房地产开发的税种和税率

1、房地产开发的税种和税率房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、 城建税、教育费附加、地方教育附加、 土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所 得税等。一、营业税根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 的规定，房地产开发企业， 发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者 出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为， 不征收营 业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移 动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：

2、销售建筑物 或构筑物、销售其他土地附着物。营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部 价款和价外费用。 对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的， 主管税务 机关有权按下列顺序核定其营业额： 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核 定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价 格核定； 按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本X （ 1+成本利润率）十（1 营业税税率）上列公式中的成本利润率， 由省、自治区、 直辖市人民政府所属税务机关确按照财税 200316 号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或

3、 受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的 余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、 土地使用权的， 以全 部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5% ，销售不动 产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为 5% 。计算公式 = 营业税计税依 据X 5%二、城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发 1985 第19 号） 规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为 7%（市区）、 5%（县城、镇）、1% （其他）。计算公式：应纳税额=营业税

4、税额X税率。不同 地区的纳税人实行不同档次的税率。三、教育费附加 根据关于教育费附加征收问题的紧急通知（国发明电 19942 号） 的规定，其计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，税率为 3%，计算公式： 应交教育费附加额 = 营业税税额 X 费率。四、地方教育附加 根据财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函 （财综 函20032 号）和大地税函 2003101 号文件规定， 地方教育附加以纳税人实际 缴纳的营业税的1 %缴纳。计算公式：应交地方教育附加额=营业税税额X费率五、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国发 1993 138 号）规定， 土地增值税是对转让

5、国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单 位和个人征收的一种税。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规 定的适用税率计算征收， 纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例 规定的扣 除项目金额后的余额， 为增值额。 房地产转让收入包括货币收入、 实物收入和其 他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的成本、费用； 3 、新建房及配套设施的 成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； 4 、与转让房地产有关的税金； 5 、 财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增 值额未超过扣除项

6、目金额 50 的部分，税率 30 。增值额超过扣除项目金额 50 ，未超过扣除项目金额 100 的部分，税率 40 。增值额超过扣除项目金 额 100 ，未超过扣除项目金额 200 的部分，税率 50 。增值额超过扣除项 目金额 200 的部分，税率为 60。六、房产税如果企业拥有房产产权的， 需缴纳房产税。 根据中华人民共和国房产税暂 行条例（国发 198690 号）的规定，房产税是对城市、县城、建制镇、工矿 区范围内拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产原值或租金收入征收的一种 税。对自有自用（无租使用）房屋，房产税以房产原值为计税依据， 税率为 1.2% ； 对出租房屋，房产税以租金收入为

7、计税依据，税率为 12% 。计算公式为：年应 纳税额=房产原值x （1-30% ） X 1.2% ;或年应纳税额=租金收入X 12%七、城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的， 需缴纳城镇土地使用税。 根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 17 号发布）的规定，城镇土地使用 税是对城市、 县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人以实际 占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=刀（各级土地面积X相应税额）。八、印花税 根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第 11号）的规定， 印花税是对在经济活动和经济交往中书立、 领受印花税暂

8、行条例所 列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。 分为从价计税和从量计税 两种。应纳税额=计税金额X税率或应纳税额=凭证数量X单位税额。 注意：土地使用权出让转让书立的凭证（合同）征收印花税，商品房买卖签 定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税， 在办理房地产权 属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。九、契税根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第 224 号）的规定，契 税是对在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所 有权的单位征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方，税率为 35。其中工商用房 及别墅、高级公寓等税率为 4，个人购买或承受普通住房税率为 3，目前对 个人购买自用普通住房暂减半征收契税。应纳税额 =计税依据X税率。十、企业所得税根据中华人民共和国企业所得税暂行条例（国务院令第13 7号）规定,中华人民共和国境内的企业， 除外商投资企业和外国企业外， 应当就其生产、 经 营所得和其他所得, 依照本条例缴纳企业所得税。 企业的生产、 经营所得和其他 所得,包括来源于中国境内、 境外的所得。 纳税人每一纳税年度的收入总额减去 准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。