2007青岛楼市年度报告

12007青岛楼市年度报告2假如我们可以固定在时间的看台上，跑道尽头我们看到的是2007年即将消失的背影。这个看台的功能似乎就是消磨时间，一年一年排队跑过，我们可以做的只是兴奋、鼓掌、惋惜和感叹，好在记忆可以帮助我们留住这些竞速的“年”在跑道上的点滴表现，拿来珍惜、玩味，和新的一年进行比较。又到了用记忆理顺2007年楼市脉络的时候了，相信时间看台上的楼市观察员们可以在这个时分兴奋与感叹一回，因为“不平凡”的奖牌已经注定为这个年度来披挂。和2006年相比，楼市调控的基调并没有丝毫放松，只是新政策的重心从交易税收方面向金融和土地管理方面转移，连续加息和针对第二套房的贷款政策收紧，多少挤跑了打算在楼市投机的松散资本。二线城市地产开发热是今年中国楼市的特征之一，而青岛成为二线地产城市的代表之一。在开发主体上的表现就是，今年非青岛籍的国内地产大公司蜂拥而至，和过去几年外来大鳄郊区置地，逐步影响市区的策略不同，今年来青的大鳄们将战火直烧青岛核心区域，有的制造了天价地块，有的并购本土企业，把一揽子开发资源直接拥有。市场的硝烟与烽火再壮观，我们普通的购房者似乎也无心去细细欣赏，如何能用更实惠的代价圆了自己的房梦，才是大家心目中的重中之重。这一点上，2007年，我们也算收录了不少福音城市拆迁改造速度加块，住了多年老房子的老青岛们终于可以掰着手指为旧貌换新颜倒计时。有关住宅保障的新政策也在实施，中小户型房子终于抢过了市场主流的红旗，对于收入赶不上房价增长的大多数人来说，住到好房子里去的难度系数因为这样那样的政策而有所降低需要向2007年说再见了，希望我们精心准备的2007年青岛楼市报告能帮您留住2007年的精彩记忆。3户型之争房价的高水位，让户型的大小问题成为人们关注的敏感问题。道理很简单，单价高，户型再大，人们自然就离购房梦越来越远。因此，2006年，有关部门就提出90平方米以下户型占整体开发规模的70的政策，而今年，这一政策得到了更好的落实与重申，但也遇到了一些挑战。年度事件90/70绝不放松90/70政策，即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70以上的政策，是去年国六条的重要内容之一。今年1月9日，建设部网站公示了90平方米以下住宅设计要点征求意见稿，文中存在部分地区可以对90/70放松的内容，一时间，有关国家是否会放松对90/70政策要求的猜测层出不穷，但24小时之内，建设部网站就发表声明，承认该征求意见稿，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，予以废止。而在今年8月份出台的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见也再次重申，认真落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。小户型房渐多小户型房产供应量扩大成为今年楼市产品供应的一个重要特点。我们注意到，在青岛目前最重要的房源地北部的城阳区、李沧区，很多楼盘都在严格执行90/70标准，这一标准配合上比较合理的价位，今年的新房销售排行榜上，每月总会有北部楼盘上榜。而在另一个开发热点区域崂山区海尔路附近，一些楼盘也开始打起90/70的招牌，并且取得非常好的销售4效果。即便是在单价很高的市中心区域，今年也有一些小户型房产取得不错的销售成绩。这说明，购房者的需求是相当强的，而这种情况也加大了房产商开发中小户型的热情，预计明年此类户型的投放量还将增加。百平落户的诱惑今年9月份，青岛市出台户籍新政，放宽了对8类人口的落户限制。而其中，“在青岛市七区购买100平方米以上住宅的，也可以取得落户青岛的资格”的规定，在一定时间段内，还是在楼市引发了一定的波动。波动之一，一些长期滞销的偏大户型，终于找到买家。特别近郊一些楼盘，政策出台后，频频爆出中等偏大户型成交的消息，在业内人士看来，这一政策对90/70政策的执行会产生一定挑战。毕竟大户型房产从开发单位到开发成本要低于中小户型，这对开发商而言意味着更高的利润，此政策带来的大户型的销售破冰，也诱惑着一些开发商在开发规划上做一些违背90/70政策的变动。市场影响90/70政策的落实，让很多购房者在今年变现了自己的购房计划，这也在一定程度上，促成了今年楼市的升温。这也说明，楼市的购买力和需求都是存在的，开发商需要做的是把这两者与房价无论是单价还是总价的距离拉近。90/70政策不放松和强调重申，也打消了一些开发商观望的念头，他们投入精力，加快了中小户型房产的研究与开发，也让更多的中小户型房源在年内或年后得以与购房者见面。今年中小户型房产入市量增多，也起到事实说服的作用，中小户型热销的场面也让很多犹豫之中的开发商明白，中小户型正是市场需求的产品类型，而这些也将促成更多的中小户型在日后放量。户籍政策的出台，给很多外来来青从业人员获得市民待遇的机会，这在某种程度上会让青岛这个城市的吸引力更大，这些有相当购买力的消费者的落户，他们日后的消费区域也将重点放在青岛，对包括房产在内的诸多产业，都有长期的效益。5保障扩容住房是人们的基本需求之一。在房价的连番高涨后，一部分低收入者的基本居住需求难以得到保证，于是，就必须建立一套完善的保障体系，确保生活在我们身边的每一个人都能有合理的住房条件。今年，有关住宅保障方面的工作轰轰烈烈，大多数低收入者在住房问题上，都可以吃上定心丸。年度事件保障体系奠定今年，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，让住宅保障体系建设问题有了明确的说法。住宅保障体系的最重要架构就是廉租房和经济适用房。关于廉租房，国务院提出“城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力”的意见，而经济适用房，意见要求严格限制经济适用房的上市交易，并提出购房人因为经济原因需要提前交易的，由政府参照物价水平和折旧进行回购。住宅保障体系还体现了对农民工居住需求的关怀，要求农民工集中的区域，要向这部分人群提供集体宿舍。廉租房扩容国务院出台的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中，就直接提出了对各地廉租房保障范围扩大的要求。在青岛，廉租房保障扩容得到了很好的落实。从今年6月20日开始，市内四区廉租住房保障申请门槛降低，申请人人均住房标准由“使用面积不超过6平方米”提高到“建筑面积不超过10平方米”，家庭人均月收入由“不超过260元”提高到“不超过610元”。标准放宽后，青岛受廉租住房保障的户数由原来的3500户增加到146万户。同时，市政府加大了廉租住房保障资金投入。首批用于实物配租的400套廉租房经过改造装修，已经与12月18日分给了400户困难家庭。这些家庭每月只需花几十6元就可以住在这些宽敞明亮的房子里。经适房面向中产经济适用房到底应该向什么人群提供，在普通商品住宅等新的保障品种出现后，这一概念越发模糊。而今年11月19日，温家宝总理在新加坡接受媒体采访时就提出经济适用房要面向中产阶层。他说，“经济适用房大多数是面向中产阶层的，他们中有许多工资也不是很高。因为中国人多地少，对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用”。经适房限面积经济适用房到底应该盖多大，随着国务院相关文件的出台，也有了明确的说法。根据规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。市场影响保障体系扩容，让住房市场的需求更加合理地分布，有了廉租房、经济适用房等大体量投入，将会很好地减轻商品房市场的需求压力，加强住房保障体系的针对性。尤其是温总理提出的经济适用房要面向中产阶层的说法，很多承受高房价压力，在是否购房的门槛前徘徊的中等收入者来说，是一种福音。这种说法，给了中等收入者一个可以预期的前景，就是有一天，他们也可以取得购买低于市场价格的房子的资格，那么自己的房梦就可以更顺利地实现，而且不用像当下这样，拿一生赌房子。住房保障体系的进一步完善，将有利于市场经济下房地产市场的健康发展，提高居民居住条件的改善。对于低收入阶层而言，保障体系的范围更大，很多人都被纳入廉租房的保障体系，而保障性住房投入的加大，也让这部分人群可以在社会的关怀下，更加迅速地改善自己的居住条件，也能够让他们获得自力更生，改变自身命运的动力。7改造加速历史能够让城市积攒文化的厚重，但时间却能消磨城市设施，包括房子的品质。住在老市区，你可以享受更多的本土气息，体会这个城市最原汁原味的生活，但作为基本生活需求的住房，在此生活的老青岛们却不能不“低人一等”。这种情况在今年本市旧城改造加速的背景下将大为改观。年度事件18片旧城开改年初的建设工作会议上，旧城改造就成为重要的议题，青岛市大规模的城市拆迁改造拉开了序幕。被列入这次旧城区和城中村改造一揽子计划的共有市内四区的18处区域，市南区的拆迁范围包括云南路片与四川路以西片捆绑改造、龙口路20号改造。市北区今年启动了东西快速路改造试点片、错埠岭二小区、西吴新村改造和小港湾改造。四方区的城改涉及嘉善路片、大水清沟和金华路28号等区域。河西村、河崖村、孤山片和华光村、大山村5个城中村的改造也同时展开。李沧区今年把村改中心放在了侯家庄、麦坡村、佛耳崖村和东李村4个城中村。被冠名为两改的旧城改造将让上万户家庭受益，云南路等区域住有近百年历史的老房子里的居民们，终于等到了通过城市改造改变居住条件的那一天。166万套新房供回迁今年出台的旧城改造计划将提供166万套新房，其中大部分将会被旧城区改造区域的原有居民消化。在今年的拆迁改造中，有一个明显的特点就是，拆迁户多选择原址回迁，这种选择在各个区域被拆迁户中占去了70甚至更多的比重。有关人士表示，拆迁户选择回迁有经济因素，尤其在地段较好的，位于市区重要位置的拆迁片区，货币补偿的价值与回迁后房产的价值还是有一定落差，把经济账算得更清的拆迁户当然会做出回迁的决定。当然其中也有情感因素，在老城区住惯了，很多人不愿意离开8原来熟悉的生活圈子。另外，政府方面在拆迁改造方面妥善的安排和优惠政策也让老城区居民更多选择回迁，比如回迁户型的合理性、小户型为主等。全面带热市场城市拆迁总能制造房产市场的需求，而今年大规模的拆迁改造，也给青岛在售楼盘和二手房市场都带来不小的活力。二手房市场在今年3月份开始，就开始出现比较大的增长，在2006年不景气的背景下，这种增长更为明显。四方、浮山后等适合拆迁户消费需求的区域，今年二手市场的表现尤其抢眼。拆迁待返同样让租赁市场火了一把。今年青岛市的房屋租金水平较前几年有了明显的增长，这也不能不将一部分功劳授予大规模的城市拆迁。一手房市场同样因为拆迁而“激动”了一回，四方、李村等区域的一些楼盘，今年甚至针对拆迁户提出了专门的优惠措施，而因为区位原因被市区客户“看偏”的城阳308国道区域，今年也因为拆迁购房客户而大为升温。市场影响拆迁购房和租房需求成为今年青岛楼市增长重要的动力，并直接推动了部分区域的二手房和新房价格的上涨。这也让原本房价与市南区、市北区落差有较大的四方区、李沧区等区域，加快了追赶前两者的步伐。拆迁户过渡期的住房需求，也直接促进了普通住宅租金水平的上扬。据22世纪不动产副总经理王文香介绍，今年中，青岛市房屋租赁价格水平同比提高20还多，还出现了四方、浮山后等价格高速增长区，这些与拆迁户的需求集中爆发是有很大联系的。另一方面，拆迁需求也加速了中小户型房产批量上市的速度。中北部区域的许多楼盘，今年都大打中小户型，低总价甚至低单价牌，这不能说全是卖拆迁户的面子，但开发商主动考虑拆迁户的过渡性居住需求，加速中小户型楼盘的推出速度的说法，还是有一定道理的。另外，拆迁因素，也推动了市区居民居住区域的9扩张，因为承受能力原因，或者因为过渡性购房的原因，很多购房者把自己的购房预算定得比较低，而城阳、李村等区域的相对低价楼盘就成了他们的购房目标。房贷紧收前两年的房产调控，更多从交易税方面入手，房贷只是辅助手段，但今年，房贷这一调控手段似乎被“扶正”，房奴的日子不好过，而房贷还发挥了抑制炒房的威力，第二套房贷款的严厉面孔，不知是否吓退了楼市的投机者年度事件连续加息从2004年开始，银行利率就一直处于上升通道。到如今已经累计出现了8次加息。今年，更是银行加息的高发年，从3月18日，5年以上期银行贷款基准利率由684调整到711；5月19日，这一数字变为720；7月21日，5年以上期基准利率变为738；8月22日是第四次，同期贷款基准利率变为756；9月15日，加息第五次光临，如果您无法享受银行的优惠利率条件，则5年期以上房贷必须承受783的年息。一年5次加息，房奴们承受的心理压力要远大于经济压力，这种连续加息的场面，也最终制造了今年年底的提前还贷潮，虽然有很多专家指出，提前还贷其实未必合算，但还是挡不住大家纷纷把闲钱还回银行。“二房”新政炒房者一般不会把自己住的房子拿来炒，第二套以上的房子才会被当成投资用途来使用。今年二线城市的地产热，以及年初广深楼市的地产炒卖风，让很多投机者走出前两年调控的阴影，重操旧业，这也让宏观调控的决策者决心再次出重手限制炒房，而其中比较重要的政策就是购买第二套房贷款高息的政策。“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的贷款10首付比例将不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。”央行和银监会联合颁布的这一政策表明了管理者对炒房行为的严厉态度。炒房难度加大是肯定的事，这样的规定是否会让炒房者收手，业内却表达了不同的声音。有观点认为，现如今炒房者多是自有资金炒卖，因此政策影响有限。“二房”定义第二套房贷款新政出台后，有关第二套房的定义又引发了连串争议。因为第二套房也分个人的第二套，还是家庭的第二套，是未还清贷款再买的算第二套，还是已还清贷款再买也算第二套。争议持续到12月中旬才有了明确的说法，央行出台文件明确，第二套房贷款应该以家庭为单位，只要这个家庭的成员曾经贷款购买房产，则其再购买房产，都要执行第二套房政策。而且无论前一套的贷款是否还清，再买的房子都算“第二套”。当然，政策也传达了对低收入或低住房水平者的关怀，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。市场影响房贷紧收对炒房行为的抑制作用是明显的，从各楼盘得到的消息，加息及二套房贷款高息政策连续出台后，很多楼盘的投资性顾客已经少了很多，尤其是那种30首付拿房的纯炒房户，在很多楼盘都被杜绝。但从个别楼盘的角度看，那些具备相当投资价值，吸引来的更多是全款购房客户的楼盘，上述政策调整并未带来多大影响。房贷紧收对一些改善居住条件的自住性购房，也多少拖了后腿。因为根据央行出台的对第二套房的解释，这样的情况也要承担高额利息。有评论说，其实房贷紧收政策对购房带来的压力更多是心理的，但也有观点认为，尽管如此，这种心理方面的压力也会在一定时期内转为对购买力的限制，从而让楼市在一定时期内制冷。后一种观点认为，加息让贷款者心理压力增大，制造了提前还贷11的流行，而提前还贷的流行，必然消耗购房者本就有限的流动资金，让其中一部分人失去再次投资的机会，那么这种消耗掉的购买力，短时间就很难在楼市弥补。硝烟四起今年，青岛楼市的竞争越发白热化。土地拍卖连创新高，外来地产商的进驻大为提速，本土企业被收购的事件屡有发生，青岛地产这一亩三分自留田彻底对全国地产大鳄开放，而一些强势的本土企业也开始通过上市融资等方式，与外来大企业PK。年度事件大鳄进驻国内地产大鳄相中青岛这块地，其实并不是今年的事。去年，万科、绿城、宝龙、卓越们已经来了，但动作还稍显矜持，立足郊区，稳健运营，但今年来青的诸多大腕显然不想客气什么，中海一块地就拍得全城皆惊，阳光置地又跑到城阳来段“二次拍案惊奇”。万达在市北区继续着自己的购物广场开发计划，地产大嘴任志强的华远也在青岛拿地。即便到了年底，大鳄们仍没有歇歇的意思，恒大地产正忙着打广告寻找本地合作项目，希望通过这种方式尽快进入青岛；而中粮地产放出消息，要收购青岛天逸海湾置业。看来，明年或者更长的时间，我们也许会看到更多大开发商奔赴青岛“战场”。惊闻并声国内楼市，青岛吃香，一来越来越多的大开发商都想着来此分一杯羹，另者，大鳄们挣抢口粮的方式也有所不同。有的大鳄，喜欢在土地招拍挂上展现实力，无论地价高低，一概拿下，比如中海；有的大鳄，喜欢找个偏点的地，再把区域做熟，比如万科；还有的大鳄，也不跟其他对手硬碰硬，直接收购个资源丰富的本土公司，比如远洋地产，让青岛这个一直说“开发企业面临重12新洗牌”却一直不见动静的市场，为之一惊。而临近2007年的尾声，中粮地产又放出消息，准备收购青岛天逸海湾置业公司，而面临被收购的天逸海湾资产净值达到了20多亿元，中粮地产将联合中粮集团和中融世纪投资顾问公司完成收购，如果收购成功，这必将是年内青岛地产并购案的又一重笔。本土奋起狼群还是来了，青岛本土地产强势企业的表现也并非如羔羊般软弱。大鳄的来临，反而激发了一些企业的崛起雄心。海尔地产请来国内地产圈的知名人物卢铿，并迅速制定了在华北、华东和西南的战略布局图。有着雄厚实力，以海尔集团为后援的海尔地产将后来居上，成为青岛第一家有全国影响力的房企。海信年内收购鲁能领秀城，为其日后的进一步发展赢得了发展空间，而其与天泰、百通等本土企业都传出酝酿上市的消息，后两者在上市融资方面的愿望显然更为迫切，其准备上市的消息也经常见诸报端。而青岛另一家以高端物业开发为主的亚星集团，更是在11月份放出卫星，其正在借壳上市的消息成为那段时间青岛地产人的兴奋点之一。11月下旬，亚星与方正传媒签约，展开收购SST大通的方面的合作。市场影响外来大鳄来了，青岛地产风起云涌。大鳄的到来必将带来群聚效应，未来的青岛市场将越发成为大鳄搏杀的舞台。竞争激烈的结果，首先便是房地产产品价格的提升，从万科等先行者的定价和中海等公司的土地拍卖结果看，大鳄走的就是高价和高附加值路线。开发环境的开放，对青岛整体住宅开发品质的提升也是可以预见的，且不说大鳄未来会将大量的房子投向市场，大鳄的到来也给本土企业提供了学习机会并带来竞争压力。大鳄对市场的冲击，也将促使本土企业加强自身修炼，一些本土的大开发商将会诞生，而小公司在如此磨炼之下，或者改行，或者获得新的生存技巧，青岛房地产企业的布局在未来几年会有很大的改变。对于购房者而言，在某些区域，短期内承受的房价压力将增大，大鳄的大动作，会引来原有项目的跟风涨价，但随着大鳄们13项目落实，品质落差也将形成价格落差，房价的层次感将方便消费者各取所需。好房子会越来越多，这也是消费者一定会获得的利好。调控声急宏观调控在2007年保持了连续性，接二连三后，调控开始把重心从税收方面向土地、营销节奏等方面转移，对恶意囤地、捂盘惜售等行为，今年从中央到地方，在政策上都动了真格。年度事件打击囤地土地是房地产的命根。而今年，全国各地的开发商对土地的占有欲激增，92亿元的总价地王，楼面地价6万多元的单价地王，拿地飓风让业内震撼，也让宏观调控的决策者们找到了新的靶心。10月份，国土部出台了四条措施，对开发商囤地行为的态度严厉，旨在加快开发速度，增加单位时间的住宅供应，实行净地出让，减少开发商拖延开发的借口，控制土地出让规模，让中小开发企业有机会参与竞争，防止大开发商利用实力囤地。规定每宗土地的开发时间不超过3年，而对于闲置土地的处置态度尤其坚决对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。严禁捂盘惜售捂盘惜售被有关部门与恶意囤