市 商务会议中心项目可行性研究报告

市商务会议中心项目可行性研究报告市商务会议中心项目可行性研究报告二一一年十月市商务会议中心项目目录目录第一章总论111项目概况112研究范围及主要编制依据113可研报告主要结论1第二章项目建设的背景与必要性621项目建设的背景622项目建设的必要性9第三章项目区域概况1231市概况1232市政配套条件14第四章需求分析与建设规模1641需求分析1642建设内容及规模21第五章建设场地及建设条件2251建设场地2252建设条件22第六章土建工程方案2361设计依据2362总平面设计2163建筑设计24市商务会议中心项目目录64结构设计28第七章安装工程方案3071给水排水设计3072燃气设计3373暖通空调设计3474强电设计3975弱电设计42第八章消防设计4881总体消防4882建筑消防4883消防给水4884消防暖通设计5285电气消防53第九章节能节水5791设计依据5792建筑节能5793电气节能5794暖通节能5795节水措施58第十章安全与卫生59101安全保护59102卫生防疫61市商务会议中心项目目录第十一章环境影响分析62111施工期影响分析62112建成后影响分析63113环境评价结论64第十二章项目实施进度65121项目实施内容和建设阶段65122建设工期安排65第十三章招标方案67131招标范围及招标组织形式67132招标方式67133招投标相关要求68134评标委员会的人员组成和资格要求69135招标备案69第十四章投资估算及资金筹措70141投资估算的范围及依据70142项目建设投资估算71143流动资金估算73144项目总投资估算73145资金使用计划73第十五章财务分析74151财务分析的依据和方法74152基础数据74市商务会议中心项目目录153生产成本估算75154营业收入与税金估算76155财务分析77156财务分析结论79第十六章项目建设组织与管理80161工程质量管理80163财务管理80163进度管理80第十七章风险分析及防范措施82171政策风险82172法律风险82173经营风险82174关联风险83175资金断档的风险85第十八章社会评价86181项目的社会影响分析86152与项目关系密切的主要群体分析86183主要社会效益分析87184负面影响与对策87185项目与所在地相互适应性分析87186社会评价结论87第十九章结论与建议88市商务会议中心项目目录191结论88192建议88附表附表1营业收入、营业税金及附加估算表附表2总成本费用估算表附表3利润及利润分配表附表4项目投资现金流量表（全部投资）市商务会议中心项目第一章总论11项目概况111项目名称市商务会议中心项目112项目性质新建113建设地点市村。114投资方12研究范围及主要编制依据121研究范围其主要研究范围包括项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。122主要编制依据1、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；2、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数第三版及建设部有关设计规范、标准。13可研报告主要结论131项目建设必要性地处中原腹地，南引北射，承东启西，是、等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。铁路和国道在东部纵贯南北，铁市商务会议中心项目路和国道在西部并驾齐驱，高速公从中部横穿东西，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使市的经济迅速发展。同时，由于这两年市政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向，这对本来就比较薄弱的服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。其必要性主要体现在1、项目的实施是提升对外开放和经济发展的需要。2、项目的实施有利于市整体经济目标的实现。3、项目的实施是提升旅游服务设施和完善城市服务功能的需要。132建设内容及规模项目占地266667平方米40亩，是一座集会议、酒店、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度262米6层，并在项目空地设有办公设施、生活设施和职工宿舍。建筑占地面积6140，总建筑面积27880，其中主体工程建筑面积19940，配套设施7940。133工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计36个月，即2011年11月2014市商务会议中心项目年10月。134投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算市商务会议中心项目总投资6000万元，其中工程费用为44608万元，工程建设其他费用为9284万元，预备费为260万元，流动资金34134万元。2、资金来源项目总投资6000万元，全部由业主自筹。135主要技术经济指标表11主要技术经济指标市商务会议中心项目136结论与建议会议是一个既能促进当地经济发展，又能提升城市形象的产业。专家认为，会议业对相关行业的经济拉动比例为19。特别是对当地酒店、交通、餐饮、旅游等相关产业具很强的带动效应。不少城市通过举办大规模、多层次、多种类的会议，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流，在取得直接经济效益的同时，创造商机，吸引投资，推动商贸旅游业的发展，进而拉动其它产业的发展，促进了经济和社会的全面发展。目前很多城市已形成了相应的会议产业。该项目建成后对于完善市旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动市旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设符合市城市总体规划、市旅游产业规划，对于推动市经济的发展有重要的作用，必将得到市各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。市旅游产业有巨大的发展前景，市商务会议中心项目项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前2421，所得税后2369；投资回收期所得税前468年，所得税后518年；净现值所得税前165636万元，所得税后142894万元。达产年利润总额32483万元；达产年净利润24362万元；总投资收益率5414。项目各效益指标满足投资预期要求。从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。项目进行会议中心建设，对于完善市旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动市旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。会议中心项目第二章项目建设的背景与必要性21项目建设的背景211市2010年经济分析2010年全市完成生产总值13076亿元,按可比价格计算，比上年增长125。其中第一产业增加值316亿元，增长48；第二产业增加值5979亿元，增长197；第三产业增加值3518亿元，增长61。三次产业结构由2009年的240344753122调整为241745723011。固定资产投资规模再创新高。2010年，全市全社会固定资产投资累计完成8624亿元，比上年增长2146。其中城镇以上投资完成7336亿元，增长2456。农村50万元以上项目投资926亿元，下降157。农村农户投资362亿元，增长34。房地产开发投资261亿元,增长332。在城镇及房地产投资中，第一产业投资累计完成279亿元，增长1812；第二产业完成3081亿元，增长2854；第三产业完成3976亿元，增长221。全市实现消费品零售总额517亿元，比上年增长136。全市餐饮业零售总额实现623亿元，增长57，占社会消费品零售总额的比重为121。全市实现外贸出口额2646万美元，实际利用外资540万美元。全市财政总收入累计完成132261万元，比上年增长24。其中地方一般预算收入完成32758万元，增长14。会议中心项目212市历年酒店经营情况分析1、从2003年低谷期开始，市酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。213市2011年酒店整体经济预测及分析进入2011年，我市酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”小长假期间，市酒店开房率更高达85以上。具体表现如下1、随着融入城市圈步伐逐步加快人，已逐渐建设成为市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少市民驾车来进行农业观光，客观上增加游客数量。会议中心项目2、宏观调控政策将“有控有扩”从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；3、经过近几年的宣传，市的旅游和酒店业在市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。214市现有酒店经营状况分析1、入住率分析2007年市酒店的年入住率仍然达73，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在7090之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。2、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大。3、酒店管理公司分析星级酒店的管理企业分为三种情况会议中心项目A、发展商自管B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。22项目建设的必要性221项目的建设是为市政府创建重要集会活动平台的需要我市还没有相对集中的大型会议的主会场，既不方便，也不严肃。目前，我市的会议地点主要有两种，一种是各部门的会议室和剧院，另一种是依附于酒店的大小会议室。我市的政务型会议一般都在各部门的会议室和剧院举行，总体硬件设施落后，且均只有一个千余座位的主会场，召开日常的会议还能满足要求，但要举行重要仪式、接见活动或召开大型会议则显得简陋，我市的行业会议及其他会议一般都选择在附设会议室的酒店里举行。建成后的商务会议中心将能举行2000人会议，届时每年一次的市人大、政协会议可在此召开，会议中心将以舒适的会场、先进的仪器设备、优质的管理服务为与会人大代表和政协委员提供一个良好的交流平台。在平时，会议中心将尽量满足我市的政治、经济、文化活动的需求，吸引更多的商业、文化、学术等方面的活动来这里举行，丰富我市的文化市场。222项目的建设是促进旅游业发展的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断会议中心项目发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，省委、省政府在制定省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。223项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要是北重镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，目前接待更高层次旅游和投资者的会议中心不多，因此，随着经济的不断发展和城市地位的不断提升，建设一个能够体现城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。商务会议中心是展示形象的重要窗口，其建设工程显得尤其重要。224项目建设能促进市经济和社会的发展商务会议中心由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时商务会议中会议中心项目心的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。会议中心项目第三章项目区域概况31市概况311地理位置与区域范围312地形、地貌313交通条件境内交通优势十分突出，铁路和国道在东部纵贯南北，铁路和国道在西部并驾齐驱，高速和高速从东西两侧擦肩而过，高速从中部横穿东西，挑“两线四路”于一体，交通便捷，四通八达。314自然条件32市政配套条件321供电本项目电源由市供电所直接接入，其能力可以满足本项目用电需要。322给、排水项目场区水源由第一自来水公司供给，供水能力可以满足本项目用水需要。该场地周边将按城市市政规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。323燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；会议中心项目324通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。会议中心项目第四章需求分析与建设规模41需求分析411我市酒店业现状1、从利好因素对我市酒店业的支撑来看随着城市圈“两型”社会战略的实施和东部沿海产业向中部逐步转移，作为承接产业转移的主要阵地，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来投资、考察，另外随着旅游资源的不断开发，也会有大批游客来观光旅游，这些团体频频光顾，将会给的会议中心带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是我市酒店业得以蓬勃发展的原因之一；地地理条件优越。相对于、河南而言，同等级的酒店在其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于我市酒店行业。2、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，我市酒店市场收入中，会务、客房、餐饮和娱乐四大收入，特别是会务，它将成为一种产业化的经济，这是酒店市场所没有的特征。3、从酒店竞争能力来看现有酒店规划相对落后。我市酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美会议中心项目誉度的品牌酒店，主题特色酒店少。这是由我市酒店业的发展历史所决定的一方面，我市酒店业发展才不过十年的时间；另一方面，我市酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了我市酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。412我市酒店消费者研究经过详细的调查，就范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5、商务酒店逆黄金周现象特别明显。拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，会议中心项目因此的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了我市酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1、从自然条件来说，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如球类运动、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。413我市酒店消费者特征调查表明1、从职业角度看，我市酒店的消费者主要来自两大块第一种会议中心项目是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者；2、从籍贯角度看，我市酒店消费者主要是来自江浙一带以及本省的、黄冈一带，另外还有一部分是来自长三角的客人。这些客户很多是因为自己在拥有投资，或者是作为母公司派到的高级管理人员；而来自长三角的客户一般