上海豪宅项目市场分析报告(1)

2008年7月兰馨公寓项目市场分析报告兰馨公寓项目市场分析报告目录1项目概况分析411项目地块分析4111项目位置与四至范围4112项目地块经济指标512项目现况513项目周边环境52上海公寓类豪宅市场分析621豪宅的总体描述622上海公寓类豪宅市场成交走势分析（08010806）723公寓类豪宅区域市场的划分及特征分析8231公寓类豪宅市场区域划分9232板块介绍924区域代表项目研究10241产品力分析102411规模112412容积率指标122413得房率指标122414单元主力面积13242市场表现力分析152421单价152422销售情况15243客源特征分析163项目SWOT分析16兰馨公寓项目市场分析报告4项目市场初步定价建议171项目概况分析11项目地块分析111项目位置与四至范围项目位于卢湾区茂名南路和长乐路交汇处，属于区域内的核心地段。四至范围西临茂名南路，北接巨鹿路（东方海外地块），东到瑞金一路（东方海外地块），南靠长乐路（兰心大剧院）。（项目北侧巨鹿路）（西侧茂名南路）（南侧兰馨大剧院）（东侧东方海外地块）项目四周兰馨公寓项目市场分析报告112项目地块经济指标该地块基地面积5688平米，总建筑面积约25万平米。容积率为43。12项目现况项目地块平整，呈不规则矩形。建筑主体结构现已封顶，为一幢小高层住宅楼宇，楼宇主体为地下两层，地上部分16层，其中一至三层为挑高大堂及会所等，三楼以上为住宅部分。标准层规划为四户，户型面积200300平米，共有约60套公寓。目前，项目正进行外立面装饰中，其东面和北面的东方海外地块也已完成土地的平整，即将进入主题建筑施工。13项目周边环境项目位于卢湾区的北部，毗邻静安区，北面是巨鹿路，靠近延中绿地和延安中路高架。南本案兰馨公寓项目市场分析报告靠长乐路，西面是老上海住宅，历史人文价值较高，东侧为瑞金一路，生活气息浓厚。项目紧邻延安中绿地，环境怡人。项目交通动线明晰，通达性较强。地铁一号线陕西南路站近在咫尺，周边公交线路众多，有24、41、128、301、304等几十条公交线路。延安中路高架、南北高架，瑞金一路等周边道路宽敞，开车出行也十分方便。项目四周高档酒店众多、商铺林立。酒店分布有花园饭店、新锦江大酒店、锦江饭店等高档饭店，商业设施有锦江迪生商厦、复兴商厦、淮海中路商业街等中高端消费场所。项目周边有避风塘美食、屋企汤馆、苏浙汇等餐饮配套支撑。休闲配套上，56生活艺术空间、画廊、酒吧、星巴克等场所应有尽有，基本能满足不同客户的需求。教育医疗配备上有向明中学、瑞金医院、第一妇婴医院等。公共生活配套有工商银行、兴业银行、中国石化加油站、药店、巨鹿菜市场等。2上海公寓类豪宅市场分析21豪宅的总体描述豪宅不仅仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。目前，业内比较认可的界定标准主要有一、地段的稀缺性；二、环境优越；三、建筑不可复制性；四、本身的品质。就上海市场而言，我们对广义上的豪宅做出了如下界定从物业类型上讲，我们将高端公寓、独立别墅、联列别墅界定为广义上的豪宅。从区位上讲，我们将中环以内的高端公寓以及传统别墅板块的别墅住宅界定为广义上的豪宅。从价格上讲，我们将成交均价在25000元/以上的住宅界定为广义上的豪宅。兰馨公寓项目市场分析报告（说明本报告仅对公寓类豪宅作为研究对象。）22上海公寓类豪宅市场成交走势分析（08010806）上海公寓类豪宅市场整体成交走势分析图（08010806）025000500007500010000012500015000017500001000020000300004000050000成交面积（）46974208774753910651373096148996成交均价（元/）3682228927330513378233006405892008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月数据来源UWIN数据库（数据来源UWIN数据库）公寓类豪宅市场成交同期比对图040000800001200001600002007645306333532008614899640589成交面积（）成交均价（元/）兰馨公寓项目市场分析报告从成交走势图可以看出，08年1月至08年6月上海公寓类豪宅市场成交总面积为443995，6月成交面积更是创下了08年的历史新高，环比上月增幅达到103。成交均价方面，市场一直围绕着33000元/水平上下波动，6月均价一度突破40000元/，上涨趋势明显。成交同期比对图显示，08年6月成交面积同比增幅达到230，成交均价同比上涨21，在楼市唱空的情形下，公寓类豪宅市场迸发出一波逆势上涨的行情，由于豪宅属性的比较特殊，公寓类豪宅行情将持续走高，未来市场向好。23公寓类豪宅区域市场的划分及特征分析古北板块中山公园板块新华路板块江宁路板块南京西路板块龙华板块徐家汇板块衡山路板块淮海中路板块陆家嘴滨江板块公寓类豪宅市场板块划分图兰馨公寓项目市场分析报告231公寓类豪宅市场区域划分上海公寓类豪宅市场主要集中于浦西和浦东陆家嘴滨江板块。浦西市场主要以静安、长宁、卢湾、徐汇为主的内环区域组成。其中静安区主要集中于江宁路板块、南京西路板块；长宁区主要集中于中山公园板块、新华路板块、古北板块；卢湾区以淮海中路板块为主；徐汇区集中于徐家汇板块、衡山路板块和龙华板块。随着上海主城区地块稀缺性的日益显现，上海公寓类豪宅市场已出现区域外扩趋势。232板块介绍浦东陆家嘴滨江板块豪宅林立，名流居所，蜚声海外“汤臣一品”、“仁恒滨江”、“盛大金磐”、“财富海景”等数个滨江公寓类项目，共同形成了上海公寓市场中的豪宅板块“陆家嘴滨江板块”。该板块是中国资本最密集的地区，精英人才集聚性很强；板块内住宅用地极其稀缺，江景资源得天独厚，项目定位高端，板块内有成熟的高档生活配套支撑，充分地满足了国际国内成功人士的置业偏好和消费特征。目前该板块的置业人群中，30岁至45岁区间段最为集中，都是事业成功、资金雄厚的海内外人士。卢湾淮海中路板块瑞安名牌，高端精品淮海中路板块是以新天地为核心区域形成的板块，板块内集中了“翠湖天地”、“华府天地”、“紫勋雍邸”、“锦麟天地”、“淮海晶华苑”等高端精品公寓项目，多为瑞安集团打造。板块作为上海市区的核心地段，新增住宅用地极其稀少，加之新天地的崛起，进一步提升了板块的价值。目前该板块的置业人群中，商业精英、成功人士居多。长宁中山公园板块宜居宜商，品质居高中山公园板块商业氛围日益浓厚，交通网络更是四通八达，板块内公寓类豪宅代表项目有东方剑桥、嘉里华庭、晶品公寓、凯欣豪园等项目。其中位于华山路的嘉里华庭和镇宁路的东方剑桥更成为板块内的豪宅精品，居住品质极高。古北板块别墅群落中的豪宅明珠古北板块是唯一穿过内环线的豪宅板块，该板块是最早的涉外国际社区，板块内别墅林立，公寓类项目错落其中，代表项目有御翠豪庭、古北瑞士花园、金色贝拉维等。板块内商业配套设施齐全，生活品质高档，社区成熟度高。该板块未来升值潜力将持续走高。静安江宁路板块北静安的豪宅集聚地兰馨公寓项目市场分析报告江宁路板块以江宁路、西康路、新闸路干道组成的板块区域，板块区域主要为现代化住宅，其中不乏豪宅类项目，代表个案有静安豪景、君御豪庭、远中风华园、泰府名邸等。南京西路板块独享商业繁华的高端住宅板块南京西路板块是传统的豪宅集聚区，板块内商业极尽繁华，生活配套设施齐全。板块内代表项目有中凯城市之光、国际丽都城、御品大厦、静安四季苑等。徐汇徐家汇板块聚焦城市副中心徐家汇板块为四大城市副中心之一，该板块将规划发展成上海的“尖沙咀”、“新宿”，成为一个多功能、外向型、现代化的商业中心。凭借种种政策利好因素和良好的商业配套，该板块集聚了大量高端住宅项目，代表项目有电影华苑、阳光名苑、汇宁花园、永新晶苑等。24区域代表项目研究由于整个公寓类豪宅项目众多，全部作为本篇报告的研究对象在如此仓促的时间内并不能实现，故在本章节中将选取各板块内最具代表性的个案作为研究对象，研究公寓类豪宅的综合特征。板块划分项目名称陆家嘴滨江板块盛大金磐、财富海景淮海中路板块华府天地、翠湖天地、淮海晶华、紫勋雍邸中山公园板块晶品公寓、凯欣豪园古北板块御翠豪庭、金色贝拉维江宁路板块君御豪庭、远中风华园南京西路板块中凯城市之光徐家汇板块电影华苑衡山路板块天元襄阳公寓兰馨公寓项目市场分析报告241产品力分析2411规模项目总建面（万方）12619425351228391581231021024555183051015202530盛大金磐财富海景花园华府天地公寓翠湖天地嘉苑（三期）淮海晶华苑紫勋雍邸晶品公寓凯欣豪园御翠豪庭金色贝拉维君御豪庭远中风华园中凯城市之光电影华苑三期天元襄阳公寓淮海中路板块陆家嘴滨江板块古北板块中山公园板块江宁路板块兰馨公寓项目市场分析报告容积率指标3522324336284632275925385393901234567盛大金磐财富海景花园华府天地公寓淮海晶华苑紫勋雍邸晶品公寓凯欣豪园御翠豪庭金色贝拉维君御豪庭远中风华园中凯城市之光电影华苑三期天元襄阳公寓从项目规模看，各板块项目总建筑面积集中在186万和1025万两个区间段，其中最小的天元襄阳公寓仅为18万，淮海中路板块项目规模集中在5万左右，整体项目体量都不大，而内环一地难求的局面，更加剧了开发商“惜售”的心理，区域在售项目价格一度拉高。2412容积率指标从容积率指标来看，各板块项目除了君御豪庭、淮海晶华苑和凯欣豪园容积率在4以上外，兰馨公寓项目市场分析报告得房率798078797082827970838280807376606570758085盛大金磐财富海景花园华府天地公寓翠湖天地嘉苑淮海晶华苑紫勋雍邸晶品公寓凯欣豪园御翠豪庭金色贝拉维君御豪庭远中风华园中凯城市之光电影华苑三期天元襄阳公寓其他项目容积率都在24之间。较高的容积率，对项目建筑密度、楼宇高度提出了较高的要求，多数项目通过大户型、景观飘窗等设计弥补了高容积率给项目所带来的硬伤。奢华、尊贵、超大户型是公寓类豪宅的一大特点。2413得房率指标从得房率来看，除去位于古北板块的御翠豪庭，各板块项目得房率主要集中在79上下。御翠豪庭得房率在70，是所选个案中得房率最低的一个项目，该项目公共分摊面积较多，降低了套内建筑面积。相对御翠豪庭，其他项目的容积率相对较高，紫勋雍邸、金色贝拉维等项目容积率都在82以上，对于高层、超高层公寓类豪宅来说，如此得房率当属难能可贵。2414单元主力面积项目名称单元面积段（）盛大金磐120760财富海景花园250480华府天地公寓300500翠湖天地嘉苑89380淮海晶华苑220745紫勋雍邸132200晶品公寓230580凯欣豪园75376御翠豪庭70410金色贝拉维98167君御豪庭114345远中风华园70320中凯城市之光60650电影华苑三期133161天元襄阳公寓108179兰馨公寓项目市场分析报告从单元面积来看，各板块代表项目基本都有大户型房源推向市场。各个单元面积段范围差距较大，有盛大金磐的这样超大面积户型，也有像御翠豪庭的“70/90”产品。不同面积的房型，满足豪宅类客户不同消费需求的同时，也丰富了公寓类豪宅市场的产品系列。精选户型一览圆弧客厅，7米直径，270度观景凸窗。独具工人房，各自生活互不干扰。低窗台设计可尽揽陆家嘴CBD美景。功能布局明晰，动静分离，互不干扰。主卧室采用套房设计，卧室与卫生间连通，私密性较强。盛大金磐（聚金阁）A型房面积约为300房型布局紧凑，浪费面积较少。南北双阳台，观景效果突出。户型方正，南北通透。全明设计，采光和通风效果俱佳。御翠豪庭面积约200兰馨公寓项目市场分析报告242市场表现力分析2421单价从项目价格区间段来看，各板块价格区间范围差距较大，板块价格特征明显。淮海中路板块的翠湖天地嘉苑和华府天地单价水平居于公寓类豪宅的顶端，其次位于浦东陆家嘴的两个楼盘也集中在4500060000元/区间，单价水平较高。由于板块成熟度、开发商品牌等因素，表单中徐汇区各板块的价格水平明显低于陆家嘴滨江、淮海中路等板，价格区间集中在30000元/。2422销售情况项目名称板块划分价格区间（元）盛大金磐陆家嘴滨江板块4500060000财富海景花园陆家嘴滨江板块4500054000华府天地公寓淮海中路板块62000110000翠湖天地嘉苑淮海中路板块70000100000淮海晶华苑淮海中路板块3300045000紫勋雍邸淮海中路板块4000045000晶品公寓中山公园板块4000070000凯欣豪园中山公园板块2800038000御翠豪庭古北板块3000054000金色贝拉维古北板块2800035000君御豪庭江宁路板块3500045000远中风华园江宁路板块5500058000中凯城市之光南京西路板块4000050000电影华苑三期徐家汇板块2600030000天元襄阳公寓衡山路板块2500030000项目名称去化套数去化比例可售套数可售比例翠湖天地嘉苑32760602123940华府天地公寓1129911淮海晶华苑2079921晶品公寓946860433140凯欣豪园1074928083720御翠豪庭59255104824490金色贝拉维2999931君御豪庭21245102588490远中风华园29267901383210中凯城市之光23499601004兰馨公寓项目市场分析报告上表反映的是各板块中代表项目的销售情况，表单中项目大部分销售过半，其中华府天地、淮海晶华苑、中凯城市之光已基本售罄，销售周期普遍在23年左右。值得注意的是，翠湖天地嘉苑为翠湖天地项目的三期房源，08年6月开盘，去化情形非常好，目前以去化掉六成。优越的区位优势，稀缺的土地资源，成熟的商业配套，以及开发商强大的品牌影响力促成了项目快速的去化，市场认可度、接受度很高。243客源特征分析【浦东板块客源特征分析】浦东板块豪宅客源主要以驻沪外资公司的高层主管、境外人士、私营业主或大中型公司的合伙人、部分具有海外生活经历的高级海归金领以及新型“财富阶层”等人群组成。【浦西板块客源特征分析】浦西众豪宅板块比浦东板块发展历程早，更趋于成熟，既有老上海传统的富人集聚地，也有像“新天地”这样的后起之秀，板块客源主要以国内外知名人士、大中型私营企业老总、新“财富阶层”、知名企业白领成功人士、境外投资客等组成。客群诠释他们是国内外知名人士，需要拥有显示自己身份、地位的居所，同时他们对生活环境也有着较高要求；他们是私营业主或大中型公司的老总，以及部分有海外生活经历的高级海归金领；他们在强调居住环境的同时，也关注豪宅的增值能力，投资意识强。他们是上海城市的中坚力量，新型“财富阶层”年龄在3645岁事业正在迅速发展的精英人士，年龄趋势年轻化，爱好现代、简约。他们是港、澳、台在沪投资公司的高层主管，相比国外上海的房价还是相对较低，购置豪宅作为投资、自住两相宜的投资策略。兰馨公寓项目市场分析报告3项目SWOT分析S优势市中心核心地段，地段优势明显。项目建筑品质良好，外立面稳重大方。产品定位高端，客户群清晰，差异化明显。开发商品牌效应，高端住宅品质得以最大化提升。O机会周边配套成熟完善，生活极为便利。地段人文历史底蕴浓厚，客户认同感强。目前区域内高端楼盘去化情况比较理想，这对项目本身的产品定位和市场定价提供了参考价值。上海高端住宅市场受宏观调控影响较小，市场前景向好。W劣势）项目出入口较少，整体品质受到一定影响。项目定位客群相对较窄，客源分布区域广泛，挖掘难度较大。预计单价较高，去化速度比较慢，开发商回笼资金速度将受到一定影响。T威胁楼市唱空气氛，将对项目推案带来一定影响。项目周边存