满堂红报告：南京市二手房市场2010年年终盘点(发媒体版

1、2010年满堂红年终成交盘点一、市场成交盘点1、商品房与存量房对比2010年存量房全年总成交套数57371套，商品房全年成交49598套，存量房超商品房7773套，一二手成交比例为0.86：1。存量房成交已经超过了商品房的成交量。成交面积方面：存量房的总成交面积为467.9万平米，月均的成交面积为38.99万平米，全年的均套成交面积为81.56平米。如图示成交量（套）月均成交量（套）成交面积（万平米）月均成交面积（万平米）均套面积（平米）商品房495984133533.1944.43107.5存量房573714781467.938.9981.562、存量房成交分析（1）、月度成交宗数和面积分析

2、月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宗数568323995698879837332731285335965186638045745740面积（万平米）46.1619.745.4373.2530.3821.7523.2928.9742.3552.736.8147.11（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年全市共成交57371万套存量房，同比09年套下浮45.59%，相比08年37411套上升53.35%。2010年是政策调控最为严厉的一年，成交量从四月份调控开始，在五月份出现了大幅的下滑，在6月份达到谷底，仅有2731套。但是从7月开始成交量出现了回升并在10

3、月份出现了调控后的波峰，达到6380套。全年的最高峰出现在4月，宗数为8798套，最低峰出现在2月，宗数为2399套。（2）、成交对比分析月份2008年2009年2010年环比上月同比09年同比08年1月37193317568371.33%52.81%2月189147212399-57.79%-49.18%26.86%3月370480695698137.52%-29.38%53.83%4月39818974879854.41%-1.96%121.00%5月369582163733-57.57%-54.56%1.03%6月306091522731-26.84%-70.16%-10.75%7月353

4、7948728534.47%-69.93%-19.34%8月28008766359626.04%-58.98%28.43%9月21989134518644.22%-43.22%135.94%10月23447377638023.02%-13.51%172.18%11月3090121934574-28.31%-62.49%48.03%12月339216036574025.49%-64.21%69.22%合计3741157371-45.59%53.35% 从上表中可以看出，2010年的市场成交同比09年下滑了45.59%，而同比2008年成交却上升了53.35%。2010年的市场成交量虽然没有09年

5、超过十万套那样的疯狂，但是在今年严厉的政策调控之下，57431套的市场成交量给也业内各行家树立了十足的信心。（3）、区域成交分析月份白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关玄武栖霞六合全市2010年52634604277069001863919776573878442847796035573712009年1141581875680147013659157201106583541001073339318同比-53.89%-43.76%-51.23%-53.06%-49.08%-41.49%-30.80%-53.58%-55.76%-34.83%-35.23%-45.59%（注：红色标注为最高值，蓝色标注

6、为最低值）2010年成交最高的区域为江宁区，成交总数为9197套，占全市全年成交的16.03%，成交最低的为雨花台区，成交总数为1863套，仅占全市成交的3.25%。随着地铁南延线的开通，和南京南站的建设江宁的交通和地理位置的优越性越发的显现。同时，江宁区的均价在江南八区来说相对较低，同事由于区域内楼龄较新，造成了江宁的物业在一定程度上供不应求，此外浦口区也是全市成交的另一个热点，两江板块的成交占全市总成交的近三成。同比09年成交情况来看，各区域均有不同程度的下滑，其中下滑幅度最小的区域为浦口区，下浮比率为30.8&，下浮比较最大的区域为玄武区，下滑比例为55.76%。二、满堂红2010年度数

7、据分析1、 成交状况（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值） 2010年公司共成交宗数同比09年略有下滑，其中租赁同比09年上升4.18%。2010年6月租赁宗数为全年成交最高，3月的买卖宗数为全年最高。2、成交均价（1）月度成交均价1）买卖成交均价分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单价（元/平米）106771210611944139621173012982124901266712948136061265213793（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年满堂红成交均价为12629元/平米，各月中成交单价最高的为四月，单价为13962元/平米，成交单价最低

8、的为1月，单价为10677元/平米。四月中旬调控过后，房价出现了一定比例的回落，其中在五月更是相比出现了调控后的谷底，五月的成交均价相比四月下滑了15.99%。随着成交量的回升，成交均价出现了缓慢的回升，并在10月随着成交量上升到一定水平之后，成交均价回升到13606元/平米。从成交均价的走势上来看，调控政策在一定程度上影响了房价的走势情况，但是结合总体成交来说，影响房价的更多因素是供需和成交情况。（注：由于我司各分店分布的特点，我司的部分区域的成交均价与市场正实成交数据相差较大）2）租赁成交均价分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价（元/套）1565153917021

9、68215631466154916451746168517051712（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值） 2010年满堂红成交全市租赁均价为1629元/套，同比09年1531元/套上升6.34%，租赁单价最高的月份出现在9月，1746元/套，最低的为2月，1539元/套。租赁已经成交了业务模式和成交特点，每年春节前后，租赁的均价为全年最低，春节后随着返城人员的增加，短期内宗数上升并造成均价上升。7月暑假开始，学生毕业租赁使的租赁成交宗数大幅上升，并在9月开学前后达到全年的最大值。九月开始租赁开始进入传统淡季，单价随着小幅回落。我司的租赁业务成交情况与南京市场的租赁成交情况基本相符。（2

10、）区域成交均价1）、买卖成交区属均价区属白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关玄武10均价1478715146138911610213163108107444137491587309均价116861134598601185092097291488410908/同比26.54%33.50%40.88%35.88%42.94%48.26%52.42%26.05%（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）从区域的成交均价中可以看出，10年的南京二手房各区域成交均出现了较大幅度的增长，其中涨幅最大的为浦口区，全年涨幅同比09年达到52.42%，其次为江宁区，全年涨幅达到48.26%，公司分店较多的建邺区和

11、鼓楼区的全年涨幅分别为33.5%和35.88%。3、2010年盘客分析2010年满堂红公司实现盘客比为0.76：1，其中买卖业务盘客比为0.63：1；租赁盘客比为0.87：1.2010年满堂红公司总收客同比2009年下滑43.16%，下滑比较明显，其中买卖收客同比09年下滑52.59%；租赁收客同比09年下滑31.96%。2010年满堂红公司总收盘同比2009年套略有上升，比例为6.39%，其中买卖同比09年下滑1.61%，租赁同比09年上升11.13%。1）收客分析（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年1-12月买卖收客3月份为全年最高，四月开始由于新政的影响，收客出现了比较

12、明显的下降，并在6月份达到波谷；6月后由于政策影响减弱，收客出现了回升。租赁业务收客在6月时达到了全年的最高值，8月以后租赁收客出现了大幅度的下滑，租赁进入传统淡季。2）收盘分析 2010年1-12月买卖收盘在4月为全年最高，租赁5月收盘为全年最高。3）总盘客分析对比总盘客分析：2010年整体盘客比为076：1，在5月时盘客比为0.95：1为全年最大值，1月盘客比0.62：1为全年最低。4、成交明细分析(1)买卖成交分析1）、成交价格段金额40万41-60万61-90万91-120万121-150万151-200万201-300万300万比例3.60%15.47%33.28%21.07%10.

13、12%9.87%5.52%1.09%（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年公司成交主要集中在60-90万的价格段，占全年成交的33.28%，其次为90-120万，占比为21.07%，所占比例最小的为300万以上房源的成交，仅占全年成交的1.09%。2）、成交面积段分析面积4041-6061-9090-120121-144144比例5.52%22.58%35.70%22.83%9.36%4.01%（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值） 2010年10月20日之前，在南京购买90平米以下普通住宅依然享受税费的政策优惠。而在2010年中，南京公司成交的二手房同样也是以90平米以

14、下小户型为主导，90平米以下占总成交的63.8%，其中主要集中在60-90平米，占总成交的35.7%，为各面积段占比最高，占比最小的为144平米以上高档住宅的房源的成交，仅占总成交的4.01%。3）、成交单价区间分析单价6000元6001-8000元8001-10000元10001-12000元12001-15000元15001-20000元20000元比例1.25%13.13%11.54%20.48%27.84%19.48%6.27%（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年是南京市房价上涨幅度较大的一年，江南八区的成交均价均突破万元大关，而在10年中成交价格段占比最高的为120

15、00-15000元的价格段，全市成交均价分析也在此价格段。占比其次的为10000-12000元，占总成交的20.48%。4）、成交房屋年代分析年代90年前91-95年96-00年01-05年05年后比例3.76%4.10%15.72%21.40%55.02%（上图：红色标注为最高值）2010年公司成交05年后的二手房占公司总成交的55.02%，01-05年的房屋成交占公司成交的21.4%，2010年楼龄在10年以内的二手房成交占到了公司总成交76.42%。房屋楼龄的新旧，影响着贷款的额度和可贷年限，因此非常多的客户愿意购买楼龄新的次新房，即可以即买即住，同时又对贷款影响较小，一举两得。5）、成

16、交动机分析动机改善投资学区结婚外地来宁拆迁比例37.37%12.21%1.25%20.74%28.18%0.25%（上图：红色标注为最高值）2010年是政策频出的一年，各项政策的宗旨都在控制房价的过快增长和抑制房产投机，而2010年的南京房价已经相对处于高位，同时相对的租赁回报相对较低，因此房产投资在2010年得到了一定程度上的遏制。于此同时，2010年实行的贷款政策中，二次房贷的政策从严从紧，改善性客户的换房成本大幅度提高，这也抑制了一部分客户换房的心理。同时也有很大部分不受贷款限制的改善客户（刚改）在今年换房成功，公司成交所占比例为33.37%，在各购房需求中占比最大。各项政策调控的最终目

17、的是遏制增长，而不是限制购买，因此，2010年以结婚和外地来宁等刚性需求（刚需）的客户，在2010年持一定的增长比例，在2010年成交占公司成交的48.92%。刚性显现，改善平稳。6）、成交客户年龄分析年龄30岁31-40岁41-50岁51-60岁60岁比例48.16%28.26%14.88%6.52%2.17%（上图：红色标注为最高值）30岁以下的客户占公司成交客户的48.16%，仅一半的成交为年轻客户，结合购买动机可以看出来：以购房结婚和外地来宁就业的年轻人群是我们成交的主导客户，这部分客户是实实在在的刚需客户。而年龄在30-40岁的客户则在一定程度上是有的经济基础的换房改善型客户。（2）

18、租赁成交分析1）、租赁成交区域分析区域玄武白下建邺秦淮鼓楼下关雨花江宁浦口栖霞比例3.65%12.92%19.25%3.03%15.29%1.13%6.68%27.57%10.26%0.22%（上图：红色标注为最高值）由于公司分店布局的影响，公司在全市各区域租赁成交的比例有些失衡。而在公司分店相对集中的江宁、建邺和鼓楼区中，江宁区的成交占比为最高，达到27.57%，大比例超过建邺和鼓楼两区。江宁除有一定的价格优势之外，今年开通的地铁南延线，也让许多客户的租赁意向发生了区域转移，综合两部分的原因，造成了江宁的租赁成交相对比较旺盛。2)、租赁成交价格段分析租金500元501-800元801-1000元1001-1500元1501-2000元2001-3000元3001-5000元5000元比例4.00%11.39%10.78%32.12%20.22%16.57%4.09%0.82%（上图：红色标注为最高值）总价在1000-1500元的房屋租赁成交比例占全部成交的32.1%，而5000元以上的成交仅占0.82%。3）、成交面积段分析面积5051-7071-9091-110110比例30.64%23.57%16.45%13.12%16.22%（上