2008年扬州4月份房地产市场分析报告

房地产事业五部1扬州市4月份房地产市场分析报告1、市场判断扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市但改革开放以来扬州的经济发展一直比较慢,只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。随着润扬大桥的修建以及铁路的开通，扬州的经济近几年已快速发展，2007年扬州市人均GDP已突破3000美元，在目前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段，居民的消费观念已经逐步向消费型转变，且这种转变有足够的储蓄作为基础，这也预示着扬州的房地产未来仍有较大的发展潜力自3月中旬以来，随着上海等一线城市房地产市场的转暖，扬州房地产市场也开始迅速反弹。3月份扬州市区商品房成交量达858套，成交面积突破10万平方米，为去年10月份以来的市场最高值。截至到4月20号，本月扬州市区商品房成交量已达到1232套，个盘从3月份以来纷纷推出新一批房源，且价格有不同幅度的上扬，销售均十分良好，现场也十分火爆，这也显示出扬州市民的购房信心和购房热情已经高涨，市场已进入全面复苏的阶段。另外，从目前的土地挂牌情况来看，去年12月份以来及今年4月份刚挂牌的土地价格均不菲，如邗江区政府附近的361号地块，楼面价达到了4000元，职大附近的363地块达到2800元，连扬州中学西校区附近的417号地块楼面价也突破了2000元，随着这些土地的陆续开发，价格仍将持续上涨。预计未来23个月内，市场仍将维持在较活跃的水平。但不确定性的因素同样存在，首先，08年经济的不确定性以及在从紧货币政策的累积作用下，将对市场的长期发展有不利的影响；另外，一般四五月份是房地产宏观调控政策的高发期，在信心刚刚恢复的情况下，任何限制性政策的出台都将对市场是沉重的打击。2、供求分析一级市场扬州市区进入4月份以新推出12块土地，土地供应量达1098亩。这些土地推出后将在08年下半年进入开发高峰期。从目前的挂牌价格看，本次挂牌房地产事业五部2的土地的价格偏高，如距我项目较近的417号地块（扬州中学西小区附近，邻近和美第、绿扬新苑）的楼面价达到2059元/平方米，421号地块（京华城南侧、西郡188西侧）楼面价达到1768元/平方米，其开发成本即已接近周边项目目前的售价。截至到4月22号，08年扬州市区的土地供应量已达到2200亩，且主要供应点在西区板块。未来23年内，西区项目的竞争将更加激烈。附挂牌土地清单二级市场区域位置用途面积（平方米）容积率起拍价（元/平方米）楼板价（元/平方米）西区文昌中路与大学路交叉口西北商业299612451752156西区文昌中路以南、市中医院以东商业5098252502625西区文昌中路与大学南路交叉口东北角商业255511852502917西区文汇西路北侧西外环西侧住宅1738941530902060东区宝林南路以西、安林路以东住宅89864171500西区邗江中路与中兴路交叉口西南角商业14428A3，B253300西区江阳西路南、润扬路西侧商业、住宅184769商26，住172180西区文汇西路与中心西路交叉口东南住宅724501424751768东区杭集镇曙光路东侧、三笑大道西侧商业26649151200800西区维扬路东老开发大厦南商住181713545001500南区扬子江南路东、中央储备粮库北商业24637161200750西区汉江中路西、汽车停车西站北住宅、商业66586B17，A351200房地产事业五部3截至到4月20号，数据显示，本月扬州市区新建商品房累计合同销售1232套，销售面积1385万平方米，成交金额657亿元。这段时间内个盘均表现活跃，西区的新能源和美第、蓝山庄园、中信泰富、京华城、上林苑等，东区的紫园、扬州人家国际大酒店酒店式公寓、骏和天城以及北区的养怡花园等均在此时间段内销售量大幅攀升，部分新推出房源在当天即完成70以上的销售量，购房者持币观望的状态有所改观。（参见图1，图2）25032656134501002003004005006003月第4周4月第1周4月第2周4月第3周成交量图一每周成交量走势27538260240112718425322012345673月第4周4月第1周4月第2周4月第3周成交面积（万平方米）成交金额（亿元）图二每周成交面积与成交金额走势价格方面，在成交量持续放大的同时，价格也出现不同幅度的增长，京华城中城四期在售房源均价已达6000元/平方米以上，和美第、上林苑、新港名兴花园等新推房源均比上期房源增长200500元/平方米左右。图三为近来扬州市区商品房成交均价走势。292029633264324337040244148493953760100020003000400050006000200462004122005620051220066100612200762008320084价格图三扬州近来市区新建商品房成交均价走势房地产事业五部4成交结构方面，截至到4月20号本周扬州市区新建商品房累计合同销售1232套。其中商品住宅成交累计907套，其中普通住宅883套，别墅类高档住宅24套；商铺成交287套，成交量大幅攀升，主要是扬州人家国际大酒店的低价位商铺以及万都五金机电城两个楼盘的大幅拉动下造成的；办公用房仅38套，在东区众恒紫园在3月推出后最近无新项目推出，导致整个办公楼市场比较冷清。（参见图四4月份成交结构比较）普通住宅72办公3商铺23别墅2图四4月份成交结构比较三级市场根据走访的中介显示，3月中旬以来二手房交易量开始回升，但与去年同期水平仍有一定的差距。与南京、无锡、南通等其它周边城市相比，扬州三级市场活跃度相对较差，同一地段二、三级市场价格差距较大，受政策面和市场氛围的影响更大。3、区域分析扬州市区划分为西区和东区、北部、南区及老城区五个区域。南区项目较少，4月份无成交纪录。表一4月份扬州市区各区域成交情况（截至到4月20号）区域销售套数销售最好的住宅项目最好的项目销售金额（万元）西区820和美第5462房地产事业五部5东区237骏和天城1608北区156养怡花园3043老城区28莱茵北苑1229综合本月情况来看，西区板块毫无悬念的扔占据成交量的榜首，本月成交金额前七位的楼盘全部位西区板块，截至到4月20号，西区板块共成交820套，占成交总量的666。热销楼盘主要为万都五金机电城、和美第、京华城、中信泰富、新港名兴花园以及蓝山庄园等。东区成交237套，北区为156套，老城区、南区则持续冷淡，可售量少。4、竞争楼盘分析常熟老街当前主要竞争楼盘包括新港名兴花园、西郡188、上林苑、万都五金机电城、和美第等。扬州万都五金机电城于4月18号正式开盘，其开发商为万都装饰城置业有限公司，项目位于江阳西路98号，为我项目的正北位置。该项目的销售方式为一层、二层商铺整体销售，三层单独销售。内街商铺均价在7000元/平方米左右（一、二层整层），沿江阳路段价格在7500元/平方米左右（一、二层整层），三层单独销售，主要以小面积为主，价格均价在3400元/平方米3500元/平方米。项目采用两年返租的形式，每年的返租额为10。由于该项目地段位置较好、价格偏低，销售现场十分火爆，截至4月20号，一、二层商铺已剩不多，但三层商铺销售一般，有较多剩余。新能源虎豹和美第项目3月底推出第四期，该项目的一、二期已售罄，三期有少量大户型的余房。此次开盘，共推出了3栋64套，包括小高层及少量多层，户型包括两房两厅（90平方米左右）、一房一厅的单身公寓（6070平方米）以及大于110平方米的三房两厅。销售上优先考虑上几期已摇号的客户，并在28号公布价格后若摇号的客户未定则开始推向其他客户，多层价格达到5500元6000元/平方米以上，小高层的基价4600元/平方米，由于其价格远低于临近的京华城中城，以及新能源虎豹的品牌效应，销售现场非常火爆。房地产事业五部6上林苑二期“博客领地”3月28号开盘，总计规划300余户酒店式公寓，70年产权，面积3678平方米不等，均价4800元/平方米，首付最低20，销售现场比较火爆，订购人较多。新港名兴花园二期新港首府小高层及高层住宅自去年年底推出销售进度一直比较慢。3月底又新推出一批房源，包括几幢高层与高层景观房。景观房均价为4800元/平方米。普通小高层基价为3700元/平方米。目前来看，销售较好。营销建议1、产品定位方面扬州新区众多楼盘在建筑外立面、房型设计、环境设计十分雷同，产品需与之差异化才能在激烈的