2007-2008年度房地产宏观形势研究报告

20072008年度房地产宏观形势研究报告目录第1章07年地产总体形势概述11总体形势简述12年房地产市场回顾第2章土地市场分析2108年土地供应情况22土地供应变化23近三年土地供应情况23105年土地供应情况23206年土地供应情况23307年土地供应情况24土地购置与开发的动态变化25土地供应的宏观调控政策26土地供应的宏观调控措施第3章房地产开发市场分析31开发市场概况311房地产开发市场的总体情况312房地产开发市场的主要特点313现存问题及建议32环境分析321商品房供应322商品房需求33区域分析34价格分析341房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析342房地产价格现状35宏观调控政策36政策性住房概述37房地产市场影响因素第4章信贷市场分析41个人信贷市场简述42信贷宏观调控政策第5章二手房市场分析51二手房市场现状52市场细分53热点区域分析54近郊区域分析55数据变化趋势分析56购房人群年龄结构分析57购房人群户籍结构分析第6章08年房地产发展趋势61未来房价走势分析622008年房地产市场政策走势分析632008年房地产市场展望第1章07年地产总体形势概述11总体形势简述2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨105，10月95全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的中国企业并购岁末回顾与前瞻显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。12年房地产市场回顾年，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中完成商品住宅投资同比增长。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降转为增长。年前个月全国累计完成住宅施工面积亿平方米，同比增长；商品住宅竣工面积亿平方米，同比增长；商品住宅销售面积亿平方米，同比增长。全国完成土地开发面积亿平方米，同比增长，比上年同期上升个百分点。在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，年全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上年同期下降个百分点；新商品住房价格同比上涨，涨幅比上年同期下降个百分点。从我中心监测的个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点（一）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。年，新建商品房集中成交价同比上涨，涨幅比上年增加个百分点。全年个季度环比涨幅分别为、和，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨，比上半年下降个百分点。存量房集中成交价同比上涨，比上年同期下降个百分点。（二）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。年，商品房住宅价格同比上涨，其中高档商品住宅同比上涨；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨、；经济适用房价格同比上涨。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅个多百分点。（三）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨、。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨、。第2章土地市场分析2108年土地供应情况京一月土地放量增85倍成交三块地面积约58公顷。今年开局第一月，土地市场热度未减，供应量创数年来同期之最。据资料显示，今年一月，本市已推出30余宗地，土地面积超过500公顷，总体规划建筑面积680余万平方米，比去年一月增长了85倍。今年一月和往年同期相比，也注定成为土地交易最活跃的月份。今年最先交易的通州三块地已于本月初分别成交，土地面积约为58公顷，规划建筑面积达到87万平方米。最先成交的三块地分别位于通州区马驹桥镇和永顺镇，其中通州区马驹桥镇居住项目国家环保产业园区A11（18）北地块用地由北京融科置地房地产开发有限公司、北京东环望京房地产有限公司、北京卓越田园房地产开发有限公司联合体以66369万元竞得。该地块位于通州区马驹桥大白村、马村，占地201万平方米，规划建筑面积204万平方米，楼面价3238元/平方米。通州区永顺镇住宅及配套项目（珠江国际家园三期南区）用地由北京珠江房地产开发有限公司和广东珠江投资有限公司联合体以61000万元竞得。该地块位于通州区永顺镇苏坨村，土地面积12万平方米，规划建筑面积19万平方米，楼面价3097元/平方米。通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）用地由北京合生北方房地产开发有限公司以69802万元竞得。地块位于通州区马驹桥镇马村、姚村、小白村，土地面积26万平方米，规划建筑面积472万平方米，楼面价1477元/平方米。此外，还有通州区西小马居住项目A1地块和通州区永顺镇居住项目用地。土地面积共261万平方米，规划建筑面积456万平方米。今年一月本市土地供应充足，截止到本月9日已推出30余块地，土地面积约为523公顷，总体规划建筑面积近700万平方米。其中住宅用地占了绝大多数，30余宗地中仅有4块为纯商业性质。而去年同期仅仅交易五宗土地，土地面积55公顷，规划建筑面积82万平方米。今年一月土地面积供应比去年同期增长85倍。资料显示今年一月土地尤其是住宅用地充足，主要是政策原因所致，从去年下半年开始，为平抑过高的房价，政府加大和加速了住宅用地的供应，导致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交创去年全年之最。另外，去年年底前市国土局相关负责人曾表示年底将供应700多公顷商品房用地，但去年12月实际成交约为220公顷，离700公顷的计划尚有一定差距。该计划现已转入今年执行，从实际情况来看，今年1月和去年12月的土地供应量总和已经超过700公顷。今年一月土地市场将是去年的一个延续。22土地供应变化0507年北京土地供应量及变化全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。2007年110月，全国商品房销售面积535650万平方米，同比增长313，增幅比2006年全年提高了226个百分点；商品房销售额212870亿元，同比增长515，增幅比2006年全年提高了381个百分点。2007年110月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率155个百分点，而2006年两者差距仅为47个百分点。根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅新增供应量在17万套左右，2006年新增供应量近14万套，2007年新增供应量为11万套左右。（111月新增供应102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。新增供应户平均面积在减少，2005年新增期房住宅供应户均面积为127平米左右，2006年降为122平米左右，2007年继续降至118平米左右。市场这只看不见的手是帮助不了北京的80后们买房的。因为08年北京市场新增供应面积并不会增加很多，而择吉08年结婚带来的婚房压力，给期房供给巨大压力。北京已经连续三年住宅新开工面积负增长。05年住宅新开工面积减少101，06年新开工面积减少57，07年前11个月新开工面积减少96。2004年，国家出台政策深入开展土地市场治理整顿，明确规定2004年8月31日后，仍以历史遗留问题协议出让土地的要从严查处，受国家对土地宏观调控政策影响，新开工面积增速跌至最低点。2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年开盘项目达到313个。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。2007年第四季度商品住宅签约量大幅下滑。第四季度日均成交量为41867套，较第三季度减少5594套/日，减幅为1179。第四季度成交价格暴涨。从6月份开始，北京楼市呈现出一个量跌价涨的局面，月环比成交价格涨幅保持在1以上。6、7、8、9三个月的签约量来看，第三季度表现出量停价涨的局面，日均成交量在450498套/日之间。进入第四季度，日均签约量开始逐月下跌，跌势越来越猛。10月环比9月略跌1套/日，商品住宅成交均价环比上涨13；11月环比10月下跌33套/日，商品住宅成交均价环比上涨17L；12月环比11月下跌近96套/日。33区域分析主要城市房价现状及走势（1）北京有效土地供应不足据世界商业报道,专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。土地资源的有限性决定了供应上的紧张。而北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，也将面临购房问题。北京的房价很难下降。（2）上海世博效应房价上涨上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受媒体采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份，同时也推动了它的房价上涨。”（3）杭州外地富人购“万元房”2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可作为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以作为投资，市场被大家看好。”（4）南京楼盘供给量未增加南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900/平方米，但到了下午就升到5100/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的纪录，谓之“传奇”。对于南京的“抢房”现象，某系统南京研究总监古尹认为，前两年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。（5）成都“城市中心论”引来疯狂自年初以来，成都市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，价格涨幅也最大。（6）深圳房价已是香港的45“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”目前，深圳房价已相当于香港的45。（7）广州省会城市经济活跃6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8000元以上，中心6区均价超过每平方米11万元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。对于广州的房价上涨，由于中国经济形势长期增长，房地产经济也成为热点，广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”（8）北海房价涨幅全国第一在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。北海市市长连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。34价格分析341房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析（1）2007年房地产市场将处于下行周期我国经济周期理论研究将19532001年的经济增长历程划分为9轮经济周期并认为20002010年将进入第10轮经济周期。经济周期理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系，且房地产业周期小于宏观经济周期12年。国房景气指数的跟踪印证了这一点。回顾2001年至今，我国房地产业伴随着国民经济第10轮20002010年宏观周期，呈现出其自身的周期性19982008年，宏观经济周期的峰值年2005在房地产业周期的峰值年2003之后。2006年房地产进入下行周期国房景气指数波动显示，近二十几年的房地产业发展与我国的宏观经济景气周期的确有较大吻合度。从长期来看，宏观经济基本上呈现出十年一个长周期的特征，而且这10年中，有5年上升周期，5年下降周期。而房地产业的长波周期恰好也是10年，其中每两年有一个小波动起伏，基本上与宏观经济周期相对应。宏观周期从1999年开始反弹进入上升周期。房地产国房景气指数恰恰是在5年后的2003年进入顶点。把各年度最高点连线发现，正好形成一个10年的周期，2003年是一个拐点，之前5年呈上升趋势，比宏观经济周期早12年。2003年以后各月的景气指数的最高点连线，恰好形成一个下降的趋势线，说明从2003年以后，房地产业进入了下行周期。2007年房地产仍旧处于下行周期，这种趋势将延续过2008年从国房景气指数的各月波动跟踪看来，每个小波动周期大约是30个月左右见表1。从几个周期的分析中可以看出，从2003年3月，房地产经济景气达到最高点，此前有60个月，即正好是5年的上升期。但从拐点开始，连续35个月呈下滑趋势。尽管中间也有季节性的高位景气指标出现，但都没有超过2003年3月的水平。如果结合房地产经济周期与宏观经济周期呈同向发展的性质考虑的话，可以判断房地产业目前已处于下行周期，只是没有达到谷底，而且此波周期性下滑的波度缓平，没有出现迅速下滑的局面。分析景气波动可以发现，在房地产景气处于上行周期的阶段，每一个短周期表现为上升的月份多于下降的月份，呈缓升陡降状。而处于房地产景气下行周期时，每一个短周期上升的月份少于下降的月份，呈陡升缓降状。这说明短期反弹无法抵削大势的作用。从房地产景气波动的波型分析可以发现，它的波型基本上比较对称。这样看来，至少还要有一个30个月短波周期的起伏，它才能到达谷底。因此，可以认为房地产业的景气下行还会在2006年以后继续一段时间。国房景气指数2006年2月起有小幅反弹，7月份之后又开始下降，如果这种周期规律不被特别因素干扰的话，2007年初还会开始小幅上升，但预计不会超过2005年4月的峰点如图1所示。即便可能出现小幅反弹，甚至超过上一个拐点，这种缓慢下降的态势也还会延续至2008年以后。（2）2007年北京房地产市场价格将上升按照微观经济学的理论，价格上升，需求量下降，供给量上升。供需双方的力量对比最终决定一定时期和地区的市场行情，通过供需变化的分析亦可预计未来的行情和可能的价格。假设某年市场平衡点是H点的话，以H点为中心，划分为四个象限，供求作用的所有结果都会落在四个象限中的某一个位置上。在图2中各点分别代表下一个平衡点可能的位置，每个位置均由不同的供求变化引起。通过分析影响供求的因素，可确定供求的变化是哪种类型，从而知道下一个平衡点的位置。在第一象限，供给量与需求量均上升，表现为价格和成交数量均上升；在第二象限，供应量上升，需求量上升放缓，表现为价格下降；在第三象限供应量和需求量均下降，也表现为价格下降；在第四象限，供应量和需求量再次开始上升，价格上升。人们所说的活跃的市场状态是指第一象限所处的情况，从第二象限开始，市场进入下行阶段；若预计价格发展的趋势将进入第三象限，就意味着房地产市场有进入谷底的可能；若进入第四象限，表明房地产市场从有价无市的阶段进入下一个复苏周期开始阶段。分析近年来北京房地产市场供应量、成交量和价格各年分段的增长速度，可以发现见表3、表4从以上所掌握的数据分析可以看出，20042005年房地产市场行情中的市场价格应该在第一象限第点。2005年的市场属于需求增长而供给下降，需求增长幅度小于供给减少的幅度。如果以2005年的均衡价格为原点建立坐标系，那么2M36年的价格仍处于第三象限的第点位上。2006年的市场处于供求同减的状态，但需求减少幅度小于供给减少的幅度。如果以2006年的均衡价格为原点建立坐标系的话，2007年的价格应在第三象限第点位上。由此可推断，2007年房地产价格不会下降。供求决定价格的分析模型，可以解释价格的走势，但无法全面解析2005、2006年的北京房地产市场明显的价量背离矛盾现象。如果仅从价格不断上涨来判断房地产市场仍旧过热的话，那就进入了误区。由表5可知，2005年和2006年房地产项目是缺乏需求价格弹性的。在这种情况下，理性的商家做出的反应是符合经济理论的，即当需求缺乏弹性时，涨价可以增加收益，而降价反而不增加收益。这就是2005、2006年为什么成交量下降价格仍在上升，价格上升却仍有人跟进的原因了。概括起来说“需求缺乏弹性信息不对称成交量下降价格上升”。成交量下降、价格上升对于有资金实力的房地产开发商来说不失为一轮好的行情，但对于百姓和整个房地产业来说，2006年以后的淡市是不理想的，只能等到某些外力国内的宏观调控、国外的资金支持等因素起作用，使一些未充分开发的产业和领域快速发展起来的时候，房地产业才能走出低迷。342房地产价格现状房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。110月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了153。从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨幅。住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨106，涨幅比上月提高06个百分点，比6月份提高32个百分点。办公楼及商业用房月度销售价格涨幅波动性较大，但总体处于上升趋势。10月份，办公楼价格同比上涨87，涨幅比上月下降了1个百分点；商业用房价格同比上涨66，涨幅比上月下滑了24个百分点。从2007年18月房地产市场运行情况来看，房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨54、64、71、75和82，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨53、66、74、81和90。分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10以上，其中，8月份同比分别上涨176和135，销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10以上，其中，北海近5个月涨幅均在13以上，8月份达到182。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨102和105。从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“9070”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出，加之近期股市的震荡刺激部分获利资金套现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为获取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。35宏观调控政策2007年房地产10大焦点政策（1）央行一年内5次加息2007年是进入加息通道之后，央行加息最为密集的一年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，现行135的准备金率已经创历史新高。5次加息对房地产行业来说是较有影响力的经济调控手段。流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产作为重要的资本集散地，受到的影响巨大。（2）土地增值税开征2007年1月16日晚，国家税务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例，根据条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为3060不等。这一政策出台之后，立刻引发房地产股的集体暴跌。专家表示，作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收的意义在于，释放出对行业持续调控的信号。（3）物权法终获通过辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日物权法终于在今年“两会“得以通过。物权法的核心就是确定财产主要是土地和物业所有权的归属问题，通俗一点来说就是PROPERTYLAW（不动产法）现有财产属于谁，谁就是财产的所有人。物权法既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。相对于其中关于70年后自动续期的规定，物权法确定物权的合法性更加意义深远。（4）“24号文“令下保障房回归国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即“24号文“。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房“的同时，将加大“保障房“的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。24号文的发布被视为是房地产改革思路的根本转变在对房改10年反思之后，“保障性住房“被提到了前所未有的高度，我们注意到，目前“重市场轻保障“的住房模式有望得到根本性转变。（5）第二套房首付提至四成央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。随后，十一黄金周楼市成交量锐减，媒体报道部分楼盘项目和区域出现“退房潮“1998年房改的最大推动是可以利用银行按揭进行购买，从而把居民的购买力扩大十倍。调控房地产先从调控银行开始，此次提高首付虽然是从第二套住房开始，但其立竿见影的效果被业内评价为“抓住了需求的根子“。（6）国土部39号令出国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，有评论指出这次调控的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌的众“地主“们。无论如何，地产寡头浮出的2007年，对房地产市场的整合起着不小的推力，“地产寡头“现象已经引起有关方面的注意。（7）物业税有望正式征收物业税推进工作正在有序展开。10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税“空转“运行。有预测称，物业税正式征收可能在2008年，专家表示物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。（8）限外政策升级2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。7月国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。5月23日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房市的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达899。新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。（9）部门联合发布廉租住房保障办法日前，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。廉租住房保障办法的发布是对“24号文”的进一步深化，专家预测，政策如果很好地贯彻落实，将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。（10）央行今年第十次上调存款准备金率央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至145，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行145的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。与今年以来历次均上调05个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。36政策性住房概述据国家统计局发布的信息，5月份“国房景气指数”为10332，比4月份上升067点，同比上升145点。15月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长275。商品住宅完成投资5042亿元，增长295。其中，经济适用住房投资208亿元，增长394。2007年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计2008年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约02万套；两限房约15万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效，2008年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。37房地产市场影响因素1物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。2从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。3资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。4外资投资国内房地产市场呈扩张趋势近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。第4章信贷市场分析41个人信贷市场简述2007年上半年股市一路“狂奔”，财富效应使得越来越多从股市获利的人群转向房地产市场。全民炒股的疯狂举动“搅热”国内金融市场的同时，也导致房地产市场“高烧”不退。为了避免房地产金融市场出现过热行为，国家出面“干预”通过加息、提高存款准备金率等金融手段进行房地产金融市场的调控，至此，吹响了宏观调控“战争”全面爆发的号角。2007年央行屡次加息、上调存款准备金率，如此密集的通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。所以，今年央行如此大的“动作”也着实让专家、学者、业内人士、房贷消费者等方方面面阶层“咋舌”，同时也更加彰显出政府决策层面的“良苦用心”。宏观调控政策的频繁出台，也使得今年的个人房地产金融市场成为“多事之秋”。CPI持续数月的不断向上“攀爬”，加快了国家货币调控力度。2007年CPI指数有如顽皮的孩童，国家一路宏观调控，CPI指数却依然照“涨”不误。国内CPI增长速度较快，金融数据相关统计报告中又不断呈现出贷款猛增、存款大幅下降的态势。在这种情况下，抑制国内经济过热和通胀也就想当然的成为央行货币政策的首要调控目标，从某种程度上来说，这也是加速国家政策出台，加快货币调控力度的又一诱因。从今年政府整体宏观调控力度来看，无论是政府工作报告还是“十七大”，还是中央经济工作会议，都可以看出政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心以及“遏制金融增长高位加快的势头，切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的决心。房贷者承受“考验”，市场经受“变化”，从后加息时代起，消费者更加“理性”贷款购房。一方面，2007年宏观调控政策大量“涌”现出来后，面对加息打算贷款买房的人群产生迟疑，变得更为小心谨慎。另一方面，已经贷款买房的人群中部分考虑到今年屡次加息效应要在明年1月1日之后全面“爆发”，徘徊在“提前还贷”与“不提前还贷”之间，各持己见，犹豫不决。42信贷宏观调控政策“927”新政出台后，由于各家商业银行对二套房贷政策细节规定不一致，使得确有住房需求的房贷借款人选择银行贷款时显得有些“无所适从”，不知选择哪家银行最为合适、能够节省费用支出。12月11日，央行、银监联合下发补充通知，明确统一了“第二套房贷”以家庭为单位。“1211”新政的下发，使得在执行层面“927”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大，可以充分看出政府在新一轮宏观调控中贯彻“927”政策，合理引导住房投资和消费的决心和信心。随着政策的进一步深入，为了更好的适合新的市场环境，房贷者开始慢慢接受新的政策，融入新的市场环境，贷款买房时也不再一成不变的使用普通方式贷款，而是在不影响自身生活质量的情况下选择省钱效果更好的还款方式，将自己的客观经济条件和主观需求有机结合起来。宏观调控过后，房地产个贷金融市场“风云变幻”。“927”新政及其补充通知无疑是2007年宏观调控政策中最有力的一枚“重磅炸弹”。据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易量确实受到影响，交易类贷款产品同比下降18左右；非交易贷款产品同比下降36左右。首付增加、房贷紧缩，再加上房价上涨、“严打”非交易类融资贷款等因素导致房贷者交易意愿受抑制，造成交易量总体下滑趋势。交易类贷款、非交易类贷款交替上演，力抢市场“主角”。2007年北京个人房地产金融市场上半年与下半年的交易角色“转换”较明显，上半年股市“热”炒“熟”了非交易类贷款业务；下半年金融政策紧缩，交易类贷款业务又唱“主角”，随着个贷金融市场的变化，交易类贷款与非交易类贷款业务也在不同时间段上演着自己的拿手好戏。随着WTO的进一步深入，今年下半年东亚、汇丰、花旗、渣打等外资银行正式进京，为北京的房贷消费者们带来了更多先进的金融信贷理念和新产品，影响着人们对原本习以为常房贷方式的看法。虽然外资银行试水北京对内资银行形成一定的压力，但由于中国人传统保守观念“作祟”，房贷消费者对于外资银行的贷款服务、资金安全保障以及信誉度等尚处于“观望期”。从2007年的各大内资银行的业务重心来看，银行更加侧重于二手房市场的按揭业务。因为随着个人信贷市场的快速成长，房贷消费者通过信贷方式来解决购房资金问题的意识逐步提升，某种意义上也刺激了银行向二手房按揭贷款类业务的转移。2007年，银行之间的产品竞争达到了顶峰。拥有资本、品牌、技术优势的外资银行参与国内“房贷争夺战”后，使得北京各家内资银行也在更为积极的推广自身房贷新产品。“气球贷”、“存抵款”、“循环贷”、“随心还”、“万能还贷”等房贷产品的不断更新换代，进一步推动了个贷产品竞争的升级。“927”房贷新政出台后，内外资银行的“PK”大战逐步升级。首先，各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了细节上的分歧；其次，内资银行与外资银行在税率上也存有较大的差异，比如外资银行对于非交易类贷款同样执行优惠利率，而内资银行严守基准利率等；外资银行对金融、理财产品的研发更为精细，客户群定位更加准确，内资银行相对有所欠缺等。虽然有些外资银行的优势是内资银行所不及的，但是内资银行庞大、完善的网点以及长年积累的庞大客户群则是外资银行不可企及的有利资源优势。2007年，个人房贷市场化格局转变加剧，品牌企业整合速度更快。随着个人信贷市场的发展，政府宏观调控的深入以及资金监管力度的加强，个贷服务行业中也衍生出一批素质较高的品牌企业，大大提高了房贷消费者对个贷服务机构的认知，某种意义上提升了个贷服务行业的整体形象。宏观调控过后，品牌整合能力更强，加速市场格局转变。今年国家多项宏观调控政策出台后银行放贷业务收紧，不少房贷借款人通过个贷服务机构或担保公司寻求帮助，从而奠定了个贷服务机构的行业“地位”。但是，让人担忧的是资金监管力度不够。“中天置业事件”发生后，房贷消费者对个贷服务行业“好感”有所下降。事情发生后部分房贷者开始质疑个贷服务机构的专业性与从业资质，对于个贷服务行业刚刚树立起来的正面形象有所“打击”。但从另一个角度来说，“中天事件”的发生也给政府监管提出了新的要求，政府应当进一步加大资金监管的力度，推动行业的健康发展。刚刚结束的2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”。第5章二手房市场分析51二手房市场现状2007年北京市二手房市场继续高速发展。预计全年成交量90000套，较06年76000套成交量上涨了18，二手房整体成交均价比去年上涨了45，房价的普涨达到了一个新的顶峰，9月份北京市13个城区整体二手房成交均价破万。在这一年中，国家一如既往的出台了一系列的宏观加细化的调控政策，如几次加息，“24号文件”及其陆续出台的廉租房、经济适用房等相关政策细则，“第二套房”，以及酝酿中的“物业税“等，直指房地产投机对房价的不良影响和庞大的中低端需求群体助推市场高烧不退的两个基本调整面。2007年11月份北京市二手房整体成交均价环比上涨187，总的来说，价格基本保持平稳，这种价格平稳的走势已经延续了近3个月，这说明，北京市二手房房价已经从普涨转变成了个别热点地区价格上涨，大部分地区价格稳定的理性局面。究其原因在于,近期对国家宏观经济的政策调控预期明显。政府对房地产市场价格的抑制决心，压缩投资利润空间，抑制了部分投资需求。高房价高需求并非成正比，大量中低端收入人群构成的需求群体，已经难以承受高房价之重。由于政府正在寻求以提高房源供应量，利用政府住房保障体系，来满足大部分中低收入需求群体的方式缓解供需矛盾和房价上涨，如廉租房政策的出台、新的经济适用住房购买对象的界定标准、限价房项目的陆续出台，都给了广大需求群体一个良好的预期。而具备一定购买力目标锁定在四环以内的热点区域的客户面对房价的持续上涨，已经发生迟疑，转入观望，致使8月份房价短暂冲高之后，逐步进入一个平稳阶段。随着三个月时间的房价平稳期，成交量将得到充分释放，而市场将被细分。52市场细分市场细分将具体体现在具备一定购买力的，需求四环以内交通较便利热点地段的客户，将不会受到太大影响，即便热点地区的二手房成交均价仍有一定的上涨，其购买决心预期将依旧坚定，仍会加速完成交易。而对于中低收入群体而言，五环以外二手房仍是其主要选择，而这些地区的房价近三个月上涨速度减慢，这会唤起前期部分持观望态度的需求选择尽快成交，尤其是五号线南段沿线地区和奥运板块。（1）2007年11月北京二手房市场成交量及成交均价变化分析本月成交量环比上月上涨2左右。从以上图表可以看出，9月，10月，11月在成交量方面并没有太大的变化。成交价格也是如此，11月成交均价为10877284元，价格环比上月只上涨18左右。2007年度二手房的成交价格和成交量，打破了往年的“金九银十”的传统惯例。在9月，10月没有出现大的涨幅，而11月也没有出现明显的震荡，可以说，市场进入平稳发展阶段。预计今后几个月里，二手房市场仍不会出现大的波动，如果没有大的政策调整，不管是交易量还是交易价格都会小幅增长，整体价格不会再有大的波动（除轨道交通沿线）。并且涨副趋缓，能够消除购房者的心理障碍。（2）2007年北京54片区存量房成交均价分析53热点区域分析（1）2007年11月北京各行政区域成交量及成交均价变化分析昌平成交量排名下降两位，其他城区未出现明显变化。朝，海，丰依然稳居交易量前三位。但是顺义从上月排名第四降到了第六，其他城区成交排名并未改变。一方面是因为地铁5号线和奥运利好将原昌平区域的需求转移到了亚奥区域，另一方面也是因为新的经济适用房购买资格标准出台，更加严格地限制了购买人群和购买人数，这就使得天通苑、回龙观等五年以内经适房的置换趋缓。东城成交价涨幅最多，西城成交价首现下跌。从成交价格看，涨幅最大的城区是东城区和房山区，东城区本月成交均价为1508911元/平米，环比上月上涨93412元/平米，涨副达660，本月东城区25000元/平米以上的高端房源比较多，拉动了整个的成交均价大幅上涨。房山成交均价为484753元/平米，环比上月上涨2854元/平米，上涨幅度为626。唯一出现下跌的区域是西城区，本月成交均价为1684568元/平米。环比上月下降15304元/平米。在四个城区内，东城，西城的成交价格和比重不相上下，而10月5号线的开通，将更多购房需求吸引到了东城区，在同等价位下，消费者当然首选交通便利的区域，导致西城区成交比重下降，价格也首次出现跌荡。（2）北京市朝阳区2007年11月成交量及成交均价变化分析由于今年九十月份，市场的交易情况表现得比较温和，所以11月朝阳区的交易量没有出现往年的大幅波动现象，相对今年10月，交易量和交易价格都有小幅增长，交易量环比上涨42，交易价格环比上涨182。同时，本月的朝阳房产市场呈现以下三种特点热点区域交易量继续攀升。管庄、朝青、酒仙桥一直都是朝阳区交易比较活跃的区域，本月这三个区域在占据朝阳区交易量主导地位的同时，也占据了“本月成交量上涨排名前十大片区”的三个席位。本月管庄区域交易量环比上涨1429，酒仙桥区域交易量环比上涨1053，朝青区域交易量环比上涨1000。奥运契机推动亚奥板块房价继续上涨。亚奥板块依旧是朝阳区的交易热点，亚运村交易量占到朝阳区交易量的1189，亚北区域的该比例也达到661，同时本月亚北区域的交易均价环比上涨976。随着奥运会的临近，将奥运与房产联系在一起的评论越来越多，有人说奥运概念被透支了，也有人说，奥运会将是北京楼市的拐点，对于大打奥运牌的房产市场，奥运带动的是整个城市的发展，而非某一产业的突然崛起，即使奥运过后，城市建设的可持续规划依旧能够给房产市场提供利好。东南三环老龄公房成交易新宠。11月，劲松区域的交易量在朝阳区内排名第五，相对上月，交易量环比上升463，高于本月朝阳交易量整体提升幅度。劲松区域属于泛CBD区域，地处东南三环，在区域位置上具有相对优势，同时兼备了便利的交通和成熟的商业及文化氛围。本月该区域的交易活跃主要受以下因素影响。1、老龄公房户型小，总价低。近期，快速增长的房屋价格一次次地考验着人们的购买能力，人们在关心房价涨幅的同时也越来越关注可购买房产的房值变化。老龄公房，两居室面积在60平米左右，二手商品房一般一居室面积都要超过70平米。所以消费者更加青睐购买公房。2、位置与配套优势满足置业需求。劲松区域地处三环，交通网络四通八达；学校、医院遍布周边；休闲设施和商业配套分布四周。而大部分二手商品房都在配套或者位置上存在不足，所以相比之下，消费者更愿意购买老龄公房，同时，随着房价的增长，远郊区的房产价格大有赶超城区价格的趋势，部分购房者因此将需求转向价格差不是很大的东南三环老龄公房区，很多在CBD工作需要在东部置业的消费者也将眼光放在了该区域，诸多因素影响之下，老龄公房区的交易比较活跃。3、税费优势。房龄较老是东三环老龄公房区的软肋，但同时也是其优势，公房在交易中需要缴纳的税费较少，而大部分二手商品房都在5年之内，需要缴纳55的营业税，这在房价高启的今天是所有购房者都不得不考虑的成本。（3）北京市海淀区2007年11月成交量及成交均价变化分析海淀区本月相比较十月，在成交量方面，经过政府一系列调控措施出台后，市场经过十月的小幅震荡，十一月有回温迹象，环比十月上升082，而在总体成交量小幅上升的