2008年上半年郑州房地产市场分析报告

2008年上半年郑州房地产市场分析2008年上半年郑州房地产市场分析2008年的郑州房地产在跌跌撞撞中走过了上半年，业内人士都会有所感慨“今年的市场不好呀”政府的调控、客户的观望、成交量的减少等等，对于经历了05年07年的市场火爆的人来说，今年的市场确实有点冷。一、房地产市场整体情况1、商品房投放与销售情况08年上半年郑州房地产市场累计投放商品房（批准预售）39496万平方米，同比减少了2468（2007年上半年郑州商品房累计投放52435万平方米）；商品房累计销售面积（备案面积）30544万平方米，同比减少了2918，（2007年上半年郑州商品房累计销售43132万平方米）；累计销售套数28669套，同比减少了2594（2007年上半年郑州商品房累计销售38711套）；商品房成交总金额为13469亿元，其中住宅成交金额10148亿元，商业成交金额2362亿元、办公成交金额959亿元（见表1）；截至2007年末商品房市场余房1739万平方米，商品房供求比为1054，市场相对过剩。商品房月均投放面积6583万平方米月均销售面积5091万平方米月均成交套数4778套从区域投放和销售上看（见图2），金水区绝对是商品房投放和销售的主导区域，投放面积和销售面积分别占郑州市投放、销售总量的3140和3807；其他区域投放和销售占全市比重分别为二七区（2035、1424）；管城区（702、911）；郑东新区（2301、2443）；中原区（1385、1097）。从投放结构上看（见图3），商品住宅的投放（31274万平方米）占投放总量的8028，基本与2007年住宅投放比例持平（2007年商品住宅占总投放的比例为8190）；商业用房的投放比重略有下降（2007年商业用房占总投放的比例为1241），办公用房的比重有所上升（2007年办公用房占总投放的比例为513）。从图3与图4中的数据对比上看，在目前的房地产市场状况下，住宅的需求影响相对较小，相应地办公用房等投资型房产受影响较重，市场压力较大。表108年上半年郑州商品房成交情况月份区域产品类别销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）住宅374738099037711437383410168办公230409975886241104921782508年1月全市商业3804959584534191103213051住宅18291911823836733401010453办公507635641904998021527008年2月全市商业1282080486891811412216253住宅343936727140481487432310680办公110275365409149135402503308年3月全市商业3665823090715281443215910住宅453047864437981818401310566办公10512644635408076511204208年4月全市商业3053787981653091014012419住宅671070618839052758411010524办公169567313637206122093356908年5月全市商业2854901087244281500217196住宅47264367524386191640539241办公187360786458233124591929308年6月全市商业70161348810849770968751合计279973019514446076134694811107852、商品房销售均价情况总体而言，商品房销售均价始终保持一个上涨的趋势，从2007年“927”新政施行以来的10月份商品房均价4153元/，上涨到08年6月份的4898元/，涨幅为1784，平均每月上涨223。08年上半年郑州商品房销售均价446076元/（见表1）。从区域的销售均价上看（见图6），金水区以486808元/的均价位居各区榜首，其次为管城区、二七区、郑东新区。二、各类商品房市场情况分析1、商品住宅投放与销售分析表208年上半年郑州商品住宅预售与销售情况月份区域产品类别预售面积（）销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积08年1月全市住宅78930837473809903771143738341016808年2月全市住宅3974241829191182383673340101045308年3月全市住宅44251334393672714048148743231068008年4月全市住宅56827345304786443798181840131056608年5月全市住宅45973567107061883905275841101052408年6月全市住宅4701594726436752438619164053合计312741224981256102739624510148406208年上半年全市累计投放商品住宅31274万平方米（见表2），同比下降了2887，环比下降了3491，市场投放大幅下降说明开发商对市场预期的不看好；08年上半年全市累计销售商品住宅25610万平方米，同比下降了3381，环比下降了4252；商品住宅累计销售25万套，同比下降了2870，环比下降了4416；截至2007年末商品住宅余房8773万平方米，可知08年上半年商品住宅的供求比为1064，市场竞争压力较重；商品住宅整体市场均价396245元/，同比上涨了1975，环比上涨了528；16月商品住宅均价涨幅1631，月均上涨272；商品住宅成交总金额10148亿元，同比下降了2074，环比下降了3948。商品住宅的成交金额占08年上半年郑州商品房成交总金额的7534；商品住宅成交套均总价4062万元/套，同比上涨408万元/套，环比上涨314万元/套，房价的继续上涨，套均总价逐渐加大；商品住宅成交套均面积10252/套，同比减少791/套，环比增大293平方米/套，户型面积需求有加大的趋势，小户型需求不旺。商品住宅月均投放面积5212万平方米月均销售面积4269万平方米月均成交套数4164套从图8、图9中可以看出，无论是投放量还是销售量，金水区无疑是处于主导地位的；交通、环境等综合配套较好的郑东新区、金水区受众程度要远高于其他区域，成为客户置业的热点区域；二七区与中原区商品住宅的供求比分别为1056和1060，略显过剩；从图10中投放面积与销售面积的对比来看，郑东新区、管城区商品住宅的投放相对于销售略显不足，供不应求。从08年上半年商品住宅的价格走势上看（见图11），上半年商品住宅销售均价上涨了1631（商品房销售均价上涨1032），平均每月上涨272，月均上涨高于商品房上涨1个百分点，住房的刚性需求拉动商品住宅价格的上涨。08年上半年郑州商品房成交均价396245元/（见表2），从图11中可以看出08年上半年中有4个月销售均价低于平均值，6月份销售均价大幅上涨拉升整体均价，图12为08年上半年销售均价环比上涨趋势，不难看出第一季度商品住宅价格缓慢上涨，第二季度有所回落后大幅上扬，6月销售均价环比涨幅更是达到了上半年最高的最高点1232。结合图11、图12虽然4月份销售均价环比下降，但绝对值依然高于上半年销售均价最低的1月份27元/，说明商品住宅的销售均价始终处于上升的趋势，而且第二季度涨幅明显高于第一季度，在目前商品住宅主要的投放和销售区域金水区、郑东新区投放不足需求旺盛的市场状况下，商品住宅的销售价格依然会继续上扬，但涨幅可能会放缓。从图13中可以看出，管城区商品住宅销售均价高于郑州其他区域，郑东新区高于中原区在六区中排名第五，二七区商品住宅的销售均价与平均值接近，金水区与管城区销售均价高于平均值。从销售量上看（见图14、图15），管城区销量最少，这与其销售均价高、投放量少有直接的关系；金水区无论从量上还是价格上都居于前列；郑东新区从投放和销售的对比上看，区域的商品住宅的供求比为1107，供不应求，但其销售均价低于全市的平均值，在六区中居第五位其主要原因是区域内定向开发、经济适用房等拉低整体均价而掩盖了真实的市场价值。2、办公用房投放与销售分析表308年上半年郑州办公用房预售与销售情况月份区域产品类别预售面积（）销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积月份区域产品类别预售面积（）销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）08年1月全市办公161140230409975886241104921782508年2月全市办公49339507635641904998021527008年3月全市办公0110275365409149135402503308年4月全市办公8716910512644635408076511204208年5月全市办公01695673136372061220933569合计3691378511816215279895911268办公用房月均投放面积615万平方米月均销售面积303万平方米月均成交套数141套08年上半年郑州办公用房累计投放3691万平方米，同比增长8504，环比下降了225；08年上半年办公用房累计成交1816万平方米，同比增长了1682，环比下降了4267，从数据上看主要原因是2007年办公用房成交集中在下半年（占全年成交的6708），造成了环比下降幅度较大，同时调控政策及市场预期是办公用房成交环比下降的根本原因；截至2007年末，办公用房市场余房1048万平方米，可知办公用房供求比为1038，市场严重过剩，竞争压力明显。08年上半年办公用房整体成交均价52798元/，同比下降150，环比下降1105；16月办公用房均价上涨972，月均上涨162；08年上半年办公用房成交总金额959亿元，同比增长了1508，环比下降了4900；办公用房成交套均总价11268万元/套，同比上涨3122万元/套，环比上涨2381万元/套，套均总价涨幅在26793833之间；办公用房成交套均面积21342/套，同比增大6144/套，环比增大6369/套；除政策、市场因素外，面积大、总价高成为制约中小投资者购买办公用房的主要因素。除5月份销售均价较低外（见图17）其它月份均在平均值之上，可以说5月份较低的市场成交均价（成交量占本月总成交6034的金水区成交均价仅为3312元/）拉低了实际的市场价格，这实际上也造成6月份销售均价环比上涨达7756的超高涨幅。排除5月成交均价较低这一因素，6月成交均价的环比涨幅应处于正常的水平，从图18中可以看出办公用房价格上涨以两个月为周期往复持续的上涨。从08年上半年办公用房的投放区域上看（见图19），仅有郑东新区、金水区和中原区有办公用房的投放，郑东新区投放量高出金水区10个百分点居郑州各区之首，从这一数据中我们可以清晰地看到写字楼市场的区域性的特点越发显得突出，郑东新区、金水区处于写字楼市场主导地位，且区域的写字楼户型偏大、总价高决定了写字楼市场为非大众投资市场，客户受众面窄，去化速度较慢。表42008年上半年郑州商业用房区域成交情况区域产品类别销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）二七区办公3036583533013430812193管城区办公512502269003567325000金水区办公2827898755044351541728010郑东新区办公300564514709266886118817中原区办公99634054004433810700全市办公851181621527989591126821342从成交量上看（见图20、图21），郑东新区、金水区成交量和成交面积遥遥领先于其它区域，因上半年其它区域无市场投放，所以其销售为2007年的市场余房，且以现房为主。从成交均价上看（见图22），区域成交价格相差较大，金水区以5528元/的均价位居各区之首，最低价格管城区仅2269元/；同时除金水区成家均价高于整体52798元/的均价外，其它区域均在平均值之下，可以说金水区在拉动整个郑州市写字楼市场的价格。从区域成交的套均总价与套均面积上看（见表4）“面积大，总价低，单价提升困难”是管城区办公用房成交均价低的主要因素。3、商业用房投放与销售分析表52008年上半年郑州商业用房预售与销售情况月份区域产品类别预售面积（）销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积月份区域产品类别预售面积（）销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）2008年1月全市商业6621038049595845341911032130512008年2月全市商业7795212820804868918114122162532008年3月全市商业4178836658230907152814432159102008年4全市商业424623053787981653091014012419月2008年5月全市商业1814328549010872442815002171962008年6月全市商业15265270161348810849770962合计399207216527686685328323621091208年上半年郑州商业用房累计投放3992万平方米，同比下降3594，环比下降了4830，市场投放量大幅缩减，开发商对商业地产市场持悲观态度；08年上半年商业用房累计成交2769万平方米，同比增长了538，环比下降了1571；均价上涨过快影响市场去化速度；截至2007年末，商业用房市场余房8041万平方米，可知商业用房供求比为1023，市场严重过剩，竞争压力明显。08年上半年商业用房整体成交均价853283元/，同比下降107，环比上涨2193；08年上半年商业用房成交总金额2362亿元，同比增长了422，环比增长了275；商业用房成交套均总价10912万元/套，同比上涨759万元/套，环比上涨1964万元/套，套均总价涨幅在7472194之间；商业用房成交套均面积12788/套，同比增大1016/套，环比增大002/套；从数据中可以看出商业用房户型面积与去年相比差别不大；总体而言，商业用房除市场投放量大幅减少外，其它指标较之07年变化不大，受市场影响不大，但大量的市场余房形成较大的销售压力也是不容忽视的。商业用房月均投放面积665万平方米月均销售面积461万平方米月均成交套数360套从各月商业用房成交均价的走势上看（见图24），08年上半年第一季度商业用房成交均价持续上涨，一季度末突破9000元/，第二季度销售均价开始回落，4月和6月销售均价环比分别下降了999和706（见图25），但即使是上半年的最低点8108元/依然是07年7月12月商业用房成交均价的最高点；总体而言，虽然商业用房市场成交量环比下降，但成交总额略有上浮，说明市场受政策性影响并不大，同时市场供应量大幅减少，亦有可能形成区域性的供不应求；07年大量的市场余房在08年09年大部分可转入租赁市场，对商业地产市场影响不大。从商业用房的区域投放来看（见图26、图27），郑东新区的投放量最大，占全市总投放的40以上，二七区和金水区各占22左右，三区商业用房的投放占到总投放的8502，这一比例较07年有较大的上浮，商铺的区域性明显。从商业用房的成交量（见图28）上看，金水区和郑东新区商业用房的成交量总和达到6952，但与投放面积比例相比这一比例相对较小，且郑东新区与金水区的投放与销售明显出现“倒挂”现象，可以说金水区商业用房“供不应求”，而郑东新区是“供过于求”；中原区商业基本上是“供需平衡”。从商业用房的区域销售均价（见图30）看，二七区商业用房的销售均价过万（10262元/）居各区之首，其次是金水区（8894元/），其它区域商业用房的销售均价均低于全市的平均值，郑东新区商业用房的成交均价仅高于管城区位居倒数第二位。从表6商业用房成交情况中可以看出，二七区成交的套均总价和套均面积均低于其它区域1/2到1/3，除二七区为商业中心，“寸土寸金”所以“小面积、低总价”是区域商业用房销售均价拉升的主要因素。表62008年上半年郑州商业用房区域成交情况区域产品类别销售套数（套）销售面积（）已售均价（元/）销售总价（亿元）套均总价（万元/套）套均面积（/套）二七区商业632320741026232952085075管城区商业2263322971742381054714703金水区商业809123753889411011360515297郑东新区商业3916714277585211332317172中原区商业911844184501561712520265全市商业216527686685328323621091212788三、市场综合分析不可否认的是郑州房地产市场依然受整个房地产大环境的影响，观望情绪依然存在，而且可能存在相当长的一段时间。客户购房意愿的下降导致了成交量同比、环比的下降，成交量萎缩；“货币紧缩”的宏观环境，开发商资金普遍紧张，开发投资量明显减少，市场供应量下降；那么，在需求和供给同时减少的情况下对于稳定市场来说也不能不说是一个利好因素，商品住宅均价并未受一线城市“降价风”的影响，持续的上涨也正说明了这一点。我们说观望情绪更多的是受社会媒体的影响，但从房地产的客观情况来看，07年高昂的土地价格、08年钢材等建筑材料价格的上涨、开发商财务成本的提高以及城市化进程和外来人员所带来的住房刚性需求的增加等等，都决定了房地产价格的上涨。因此说，采取观望态度等待房价的下跌也将随着房价的“不降反升”而终结。那么，在目前的市场状况下，对于开发商销售困难、资金回笼慢、缺乏开发资金来说，暂缓开发等待时机也不失为一个出路，08年上半年市场投放量的锐减亦有可能存在开发商无钱启动项目的原因。从这一点上看，势必影响供求关系，进一步助推房价的上涨。对于非住宅商品房来说，无论是商铺还是写字楼都属非刚性消费之列，投资者受市场、政策的影响较大，但在目前缺乏投资渠道及通胀的压力下，房地产尤其是商业地产依然是有较高价值的投资方式。从08年上半年郑州办公用房成交套均总价、套均面积上看，写字楼市场逐渐呈现专业投资和自用型购买的特点，目标客户进一步的缩小，限制中小投资者的进入。市场供应量稳步的增加，而销售量环比下降达4267，市场去化压力较大。同时，04年以来投资型小户型的大量出现，分流一部分写字楼租