2008年杭州市城市商业商务环境研究-36doc

杭州市城市商业、商务环境研究一、城市概览杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。世界上最长的人工运河京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。2007年全市实现地区生产总值（GDP）410389亿元，比上年增长146。其中，第一产业增加值16757亿元，第二产业增加值205915亿元，第三产业增加值187717亿元，比上年分别增长26、144和161。全市按常住人口计算的人均GDP为52638元，增长12。2007年末，全市常住人口达7862万人，其中户籍人口67235万人。2007年居民人均可支配收入21689元，比上年增长14，居民人均生活消费性支出14896元，比上年增长29。2007年全市完成房地产开发投资51879亿元，比上年增长172。商品房施工面积50062万平方米，比上年增长101；竣工面积94777万平方米，增长21。全年商品房销售115066万平方米，增长511，其中住宅销售104282万平方米，增长534。全年实现社会消费品零售总额129631亿元，比上年增长165。全年接待入境旅游者2086万人次，比上年增长146；接待国内游客411189万人次，增长117。全市旅游总收入达到63006亿元，增长158。二、城市宏观经济环境（一）、国民生产总值历年GDP及其增长率年份GDP亿元GDP增长率（）人均GDP（元）人均GDP增长率（）200529426513448531020063440991435187113200741038914661313136294265344099410389448535187161313010000200003000040000500006000070000200520062007GDP亿元人均GDP（元）1014614313131360246810121416200520062007GDP增长率（）人均GDP增长率（）（二）、三产情况1、历年GDP中三产总值产业200520062007第一产业148211549216757第二产业149694174198205915第三产业1297501544081877171482115492167571496941741982059151297515440818771705001000150020002500200520062007第一产业第二产业第三产业2、历年三产比例产业200520062007第一产业504541第二产业509506502第三产业441449457545415095065024414494570102030405060200520062007第一产业第二产业第三产业（三）、建筑业与房地产业年份房地产投资额亿元增长率（）施工面积（万）竣工面积（万）销售面积（万）销售额亿元20054105725421422902767041920064424578454533725876252007518791725006294777115066年份住宅销售面积（万）住宅销售面积增长率（）住宅销售金额亿元住宅销售金额增长率（）住宅销售均价（元/）200562066200667927942007104282534（四）、社会消费品零售总额年份社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率200597543142006111237142007129631165社会消费品零售总额975431112371296310200400600800100012001400200520062007社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率16514141251313514145151551616517200520062007社会消费品零售总额增长率（五）、旅游业年份旅游总收入（亿元）旅游总收入增长率（）接待人数万人次接待人数增长率（）200546464119341732832006543691693864161312007630061584320491184646454369630063417323864164320490500100015002000250030003500400045005000200520062007旅游总收入（亿元）接待人数万人次15811916911883131024681012141618200520062007旅游总收入增长率（）接待人数增长率（）（六）、人口情况年份常住人口（万人）市区人口增长率（）20056604540952200666631414170820076723509（七）、人均消费与收入年份人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率城市居民消费性支出元城市居民消费性支出增长率（）200516601141343819820061902714614464762007216891414896291660119027216891343814464148960500010000150002000025000200520062007人均可支配收入（元）城市居民消费性支出元142914614761980510152025200520062007人均可支配收入增长率城市居民消费性支出增长率（）三、城市发展规划杭州市城市总体规划（20012020年）（一）、规划编制的基本思路城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展。目前，杭州正从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”。（二）、规划范围为杭州市行政区划范围，重点为在杭州市城市总体规划中确定的“一主三副六组团”，即以老城区为核心的主城；下沙城、江南城和临平城三个副城；及塘栖、良渚、余杭、临平、瓜沥、义蓬六大外围组团。中心居住圈以主城为主构成的居住圈。主城共设置城中、城南、城西和城北四个居住板块。次中心居住圈以江南城、临平城和下沙城三大副城为主构成次中心居住圈。江南城重点形成城厢、城北、滨江三个居住片区；临平城主要形成城北、城南、运河、星桥四个居住片区；下沙城主要安排为工业区和高教园区配套的居住区。郊区居住圈以塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬六大组团为主的外围组团组成杭州城市郊区居住圈。1、城镇体系规划范围为杭州市域行政管辖范围，包括杭州市区和富阳、临安、桐庐、建德、淳安等五个县（市），总面积16596平方千米。2、城市规划区范围包括杭州市区行政管辖范围和水源保护区，其中市区含上城、下城、拱墅、西湖、江干、滨江、萧山、余杭等八个城区，面积为3068平方千米；水源保护区涉及富阳市的部分临江地区，面积为54平方千米；总面积为3122平方千米。（三）、城市性质定位浙江省省会和经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市。（四）、城市发展目标经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化、科教中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，逐步把杭州建成经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好，具有地方特色的现代化城市。（五）、城镇地区规划1、战略目标以市域中心城市为核心、县（市）城为依托，中心镇为骨干，一般镇为基础，形成开放、高效、有序、协调，富有持续竞争力的市域城镇体系。2、人口及城镇化水平市域户籍人口现状（2000年）为62158万人，近期控制在650万人左右，其中人口自然增长率控制在4以内；远期控制在730万人左右，其中人口自然增长率控制在4以内。按五普口径计算的全市常住人口现状为68780万人，近期达到730万人，远期达到850万人。城镇化水平按非农业人口比重衡量，现状为3652，近期达到45，远期达到63左右；按建成区口径计算的城镇人口比重衡量，现状约为50，近期达到57左右，远期达到78左右。按五普口径计算的城镇人口比重衡量，现状为5864，近期达到68左右，远期达到84左右。（六）、主城规划由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。规划城市人口175万人，城市建设用地16701平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区和公建区并预留远景城市商务中心用地，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规划城市人口105万人，城市建设用地10224平方千米。临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区。规划城市人口40万人，城市建设用地4720平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。规划城市人口50万人，城市建设用地5347平方千米。（七）、交通规划1、对外交通（1）铁路编组站按“一主一辅”设置，乔司编组站为主要编组站，按二级四场进行建设，预留三级四场站型规模，办理枢纽各方向的改编作业；预留萧山辅助编组站，一级二场站型。形成以杭州东站、杭州站为客运主站，杭州南站（萧山站）为辅助客运站的客运枢纽。杭州站按最高聚集人数5200人规模控制，杭州东站按最高聚集人数7000人规模设置，远期杭州南站按最高聚集人数5000人规模设置。规划沪杭、浙赣高速客运专线（或沪杭磁悬浮列车）引入杭州东站，在钱江二桥附近选择越江通道。预留远期九堡东高速客运专线线位及车站。设置五个铁路货场，其中杭州北为集装箱、综合性货场；勾庄为散堆装、危险品货物场；艮山门为快运行包基地；保留临平货场及萧山综合性货场，并预留发展用地。（2）公路以“一绕、十射、二连、一通道”为公路网主骨架，实现主骨架高等级化，公路网密度达到05千米/平方千米，形成市域“一小时半公路交通圈”。“一绕”即绕城高速公路；“十射”即沪杭、杭甬、杭金衢、杭宁、杭徽、杭新景、杭浦（沪杭复线）、杭绍甬（杭甬复线）、杭长、申嘉湖（杭）高速公路；“二连”即临金高速公路、杭州机场高速公路；“一通道”即杭州湾萧山通道。（3）水路建设“一港五线四支”骨干航运网，形成以500吨级航道为骨干，100300吨级航道为基础，干支直达，与其他运输方式相协调的现代化内河航道网。提高钱塘江通航能力至四级，对1000吨级出海航道的建设进行研究；改造京杭运河（杭州段）至34级，抓紧进行京杭运河（杭州段）二通道的可行性论证；建设杭申线（四级）、杭湖锡线（五级）、杭甬运河（四级）；建设武獐线、杭余（闲）线、周浦港航道及航围线（航坞山围垦丁坝三号闸）支线。（4）航空续建杭州萧山国际机场，机场性质为国际定期航班和国内干线机场，标准为4E级，最终规模年吞吐能力为4000万人次，最终用地控制规模为10平方千米。2、城市道路交通加快道路交通建设，完善城市道路网，优先发展公共交通，合理引导小汽车发展，加强城市交通管理的科技含量，推行智能化交通。形成路网完善、功能明确、结构合理、管理先进的综合交通网络体系。以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。（1）快速路由一环三纵五横组成联系城市各组团，具有较高通行能力的城市快速路系统。一环即绕城公路，全长123千米，采用高速公路标准，主要疏解过境车流并对入城交通起分配作用。预留改造成812车道的用地。三纵由南北向的上塘路中河路复兴大桥四季大道，320国道（杭枫线）石桥路秋涛路西兴大桥风情大道，东湖路延伸线九堡大桥通惠路组成三纵。五横由东西向的石祥路石大线海宁东西大道，文一路德胜路、天目山路环城北路艮山路，中兴路机场快速路，原320国道（杭富段）之江大桥彩虹大道组成五横。快速路总长约268千米，主要起到联系各城区和外围组团，疏解交通密集区域道路交通流的作用，在三纵五横快速路基础上组织环路交通。（2）轨道交通以东西线和南北线组成的“十”字线为骨干，形成一个贯通城市各主要客运交通集散点的城市轨道交通网络。南北线南起杭州萧山国际机场，北至临平，贯通江南城、主城及临平城，线路长度约57千米。东西线东起下沙城，西至留下，远景延伸至余杭组团，贯通下沙城、主城、余杭组团，线路长度约37千米。远期在“十”字线基础上增加若干条线路，为城市交通及旅游交通服务。预留线路向富阳、临安方向延伸的可能性。杭州市地铁远景规划四、城市商业发展（一）、城市商业发展历史杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。纵观杭州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段第一阶段初步发展阶段（1997年以前）95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。第二阶段快速发展阶段（1998年2001年）98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。第三阶段高速发展阶段（2002年至今）湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。（二）、城市商业发展现状当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。报告分析指出，虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。1、业态分布格局分析（1）连锁超市（大卖场）分布特征连锁超市（大卖场）分布特征杭州市的连锁超市的集中度比较高，主要分布在以下几个区域。居住区（2）品牌连锁专业市场分布品牌连锁专业市场主要是苏宁、永乐、国美、百安居和西溪数码港这几家。这些品牌连锁专业市场分布最为集中的区域如秋涛路专业市场一条街。也是离钱江新城最近的区域。其涵盖建材、家电、家居等业态。近几年多家知名连锁专业店也选址秋涛，更丰富了该区块业种及档次。城西住宅密集，也是品牌连锁专业店的理想选择。其相对独立的商圈、充足的人口支持、及相对低廉的场地租赁成本，是众多商家选择的重要原因。随着城北新增住宅体量的日益扩大，以及原有的人口基础，也有多家专业店在城北区域拓展扩点。从分布看，主要大型的专业店会选择有一定人口基础的老城区住宅集聚地，城东、城西和城北的分布量较广，而新区在未来虽有较大体量住宅推出量，但近几年尚未能达到商家的基本人口要求。具体分布如下所示品牌连锁专业市场分布（3）百货类分布特征主要商圈百货类比重可见，百货类业态主要分布在武林商圈，比重超过接近60。其次是吴山商圈。各个商圈内代表性项目如下表所示主要商圈百货类比重各项目情况如下主要商圈主要百货类项目在现有主要百货商家中，购物业态所占比重达到了90多，引入餐饮、休闲娱乐的综合性购物中心在主商圈内明显匮乏。百货类业种分布基本延续传统格局，服装类占据比重在各商家中都较高，其中杭州百货大楼的业种分布相对于其他商家较为平均；银泰百货、杭州大厦、西湖时代广场等商家都适量引入了超市，通常布局在地下一层。大型业态租金格局分析对外租金及周边商业租金对外租金及周边商业租金（三）、未来商业网点规划根据目前的发展现状和未来的发展潜力，杭州市区商业网点20032010年发展导向性规划纲要首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。杭州商业发展规划1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；五、城市商圈研究（一）、城市商圈现状杭州商业市场根据其区位不同，分别可以划分为三大商业板块，即核心区商业、西城区商业和东城区商业，这三大商业板块均有其各自特点。（二）、现有商圈位置图（三）、现有商圈概述1、杭州核心区商业圈主要由吴山广场商圈、湖滨商圈和武林商圈组成。（1）吴山广场商圈吴山商圈得名于其所依的吴山和吴山广场的建成。它不仅拥有一条仿古商街清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集耀江大厦、涌金广场、清波商厦、西湖定安名都等商务楼相邻而立。既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。（2）湖滨商圈湖滨商圈有着得天独厚的旅游资源，也有着源源不断的中外游客资源。杭州湖滨旅游商贸特色街区是杭州市政府确定的重点建设项目,建设范围为东至浣纱路、西至湖滨路、南至解放路、北至庆春路，总占地约40公顷。现在的湖滨公园将恢复历史上曾有的6个公园，湖滨路将改成地下隧道，和庆春路、解放路相接。（3）武林商圈武林商圈是以武林广场为核心形成的又一市中心的主要商圈，该商圈内集结了杭州主要的中、高档大型购物中心（莲卡佛、杭州大厦、杭州百货等）以及武林路特色商业街，是杭州最为繁华的商圈。商业形态购物中心名称量体（M2）所处商圈经营方式租金（元/M2天）业态分布经营状况涌金广场66万吴山广场分割租赁1F42F33F2多年来经营状况不佳，现进行重新包装后，对外招商，目前正处于招商中西湖时代广场2万湖滨商圈售后返租（年回报率为9，返租期为8年）1F国际名品店，主要经营国际精品服饰、工艺品、皮具、珠宝；2F绅士、淑女馆，重要经营精品男女服饰、皮具、摄影；1B为休闲生活馆，主要经营超市、精品家具、工艺品、运动装、休闲高尔夫、小家电、手机、掌上电脑、照相器材、彩扩等。进入商场内的人流量非常少，经营状况不理想杭州大厦26万武林商圈租赁A楼1F日化、皮件2F女装、3F休闲、针纺、4F儿童装杭州高档购物中心，品牌深入人心，经营状况尚B楼1F精品、2F男装、3F休闲男装、4F电讯、运动、5F家电6F家居可莲卡佛武林商圈租赁1F国际顶级名牌、饰物和男女士鞋类产品、2FIT，REPORTERSPORT，MONDI，VIVIENNEWESTWOOD和DOUBLESTAR咖啡店、3F男女潮流休闲服饰、家居用品及网罗多种时款手表品牌的柜位等杭州高档购物中心，原为百盛，后由莲卡佛进驻，品牌深入人心，经营状况尚可2、杭州西城区商业伴随城西居住板块的迅速发展，大规模的居住区在城西板块形成。同时城西板块集中多所高校。根据西湖分区规划，西湖区功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端产业的培育发展区，主城西部的生活居住片区，拓展杭州旅游发展空间的重要生态区，规划居住人口617万。因此，伴随居住人口和教育科研的快速成长，城西板块形成了特色鲜明的区域性商业中心。总体而言，城区板块上也体现了本区域特色，形成了居住型商业和教育科技型商业两种商业模式。区内的比较典型的商业街包括文一路、文二路和文三路三个商业街。商业街集中了街铺、专业市场和大卖场三种商业形态满足周边居民和学生消费的商铺，服装、电子数码、电动车和建材家居专业市场，物美等大卖场。由于城西板块商业定位比较合理，业态搭配比较符合杭州本地的消费习惯，总体经营状况比较良好。其中文一路满足学生和周边居民购物和其他生活消费，消费人流非常大，经营状况非常好，基本满租，很难找到可供出租的商铺。随着文一路拓宽建设，城西蒋村及至余杭的人流车流将顺着文一路进入市中心，这将为文一路及其周边的商业带来新的机遇。文二路经营状况相对较差，基本以住宅底商为主，商铺面积较小，知名商家入驻比较少。文三路为电子数码专业市场区，依托周边的大学和信息科技产业，行成杭州最大的数码产品专业市场区，产业集群效应非常明显，经营状况良好，市场正在不断成长，如新入驻的百脑汇数码广场正在招商。（1）、业态格局从城西板块总体业态格局看，文一、二、三路各具特色。根据周边不同的居住人群，形成了不同各色的三个商业街。文一路周边集中多所大学和居住社区，因此商业定位为以购物、餐饮为主的社区型商业中心；文二路为社区配套商业街；文三路为电子数码专业街，集中经营电子数码产品。文一路文一路商业业态比例图便利店2通讯产品6超市7餐饮15家居装饰18服装34其他6运动用品3花店2书店3饰品4文一路是商业街与专业市场相结合的一条商业街，形成以服饰、餐饮、家居、通讯为主的业态组合。除了临街商铺，还集中了包括物美大卖场、城西商贸城、翠苑服装市场、中国联通城西手机广场、华东家具城西市场等在内的大市场。在大学没有搬迁前，商业主要以学生为消费对象，因此集中了许多满足青年学生消费的商业如书店、花店、运动品商店、饰品店等等。伴随大学的纷纷迁出，文三路商业开始转向社区服务型的商业。从档次上看，文一路属于实用性的中档以下的商业街，部分中档品牌商业进驻，两家麦当劳在街内经营。文二路文二路商业业态比例图其他882服饰735厨卫294电动车专业市场882便利店294房地产中介1471银行882餐饮1471副食店588网吧294花店147超市2059文二路与文一路一样，随着大学的迁出，商业业态开始逐步由学生导向型转向居民导向型。文二路上现有商业形态主要有超市、房地产中介、餐饮、书店、便利店、银行、电动车专业市场等等。向东过了保俶北路后，商业更为丰富，马路南面计有顺味园、1991服装店、某书店、三家服装店、一家体育用品商店、一家文具店、一家录像厅、两家服装店、一家妇女用品店、移动服务网点、123速食店、一家体育用品店、一家电脑游戏软件店、一家云南过桥米线；而过了幼儿师范学院，又是相似的一排业态。随着学校迁出，满足学生消费的商业逐步推出，而满足附近居民消费的商业正在不断迁入。文三路自1992年以来，经过十多年的发展，文三路电子信息街区集聚了以东方通信为代表的1600多家高新科技企业，以网新图灵为代表的1100多家IT产业经销商，以西溪数码港为代表的7大IT产品大卖场，以东部软件园为代表的6大创业园，以昌地火炬大厦为代表的28幢高档商务写字楼颐高数码广场、高新数码城、高新电脑城、西溪数码港、杭州百脑汇电脑市场、华力电脑城等IT卖场及沿路的图灵科技世界、联想专卖、美辰数码梦幻中心、惠普专卖店等。以电子数码为主体，辅之以餐饮、休闲娱乐设施，形成了富有特色的电子数码专业街区。（2）、租金水平文一路业态租金（元/平米天）服装514家居装饰410餐饮412超市46通讯产品10饰品1011便利店610书店46花店812运动用品48其他2512位置租金（元/平米天）路口处临街商铺1014中间路段临街商铺410非临街底层商铺35非底层商铺256文一路两边集中了多家大学，同时多个专业市场和大卖场也汇集于此，因此，这里的人流量非常大，商业经营非常火爆。经营的成功带动了文一路租金的不断上涨。100平米以上的大面积店铺单位租金相对较低，多在46元/平米天，而825平米左右的小面积商铺租金则高的多，大部分在8元/平米天以上，有的甚至达到14元/平米天，如翠苑服装市场临街部分的商铺。不同位置的商铺租金差异巨大，体现地段对商业的重要意义。十字路口处和大学校门部分临街商铺的租金明显比较高，多在1014元/平米天之间，而中间路段的临街商铺则次之，多在410元/平米天，非临街底层商铺租金水平则在35元/平米天，非底层商铺租金（不包括大卖场中的非底层商铺）多在256元/平米天。从不同业态看，租金也有所差别，诸如服饰、饰品、快餐等商业的租金相对较高，而书店、超市、大型餐饮的租金则相对较低。文二路文二路主要为小型商铺市场，整体经营一般，商业氛围比较淡薄，因此，租金水平不是很高，范围基本在255元/平米天。文三路位置租金（元/平米天）一楼1015二楼68三楼46临街商铺48文三路以数码商场为主，辅之以临街商铺。从租金看，反映出该区域数码专业市场经营状况良好。专业市场一楼租金最高，大致在1015元/平米天；二楼租金为68元/平米天；三楼则为48元/平米天；临街商铺租金为48元/平米天。（3）、租售模式从租售模式看，区域内的大卖场基本上是开发商持有的形式，内部分割出租。专业市场部分是出租模式，而另一部分则是出售模式。文三路的数码广场多是开发者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服装市场则是小产权形式，商铺可以自由买卖。临街商铺多为多业主持有。从租售两种模式看，知名品牌专业市场和档次比较高的市场一般采取统一持有，对外出租的模式；而小产权式商业则明显比较混乱，档次和环境都比较差，整体形象不是很好。（4）、建筑格局文一路和文二路，有众多的大学生作为人气支撑。那里主要由低矮、规模较小的店铺群构成，最多只是二层楼，各种小服饰店、小吃店、小娱乐厅、甚至夜市可以在这里生存。文三路正好是浙大玉泉校区与西溪校区以及其他多所高校影响的交集区域；这里的物业租金相对于靠近浙大的黄龙区块比较便宜，适合科技企业在此创业；文三路由办公大厦、大型专业数码广场与临街旺铺结合，构成了高低结合的商业建筑格局。从商业街铺看，商业街的商铺分割面积普遍很小，主力商铺面积约在20平米左右，柱距34米，层高3米左右，进深612米不等。从商铺建筑格局看，还属于传统的社区商铺形态，比较封闭狭小，缺乏现代商业的通透和时尚感。3、杭州东城区商业市场杭州东区商业市场主要分布在秋涛路沿线，以杭州火车东站、汽车东站以及四季青特色商业街为三个节点，将整个东城区划分为四大商业圈，即天城路商务商业区、艮山路汽配街、庆春凤起商业圈以、四季青服装街。大量的专业市场形成了东城区一道特有的商业风景线，沿秋涛北路南下依次分布有永乐家电、安琪儿小商品市场、浙江中汇纺织机市场、五星电器（省家电市场）、华东家电市场、四季青服装城等。专业市场的存在为本区域积聚了浓郁的商业气氛及市场号召力，吸引了整个杭城的专业需求，促进了经济的发展。天城路商务商业区主要分布在火车东站附近，商业主要集中于本项目东、南部的东站广场，在天城路与秋涛北路的交界处形成了一个商务区，三、四星级的商务酒店均集中于此，此外，本地区还设有一些大型的娱乐设施及大型卖场，这些大型设施的存在共同构筑起了本地区中、高档商业商务区的整体形象。随着，百富勤商业广场（115万M2）的建设，将进一步完善本地区的商业设施，使本区域的商业商务设施更加趋于多元化。业态分布（按建筑面积）东站附近庆春凤起东路艮山路汽配街合计汽配750166012503660五金设备货运185185餐饮2500293015707000旅馆、住宿10501050休闲600270870电信475400875杂货458350808服饰、鞋帽4401903701000家居装修95011802130美容美发725725医药9001301030中介810810便利店350280630其他737203301123汽配、五金设备1672货运084餐饮3197旅馆、住宿480电信400休闲397服饰、鞋帽457杂货369美容美发331家居装修973医药470中介370便利店288其他513专业市场四季青服装市场四季青服装街区位于江干区杭海路，是我国十大服装专业市场之一。占地24公顷，汇集了四季青服装市场、杭派精品服装市场等16家专业服装市场，服装经营户8000多户，营业面积21万平方米，从业人员30000余人，年成交额近百亿元，实现增加值8亿元。四季青服装市场街区以专业市场为主，形成了一个大型的服装专业市场大世界。成为浙江辐射华东的服装批发市场中心，同时也经营零售业，杭州居民服装消费也喜欢到这里来。服装街区整体经营良好，市场交易非常活跃。虽然总体经营很好，但是也有部分市场不是很成功，如意法服饰城二层级以上空置非常严重，租金也比较低，远远低于附近的四季青服装市场。专业市场总建筑面积（平米）店铺面积（平米）杭州四季青服装市场500008150杭州常青意法服饰城600008100杭州四季青苏杭服装市场8000850杭派服饰城6500840杭派精品服装市场250008150杭州四季青精品女装市场1200012120杭州四季服装批发市场12000860杭州电力四季服装城23000850杭州九星服装市场6000845杭州四季青儿童服装市场8000850杭州四季青精品童装市场295008120杭州四季青佳宝童装市场2200010150中洲服饰鞋区65001230杭泵童装市场20000835新世纪120001040佳宝童装市场（后）8000835中星外贸服饰城75008120总计316000业态格局从业态上看，四季青服装街涵盖了服装行业几乎所有的产品，包括童装、女装、男装、鞋类等等，以不同产品类别形成了多个不同的专业市场，如童装市场、女装市场等。从品牌档次上看，低档、中档、中高档相结合。既有低档的服装市场，如四季青童装市场；也有精品服装市场如杭州常青意法服饰城、航拍精品服装市场等等。主体以国内品牌为主，也有部分外国品牌进驻。租售模式四季青服装市场为大业主持有和小业主分割持有相结合的模式。某些档次较高的市场如佳宝童装市场是大业主统一持有，对外出租的模式，而大部分市场则多为小业主持有，可以自由买卖。建筑格局以小店铺为主，主体商铺面积在1025平米之间，位置越好的商铺面积越小，而较差的位置如三层、四层因为单位租金较低导致总体租金不高，因此面积较大。租金位置平均租金（元/平米天）扶梯周边租金（元/平米天）临街街铺2035地下一楼1015一楼10302030二楼8151215三楼5878四楼25255服装销售是一个高利润行业，四季青服装市场经营的成功，导致区内商铺租金很高。从调查看，总体租金在8元/平米天以上，不同地段租金差别非常明显。临街街铺地段最好，且多位小面积商铺，因此单位租金非常高，多在20元/平米天以上，有的甚至达到35元/平米天的惊人价格。其次是专业市场的一楼，租金在1030元/平米天，其中位于扶梯周边和入口周边的商铺最贵，多在2030元/平米天。地下一层租金1015元/平米天。二楼租金在815元/平米天，地段好的扶梯周边租金则为1215元/平米。三楼租金为5元/平米天，扶梯周边则为78元/平米天。四楼空置比较严重，租金也比较低，在25元/平米天之间。从位置看，专业市场一般只能经营到三层，四层以上难以经营，空置率非常高。商业市场总结杭州整体商业市场表现一般，专业（批发）市场一枝独秀。在杭州东城区形成的专业（批发）市场“集结地”已成为了杭州商业的一大亮点，吸引了大量的客流前来消费，总体经营状况良好，并营造出了浓郁的商业氛围，为其他商业经营模式的进入奠定了基础。但美中不足之处就是整体形象略逊一筹，层次感不高。大型购物中心大多数经营惨淡。杭州作为著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前来观光，但这些旅游人群并没有成为杭州大型购物中心的有效客源支撑，使得大多数购物中心处于惨淡经营状态（除位于老牌商圈武林商圈的购物中心经营尚可）。造成这一局面的主要原因是，旅游人流虽大，但其真正的购物消费比例有限。特色商业街经营形势较为喜人。各特色商业街利用自身的独有优势，进行特色经营，既贴近广大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消费，使其经营状况始终处于良好的状态。其他专业市场总量体（M2）租金（元/M2天）业态分布经营状况新型材料市场约30000445（底层沿街）1F五金、装饰2F地板满租，经营状况良好东方灯饰城约25000445（底层）灯饰、装饰布满租五星电器约300005562（底层沿街）12F家电3F电脑、音像4F办公满租多为6070M2的铺面东站服装市场约60001F服装、鞋帽、箱包、化妆品2F床上用品、服饰满租安琪儿小商品市场约2500055（底层沿街）1F小商品2F空置，暂作仓库底层经营状况良好，二楼不佳。庆春商圈金融国际化方向庆春路板块处于杭州金融一条街庆春路区域，该地段聚集着众多金融证券单位。几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区（CFD）。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到15公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街。该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。随着中国入世5年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦，东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。世贸黄龙商圈最有条件创造国际化商务领地杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1千米（直线距离200米），距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区CBD，又是中央居住区CLD，既是中央景观区CSD，又是中央文化区CCD。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑、绿城丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城，黄龙饭店、好又多超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技（HITECH）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。滨江商圈总部型写字楼滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域，聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传能力不足，总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品，当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地，这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。东方通信城就是起独立式总部写字楼的一个典型代表，而华荣时代大厦就是区域集群式总部写字楼的一个典型代表了，因为里面是杭州国家动画产业基地驻地，入驻了很多动漫产业的许多大中小企业，盛大网络、NEC、还有大量外资企业的入驻，也预示着该物业，该区域的国际商务化的趋势越来越强。大城西业态定位以日常生活的服务性商业为主。城西的商业以西城广场为中心，联华超市、KFC、必胜客、UME影院、银乐迪等主力店的加盟，使城西商业氛围已经比较成熟。而三墩、申花路等热点板块的逐步形成，正在吸引着大量的商业投资，有沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心、欧尚二店、紫金广场购物中心、祥符农副产品综合超市和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套。再加上新时代装饰广场和华东陶瓷品市场两大建材家居市场，紫金港校区，都对三墩的商业市场带来巨大的促动力量。钱江新城即将打破杭州市单一的商业格局，成为另一商业中心。从未来规划来看，以写字楼、大型购物中心为主。作为杭州未来的CBD，目前住宅定位较高，随着公建配套的日益完善，区域内商业也逐步进驻。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。滨江业态定位于社区商业服务中心。近两年是滨江楼盘的交付年，预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。目前的滨江区，划分成东、西两部分。西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，再加上政府的公建项目，形成了医院、学校等配套区域。下沙区以购物、餐饮、娱乐、文化用品、电脑信息产品等消费型商业为主的业态。高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。同时，学区附近的各大商场、购物中心也相当火爆，数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。（四）、未来规划商圈1、庆春东路区域商业中心庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约22万28万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城“二横九纵“及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。2、拱宸桥区域商业中心拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都清宸公寓商铺一楼售价约为25万元/平方米，二楼售价约为15万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。3、翠苑区域商业中心翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在35万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓12层联售的商铺价格在16万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在18万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导致商铺价格也居高不下，换手频率较高。4、滨江区域商业中心滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。（五）、未来规划商圈位置图六、城市写字楼市场分析（一）、写字楼市场总体情况杭州写字楼市场在2000年后逐渐成型，围绕杭州著名的西湖形成了三个较为主要的中心商务区，分别是黄龙，武林与庆春。三大商务区分别毗邻大学、政府机构与传统的商业中心，距离西湖比较近。而未来随着中心城区的规划成熟，同时也受制于西湖周边对于高楼的控制，传统商务区的后续供应有限。与此同时，杭州城市东南角的钱塘江区域经整体规划布局，将会出现钱江新城与滨江区等新的商务区，大量的供应将在20082012年间面市，因此城市的轴心有望向东南转移。目前杭州市区内共有办公楼宇163幢（杭州政府招商办2007年统计），总建筑面积约720万平方米（其中中心商务区甲级写字楼总量约在62万平方米左右），总体上，杭州甲级写字楼市场在2000年后平均每年区域供应量在8万平米左右，其中黄龙商务区目前所占的体量最大，2007年已达到257万平米，区内的物业也被认为品质最高。而随着钱江新城的快速崛起（至2010年钱江新城每年的供应量平均达到28万平方米左右），2010年后这一区域将成为杭州最大的中心商务区，占总体市场53。过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10，显示出高端办公物业略显不足，当然随着08年供应高峰的到来，市场的吸纳能力将受到考验。写字楼市场分布特征杭州主要优质写字楼市场分布特征如下所示杭州主要优质写字楼市场分布特征（二）、写字楼市场价格水平1、租金水平在入驻率稳定上扬支撑下，杭州甲级写字楼的租金呈稳定上升，过去5年中年均增幅约在27，目前达到平均每平米每天人民币39元。实际上，由于市场中物业使用者更倾向于购买持有物业，办公楼市场的价格上涨更为显著，5年中年均增幅达到185，其中2007年更是呈现大幅增长，高端市场平均售价获得超过50增长率。市场新增供应缺乏之外，亦显示了之前办公楼物业价格长期被市场低估，涨幅较大落后于住宅价格的增长。相应的，租金毛收益率在2007年后下降较为明显，目前高端写字楼平均水平下降至6左右，甚至较上海等一线城市更低。从分区域租金情况来看，黄龙商务区水平最高，平均租金达到每平米每天人民币46元。黄龙是最先崛起的高品质办公区域，随着十年前世界贸易中心的落成，之后区域内的供应一直保持着较高的品质，2008年将进入市场的世贸丽晶城欧美中心的平均租金水平已达到每平米每天5元。而庆春与武林两商务区相对租金水平较为接近，目前约为每平米每天人民币35元。由于钱江新城内主要供应的实际交付时间集中于08下半年至2010年，区域的成熟需要时间，目前可能达到的租金水平将趋向保守，考虑到未来区域的发展前景，目前的租金售价水平相对仍有潜力。2、售价水平从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃，全年成交量分别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。写字楼市场成交区域分析写字楼类物业成交板块分析根据2007年的监测数据，市中心板块的写字楼成交量最高，全年成交750多套，成交均价16000多元。西湖沿线板块成交量虽然不高，但成交价格却高达40000多元。写字楼类物业成交板块分析写字楼类物业市场动态分析写字楼在8月份达到高峰期，该月成交了350套，成交均价14600多元。此后，市场持续下滑，在12月份出现回