江西贵溪市“贵滨水岸”项目策划思路

1、奉新南门路改造项目 总体策划思路,总体战略 充分的感受市场与判断目标客户,通过了解项目所面临的问题与压力，从而寻找与打造适应 市场的产品，以获取最大化的利益： 通过对市场调研，整理、分析、论证，最终寻求如何创新，如何探索项目切入市场的最佳契机； 充分利用地理优势，有效地整合最有利的推广元素和可利用的社会资源，为项目的顺利去化服务； 评估能为公司所用的各项策划、设计、广告、营销资源，以扁平式的管理方式，加强公司的专业化素质,发展策略 综合开发，社区运营,以人为本，人文关爱 商脉继承，持续发展 复合功能，互动成长 统一规划，弹性开发 创新理念，颠覆市场,以人为本，人文关爱,以人本主义思想为出发点，

2、对人的需求、生存、安全、舒适、 交往与相互关爱、个人智慧发展，直至自我价值实现的几个层次上 均给予最大的尊重。 在功能配置、外部空间环境等方面，创造一种新型的社区交往 模式，并以此充分展示相互关爱的社区精神和社区文化,商脉继承，持续发展,充分利用周边已形成的商业资源，在业态分布方面加以合理补充； 引入贵溪传统文脉，自觉对地方商业特色、商业文化传统继承 和发展延续； 各功能模块形成有机的生态链、产业链，从而达到社区生态型 发展的目标,复合功能，互动成长,外部复合依托城市平台，发展城市功能，促进区域发展， 提升社区发展空间，社区与城市、区域互动成长。 内部复合主题功能围绕地产开发复合发展，各主题功

3、能与 社区的长、中、短期发展互动成长,统一规划，弹性开发,传统开发“多而散、小而全、全而简、简而陋”，与城市 规划被动适应。 引入成熟市场的开发经验，创造前瞻性、整体性的复合 型社区，与城市总体规划相适应并提升区域发展,创新理念，颠覆市场,颠覆规划 打破传统规划 颠覆价格 打破价格堡垒 颠覆距离 打破距离障碍 颠覆市场 打开市场空间 颠覆生活 创新生活方式 颠覆 颠覆,开发模式,项目开发与城市经济发展各阶段相适应，实现项目的价值 最大化； 整个项目统一规划、统一开发，运用“ 配套先行，滚动开发 ” 的开发模式，充分提高项目品质和附加值； 分组团自成规模开发，注意功能、配套设施建设的衔接和各 组

4、团风格的搭配，各期产品与价格应具备引导市场、领先市场、 决定市场的核心竞争力； 尊重项目区域自然生成的商业环境，利用地块交通、经济 、 文化等核心功能，提高商务社区的商业价值,开发模式,规划开发原则 复合型社区， 以参与和满足城市运营的要求。 项目启动点 项目的启动与持续发展相结合。 核心启动区是指找到项目突破口，集中优势兵力，形成项目的“引爆点” 带活全局。 项目的核心理念是项目核心竞争优势与独特主题，是开发商倡导的生活 方式，对于客户来说就是“吸引点”。 项目的吸引点应集中而有序地展示出来，从而令静态的规划势能转化为 全局营销动能,策划理念,从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择“生活

5、主题功能的经典社区”为项目的总体策划理念。 基于发展战略考虑，创建贵溪房地产提升时期标志性、引领性生活社区，成为贵溪规划建筑、园林景观、人文环境、物业管理、营销 推广等综合素质最高榜样楼盘，全方位塑造与现有小区楼盘的差异性，构筑全新的引领市场需求的住宅模式与商业文化，从而占据市场的制高点，获得松锋在贵溪的市场占有力与可持续发展品牌效应,策划理念,项目差异化定位的思路： 思路一： 本项目的地理位置是贵溪发展区域，因此应重住轻商，打造次中心概念。思路二： 参与城市规划和区域发展，形成联动优势。思路三： 通过超前规划、节奏性综合开发、合理的功能配套等综合素质取胜。思路四： 以高品、优质、对比性价比来

6、弱化产品差距对楼盘的影响,历史悠久的贵溪市,贵溪市情,贵溪地处江西省东北部，信江中游，东连江浙、南控瓯闽，唐永泰元年（公元765年）设县，迄今已有1235年的历史。志书记载衣冠文物之繁华，商贾舟车之辐辏素有广信贵溪实天下名邑的美称。1996年5月28日，经国务院正式批准辙县设市,贵溪市板块整体呈现南北状葫芦型结构，市政府所在地位于板块中部，辐射能力较强。全市行政区域面积2480平方公里，53万人口，城区常住人口15万，辖24个乡（镇），7个国营林（垦殖、园艺）场。现为“全国先进文化市”、“全国先进科技市”，为江西十强县级市,中等规模的贵溪市,贵溪市情,贵溪市位于江西省东北部,是新兴的工业基地,

7、从80年代以来贵溪境内先后有江西铜业公司,有色四建,全国最大的铜冶炼企业-贵溪冶炼厂,江西最大的发电厂-贵溪火力发电厂,全国四大生产磷铵复合肥之一的-贵溪化肥厂等多家中央和省属大中型企业,工业发达的贵溪市,贵溪市情,贵溪交通便捷。浙赣、皖赣、鹰厦铁路横贯东西，纵贯南北，大小15个火车站连珠成串，营运里程150多公里。320、206国道纵横境内，即将开工兴建的上海至瑞丽高速公路有37公里穿境而过，市、乡、村公路网络相通。千吨级船舶顺信江而下通过鄱阳湖直达长江,区位优越的贵溪市,贵溪市情,经济快速增长的贵溪市,贵溪经济,贵溪市GDP近几年期间增长迅速，年均增长率均在20.0%以上,全市生产总值由2

8、003年的31.64亿元上升到80.6亿元，年均增长20.6%，人均生产总值达到1770美元；财政总收入由2003年的3.09亿元上升到10.03亿元，年均增长26.6,居民年均收入较高，后续购买能力较强,贵溪市城镇在岗职工年工资总额及农村居民年人均纯收入近几年有所增长； 且贵溪市城镇在岗职工年工资总额及农村居民年人均纯收入基数较高，后续购买能力较强,贵溪年人均收入,工业为主导的产业结构，利于房地产市场的发展,贵 溪 市 近 几 年 三 大 产 业 结 构,贵溪市的产业结构为“二、 三、一”型，第二产业比重占主导地位，第三产业与第一产业发展也较为稳定。 从城市化发展角度看，贵溪市总体第二产业的

9、比重较高，生产性产业的与消费性产业的强劲发展，足以支撑贵溪市的房地产市场蓬勃发展,贵溪经济,房产开发投资增量明显,贵溪房市,近几年房地产开发投资完成额逐年稳步上升趋势,财政总收入超过20亿，连续五年位居全省县（市、区）第一,07年贵溪市财政总收入完成20.07亿元，增长38%，其中地方财政收入7.6亿元，增长49%，均实现了两年翻一番，财政总收入连续五年位居全省县（市、区）第一，财政收入占地区生产总值比重提高了1.1个百分点,贵溪财政,人均生产总值突破3000美元,贵溪人均生产总值,07年贵溪市完成地区生产总值140.46亿元，增长27.3%，实现了三年翻一番，人均生产总值3374美元，成为全

10、省第一个人均生产总值突破3000美元的县（市、区,小结,贵溪市宏观总结,区位优越，交通便利； 土地肥沃，农业资源及矿藏资源较为丰富； 工业发达，经济实力雄厚； 城市优美，人居环境适宜； 风景独特，旅游前景广阔,本项目的整体定位为： 品味和谐的纯生活地标,建筑及单体,建筑及单体,园 林,园 林,景观小品,本工作室十分荣幸有机会参与贵方的这一改造工程，针对贵公司委托，我司成立了专门的项目服务小组。本小组是一支由具有较高策划理论和商业营销理论以及最具有专业技术经验专业人士组成的团队，对于贵溪贵滨水岸项目，我们的团队有以下五个基本优势：一、完整的团队组织及缜密分工二、具专业人力资源的整合能力三、合理的

11、理论知识结构和丰富的策划经验四、对赣东历史文脉的了解五、广泛的合作联盟单位,服务内容一、市场调查方面 对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉”的论证。这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。但是勿庸置疑的是：专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。 通过规范的调查研究方法为客户提供清晰的数据和有效的营销方案，是我们龙桑的使命。我们知道，数据是极端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠历经检验的市场研究模型、正确的资料搜集方法、严格的质量监控、专业人员的分析、客观的误差评估，才能说明提供给客户的一个百分数的价值,1. 定量研究入户访问：作为消费者研究中最主要的数据收集

12、方法，发展了自己的抽样框架、访问员与实地监控系统，成熟的抽样与管理技术保证了消费者信息的真实与有效。电话访问：在市场调查过程中收集和储备了一定的目标客户资料，于推广期，由专职电话访问员逐户电访，保证了开盘的基本客源。街头拦访：拦截访问是指在某个场所（一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。拦截面访的好处在于效率高。定点访问：经验显示，在购物地点实施调查能够最大限度模拟真实的购买环境。定点访问在专职督导的全程监控之下，能够在快速寻找特定受访者的同时有效保证调查结果的真实性。邮寄调查：在调查范围涉及本区域外目标或特定受访者时，采用邮寄问卷的方法。网上调查：E-mail方式和网络调查系统

13、,2. 定性研究小组焦点座谈会：由主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者，从而获取对既定问题的深入了解。深度访谈：通过无结构的、直接的、个人的访问，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。在研究中，对专家、部委领导、企业决策者、记者的深度访问能快速有效地收集信息。深度访问从提纲设计到访问执行、记录整理与分析全部由自己的研究人员担当，有效保证了项目质量。 企业访谈：由于地方企事业单位的强大购买力和独特的购买决策，因而对单位用户的深入研究也成为我们此次设计的要求之一。采用专家访员、100的问卷复核机制，为客户提供满意的

14、服务。3. 探索性研究 文案研究：二手数据收集、政策数据分析等。 典型调查：针对典型案例、主要竞争对手的单项调查。 观察访谈：如伪装购物（踩盘）、观察客户等,市场调查内容消费者意愿调查。调查内容包括购物习性调查、外食餐饮习性调查、休闲习性调查、对兴国县相关商业设施满意度调查、期望增加相关设施调查、受访者基本资料及对本案的看法等。进驻经营者访谈。调查内容包括进驻意愿调查、进驻方式调查、经营方式调查、对本案的看法。专家意见调查。以访谈方式收集相关专家对本案的看法以及所提出的宝贵意见。政府意见调查。访谈贵溪政府意见，并了解项目周边其他项目的经营模式及期望目标,二、市场分析及可行性研究1、市场分析内容

15、与工作流程 区位特性与基本条件分析。其中包括：a区域环境特性分析b周边区域相关调查c区域社会经济发展现况分析d区域人口特性分析e交通运输系统分析g公共设施设计分析 相关法律、法规、政策分析 商圈发展潜力分析与预测。 分析现有商圈发展趋势及对区域周边商圈发展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域发展方向。 竞争者分析。 收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品种类、区位等，并分析对本案的影响。 SWOT分析。 分析本案之优、劣势、机会、威胁，以拟定本案开发策略方向。经营管理分析。投资效益评估,2、工作方法 专业分工：本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。 集体讨论：本案将由本公司统筹安排整体工作进度