发商经营也受到较大考验。富力等大型开发企业都曾被一度指经营状况出现隐忧。其中恒大年初为上市，斥资41 亿元竞买员村地块，该地块也成为 2008 年以来的 “地王 ”。后来由于上市搁浅，地王

9、也最终被放 弃。而作为广州另一龙头企业富力地产，第三季度也被外界盛传出现财务危机。而在 11 月作为中华广场持有人昌盛中国则因为应对债务危机，被迫贱卖中华广场。由于去年 市场持续兴旺，多个大开发商积极拿地，在高峰期拿了不少“高价地” ，促使今年不少企业 资金链出现紧张，部分“地王” 也随之被舍弃，今年下半年土地拍卖会也难见这些大开发商 踪影。相比于大开发企业， 一些小开发商在市场低迷时期积极拿地。 去年由于大部分土地都是 由大开发商拍得， 中小企业几乎没有机会拿地。 但随着今年市场情况的逆转， 今年大部分拍 卖土地都是有中小企业拍得，显示中小房企在逆市中努力寻找开拓机会。总结：自 2007年底

10、楼价达到顶峰后， 2008年首季度穗楼市成交一直低迷。 6月商品住 宅交易量首次超过 60万平方米，被市场预示是回暖信号，但随后7、8、9 月的商品住宅交易量尽管仍维持在 50-60 万平方米，但总体呈现回落走势。 10 月商品住宅交易量再度大幅 下降，11 月交易量再重回 50 万平方米以上， 但与去年同期相比仍继续下降。 进入下半年后， 买方市场一直占主导。自 8 月开始多个大开发商在奥运期间就展开降价促销战。 9 月后大批 新盘陆续推出， 其中郊区楼盘占相当比例。 但交易量的停滞及楼价持续回落让市场众多买家 继续持观望态度，因而新盘的推出及降价仍没能让10 月黄金周的成交有所起色。随着

11、10月 22 日新政出台， 11 月交易量有所回升。但无疑从全年的情况来看，楼市的供应量仍明显 大幅领先于需求量，供求之间的差距仍较大。尽管10 月楼价在中心城区高价盘支撑下有所回升，但与去年相比楼价仍处于下降趋势，楼市仍维持“量价齐跌”的局面。六、 2009 年展望从宏观调控政策来看，受金融危机及全球经济增长放缓的影响， 2009 年经济政策将从稳 健的财政政策和从紧的货币政策转变为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。进入 2008 年 9 月央行下调一年期人民币贷款基准利率 0.27% ，是自 04 年 10 月以来首度降息，随后 10 月和 11 月再降息三次。 11 月国务院中央出台的

12、十条措施， 其中第四条提出促进房地产市 场平稳健康发展，正确引导和调控房地产走势。 12月 17日国务院宣布多项支持楼市措施， 当中包括支持房地产开发企业合理融资需求等措施。 这些政策的相继出台对房地产业带来正 面作用， 但由于目前房地产市场仍是买方主导， 而短期内需求方也继续持观望态度， 因而预 计 2009 年开发企业可能会迎来一轮 “洗牌 ”，房地产企业经营环境不容乐观。从土地供应情况来看，由于 2008 年土地市场拍卖持续冷淡，因而年度的商品住宅用地 的供应总量也由年初制定的 2.5 平方米公里调低至 1.8 平方公里。预计 2009 年商品住宅用 地供应总量将会继续向下调整。 政府将

13、继续增加廉租房、 经济适用房等保障性住房的投资收 购和开发建设。 2009 年，广州将建设经济适用住房 1.5 万 2.4 万套，建筑面积达到 100 万 160 万平方米。根据 06-07 年广州商品住宅新开工面积 850-1200 万平方米总量计算， 明年经济适用房新开工量将占商品住宅建设量的一成以上。从楼市供销情况来看， 由于今年供应量持续上扬， 因而明年上半年楼市仍然处于供大于 求的局面。 预计中小户型、 中低价位普通商品房开发比例将继续增加。 随着四季度新政的相 继出台以及年末新盘量的增加， 预计明年初商品住宅成交小幅提升， 月交易量有望再次突破 60 万平方米。而第二套普通自住房优惠标准的调整及