商务中心大楼物业管理实施手册

商务中心大楼物业管理实施手册集团股份有限公司后勤部序言商务中心大楼是公司投入巨资营建的现代化高档写字楼，为确保大楼能高效、安全、正常运作，公司委托后勤部负责商务中心大楼的日常物业管理，各有关部门协助配合。旨在为员工创造文明、安全、舒适、整洁的办公环境。为更加有效、合理、规范、统一的对大楼进行物业管理，明确物业管理工作中各公司部门的职责范围，提高管理效益，我部依据商务中心大楼管理办法结合大楼运作管理后的实际情况，制订了商务中心大楼物业管理实施手册，在日常管理工作中，希各公司部门能认真执行、共同协助。目录一、商务中心大楼物业管理介绍1、物业管理组织机构简介2、物业管理服务内容二、商务中心大楼物业管理部门职责1、商务中心大楼物业管理部工作职责2、大楼安全保卫的人员组成及职责3、大楼环境保洁的人员组成及职责4、大楼设备维修的人员组成及职责5、大楼花木装饰的人员组成及职责6、大楼工作维修的人员组成及职责三、商务中心大楼物业管理岗位操作流程及规范1、物业管理岗位操作流程2、环境保洁组工作规范3、重要活动安排工作流程及规范（物业管理部分）商务中心大楼物业管理介绍一、物业管理组织机构简介商务中心大楼管理处作为日常物业管理机构，依据商务中心大楼管理办法对商务中心大楼的安全保卫、环境保洁、设备维修、工程维修、花木装饰等方面进行公共管理和服务。管理机构示意图物业管理处（后勤部）安全保卫环境保洁设备维修（设备部协助）花木装饰安保巡检员消防巡检员清卫保洁组物品保管组电气维修员给排水维修员工程维修（工程部协助）冷暖维修员电梯维修员绿化组工程部通讯维修员二、物业管理服务内容1、安全保卫维护大楼内的治安、消防、停车场交通管理秩序，对违规、违章的人员给予纠正、制止、处理。2、环境保洁经常性对大楼内各层的办公区域（除包干区外）、洗手间、会议室、公共走廊、楼梯、电梯、大堂、车库、大楼外表面及大楼外围的环境进行清洁保养，并负责大楼保洁用品、易耗品（的采购和领用工作。3、设备维修确保大楼的电气系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、通信系统、音控等系统正常运转，对损坏设备及时修复。4、工程维修确保大楼的门窗、洁具、装饰等建筑设施功能正常，对不能正常使用的设施及时修缮。5、花木装饰从商务中心整体形象出发，美化大楼的办公环境，及时对盆景调换、修饰。物业管理部门职责一、商务大楼物业管理部工作职责1、负责大楼内外的环境美化、清洁卫生、垃圾收集和处理工作；2、负责大楼内的安全保卫、消防安全工作，维护大楼的治安秩序，保护员工的人身财产安全；3、负责商务中心内的交通及停车场、车库车辆的管理工作；4、负责大楼内工程设施、设备设施的维护保养联系工作；5、负责大楼内日常保洁用品的采购、领用工作；6、负责大楼内紧急情况的处理。二、大楼安全保卫人员的组成及职责安全保卫工作主要有大楼安保巡检员及消防巡检员组成。安保巡检员职责1、保持良好的精神状态，注意仪表及礼节礼貌；2、维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶及行人的过往，确保门前畅通无阻；3、禁止在所管辖范围内乱停乱放车辆及堆放装修材料和杂物；4、注意所管辖范围内治安、消防情况，发现问题及时报告处理；5、保持所管辖范围内的秩序，保证来客安全，劝阻各种不当行为；6、注意进出人员的动态，发现可疑情况可有礼貌地查问并及时通知有关部门。7、加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情况处理或及时报告上级；8、在检查中对违反商务中心大楼管理办法有关规定的行为进行劝阻、制止并作好记录。消防巡检员职责1、熟悉大楼内消防设备分布、功能、品种、数量及消防通道情况；2、每天对大楼内的消防设施和消防通道进行巡查，发现问题及解决并作好记录；3、熟练掌握消防设备的使用技能，经常性对消防设备进行保养、调试，确保设备性能正常；4、及时制止违反消防安全事件的发生，对有关责任人或部门提出整改意见。三、大楼环境保洁的人员组成及职责环境保洁的组主要有玻璃清洁工、室内清洁工、室外清洁工组成。玻璃清洁工职责1、上班时应穿工作服，保持良好的精神风貌；2、负责对在楼内的所有地毯的清洗保养工作（每季度一次）；3、负责对电梯门、轿厢的清洁保养工作；4、负责对大楼内的大理石、墙面的清洁保养工作；5、对大楼停车平台及两边走廊广场冲洗；6、负责对大楼所有办公室玻璃、走廊玻璃、会议室玻璃清洗。7、完成上级交办的其他任务。室外清卫工工作职责1、负责商务中心内所有道路、停车场等公共区域地面的清洁工作；2、负责对商务中心内所有指示牌、路灯、喷泉周边磁砖的清洁工作；3、定期对室外沙井、污水井及管道进行清理疏通；4、每天负责倾倒大楼内运下的垃圾。5、每月地下车库冲洗1次，每天要清扫，保持无灰尘、无杂物。6、如发现喷水池上有杂物要及时处理。7、完成上级交办的其他任务。室内清洁工工作职责1、负责大楼内各层走道、楼梯等到公用区域地面的清洁工作；2、负责大楼内的垃圾箱、扶手、消防栓、沙发等公共设备设施的清洁工作；3、负责大楼内公共卫生间的清洁工作；4、对员工违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正；5、完成上级交办的其他任务。物品保管员的工作职责1、负责编制保洁用品和易耗用品（纸杯等）的采购计划；2、负责按制度对物品的发放；3、负责对采购物品的清点、验收、库存盘点。四、设备维修的组成及职责设备维修人员主要有电气系统、给排水系统、冷暖系统、通讯系统、电梯系统组成，各系统维修人员岗位职责由设备部具体安排。五、花木装饰的人员组成及工作职责花木装饰的人员组成由绿化部安排，主要职责1、熟悉大楼布局情况，合理的对大堂、办公区域、会议室进行装饰、布置；2、及时给花木、施肥、修剪、浇水、杀虫，确保花木正常生长；3、按要求及时调换过时盆景，美化环境。六、工程维修工作内容、人员组成及组成工程维修人员的组成及各岗位职责由工程部具体安排。商务中心大楼物业管理岗位操作流程及规范一、物业管理岗位操作流程图传传达反馈二、环境保洁组工作流程及规范（一）大堂岗操作流程大堂台阶公共卫生间大堂地面大堂休息处会议室公共设施巡检操作规范1、大堂台阶用户需求（问题、要求）大楼物业管理处（自查、分类、协助、记录）安全保卫（保安部解决）设备维修（设备部解决）环境保洁（清洁组解决）工程维修（工程部解决）花木装饰（绿化组解决）大堂台阶每天640之前用拖把和竹扫打扫好停车平台和台阶，要求无垃圾、无尘土。2、公共卫生间A、台面、脸盆每天在800、1200之前用抹布或瓷面清洁剂擦拭，要求达到无污垢、无水渍。B、镜面每天在800、1200之前用玻璃刮器或玻璃水、抹布擦拭，要求达到光洁、无水渍。C、烘手器、水嘴每天在800、1200之前用抹布擦拭，要求达到无尘无渍。D、墙面、地面每天在800、1200之前用半湿半干抹布或拖把清拖，要求达到无法尘无渍。E、便器、座厕每天在800、1200之前用洁厕灵或半湿半干抹布擦拭，要求达到无污垢、无水渍，倒掉纸篓。F、门面每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘无渍。G、每天在800之前卫生间应检查手纸、樟脑丸、洗手液是否齐备。H、垃圾框每天在900之前倒掉，框内垃圾不超过半框。3、公共设施A、电器开关、风机口每天在1000之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到光亮无渍。B、消防箱内外及配件每天在1000之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘无渍。C、消防安全楼梯每天用半湿半干拖把清拖一次，要求无尘、无垃圾。D、扶手及铁管每天用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘。E、垃圾桶每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，表面要求做到光亮无污垢，桶内无过多垃圾，白石子上无过多痰渍。F、沙发、茶几、饮水机每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，要求做到无尘无渍。G、踏步地毯不定时用半湿半干拖把或尘推清拖，要求达到无明显脚印。4、大堂地面在800之前先用棕扫把清扫地面垃圾，再用隔夜尘推护理剂喷洒过的尘推不定时清拖大堂地面，要求做到光亮、无尘。5、会议室A、沙发、茶几、桌椅每天在800之前用半湿半干抹布擦拭或用玻璃刮器刮，要求做到无尘无渍，表面光亮。B、地毯每天在800之前用吸尘器吸尘，要求无纸屑、花叶、脚印。C、桌椅、茶几的摆设要整齐，窗门、窗帘的打开、拉起要求弧度、高度统一。D、每天下班前要检查窗户、窗帘、灯、空调是否关好。（二）楼层岗操作流程办公区域保洁区域公共卫生间会议室公共设施垃圾清运巡检操作规范1、办公区域A、单间办公室每天在720之前打扫好卫生，要求桌椅光亮，地毯无尘渍，物品摆放整齐，垃圾篓内无物。B、大办公桌椅及会客间每天在740之前打扫好卫生，要求桌椅、茶几光亮，物品摆放整齐，垃圾篓内无物。C、公共办公区域每天在800之前打扫好卫生，要求地毯无尘、无垃圾。2、公共卫生间A、台面、脸盆每天在800、1200之前用抹布或瓷面清洁剂擦拭，要求达到无污垢、无水渍。B、镜面每天在800、1200之前用玻璃刮器或玻璃水、抹布擦拭，要求达到光洁、无水渍。C、烘手器、水嘴每天在800、1200之前用抹布擦拭，要求达到无尘无渍。D、墙面、地面每天在800、1200之前用半湿半干抹布或拖把清拖，要求达到无法尘无渍。E、便器、座厕每天在800、1200之前用洁厕灵或半湿半干抹布擦拭，要求达到无污垢、无水渍，倒掉纸篓。F、门面每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘无渍。G、每天在800之前卫生间应检查手纸、樟脑丸、洗手液是否齐备。H、垃圾框每天在900之前倒掉，框内垃圾不超过半框。3、会议室A、沙发、茶几、桌椅每天在800之前用半湿半干抹布擦拭或用玻璃刮器刮，要求做到无尘无渍，表面光亮。B、地毯用每天在800之前用吸尘器吸尘，要求无纸屑、花叶、脚印。C、桌椅、茶几的摆设要整齐，窗门、窗帘的打开、拉起要求弧度、高度统一。D、每天下班前要检查窗户、窗帘、灯、空调是否关好。4、公共设施A、电器开关、风机口每天在1000之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到光亮无渍。B、消防箱内外及配件每天在1000之前用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘无渍。C、消防安全楼梯每天用半湿半干拖把清拖一次，要求无尘、无垃圾。D、扶手及铁管每天用半湿半干抹布擦拭，要求达到无尘。E、垃圾桶每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，表面要求做到光亮无污垢，桶内无过多垃圾，白石子上无过多痰渍。F、沙发、茶几、饮水机每天在800之前用半湿半干抹布擦拭，要求做到无尘无渍。G、踏步地毯不定时用半湿半干拖把或尘推清拖，要求达到无明显脚印。（三）外围岗操作流程广场道路车库喷泉清运垃圾巡检操作规范1、广场广场每天在700、1200之前用竹扫打扫干净，要求无垃圾、无堆积物。2、道路道路每天在730、1300之前用竹扫打扫干净，要求无垃圾、无堆积物。3、车库车库每天在730、1300之前用竹扫打扫干净，要求无垃圾、无堆积物。4、喷泉每天在930之前用渔网捞干净飘浮物，要求无叶子、垃圾。三、重要活动安排工作流程及规范（物业管理部分）操作流程操作规范1、主办公司、部门提前一天以上时间通知物管部，明确活动场地、时间、人数、规格及要求。2、物管部接到通知后，根据主办方要求，对安全保卫、场地保洁方面作出具体步骤。3、保安部接到物管部通知后，根据物管部要求确定活动警卫级别、警卫人数，指示客人行走路线、停车场地，做好安全保卫工作。4、清洁组接到物管部通知后，根据物管部要求做好场地清洁工作，摆放好桌椅、检查照明、冷暖设备是否正常，备齐饮用水，至客人到来或活动开始前10分应撤离现场。公司、部门物管部安全保卫场地保洁食堂员工守则一、全体员工必须遵纪守法,服从公司统一领导。二、敬岗爱业，维护公司利益，不损害公司的品牌荣誉和形象。三、不吸烟、不吃零食、不赌博、不做影响工作的事情。四、有事因先办理请假手续，未请假或请假未准不上班者；按旷工处理，旷工一天罚款100元，一年累计旷工五天以上作自动离职处理。五、食堂人员未到就餐时间不得食用小菜、点心及其它食品，就餐时每人一菜一汤或一荤一素，不得浪费。食堂人员卫生规定食品生产企业的从业人员，天天与食品接触，个人卫生的好坏直接影响食品卫生的质量和消费者的健康。因此，食品生产者必须严格遵守个人卫生制度1做到“四勤”勤洗手和剪指甲，勤洗澡和理发，勤洗衣服和被褥，勤换工作服。2进食堂必须穿戴好干净的工作衣、帽和工作鞋，头发不得外露，制作直接入口食品人员还应戴好口罩。不能用工作服、围裙擦手、擦汗、揩鼻涕，不得穿戴工作衣、工作鞋进入非生产场地。3工作前和便后，必须用肥皂洗手，制作直接入口食品人员还需消毒双手，消毒后用消毒毛巾将手擦干。工作中不得随便抓头皮、揩鼻涕、挖耳、挠腮和接触不洁物品。4不随地吐痰，工作时不吸烟，不对着食品讲话、咳嗽、打喷嚏、不涂指甲油、戴戒指。5定期进行健康检查和接受卫生培训，领取健康证和卫生知识合格证并持证上岗。食堂人员工作职责一、主管岗位1负责食堂全面工作。2保证饭菜质量，保障供给。3安排好人员调动，协调人员关系，保证设备、生产顺利运转。4监督菜价、数量以及卫生工作。二、操作组长岗位1指挥监督本组内洗、切、炒等工作流程。2根据菜牌，掌握好数量和质量，保障供给。3监督、搞好食堂清卫工作。4安排好值班。5搞好团结、协作。三、售菜岗位1、售菜上岗人员必须持有健康证，穿戴好工作服、工作帽上岗，勤剪指甲、勤理发、勤洗手，保持个人清洁卫生，盛菜时不能用手直接接触食品，必须戴防护手套、钳子等工具。2、盛菜时每份数量要合理、均等,按菜价结算磁卡金额,消除差错,如有差错应及时更正,不得看面情盛菜、结帐。3、盛菜时要保持窗口、台子、菜盘清洁，工具应分类使用，鱼、肉、素菜等不得混合使用。4、要及时准备好碗、调羹、盘子，挂好菜牌。5、服务态度要和气，讲话要有礼貌，不管出现任何事情，不能与员工争吵，出现问题要耐心解释。如发现出售的小菜里有杂物、虫、蝇、有异味员工来退换时应向员工道歉并给予调换。6、在规定用餐时间内，售饭窗口必须要有工作人员。四、厨师岗位1、根据菜牌品种，搭配操作，色、香、味齐全，咸淡口味适中，要符合大多数人的口味习惯，掌握好烤、焖、炒、烩、炸、蒸、煎等的火候时间，不能出现生、硬、焦、糊使人倒胃口的菜肴。2、掌握好调味品用量，既要使小菜可口又不能浪费，要考虑到成本。3、煮前要出水的要出好水再煮。如牛肉、大排、小排、鸡壳、海带等。凡肉类、禽类烤前一定要出水。蔬菜类如萝卜、大头菜、天菜蕻等。4、要经常听取员工对小菜味道的建议和批评，虚心学习，不断提高技术素质。5、要掌握好烹饪次序，一般先烤、焖、烧、炒、羹、最后浆、汤等。如浆类、羹类要边买边煮，保持色泽、热的好味道。6、完工后必须把鼓风机、脱排机、煤气、水开关都关好。五、切配岗位1、根据菜牌品种进行搭配，操作人员要在刀法上下功夫。切配各类食品必须均等，块、片、段、末、长、短、大、小都要一致，以便烹饪。2、根据烹饪特点，一般先烤、焖，后炒、再浆、汤来进行安排次序，及时与厨师联络、协调。3、切配好食品要放在货架及固定位置，要整齐有序，下脚料要放入垃圾桶内，落地的废料要及时清理，要保持场地清洁，地上无垃圾现象。4、要保持工作台、敦头清洁整齐，不得乱放、乱堆，用后的箩筐、工具要放置整齐。5、生、熟食品要专用工具。如刀、敦头、盛具，不得混合使用。六、洗什岗位1、小菜清洗要在固定水槽内进行，不得在其它地方或用盒、桶清洗食品，要按规定操作，如菜先削头去黄叶再清洗二、三次，清洗好的物品必须放在箩筐内，摆放整齐；壳、皮、渣、废料都要放在垃圾桶内或袋里，不得丢在地上，要做到边清洗边清理，要保持场地清洁。2、尽量要在加工台上操作，食物一定要清洗干净，如发现不干净要立即返工。3、洗什要按照次序，一般先烤、焖、炒、后羹、浆、汤、蒸或由组长指挥，不要拣轻避重。4、清洗完工后，要关闭水龙头，清理好场地，工具放在固定地方。七、蒸饭岗位1、米饭必须淘洗干净，米浸水后必须搅拌，第一次米浆水放掉，再用清水淋一次，保持米净白、无糠头、石子、草梗等杂物，要清理干净方可蒸饭。2、要掌握好蒸饭加水焖盖时间，米饭必须白、熟、香、软、燥、湿适中，多听取员工意见，提高蒸饭水平，尽量能使员工满意。3、完工后，要关闭水、蒸气、风机开关；清理好工具、场地。4、要掌握好午餐、晚餐蒸饭数量，不得出现饭不够或剩余太多现象。八、洗碗岗位1、碗、调羹必须清洗干净后再消毒，消毒后的餐具要清洁干燥，发现不清洁再复一次，特别调羹要清洗消毒三次以上，而且每次要翻动；消毒好餐具必须放在保洁柜内；放置整齐、有序。2、洗碗要勤换清水，不得用污水清洗。3、要按规定程序操作，不得擅自变动；发现故障应及时汇报主管负责人。4、洗涤完工后，要清洗洗碗机；放掉污水；清洗隔渣篮，关掉蒸气电源开关。九、电脑岗位1、午餐开饭前30分钟开机，检查窗口机、电脑存卡机是否有故障，早餐、晚餐开饭前15分钟开机。2、餐后必须做好餐报、晚餐后做好日报，一个月做好月报。3、每天收入的现金必须要与电脑存款相符合，清点后上交出纳及时存入银行，现金不得在食堂过夜；如过夜被盗由个人负责。4、每天核对帐面余额。5、早晚班电脑人员必须开关食堂大门。6、完工后必须关闭电脑窗口机等开关。十、实物保管岗位1、进仓食品除低价蔬菜外，其它如肉类、禽类、鱼类、干货类等高价食物必须过称后核对数量、单价金额；如有差错及时与采购员提出，以便及时处理。2、进仓食物要进行检查，是否有腐烂、变质；如发现腐烂、变质食物有权拒绝。3、进仓食物要放在货架、冰箱及固定地方，不得乱堆、乱放；放置必须整齐。4、要做到先进物品先用，防止进仓物品变质；如人为造成的进仓物品变质、腐烂，保管员要负经济损失。5、每月盘仓后要编制次月的物品补充清单，以便合理安排采购。6、记帐做到帐目清楚、帐物相符，做好日报。7、如发现冰箱、冰柜坏掉要及时向主管人提出，以便及时修理。8、完工后检查门、窗、灯、锁是否关闭。十一、会计岗位1、记帐及时，帐目清楚、帐物相符、帐帐相符；做好日报、月报表。2、定期核对现金、存款金额，以防差额。3、有关凭证发票报销必须按规定手续办理，否则按白条处理。4、每月盘底，进行每月盈、亏结算制度，编制损益表及资产负债表。十二、采购岗位1、进货必须到批发市场。如蔬菜、海产品、肉类、禽类、调味品等；购入物品享受批发价格。2、购入物品必须新鲜，要做到价廉物美；不购腐烂、变质食品。3、必须按照计划、用量采购，及时与保管员联系，不得盲目大批进货。4、销凭证、数量、单价、金额必须字迹清晰，数额相符。5、要保管好自己身上的采购现金及支票，缺少或遗失均由个人负责。6、及时提供时令菜信息、渠道。十三、驾驶员岗位1、汽车以购食堂物品为主，其它用车必须经主管人批准，擅自用车，后果自负。2、保养、清洗自己驾驶的车子，保持车子无病、清洁，经常检查车子是否有故障，出现故障应及时维修。3、在购物时，驾驶员必须看管好车上的物品。4、驾驶员验证、汽车年审及开会培训必须事先提出，给予安排。十四、清洁工工作职责1、每天洗菜、切配完毕后，清理垃圾，垃圾放到指定垃圾亭；保持桌面、地面干净卫生。2、每天上下午清洗下水道，确保下水道通畅、清洁。3、每天午后清理污水池，清除浮杂物放到指定垃圾亭。4、每星期清洗脱排，力保脱排无油污、无油垢堆积象。5、每天清扫食堂四周地面卫生，保持地面干净卫生，无垃圾现象。6、经常擦洗玻璃窗，确保玻璃干净、透明。7、每天午餐后大扫除，清理完毕后所有物品离地面摆放整齐。十五、奖罚制度奖励1、各组不定期进行卫生检查，优胜组给予奖励。2、岗位操作技能比武，成绩突出者给予奖励。3、对食堂操作技术或管理制度提出合理建议，经采纳施行有良效者。4、被公司公开表扬或报刊表扬者。5、员工反映食堂人员态度良好者，给予奖励。罚款1、违反岗位责任；2、无故旷工；3、上班迟到、早退；4、不服从主管领导分配，态度强硬者；5、故意损坏公物；6、同事间不友好，恶意攻击者；7、员工反映食堂人员态度不良者；8、被员工举报者；备注罚款实行扣分制，每违反一条扣一分，一年内扣分累积5分，作自动下岗处理。物业维修组工作制度一、员工纪律1、进入厂区必须服从厂风规章制度；2、施工人员必须做好临工作证，挂牌上岗；3、施工人员不得随便进入办以室及生产车间；4、在工作台中服从上级领导的安排；5、接到通知后必须随叫随到，按时完成任务；6、不管工程量大小必须工完场清；7、厂内任何物品不得随意拿出厂外；二、工程规范1、公共部位工程先审批后施工；2、各部门工程有各部门负责人通知施工；3、零星工程及特殊情况工程施工后审批；4、有危险工程由工程部及质量主管部门解决后施工。三、材料要求1、进入施工场地材料必须经过有关人员检查后或施工；2、用于工程的所有建筑材料必须符合国家有关标准；3、用量较大的材料必须要有合格证或试验报告。四、施工质量1、所有工程不论工程量大小、多少施工质量必须通过有关部门验收，验收标准为施工图纸或施工方案；2、修补工程的外观质量要求达到总体协调要求；3、有特殊要求的工程部位，工程质量要达到各用户的要求。医务人员工作职责一、严格遵守公司各项规章制度；二、严格遵守各项医疗规定，努力提高业务水平，杜绝医疗事故发生；三、严格按医疗废弃物处置规定对医疗过程中产生的垃圾进行处理，避免对环境造成污染；四、工作认真负责，对普通病症能够及时治疗，对疑难杂症危害病人的病况能及时发现，由于技术水平各设备条件有限不能治疗的病人要及时转上级医院诊治；五、根据医疗原则，做到因病施治，合理用药，尽可能减轻病员的经济负担；六、各类药品、器械要摆放整齐，经常检查，及时补充更换；七、按公司的指定点购药，做到期药款两清；八、加强健康教育，做好保健、医疗、生育