上海临港国际总部经济区市场报告

上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用1目录第一部分总部经济研究2第二部分国内总部经济的宏观展望8第三部分上海总部经济研究10第四部分临港新城研究15第五部分项目定位18第六部分产品建议60上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用2第一部分总部经济研究1概念描述总部经济，可称为首脑经济，是经济活动价值链中的高端部分。广义理解，总部经济是指经济与非经济的、官方与非官方的，带有总部性质或总部派出性质的，各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。这些机构包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织。从价值形态看，总部经济是这些机构和组织各种社会经济活动所产生的直接和间接的经济价值总和。从狭义理解，总部经济是一国内外带有总部或总部派出性质的各种经济组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵宏研究员在国内首次提出总部经济理论，并对总部经济概念进行界定，他认为“总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。”2总部经济的产生与发展总部经济是高科技发展的必然趋势，是世界经济高度发展的产物，是工业时代向后工业时代转变而产生的一种经济现象。它的形成原因首先是科学技术发展，推动“市场和竞争全球化”一方面是通讯的快速发展和信息技术的广泛运用，使得货物、资本、信息可以在全球范围内配置，公司在区位上的选择越来越自由，交易可以通过电子网络来进行，电子银行使得交易结算变得更方便；另一方面后工业社会将向技术密集型发展，这必然要求经济运作的专业化程度提高，其中企业的营销、研发或管理总部脱离生产总部而另行设立，这本身就代表一种分工和专业化倾向，因而就使全球的竞争优势基于一定的地域空间上获得，出现了聚集与分散两种不同的作用力，导致了区域机构变迁，跨国公司总部向某些城市集中。同时由于大量的企业在特定区域聚集，就会产生外部的规模经济和范围经济。由于外部规模经济，总部在地域上集中，可以共享当地的辅助设施、共同的基础与服务、高端的人力资源供给等，最终带来企业运营成本的节约。总部经济是伴随工业化、城市化进程出现的一个现象从中外经济发展的历史看，企业总部向一些区域性中心城市迁移是近一、两百年来持续发生至今仍在继续的一个现象。自工业革命以来，全球的工业化、城市化速度不断加快，与之相伴随的是，企业总部向一些大城市、特大城市迁移。如英、美、日、德、法等国著名的城市，包括亚洲的新加坡和我国的香港等地，都聚集了大量的企业总部及其派出机构。我国自改革开放以来，城市化、工业化进程明显加快，城市对各种发展要素、经济资源的需求和吸附空前增大，企业总部作为经济发展的核心资源，在经济发展格局和空间布局上需要进行合理的配置。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用3总部经济是城市集化效应的结果城市是人流、物流、资金流、信息流的集散地，金融、贸易、教育、科研、人才、资讯、交通条件优越，具备更为完整的发展要素，特别是大城市，具有更为良好的发展条件，对中小城市的经济资源具有吸附作用。无论是外部机械迁入，还是内生成长，每个城市都聚集一定量的企业总部。另外，城市也是各种非经济的总部诞生地。在政治、文化等方面，城市比农村更具权威性，大城市比中小城市更具优越性，造成不同级别的城市拥有相应等级的非经济的总部。在某种意义上，城市的基本骨架就是各种总部，而城市化过程中的一个重要现象就是各种类型的总部逐渐聚集。总部经济是企业扩张壮大的必然选择企业总是追求净收益最大化，选择往预期收益成本比更高的地区发展。从表面来看，在城市、特别是知名度很高的大城市，商务成本相当高，但这些地方经济运行效率高、市场条件好、综合发展环境优良，企业成长的空间大，企业的发展前景与在小城市是不能相比的，因而导致总部往大城市迁移，这就是城市发展壮大的内在原因。目前，中国已经历了25年的高速增长时期，即使在全球经济低迷时期，也呈现出强劲的增长势头，经过长期的能量蓄积，国内企业正处于扩张冲动的快速成长期，迫切需要选择一个适合自己发展的城市设立企业的总部；同时，随着全球产业大转移，经济重心不断向中国东部沿海转移，中国逐渐成为“世界工厂”，国际资本需要在国内寻找发展环境优越的城市作为进军中国的桥头堡。因此，当前中国产生的总部经济现象，从客观上来看，是国内资本、国际资本双推动的结果。3企业总部结构形式中央商务区（CBD）企业总部基地BAP城市中心区城市中心50公里范围内，紧邻主干道不同开发商建设，单体优秀，组合杂乱统一开发商建设，规模优秀，组合宏伟强调开发商利益强调总部企业利益，衍生区域经济利益和开发商利益建筑指标受限尽可能少绿化或不绿化；使用率约为50；一般单面采光，有黑房间；能源损耗大建筑指标全面优化高绿化率；使用率在85以上；四面采光，视野好；绿色节能配套受限配套空间较好餐饮、娱乐、休闲等专业化商务一般依托相邻配套专业化商务功能有机组合会议、展览、新闻、酒店等非专业服务开发商、政府、金融等机构，有专业化服务总部机构组成优秀企业核心跨国公司企业总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部金融民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司科研国家与社会科研机构、社会经济研究中心机构行业协会、商会、社会基金其它学历教育、认证机构上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用44“总部经济”作为一种新的经济形态,表现出若干知识经济和区域经济的特征知识密集性“总部经济”集中了企业价值链中知识含量最高的区段,企业的研发、营销、资本运作、战略管理等,属于知识密集性劳动。经济集约性按照总部经济模式发展区域经济,最大限度地利用了中心城市服务业发达、智力资源密集的优势,最大限度地利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势,最大限度地提高了资源的配置效率,体现集约经济的特点。产业延展性“总部经济”形成了第二产业与第三产业之间的经济链条,不但能够实现二产向三产的延展而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展和扩散。机构层次型“总部经济”模式在不同城市、不同地域，其产业功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。发展辐射性在“总部经济”模式下,可以通过“总部加工基地”链条实现中心城市的经济发展向欠发达地区的强力辐射。合作共赢性“总部经济”模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的无序争夺,避免了简单的重复,实现不同资源优势的区域之间通过价值链不同功能的再分工进行合作,实现共同发展,达到共赢结果。5总部经济对区域经济发展产生的影响推动经济空间结构调整总部经济通过其投资的空间聚集使地区具有完备的基础设施、较大的人口规模、便利的交通条件，容易从外部获得技术、熟练劳动力及高级管理人才等创新要素，从而吸引区外的公司投资，外来的投资带来了先进的技术、完善和优化了本地的产业链。促进产业结构升级企业总部的设立将带动区域内产业的迅速升级换代，改变区域内一、二、三次产业的比例。再次，扩大当地就业。不仅促进商务服务产生的就业，而且与经济的繁荣相连，城市基础设施、物业、绿化等等服务需要，也创造了新的就业。促进企业技术进步技术进步和创新是区域发展的源泉。由于当今世界的先进技术90出自或受控于资金和研究实力雄厚的大型企业和跨国公司，因而公司总部在地域上的集聚有利于推动区域技术进步，进而促进区域经济发展。创新经济运行机制上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用5经济运行机制创新主要是指政府的经济运行机制和微观主体的动态决策和市场结构的调整与转变。机制创新是区域经济增长的活力源泉。企业总部进入区域的过程也是个包括政府、企业、其他职能部门的一个动态调整过程。通过对旧体制的改造，建立新的规制，使得系统健康协调的发展，以达到系统优化。综述总部经济是价值链高端环节聚集的经济，其类似于产业聚集，但又不局限于同一产业内部、或是一条产业链上相互关联企业的聚集。虽然总部经济是各种经济社会要素的大聚合，但又不是一种低级的、杂乱无章的企业聚集，而是聚集各个方面、各个领域的起领袖作用的总部；总部经济是以集群形式出现，但又不同于一般的社会分工，它所聚集的总部是一个大企业、大集团内部的融资中心、结算中心、研发中心、营运中心、公关中心等，企业的生产环节、物流环节等可以与上述诸多环节实现地域上的分离，从而使企业的各个环节有一个合理的空间布局。而吸引的跨国公司和国内外埠大型企业集团入驻形成“总部区”，他们侧重于管理、决策和控制等方面职能，同中心城市侧重发展第三产业的方向是一致的。总部经济发展迅速的中心城市下一步的目标可以是多元化的地区经济中心、全国经济中心或国际经济中心。这样，中心城市就可以按照不同的发展目标制定相应的发展策略。6国际总部经济的案例分析1纽约纽约是目前举世公认的国际城市，也是全球总部经济的成功典范。财富500强中就有46家公司总部选在纽约，在纽约，有法律服务机构5346个，管理和公关机构4297个，计算机数据加工机构3120个，财会机构1874个，广告服务机构1351个，研究机构757个。纽约有制造业公司有12万家，许多全球制造企业都在此设立了总部机构，成为了名副其实的国际金融经济中心，对世界经济的稳定与发展奠定了难以取代的地位。纽约经济结构变迁可划分为两个阶段。第一阶段是二战结束后不久到70年代中期，尤其从上世纪60年代开始，纽约的产业结构则出现了制造业的急剧衰弱与金融、服务业等第三产业崛起的双重变化。60、70、80年代这里的制造业就业人数分别减少了92万人、181万人、267万人，下降率分别为9、19和35。与制造业的衰弱、就业人口减少形成鲜明对比的是第三产业，尤其是其中的金融、服务业就业人口在总就业人口中的比重迅速增加。第二阶段是70年代中期至今。其特点是，制造业和消费者服务业的产值和就业比重持续下降，生产者服务业在产值和就业份额上超过了传统的消费者服务业，并推动着制造业向服务业转变，进而实现第三次产业化。同时，在城市产业的空间分布上，制造业向郊外迁移，生产者服务业向大都市中心地区集中。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用6纽约总部经济形成的主要城市资源因素纽约具有高素质的人力资源和科研教育资源纽约具有支持总部经济发展的交通运输网络设施纽约金融、保险业非常发达纽约新型服务业发达纽约文化、生活环境优越2新加坡新加坡已成为东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，在全球贸易和国际金融业务中发挥着举足轻重的作用，几乎所有的外域跨国公司都选择了新加坡为进军东南亚的起点，也越来越多的跨国公司在新加坡设立地区总部来实施其海外扩张战略。最新统计显示，全球有6000多家跨国公司的区域总部设立在新加坡，仅中国就有超过230家企业在此投资，美国和欧洲投资的企业分别超过了2000家，日本企业1800家，印度企业800家，澳大利亚和新西兰企业800家。新加坡总部经济的发展经历了一个典型的从“制造基地”到“总部基地”的发展历程。新加坡总部经济的成功得益于其高起点及其独有的先天优势，但其政府在发展总部经济过程中起着重要作用。新加坡政府是总部经济形成的战略制定者在新加坡金融和商业服务业发展过程中，政府为其制定出一项较制造业发展战略更为详细的发展战略。如果缺乏政府的经济参与，新加坡作为亚太地区金融中心和商贸中心的地位是难以确立的。新加坡政府制定了吸引“总部”的优惠政策为了吸引更多的跨国公司总部入驻，新加坡政府根据不同的企业总部类别采取了各种针对性的亲商政策和优惠政策，具体如下上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用7特准国际贸易公司（APPOROVEDINTERNATIONALTRADESCHEME/AITS）为吸引更多的跨国公司来新加坡设立办事处，对符合条件的公司每年只收10的公司所得税。商业总部（BUSINESSHEADQUARTERSPROGRAMME,BHQ）目的是奖励并协助新加坡注册的公司或企业。由经济发展局授予“商业总部”称号的企业享有相应的优惠条件，如从事特定领域里的业务可以享有10年免税优惠；对于享有“先锋地位”的工业，可获得15的减税优惠，为期5年；对出口销售和服务所得收入50予以免税，为期10年，等等。营业总部地位（OPERATIONALHEADQUARTERSTATUS,OHS）这是新政府为吸引跨国企业集团设立以新加坡为“区域营业部”而推出的优惠措施，如凡享有经济发展局授予区域总部地位的外国公司及本国企业总公司，在5至10年内对从所提供的服务中赚取的利润只交10的公司所得税；岸外公司汇来的利息和权利金，以及总公司买卖外汇所获得的利润，岸外投资所得，均可享有10的公司所得税优惠；岸外附属子公司汇来的红利享有10年免税优惠；等等。跨国营业总部奖励（REGIONNALOPERATIONALHQSFORMUCS）跨国营业总部鼓励在新家坡成立和注册的公司将总部设于新加坡，并对其海外附属公司及其有关企业提供管理规划及协调，其优惠措施如跨国营业公司获得拥有股权的海外附属于公司或有关企业的红利可免交公司所得税，该司将其转贷给区域子公司或汇入新加坡也不增加任何税项；在新加坡境内的跨国公司总部，其各项管理服务收入只需交10的公司所得税；跨国营业总部向新加坡金融机构融资，并将其转贷给区域总公司或有关企业的所得利息，可申请10的优惠税率等等。高效廉洁的新加坡政府进一步优化了“总部环境”新加坡政府的高效行政和廉洁形象举世称道，为吸引公司总部入驻，发展总部经济提供了优质的制度软环境基础，同时也创造了世界第一流的行政工作效率。7发展总部经济的思考1总部经济是经济全球化的必然趋势。2总部经济作为一种时代经济特征，具有强大的生命力。3总部经济与中国经济未来关系密切。4国际经济对上海发展总部经济的启示。5发展总部经济为实现中心城市功能转换起到积极作用。6总部经济注重的集群效应。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用87总部经济应实现企业空间分离。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用9第二部分国内总部经济的宏观展望1国内总部经济发展现状与特点在我国，虽然总部经济起步较晚，但发展趋势良好。目前全国各大城市发展总部经济热情高涨，呈现出强劲发展的势头。主要有四大特点经济发展水平较高的中心城市成为国内总部经济发展的主导力量总部经济已经成为北京、上海、广州等许多中心城市经济发展的重要战略选择，重庆、深圳、济南、青岛、天津、武汉、大连、沈阳、杭州、西安、厦门、南京等城市也都相继提出大力发展总部经济。跨国公司成为推动国内总部经济发展的重要力量有30多家经商务部认定的地区总部如爱普生、佳能、欧姆龙、松下、索尼、爱立信、西门子、阿尔卡特等公司先后通过商务部的认定，跨国公司在中国设立了一批研发中心，其中上海140家。中小城市企业总部向大城市迁移，大城市的企业生产基地向欠发达地区转移的双向流动趋势国内欠发达地区的大型企业集团为突破其面临的技术、人才、信息等战略资源的瓶颈约束，纷纷将企业总部向北京、上海、广州等大城市迁移（如东方希望、春兰等将总部迁往上海；经纬纺机、远大集团等将总部迁往北京；乐百氏、健力宝等将总部迁到广州；等等）。区域性“总部生产基地”模式初步形成长三角总部经济发展比较成熟，基本形成了以上海为核心，以江苏、浙江的扬州、镇江、嘉兴、湖州等中等城市为制造基地的“总部加工基地”区域合作模式。珠三角总部经济的发展得益于香港作为总部资源密集的区域和顺德、东莞等制造资源密集的区域之间的互动发展。京津冀经济圈以北京为核心、京津冀及环渤海为腹地的“总部加工基地”模式具备极为广阔的发展前景。2国内总部经济的发展格局一是以上海、北京、广州等为代表的全国性中心城市，发展跨国公司亚太地区总部、中国地区总部、研发中心及国内大型企业集团总部。二是以深圳、杭州、成都、青岛、武汉、大连、西安等为代表的大区域性中心城市，发展部分跨国公司在华分支机构、国内大企业总部或区域总部、省级大企业集团总部等。三是以宁波、济南、厦门、郑州等为代表的省级中心城市，发展国内大企业地区总部、省市知名企业总部及某些优势产业国内大型企业总部等。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用103主要城市总部经济发展能力评价对全国35个主要城市发展总部经济能力进行评价，上海居前两位。评价指标为以下六项评价结果上海在以上的各项评价排名均排在前两位，并且在基础条件、商务设施、政府服务等各项中名列首位。上海的城市综合能力，经济发展条件，政府工作服务质量等条件均为全国首位。上海作为中国的经济首都，通过不断的完善自身条件，已经成为国际大都市。上海发展城市总部经济综合能力强，分项发展均衡，适合发展跨国公司和国内大型企业集团的全国性总部基地。上海城市作为中国最大的工业城市，近代工业的发展历史有100多年。上海是我国最大的商业、金融中心，内外贸易额居全国各贸易中心首位，社会商品零售总额也在全国三个直辖市中位居第一位。外贸出口总值约占全国的四分之一。近年来上海金融业务迅速发展，在国内外金融交往中占有着重要地位，在伦敦、巴黎、纽约、新加坡、香港等国际金融中心设有联行。目前，上海已经成为了许多跨国企业总部的总部基地，众多世界500强企业总部落户上海，已经是对上海发展总部经济的综合竞争势力的肯定。结合上海的区位优势，人才聚集优势和资金优势，0上海总部经济的辐射作用将充分发挥。4国内工业用地的政策解析国发200631号文件关于工业用地政策解析，“根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”该通知发放以后，各地方政府开始迅速执行中央调控措施。2006年9月8日，位于湖州吴兴区织里镇童装精品园的这块“宝地”通过市场招标，亩均价格高达6636万元，这是国家土地调控新政出台后，浙江省工业用地招标、拍卖、挂牌出让落下的“第一槌”。浙江省国土资源厅负责人介绍，从现在起，该省所有工业建设项目用地一律按照招标拍卖挂牌出让租赁方式供应。同样，江苏省工业用地“第一槌”7月就在扬州市落定，标志着江苏工业用地进入“拍卖时代”，在土地制度改革上实现了新的突破。上海一份通过媒体透露的某研究机构最新数据显示，截至8月底，今年上海的土地交易总量为900多公顷，其中，协议出让的工业用地占的比重高达50，住宅出让用地占32。来自各级政府的政策支持无疑在投资开发成本和吸引买家等方面，令开发商享有先天优势。有分析人士坦言，“从项目本身的打造及其模式价值而言，是不错的，但是在项目本身之外，把所在土地使用情况放在工业相关用地市场公开公平的出让趋势下看，还有值得商榷的地方。”近年来全国主要城市的工业地产一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，将会吸引更多的跨国公司和国内房产企业进入这一领域，并将上演一场“圈地运动“。据了解，国土资源部很可能将成立检查组，对地方工业用地的审批、划拨、使用情况进行检查，同时着手推进工业用地出让、使用制度的调整，逐步推进工业用地也实行“招、拍、挂“的工作，以市场化为总体推进方向。国土资源部政策法则司司长甘藏春今年9月11日发表谈话，工业用地的出让价格将上涨50。由此可见，工业地产将可能成为继住宅地产后的又一调控重点。项目内容基础条件经济实力、交通条件、环境质量、社会基础商务设施商务基本设施、信息技术设施、研发能力人才总况、研发投入、科技成果专业服务金融保险、专业咨询政府服务服务意识、服务效率开放程度国际开放上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用11第三部分上海总部经济研究1上海发展总部经济独特优势国内外企业进驻上海设立总部的愿望，明确而且旺盛。上海目前明确提出的发展总部经济。上海集聚的企业总部多，总部经济涉及的行业多、层次高但分布较为疏散。上海总部经济的发展将成为上海强劲的经济增长点和产业结构优化升级的“引擎”。上海总部经济的发展，对促进城市的经济快速发展，增强上海的影响力和控制力，提升上海的核心竞争力，提高区域的综合实力均有重要意义。上海是国际大都市，将建成全球经济、金融、贸易、航运中心。上海是人才积聚中心和研发科技中心。上海是中国经济的龙头，可以形成全国和全球性的市场辐射。上海政府素质高、效率高，基础设施条件有一定优势。第三产业发展是上海经济发展战略转轨的必然趋势总结改革开放以来，上海经过十多年的发展，其经济地位、国际地位、区域影响力、辐射能力等不断提高加强，上海发展企业总部经济具备广阔的前景。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用122上海总部经济现状上海总部经济促进中心发布上海首张总部经济地图，“圈定”了16家将予以重点扶持的总部经济基地。上海目前已聚集了300多家上市公司总部，100余家跨国公司地区总部，8家中央大企业总部和100多家中央大企业地区总部、重要生产基地或营运部门，以及31家“民营企业500强”企业总部。大业领地企业总部花园地理位置上海松江工业区；开发企业星月集团上海投资有限公司；占地面积规划占地1800亩建筑面积60余万平方米；物业形态低密度、智能化、生态型总部集群花园；规划户数500户；单栋面积1250平方米（单层面积380平方米）；售价5000元/平方米；目前工程进度打桩；完工时间07年下半年浦东张江国际机电数码园地理位置浦东新区龙东大道顾江路；开发企业上海浦庆投资有限公司；占地面积首期开发500亩；建筑面积27万平方米；物业形态高新企业联体办公楼，总部办公楼，5A标准厂房；单套面积5005000平方米；车位500余个张江集电港地理位置地处上海市浦东新区；开发企业上海张江（集团）有限公司、上海市浦东土地发展（控股）公司；总投资6亿元。项目南北向长约6公里，东西方向长约1公里。集电园紧靠外环线，规划面积约6平方公里，毗邻汤臣高尔夫球场，西靠张江居住区，东邻外环线，南依川杨河，距浦东国际机场24公里集电港一期上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用13由上海张江集成电路产业区开发有限公司投资兴建，以集成电路产业生产为核心，集电港共有40，41两个地块。其中40地块434公顷，41地块444公顷。40地块主要用于办公和研发，并配置会议、宴会、银行和邮政等多功能性的综合大楼。41地块建造为集成电路产业及半导体电子产业提供标准的生产和科研用房。集电港二期位于张江集成电路产业区首期开发地块内，北临集电港一期工程，西靠丹桂路，南依蔷薇路，东至首期开发地块边界。总占地约5106公顷，其中建设SOHO楼用地面积约为3434公顷，SOHO楼及配套楼总建筑面积约21万平方米，绿化率达40。浦江智谷“浦江智谷”位于闵行区浦江镇国家级开发区，浦江镇东邻南汇区，西濒黄浦江，南接奉贤区，北连浦东新区。“浦江智谷”于2005年10月在闵行区浦江镇开工，占地1100亩，首期开发面积约300亩。容积率12，绿化率达45。海总部湾位于上海浦东康桥工业区的核心区罗南大道两侧，占地约2000亩，总建筑面积150万平方米，由A、B、C三大相对独立而又有机联系的功能区组成，分别为研发产业区、总部商务区和高档国际生活社区。建成后的上海总部湾将拥有200多幢独栋商务楼，每幢建筑面积30006000平方米不等，并拥有综合会议厅、星级酒店、休闲健身等多种国际标准的配套设施。上海总部湾预计到2010年形成规模，2015年全部建成。位于A区的上海康桥先进制造业技术创业园孵化基地于2006年5月份开工启动，总建筑面积约6万平方米。银行卡产业园银行卡产业园位于浦东新区中部，占地面积达300公顷以上（约合4530亩），东至川沙路，西接顾唐路，南临龙东大道，北邻金桥出口加工区教学配套区，景观河道张家浜横贯其中。产业园首期占地面积约92公顷。其建设重点是基本形成以中国银联为核心的银行卡产业链。中国平安保险、交通银行、中国银行等项目已相继签约入驻，产业集聚效应初步形成。紫竹科学园区项目位于上海市闵行区的东南角，占地面积一期13平方公里，开发企业为上海紫竹科学园区发展有限公司，主要采用引进（招商）的企业按项目总体规划，自行建造；上海紫竹科学园区以上海交通大学和华东师范大学等高校为依托，以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米材料为核心的新材料、汽车电子、光通信器件与系统、微机电、生命科技等产业作为园区的主导产业，通过吸引各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业，形成上下游产品衔接的产业链基地和研究开发基地。是目前较具有趋势规模和区域优势的总部经济项目。东方国际文体产业城东方国际文体休闲产业城位于青浦以文体类产业批发主导，集旅游、休闲、购物、交易、仓储、物流功能一体化专业市场。一期建筑面积2865万平方米,其中营业面积1965万平方米，生活步行休闲街区84326平方米,其他配套用房5700平方米,停车位2200个。建筑形态以两层、三层TOWNHOUSE联体为主,一层商铺两家经营，分购二或三层作为办公用房。一期绿化率达到395。开发商为中国弘大集团已入住企业300多家,其中文体类企业26家。国际商务花园位于上海市长宁区西北部，占地140万平方米，总建筑面积130万平方米，园区划分为14个地块。将建设成为一个集园林、生态、高科技、人文于一体的国内外知名企业总部聚集的综合型经济园区。建筑单体以现代风格的整体规划，按照企业要求，进行专业的规划和设计，以符合企业的个性化需求。西郊生产性服务业聚集区位于嘉定区江桥镇，是上海第一个最大规模的生产性服务业集聚区，规划用地35平方公里，总建筑面积420万平方米，首期开发面积200亩。平均容积率为16，建筑采用“独立单元为基本元素”的组合模式，每个独立单元的建筑面积为15003000平方米之间，层数为610层，满足不同企业总部对面积规模和办公空间组合形式的不同要求。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用14钢铁总部基地该总部基地地处上海宝山区，由上海钢铁投资发展有限公司等投资建设，是宝山西城区主要产业支撑之一。占地面积23公顷，建筑面积32万平方米，总投资为25亿元。项目建成后将成为我国面向世界的一个钢铁贸易物流、商流、信息流的重要基地。它的投入使用将吸引100多家大中型钢贸物流企业入驻，每年可带来技工贸总收入达500亿元。基地分为办公区、居住区和公建区。办公区将由独立办公楼和大型商务楼组成。独立办公楼每栋面积10005000平方米，主要供单个企业总部办公使用，大型商务楼将分层分间出售。小结以上总部园区为本项目开发提供了经验，有利于本项目在比较中高起点、规范化发展。3上海主要工业园区概况上海浦东新区占地面积520平方公里，区内设有金桥出口加工区、张江高科技园区、高桥工业区等工业园区。闵行经济技术开发区面积35平方公里，是上海改革开发后最早建立的国家级开发区。区内现已建成上海三菱电梯、上海施乐复印机、上海施贵宝制药、申美饮料、百事可乐等近200家企业。漕河泾新兴技术开发区占地面积4平方公里，为国家级高新科技开发区。区内已有企业600多家，其中高新技术企业150家。上海漕泾化学工业区位于金山区，濒临杭州湾，规划面积22平方公里，优先发展石油化工及精密化工制造业。莘庄工业区规划面积1365平方公里，优先发展电气机械及器材制造业、电子及通信制造业、新材料制造及加工业。康桥工业区创建于1992年5月，开发面积为2688平方公里，享受浦东新区的优惠政策，优现发展变化交通设备制造业、电气机及器材制造业。嘉定工业区规划面积248平方公里，优先发展交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、电子及通信设备制造业。奉浦工业区规划面积188平方公里，优先发展电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业。松江工业区位于上海西南，毗邻江苏、浙江两省，规划面积2056平方公里，优先发展电子及通讯设备制造业及化学制品制造业、电气机械及器材制造业。青浦工业区规划总面积1616平方公里，优先发展纺织业、电子及通讯设备制造业。崇明工业区位于长江入海口，规划占地面积32平方公里，优先发展船舶修理业、食品制造业。金山工业区规划面积228平方公里，优先发展化工原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业。宝山工业区规划面积188平方公里，优先发展金属制造业、建筑材料制造业、电气机械及器材制造业。小结作为全国经济发展的中心城市、长三角龙头地位的上海，工业化已经步入了高级阶段，工业园区的进一步开发，将为总部经济发展提供坚实基础。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用154上海写字楼市场分析05年度平均租金较2004年底上升153。截至05年底，平均租赁价超过100/天/，高出市场整体平均租金水平近505。随着国际金融中心地位的不断巩固加强，更多的企业将选择进入上海，未来上海写字楼租金水平还将保持一定程度的上扬。小结由于中心城区高昂的办公成本，更多的企业选择考虑将企业总部设置在办公成本相对较低的区域，这一方面可以满足企业不断扩张的需求，另一方面可以避免中心城区写字楼租金不断上涨所带来的经济压力。而本项目作为总部经济项目开发，以其特有的区域属性、发展前景等将吸引更多的企业进入。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用16第四部分临港新城研究1洋山深水港洋山深水港是以港建城的主要基础，洋山港的条件优越为世界少有，港区航道全长67公里，设计水深155米，可靠泊第五、六代集装箱船只或9000标箱装箱标准船。洋山深水港是由大、小洋山岛围成的天然港池，有利于船舶的靠离泊。最终建成50余个集装箱泊位，其中超大集装箱泊位33个，总吞吐量达到1500TEU，码头实际能力可达到2200TEU。洋山港地区拥有空港、海港、铁路、内河和公路五大交通设施交汇而成的庞大交通体系，具有中国东部国际交通枢纽地位，成为上海及其腹地连接世界市场的重要门户。2未来的现代化海港城市临港新城位于上海东南角的南汇区，东海之滨、长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端，距上海中心城区50公里，北至大治河，西至郊环线A30公路外环线A20南汇奉贤区界，东、南至滨江沿海。规划面积300平方公里。新城建设围绕58平方公里的人工湖展开，规划建设现代化装备制造业基地与融生态文化旅游于一体的休闲家园，建成富有海洋经济文化特色的现代化海港新城。到2010年形成海港新城为主体的城市体系，2020年全部建成形成以国际航运中心为核心的，以港口产业为主导，重点发展海洋工业与海洋产业以及与港口经济相关的产业，形成人流、物流、信息流集散地区域。3临港新城的战略地位临港新城开发建设，主要着眼于海洋发展与接轨浦东联动发展，依托洋山国际深水港和浦东国际航空港而展开，它是上海建设现代国际大都市和国际航运中心这一国家战略的重要组成部分，是上海按照中央要求推进四个中心（国际经济、国际贸易、国际金融和国际航运中心）建设的主体工程之一，也是上海中长期经济和社会发展的主要引擎之一。临港新城作为承载未来上海发展的功能区域，具有重要的战略意义。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用174临港新城主要功能区中心区（主城区）总面积741平方公里，其中城市建设用地363平方公里。规划以滴水湖为核心，集中了临港新城的主要市级公共服务设施和城市居住区。主产业区总面积1016平方公里，其中城市建设用地571平方公里。主要发展现代装备产业、出口加工业和高科技产业，并设置适量的教育研发、商务办公等综合功能用地。综合区总面积421平方公里，其中城市建设用地19平方公里。以高科技都市产业、教育研发、旅游度假、休闲居住和商业服务为主。重装备产业区和物流园区总面积787平方公里，其中城市建设用地524平方公里。规划包括重装备产业、仓储、港口、码头、海关等用地。重装备产业区和物流园区主要由重装备产业区、物流园区和城市社区组成。保税港一期规划面积814平方公里，包括保税港6平方公里和小洋山岛上区域面积214平方公里。洋山保税港的核心价值在于它是“亚太的枢纽，中国的门户”。其近期功能目标是成为亚太分拨中心、多国集拼中心和发挥保税加工功能。长期目标功能定位于成为物流、资金流、贸易流自由多向流动的自由港。配套城市生活区临港产业区生活服务配套社区，具有为产业区进行产业配套服务的功能。分别是芦潮港分城区、万祥分城区、泥城分城区和书院分城区。5临港新城物流交通上海临港新城港区通过东海大桥和沪芦高速与上海及周边公路网连接外，还可以与长江及沿海港口顺利实施水中中转。由于全球产业往中国转移和中国对外贸易的迅速增长，同时上海港口还具有与鹿特丹港相似的地位（以鹿特丹为中心的“香蕉圈”区域占据了欧洲80的GDP），覆盖了占据全国60的GDP比重的长江流域和华东地区并辐射整个东北亚地区，这使得洋山港的战略地位不言而喻。再加上由东海大桥、铁路、高速公路和轨道交通组成的陆上交通网络；由连接洋山国际深水港的和内河航运系统构成的水上交通网络；以浦东国际机场为主、虹桥机场为辅的空中交通网络，决定了临港新城在亚太地区，而且全球经济一体化中的重要地位。小结依托“两港”建设开发、上海城市发展重心东移的契机，充分借助临港规划产业聚集优势，发挥临港物流交通条件，本项目作为企业总部经济的开发将获得众多优势集合支撑。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用186临港新城建设与南汇区发展的互动关系（1）南汇地理位置南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。至2000年底，全区共有常住人口78万，户籍人口约69万，其中农业人口495万，非农业人口192万。至2002年7月，全区共有19个建制镇，5个开发区。区内主要公路远东大道、南六公路、沪宁、沪杭高速公路。而作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。（2）南汇产业格局第二产业现代装备制造业、电子信息业、汽车及汽车零部件制造业、医药及医疗器材制造业。第三产业现代物流业、商贸业、房地产业、旅游业、总部研发、现代农业。（3）南汇规划发展一核、三圈、三带以临港新城为核心、经济建设将紧紧围绕这个核心开展港口经济圈、周康综合经济圈、惠南科教经济圈；外环线经济带、远东大道经济带、沪芦高速公路经济带。（4）南汇竞争优势南汇区在临港新城建设发展中，产生了巨大的互动力，形成了南汇发展的特有优势。物流优势依托浦东国际机场、洋山国际深水港而形成的物流优势。交通优势以空中交通、磁悬浮列车、轨道交通、铁路网、高等级道路网、水陆交通网等形成的交通体系优势。人力资源优势依托上海国际大都市对人才巨大吸引力和南汇广阔的发展前景，使南汇人力资源优势得以体现。产业优势依托区域产业发展格局所带来的产业聚集优势。基础设施优势依托“两港”建设开发契机，区域基础设施得以快速发展。小结南汇依托临港新城的发展目标，凭借两港建设的契机，带动了区域发展，承载了上海城市经济的东部重心。从区域大的发展方向及长远目标来看，南汇区为临港新城发展总部经济提供了良好的条件。上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用19第五部分项目定位1项目概况地块位置本地块位于临港新城主产业区内。地块现状项目占地面积124公顷；净用地面积8081公顷；建设用地面积7748公顷（南面为203公顷；北面为5718公顷）；四至东至Y8道路，南至白玉兰大道，西至Y9道路，北至X8道路；地块当中有东西向（殷家港）和南北向（路字港）呈“丁字型”状河道，本地块现为毛地，有部分地面建筑物。用地性质及规划指标用地性质工业用地。用于建设企业总部楼和商务配套；容积率120；建筑密度35；预计总建面积90万平方米；2项目优劣势分析优势分析1本项目依托“两港”优势，发展总部经济,以服务国际航运中心为目标的项目定位具备广阔发展前景临港新城是中国自沿海经济开发建设以来最重要的开发步骤之一，它将同浦东开发开放、2010世博会一起，影响上海未来50年至100年，甚至更长的城市进程。在区域内具有一定的超前性和较大发展空间。本项目的开发，对于上海的经济战略发展，将起到积极的推动作用；2长三角地区土地面积为10万平方公里，较为集中吸纳了一定数量跨国公司总部。在今后3年，跨国公司将普遍扩大对华投资，从选择投资区域企业数的发布情况看，长三角以47的压倒性优势，成为跨国公司的投资重点区域；环渤海地区占22，珠三角占21，其它地区占10。上海发展总部经济，使上海成为跨国公司、地区总部、研发中心、运营中心和采购中心，本项目是他们首选的集聚地。3地理位置及区位优势明显。最新数据显示，上海目前已有300多家上市公司总部，100余家跨国公司地区总部，8家中央企业总部和100多家中央企业地区总部的重要生产基地或营运部门，以及31家上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用20“民营企业500强”企业总部进入上海。上海的城市竞争力、城市经济地位等无可比拟的优势吸引众多的海内外企业总部落户上海。目前形成了“一个中心上海两个副中心南京、杭州”的总部经济发展模式。以上海为地区总部，以江、浙等为制造业密集的腹地为基地，形成了上下游衔接、大小配套、结构合理的产业链，众多中外企业和机构的集聚，使浦东重点开发区由先期的建设开发期，进入扩张期,临港将成为首选。4上海作为中国经济首都的市场地位的确立，成了世界500强企业投资的一个重要的选择地点，而本项目位于上海城市战略发展重心区域，对外资企业有较强的吸引力；另外，以上海为中心的长三角地区，如今民营经济的合作日趋活跃，一方面，沪上民企根据本市发展导向，留下营销、研发中心，把生产制造业迁到成本相对低一些的地方；另一方面，苏浙民企为了更迅速发展而将总部经济落到沪上，为本项目高起点规划提供了基础；5上海人力资源丰富，人才结构丰富人才资源越来越成为国际竞争的重点。拥有了人才优势，就能拥有了竞争优势，就能把人才优势转化为知识、科技和产业优势，赢得竞争的主动权。因此，依托中国上海人才市场的巨大资源优势，在企业发展中具有基础性、战略性和决定性的作用。6与区位优势配套的立体交通运输网络海运、空运、铁路、高速公路、内河航运形成“五龙汇聚”的交通枢纽之势（在水路方面，洋山深水港距国际远洋航线百余公里，大型集装箱船可以自由进出，可与长江和沿海港口实行中转联运，内河航运系统可沟通长三角内河运河网络。铁路方面，浦东铁路临港段现已竣工。此外，高速公路可以顺畅地连接长三角的高速道路网），符合区域发展规划及未来市场需求；7上海是位于世界六大经济圈之一的长江三角洲的中心城市，是中国最具有商务活力的领导城市。随着上海经济重心战略东移的趋势日益明显，处于大浦东开发的重点区域，将能够更好的接受到由经济重心战略东移所带来的资金流、人才流、物流的辐射。8临港新城目前已有新城展示中心、产业区管理中心及外国专家服务中心建成使用，南汇区行政中心、航海博物馆、海事大学、水产大学已开工建设，其中海事大学将于明年建成并实现整体搬迁。沪芦高速、两港大道、浦东铁路临港段等区内主次干道，以及水、电、气、通信、道路、桥梁、绿化、污水处理等一大批基础设施和市政配套项目相继建成竣工。9适应当前世界经济的发展潮流及投资热点到2007年左右人均GDP将达到7500美元，进出口商品总额预计达到850亿美元。为了实现这些目标，加快建设国际经济、金融、信息、航运中心之一，上海必须进一步吸引国内外投资者来上海发展。10上海不仅是上海人的上海，它更是中国人的上海，是全球化过程中的上海，它又属于整个中国，属于整个世界。本项目顺应世界经济发展新趋势，具有可创新的内涵和外延，可引领国际商务新潮流。11与世界发达城市比较，目前纽约的写字楼供应量为3500万平方米，东京为4200万平方米，中国香港地区为670万平方米。上海迄今为330万平方米，即使到2007年，也不过530万平方米左右。上海经济的快速发展，以及将要成为国际经济、金融、贸易、航运中心，特别是临港新城的开发建设，为本项目提供了较为广阔的市场发展空间；12上海产业结构的调整，将推动上海新一轮第三产业高速发展，为本项目提供了较好的发展机遇；本项目的总部产业作为高端的服务平台，其最大价值在于总部所聚集的都是高端的经济聚合体，从而产生巨大的区域经济效益和区域品牌塑造力。13未来入驻本项目总部楼的企业，可以获得该总部楼的冠名权，从而赋予每座总部楼都有标识性和企业个性风格，以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求。14本项目将可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程。机会分析1全球经济时代使中国成为世界工厂。国际产业转移正呈现出以制造业为主，逐步向研发中心、运营中心和总部等服务业延伸的势态，本项目面临较好市场机会；2国际制造业加速向中国转移，上海已经成为外国企业将工业活动向海外转移的主要目的地，而且这种增长势头在未来将会继续保持下去，这种趋势必将带动对上海办公物业需求的强势增长；上海临港国际总部区版权所有，版权所有，版权所有，请勿擅用请勿擅用请勿擅用213随着上海中心城区土地资源的紧缺，本项目地理优势突显，本项目必将是跨国公司地区总部和地区办事处在亚洲地区的首选，民营企业立足长三角，进军世界的首选。4由于受越来越多国外企业扩大规模和进入中国市场，以及中国对外贸易的迅速增长等因素的影响，上海作为中国最大的郊区办公物业市场，在中长期时间内，上海工业园区的租金和地价仍将持续上涨；5对入驻企业来讲持续增长的物业租金和售价使得投资房地产比单纯拥有和租用物业更具有可行性和吸引力；6近年上海市区商务成本持续增高，加快了一些企业向外分流，郊区（园区）办公物业受到追捧。劣势分析1目前尚未无成型、成熟的城区作为依托；2短期内无法形成商务（商业）配套，商务环境氛围较弱；3地块方整，但呈“丁字型”状河道，对土地开发利用有一定的影响；威胁分析1与临近“总部基地”及开发建设中的多个产业园区和配套园区（总部基地）容易形成竞争；2