物业管理经费与财务管理

1、17.11.2020,1,第7章 物业管理经费与财务管理,物业管理的资金来源 物业管理资金预算方案的制定 物业管理资金的使用与管理,17.11.2020,2,第1节 物业管理的资金来源,一、物业管理资金的性质,物业管理的对象和目的决定了物业管理资金的性质 物业产权多元化的格局决定了物业管理资金的性质 物业管理资金的性质随经济环境的变化而变化,17.11.2020,3,二、物业管理资金筹措的渠道,金融机构借款 发行股票 发行债券 留存利润 横向联合 吸引外资 物业管理的营业收入 前期投入资金,第1节 物业管理的资金来源,17.11.2020,4,二、物业管理资金筹措的渠道,物业管理的营业收入 物

2、业管理收入 日常综合管理费收入 特约服务费收入 物业经营收入 物业营销 物业租赁 其他多种经营的收入,第1节 物业管理的资金来源,17.11.2020,5,二、物业管理资金筹措的渠道,前期投入资金 启动资金 质量保证金 物业接管验收费 维修基金 向业主收取 向开发商收取 向物业出售者收取 向国家地方财政收取,第1节 物业管理的资金来源,17.11.2020,6,三、物业管理资金筹措的管理,收费标准的确定 政府部门审定 会同业主商定 委托双方议定 收费管理 及时递送收费通知单 加强立法，追讨拖欠费用 一般性追讨 区别性追讨,第1节 物业管理的资金来源,17.11.2020,7,第2节 物业管理资

3、金预算方案的制定,一、物业管理费的预算 1、物业管理费的构成,（1）物业服务费用形式 包干制指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,17.11.2020,8,一、物业管理费的预算 （2）物业管理费的构成,包干制 物业服务成本 法定税费 物业管理企业的利润 酬金制 物业服务支出 物业管理企业的酬金,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,9,一

4、、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,10,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 基本工资 按规定提取的福利费 加班费 服装费 不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效

5、益从盈利中提取的),第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,11,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 包括： 公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费； 给排水日常运行、维修及保养费； 电气系统设备维修保养费； 燃气系统设备维修保养费； 消防系统设备维修保养费； 公共照明费； 不可预见费； 易损件更新准备金。,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,12,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 不包括： 业主拥有房产内部的各种

6、设备、设施的维修运行、保养与维修费用； 公共设施、设备的维修费用； 电梯的运行、维修费用； 冬季供暖费； 高压水泵运行、维修费用； 公用天线保养维修费；,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,13,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业管理区域清洁卫生费用 清洁工具 劳保用品 卫生防疫杀毒费 化粪池清掏费 垃圾外运费 清洁环卫所需之其他费用,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,14,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业管理区域绿化养护费用 绿化工具费 劳保用品费 绿化用水费 农药化肥费 杂草清运费 景观再造费,第2节 物业

7、管理资金预算方案的制定,17.11.2020,15,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业管理区域秩序维护费用（保安费） 保安器材装备费(保安系统、保安器材等)； 保安人员人身保险费； 保安用房及保安人员住房租金,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,16,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,办公费用 交通费(车辆及保险维护费用) 通讯费 低值易耗办公用品费 书报费 广告宣传社区文化费 办公用房租金(含水电费) 其他杂项,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,17,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业管理企业固定

8、资产折旧 交通工具 通讯设备 办公设备 工程维修设备 其他设备,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,18,一、物业管理费的预算 （3）物业服务成本/支出,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务之处或者物业服务成本。,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,19,一、物业管理费的预算 （4）包干制的利润、税费,利润：按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定。 法定税费 营业税：按企业经营总收入的5%征收 城市建设维护税：按营业税7%征收 教育附加费：按营业税3%计征。,第2节 物业管理资金预算

9、方案的制定,17.11.2020,20,一、物业管理费的预算 2、总的计算公式,P每平方米每年（月）应收取的日常综合管理费； Fi第i项日常综合管理费支出； S管理服务的某类物业的总建筑面积。,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,21,一、物业管理费的预算 人工费的预算,P1计划期日常综合管理费中人工费的预算额 Ni计划期需聘用的第i类日常管理人员和维修工人数 Wi计划期第i类人员的人均工资额,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,22,一、物业管理费的预算 行政办公费的预算,P2计划期行政办公费的预算额 F0基期行政办公费实际支出 i通货膨胀率 F0

10、基期行政办公费中的不合理开支 Fi第i项行政办公费开支预测额,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,23,一、物业管理费的预算 劳动保护费的预算,P3计划期内劳动保护费预算额 N计划期内聘用的职工人数 计划期内人均劳动保护数,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,24,一、物业管理费的预算 公用水电费的预算,P4计划期内公用设备设施用水用电支出 Q电i第i项公用设备设施用电量 Q水i第i项公用设备设施用水量 P电电费单价 P水水费单价,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,25,一、物业管理费的预算 保安服务费的预算,P5保安服务费预

11、算额 Fi第i项保安服务费预算额 F1保安人员人工费保安人员聘用数（人均工资资金+人均服装费+人均保险费） F2保安设备系统维护费（保安设备系统用电量 电费单价+日常维护养护费） F3日常保安工器具费（日常保安用警棍、电池和电筒等购置费）,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,26,一、物业管理费的预算 环卫清洁、绿化养护费的预算,P6/P7环卫清洁费/绿化养护费预算额 Fi第i项环卫清洁费/绿化养护费支出预算额,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,27,一、物业管理费的预算 保险费的预算,P8保险费预算额 Mi投保的第i种保险种类的保险费率 Xi第i

12、种保险种类的保险费率,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,28,二、储备基金预算方案的制定 1、制定储备基金的留存计划,P物业公有部位和共用设备设施的更新价值或大修费用 i年通货膨胀率 r银行存款利率 n某一物业中共用部位或公用设备设施的大修或更新周期,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,29,二、储备基金预算方案的制定 2、优选物业更新方案,物业更新方案优选的原则 物业最佳更新周期的确定 物业最佳更新时间的选择,第2节 物业管理资金预算方案的制定,17.11.2020,30,第3节 物业管理资金的使用与管理,一、物业管理资金的使用特点,资金使用量,

13、时间,O,A,B,C,D,17.11.2020,31,7.3 物业管理资金的使用与管理,二、物业管理资金使用的管理 1、物业管理资金使用的控制程序,确定资金使用的标准和重点 制定预算方案 制定使用计划 优选管理方案 设立专用账户 财务分析考核,17.11.2020,32,7.3 物业管理资金的使用与管理,二、物业管理资金使用的管理 2、物业维修基金管理,（1）维修基金的分类 房屋维修基金； 电梯、水泵维修、更新基金； 公共设施维修基金。,17.11.2020,33,7.3 物业管理资金的使用与管理,二、物业管理资金使用的管理 2、物业维修基金管理,（2）维修基金账户管理 业主委员会成立前的账户

14、管理 业主委员会成立后的账户管理,17.11.2020,34,7.3 物业管理资金的使用与管理,二、物业管理资金使用的管理 2、物业维修基金管理,（3）物业维修、更新的费用承担 住宅自用部位和自用设备的维修更新费用，由业主承担； 住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，并在物业维修基金中列支； 公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，并在物业维修基金中列支； 业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用应由房地产开发商承担； 住宅的共用部位、共有设备和物业管理区域的公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。,17.11.2020,35,案例分析,清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的员工小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。 你认为这样的测算对吗？ 实行包干制的物业服务费用的构成应该包括哪几个部分？,17.11.2020,36,讨 论,某人购买了一套带电梯的首层住房一套。不久，负责小区物业管理的物业管理公司向其收取电梯分摊费用，该购房人坚决拒