房地产项目融资渠道

1、房地产项目融资渠道一、银行贷款银行贷款一直以来是房地产项目的主要融资渠道，它具有成本 低、期限长、财务杠杆作用大的优势，但随着国家对银行业规范化管 理的监管要求，房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高 , 特别 是央行 121 号文件出台之后， 对于开发商自有资金的比例以及项目开 发进度这些硬指标，将许多开发商挡在门外，同时近年来实行的“受 托支付”开发贷资金使用环节的管控， 使开发商手中资金的流动性更 加捉襟见肘。同时，作为资金供给方的银行，即便国家对房地产管控 严格，但由于房地产信贷业务资金量大、派生存款多、综合收益高等 特点，仍被银行视为优质资产，争夺优质客户、优质资产的竞争热情 丝毫

2、未减。二、委托贷款 是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款 对象、金额、期限、利率、用途等代为发放并协助收回的贷款。这项 业务属于银行表外中间业务，银行收取手续费、财务顾问费等，终极 风险由委托人承担。委托贷款不是银行的自营业务， 相对于开发贷而言其审批的硬性 指标（像“四证齐全”、 开发进度） 掌握起来较为宽松， 具有门槛低， 操作灵活的优势， 银行作为中间人承担着推荐、 沟通和风险控制的责 任，企业也可以通过各种渠道寻找委托方、银行来操作该业务。虽然人民银行要求商业银行对委托贷款加强管理并给予了一些指导性意见，但目前各商业银行对委托贷款的操作方法不尽相同，鉴于委托贷款的自

3、身特点所限，只能作为房地产企业融资的补充渠道。三、信托融资房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险 等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房 地产的开发经营活动。自央行121文件的出台，使得房地产企业银行 贷款融资渠道受阻，而投资周期短、收益高的特点恰恰契合了信托的 需求，因此信托融资是目前房地产融资的重要组成部分，根据中国信托业协会日前发布数据显示，截至 2011年底我国信托资产达4.8万 亿元，资金信托中，投向房地产行业资金余额达6882亿元，占比14.8%,然而信托公司资产规模和业绩快速增长的背后隐藏的金融风 险也引发了监管层的关注，从 2010年下半

4、年银监会一度叫停银信合 作业务到2011年对房地产信托进行事前报备和规模管控，再到2011年初叫停票据信托和同业存款业务，监管层针对信托业管控政策接连 不断。（一）资金信托类房地产信托1.贷款模式贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资 公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企 业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资本金及收益。优点：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便。缺点：只有二级以上资质房地产企业、 “四证”齐全的项目才能 通过这一模式融资，同时项目资本金比例不低于 35%，资金使用监管 严格；信托公司接受自然人资

5、金信托合同不得超过 50 份，每份合同 金额不得低于人民币 100 万元，不能满足较大规模项目的资金需求； 成本相对较高。2. 股权融资模式股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理， 信托 投资公司按照信托合同的约定， 将投资者集合的信托资金用于认购房 地产企业增资扩股或转让的股份， 房地产企业的股东在期满后溢价购 回购信托投资公司所认购的股份， 信托投资公司向投资者支付投资本 金及收益。优点：资金投放时间不受限制， 避免因项目未取得“四证”而不 能投资；项目资本金比例不受 35%的限制，降低房地产企业自有资金 比例；信托投资公司可以参与企业决策，进一步防范风险。缺点：增加注册资本，

6、需召开股东会决议，并办理相关验资、企 业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资 公司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险； 因 股权买卖并非真实交易目的，存在被认定为企业间借贷的风险。（二）不动产及其他财产信托类房地产信托1. 不动产信托受益权转让模式不动产信托受益权转让模式是指房地产企业将房产委托设立为 信托财产， 取得信托财产的信托受益权， 然后委托信托投资公司将该 信托受益权转让给投资人， 并通过租金或和溢价回购信托受益权等 方式向投资人支付本金回报。优点：因不系资金信托，在一段时间内突破了信托合同份数限制， 满足房地产企业较大的资金需求， 吸引更多的

7、投资者； 此种融资现阶 段同样受到了监管部门的限制。缺点：由于信托财产登记和转移制度不完善， 无法解决信托财产 的独立性；所涉税费较多， 交易成本较高；由于信托投资公司系房地 产企业的受托人， 在法律上要着重于维护房地产企业的利益， 投资者 的风险较大。2. 股权信托受益权转让模式股权信托受益权转让模式， 是指房地产企业将股权委托设立为信 托财产，取得信托财产的信托受益权， 然后委托信托投资公司将该信 托受益权转让给投资人， 并通过分红或和溢价回购信托受益权等方 式向投资人支付本金回报。优点：资金投放时间不受限制， 避免因项目未取的“四证”而不 能投资；项目资本金比例不受 35%的限制，降低房

8、地产企业自有资金 比例；所涉税费相对较少，交易成本相对不高。缺点：由于信托财产登记和转移制度不完善， 无法解决信托财产 的独立性； 由于信托投资公司系房地产企业的受托人， 在法律上要着 重于维护房地产企业的利益，投资者的风险较大。（三）混合信托类房地产信托混合信托类房地产信托主要有两种模式：一是资金信托与不动产 信托受益权转让相结合的模式，二是资金信托与股权信托受益权转让 相结合的模式资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式，是指房地产 企业将房产委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权, 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过 租金或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付

9、回报；同时， 投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信 托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业 的不动产信托受益权。资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式，是指房地产企 业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权， 然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过 分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时， 投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信 托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业 的不动产信托受益权。四、房地产基金房地产基金是一种集中众多零散资金，交由基金公司进行集中投 资的融资方式。具体的基金融

10、资方式有海外房产基金和国内产业基国外房地产基金国外地产基金看好中国房地产市场， 近几年流入中国的海外基金 不断增加：摩根士丹利下属房地产投资基金 RSREF荷兰国际房地产、 瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。由于受到国内政策，以及国 内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响， 目前海外地产 基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前景等。国内房地产基金 随着房地产市场的进一步发展，以及相关法律法规的进一步规 范，诸如合伙企业法的实施， 国家对股权投资企业的一系列相关优惠 政策实行，地产基金已经成为房地产融资方式的新宠。五、上市融资IPO 上市、买壳借壳上市曾经是房地产企业获取资金，提升企业 品牌价值，实现社会价值最大化资本运作的主要方式之一。 然而中国 证监会的关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知 让大 多数房地产公司只能望洋兴叹， 但时至今日， 监管部门对房企上市还 是严控，短期内好像没有松动的可能。六、发行企业债、短期融资券、中期票据 债券融资是指企业通过举