商住楼项目申请报告(定稿)

XXXX村商住楼开发项目申请报告编制单位XX工程咨询公司编制时间2012年6月目录第1章申报单位及项目概况411项目申报单位概况412项目概况6第2章发展规划、产业政策和行业准入分析1021发展规划1022产业政策1223行业准入1424项目建设必要性15第3章资源开发及综合利用分析1631资源开发方案1632资源利用方案1633资源节约措施17第4章节能方案分析1841用能标准和节能规范1842能耗状况和能耗指标分析1943节能措施和节能效果分析21第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析2551项目选址及用地方案2552土地利用合理性2653征地拆迁和移民安置规划方案27第6章环境和生态影响分析2761环境和生态现状2762生态环境保护措施3163地质灾害影响分析3264特殊环境影响32第7章经济影响分析3271基本财务数据3372财务评价3573不确定性分析3674行业影响3875区域经济影响3876宏观经济影响3977经济影响的具体表现39第8章社会影响分析4181社会影响效果4182互适性分析4283社会风险分析43第9章主要风险及应对措施4491主要风险综述4492风险影响程度4493风险应对措施47第10章主要结论和建议49101主要结论49102建议50附件501、县规划局建设项目规划意见（鹤规意字2012027号）502、县国土局关于XXXX半岛商住楼开发建设项目用地预审意见的函（鹤国土资函201240号）503、环境影响评价意见504、企业法人营业执照505、组织机构代码506、房地产开发企业暂定资质证书507、XX县人民政府XX半岛综合开发建设项目协议书508、股东投资决议509、相关指标调整会议纪要5010、国有建设用地使用权出让合同（鄂ES（HF）201200009）5011、验资报告（恩施兴亮点设验C字2012第001号）5012、XXXX村置业有限公司章程5013、项目效果图50XXXX半岛商住楼开发项目申请报告第1章申报单位及项目概况11项目申报单位概况111项目申报单位111项目申报单位XXXX村置业有限公司。成立时间2012年1月11日；工商登记代码422828000013026；公司地址XX县容美镇沿河路157号；法定代表人刘晓顺；公司类型其他有限责任公司；注册资本人民币2380万元；经营范围酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料的销售、门诊部、疗养院的筹建。公司概况公司现有员工43人，其中大专以上学历者19人，已投入资金6000多万元用于土地收储、项目前期的“三通一平”和XXXX半岛开发的相关前期工作等。112股东构成、股权结构比例公司股东为两个，分别是自然人刘晓顺，企业法人恩施XX村置业有限公司。股东刘晓顺，女，1967年生，大学文化，湖北XX人，住湖北恩施市东风大道55号，身份证首期出资注册人民币238万元，股权占比10。股东恩施XX村置业有限公司，地址湖北恩施市东风大道55号，企业法人营业执照号422800000012934，出资人民币2142万元，股权比例为90。113恩施XX村置业有限公司投资相关情况公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建项目有位于州城施州大道机场路入口以东的按园林式仿古建筑群建筑风格设计的五星级大酒店。该项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资为6亿元人民币。项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施XX村置业有限公司隶属于恩施XX集团，为其八大子公司之一。114恩施XX集团投资相关情况XX集团2011年公司总资产达到451亿元，净资产197亿元，资产负债率为563。XX集团是XX大型综合性民营企业，在全州处于龙头地位。XX集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业、酒店业等项目的开发建设，特别是近几年来在XX城进行的房地产项目开发及酒店、非营利性民营医院项目建设方面取得的经济、社会效益十分明显，个人在房地产、酒店、非营利性民营医院项目的策划、建设方面思维敏捷前沿，决策、建设、管理经验非常丰富。目前公司正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万。还将探索投资180亿元在湖北来凤县建龙凤新区，进一步拓展酒店、物流中心、会展中心、写字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等投资开发内容。12项目概况121项目建设背景县域经济实力不断增强2011年县域生产总值304330万元，人均15213元，比上年增加2033元，扣除价格因素同比增长153个百分点。全县民营经济实现增加值191027万元，占县域生产总值的628，比上年提高13个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和落实以及各项津补贴的规范发放，XX县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强。城镇居民可支配收入稳步增长2011年，XX县人均城镇居民可支配收入12929元，比上年增加1723元，增长154。农村居民收入大幅提高2011年农村居民纯收入达到4116元，较上年增加783元，增长235。金融机构各项存款余额持续增加年末金融机构各项存款余额325083万元，比年初增加59245万元，增长223，其中居民储蓄存款余额195736万元，比年初增加24925万元，增长146。居民投资理财意识不断增长随着国际金融危机影响进一步加大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇居民把购买国债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式。XX容美镇商住房现有供给量及结构情况XX县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处置房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。20052011XX建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计1026170990XX容美镇商住用房未来供给量及结构情况XX未来一年内商住房供给来源共1696套，面积203万平方米。其中保通新城C栋100套，面积12万平方米。恒海观天下1400套，面积168万平方米。容阳半岛196套，面积23万平方米。XX容美镇其他替代性产品供给量情况XX商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。XX容美镇住房市场价格情况商住房2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长145。租赁房2006年XX租赁房2200元/套年（60平方米），2011年XX租赁房3000元/套年（60平方米），5年间租赁房价格平均增长63。商用房2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长148。122建设地点XX县容美镇杨柳潭新区（老屋场）。123建设年限项目建设年限为2年，自2012年7月开工到2014年6月投入使用。124建设内容及建设规模拟建商住楼八栋，其中1、2、3号楼均按27层设计，楼高为866米；4号楼按26层设计，楼高为838米；5、6号楼按23层设计，楼高为725米；7、8号楼按26层设计，楼高838米。1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。其主要经济技术指标如下1、项目规划总用地面积2160310，建筑占地面积为1244160，总建筑面积（含地下）14379520，其中地上建筑面积12219210，地下建筑面积2160310。2、商业建筑面积1897800，居住建筑面积10321410。3、停车位600个，其中地上停车位100个，地下停车位500个。4、居住户数854户。5、居住人数2989人。6、建筑密度58；容积率565。7、绿地率25。125投资规模、资金筹措方案项目总投资2926094万元，其中开发产品成本费用2257765万元，固定资产投资384441万元，经营成本283888万元。资金来源企业资本金一年内增加到8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款1196379万元126主要财务指标主要财务指标表销售收入408472总成本2926094所得税前净现金流量1615904所得税289656土地增值税61271税后累计净现金流量1326248财务内部收益率10000税后累计财务净现值（I15）1056245税后利润868969税后全投资利润率297税后资本金投资利润率11578资产负债率9297第2章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划211国民经济和社会发展总体规划“十一五”以来，XX县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十一五”计划各项目标任务。“十二五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。全县干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为今后发展提供了更为重要的条件。同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面临着不少的困难和挑战。特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进一步做大；第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进一步挖掘；解决“三农”问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大；处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。总体而言，“十二五”时期，仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于加快经济社会发展。212XX县城市总体规划按照XX县城市总体规划20102020年提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到2020年，城区形成面积达到126平方米公里，人口达到7万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。22产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知（国办发200438号）规定针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。中华人民共和国城市房地产管理法中规定商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。国务院以国发200927号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。调整后,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40水泥项目,最低资本金比例为35煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30铁路、公路、城市轨道交通、化肥钾肥除外项目,最低资本金比例为25保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30其他项目的最低资本金比例为20。本项目作为普通商品住房，应满足上述产业政策的相关规定与要求。23行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于400万元。房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证；高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。办法同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。XX县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告鹤国土挂告字20122号规定XX半岛开发项目总建筑面积为20910650平方米，方案及施工图设计时，建设项目（含相关附属设施）滴水不得超过红线范围，建筑后退红线距离不小于5米。建筑物000设计标高应大于20年一遇洪水位。商业服务业设施用地只能建设五星级宾馆、医疗疗养院项目及其配套服务设施；竞得人需配建休闲广场一个，广场用地面积为162161平方米（其中主广场用地102161平方米，广场配套道路2300平方米，广场配套绿地3700平方米），同时配建半岛环形连接道路约520米及半岛亲水走廊的绿化，整个设计投资规模不低于1800万元，以上内容设计方案由竞得人按相关程序报审和开发建设；竞得人需按住宅建筑面积的5配建保障性住房。本项目属于商住房建设，在实施过程中，应严格按相关行业准入标准的规定执行。24项目建设必要性该项目的实施是XX县委县人民政府落实党中央国务院武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（20112020年），全面建设小康社会的重要举措；能进一步满足XX县城住房市场的刚性需求；是拓展容美镇城市新区，扩大发展空间的有效途径；是加快XX县城发展步伐，完善城市服务功能，提升城市品位的有力措施。项目目标及功能定位合理，符合与项目相关的各类规划要求，符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，满足行业准入标准，项目建设十分必要。第3章资源开发及综合利用分析31资源开发方案本项目不属资源开发类项目，本节内容略。32资源利用方案因不属资源开发类项目，故资源利用重点分析项目建设过程中的建材资源利用。1、建筑材料利用情况本项目作为住宅楼建设，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙砾等。（1）钢材可由当地或恩施市、宜昌市购进。（2）水泥低标号普通水泥由当地华新水泥厂供应，425、325水泥，525水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。水泥出厂直接采用汽车运至工地。（3）木材可从本地购进。（4）片、块、碎石材料本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。（5）砂、砾石材料沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自溇水河、清江河，采运方便。其中当地生产的砾石、中（粗）砂材料，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。贮量丰富，适用于砼骨料及路基用料。（6）施工用水项目区域内有城区供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。2、区内分布的含水层组主要为冲洪积层及基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给。地下水径流、排汇渠道基本与地表水径流、排泄方式一致。据XX城区总体规划修编20012020中记载，溇水河历史上最高洪水位48539米。33资源节约措施1、施工节约措施（1）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。（2）合理规定施工时照明度数，节约用电。（3）对施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。2、节水措施（1）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（2）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。（3）选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。（4）合理使用施工用水，严格控制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。第4章节能方案分析41用能标准和节能规范1、根据国务院投资体制改革的决定的有关规定，必须编制项目资源消耗分析、节能篇章。2、国家计委、国家经贸委、建设部资源19972542号文关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知。3、“新建工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准，不得采用国家已公布的限制（或停止）生产的产业序列、规模、或行业已公布限制（或停止）的旧工艺翻版扩产增容及选用淘汰产品。”4、国家公布的消耗指标和有关节能规定。5、建设部令（143号）民用建筑节能管理规定修订版。6、公共建筑节能设计标准（GB501892005）7、绿色建筑评价标准（GB/T503782006）8、绿色建筑技术导则建科【2005】199号9、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标（JCJ1342001）10、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ269511、采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）12、通风与空调工程施工质量验收规范（GB502432002）13、外墙外保温工程技术规程（JGJ1442004）14、地源热泵系统工程技术规范（GB503662005）15、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB503642005）16、民用建筑热工设计规范（GB5017693）17、建筑照明设计标准（GB500342004）18、建筑采光设计标准（GB/T500332001）19、城市道路照明设计标准（GJJ4591）20、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ1322001）21、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16920）22、空调通风系统运行管理规范（GB503652005）项目建设方案所遵循的国家和地方有关合理用能标准、节能设计规范的选择恰当，充分考虑到行业及项目所在地的特殊要求，内容全面、标准选择适宜。42能耗状况和能耗指标分析421XX县能源供应状况项目所在地共有水电发电站70余座，总装机达171万千瓦时，常年发电量423亿千瓦时；110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，10千伏开关站2座；110千伏输电线路3条131千米，35千伏输电路13条153千米，10千伏配电线路1520千米，低压配电线路5195千米。10千伏配电变压器1110台。全县用电户数近6万户，社会用电量14亿千万瓦时，其中工业用电在35004000万千瓦时之间。省政府“616”对口帮扶支援的110千伏桥太线已经建成，110千伏太平变电站和110千伏宣太线路工程及装机45万千瓦的江坪河水电站、装机17万千瓦的淋溪河水电站正在建设之中。XX是湖北的水电大县，水电资源丰富，电能供应常年富余达28亿千瓦时，项目用能有足够保障。422拟建项目的能源消耗种类该项目的能源消耗种类主要是电能，以后还有天然汽。本项目电能消耗生活、商业服务用电，水耗为生活卫生用水。生活用能本项目建成后，居住户数854户，按照平均每户每天用电56度计算，年总用电量1726万千瓦，折标煤5782吨。商业用能预计使用16部功率为8KW电梯，平均每天使用时间为4小时，年总用电量184万千瓦，折标煤617吨。其他用能按照总耗能05计算，年总用电量2400千瓦，折标煤096吨标煤。本项目总能耗为6409吨标煤。423相关标准选择XX县为夏热冬冷地区，根据建筑物所在地区、气候与建筑类型等特点选择以下标准。1、夏热冬冷地区护围结构传热系数和遮阳系数限值围护结构部位传热系数KW/（M2K）屋面070外墙（包括非透明幕墙）10底面接触室外空气的架空或外挑楼板10外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/（M2K）遮阳系数SC（东、南、西向/北向）窗墙面积比0204702025且030窗墙面积比030且035窗墙面积比035且045窗墙面积比045且050冬季最冷室外平均气温547473225北（偏东60。到偏西60。范围）冬季最冷室外平均气温547323225无外遮阳措施4732东、西（东或西偏北30。到偏南60。范围）有外遮阳措施（其太阳辐射透过率20）4732322525南（偏东30。到偏西30。范围）4747322525本建筑采用坐东朝西设计，13层南北无通风采光窗户。本项目的建筑物的造型设计简洁、完整，尽量避免复杂的轮廓线，但局部也服从了建筑美观的要求。（2）门窗设计建筑物的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准建筑物外窗空气渗透性能分级及其检测方法GB7170规定的级，7层及7层以上的外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准的级。各部分的传热系数（KW/（M2K）和热惰性指标（D）屋顶外墙外窗（含阳台门透明部分）分户墙和楼板底部自然通风的架空楼板户门K10D30K15D30K08D25K10D25按表2的规定K20K15K303、建筑物的屋顶受阳光照射的建筑物屋顶，表面温度比其他围护结构高得多，夏季用沥青材料的平屋顶表面温度可达6070OC，对室内温度影响很大，顶层住房冬冷夏热现象十分明显。对此，除必须考虑与隔热保温措施以外，还从建筑设计角度考虑在顶屋设置通风隔热层等，形成2次隔热，减少屋面温度的影响。3、采暖空调和通风节能设计（1）根据当地资源情况，经技术经济分析，及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑，本项目不配置采暖设施，但预留空调外机摆放位置，在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。（2）采用分散式空气调节器进行空调及采暖时，其能效比、性能系数必须符合国家现行有关标准中的规定值。（3）建筑采暖、空调设备，优先采用符合国家现行标准规定的节能型采暖、空调产品。（4）采用太阳能等可再生能源。（5）建筑通风设计时充分考虑了处理好室内气流组织，提高通风效率。4、电力本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，全速选择负荷中心，节约电能。（1）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。（2）合理规定施工时照明度数，节约用电。（3）选用高效率、低能耗的变压器。（4）采用功率因素自动补偿装置，提高功率因素，减少电能损耗。（5）采用常规道路照明灯具时，灯具效率低于60者不应选用。（6）采用泛光灯时，灯具效率低于55者不应选用。第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析51项目选址及用地方案511项目建设地点XX县城西南侧杨柳潭新区（老屋场）。512场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为国有建设用地，占地面积为2160310平方米。513土地利用状况项目用地属县国土资源储备中心收储土地，区内原有四户村民住宅及一座输电线塔（杆）在收储前由国土部门拆迁完成，土地利用现状为拆迁后的土地现状。514取得土地方式土地使用权取得方式为于2012年2月15日在XX县国土资源储备中心举行的国有土地使用权拍挂牌出让活动中竞得，合同编号鄂ES（HF）201200007，合同规定出让年限为商品住房用地70年、批发零售用地40年，出让价款人民币4000万元。项目选址和用地方案符合有关法律法规要求；项目选址不涉及压覆矿床和文物、不影响防洪、通航及军事设施安全等不利影响。52土地利用合理性中华人民共和国土地管理法规定严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用，占用耕地与开发复垦耕地相平衡。城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本项目占地规模为2160310平方米（土地红线面积），建筑占地面积1244160平方米，总建筑面积14379520平方米，建筑密度58，容积率565，绿地率25。项目用地符合有关土地管理政策法规的要求，符合XX县城区土地利用规划要求，占地规模合理。53征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地通过出让竟得，为拆迁完成后的现状土地，不涉及征地拆迁、生产生活安置方案、征地补偿原则、范围和方式等内容。本节内容略。第6章环境和生态影响分析61环境和生态现状611自然条件（1）地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。（2）地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡江口194米，最高的下坪乡牛池20963米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度241度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占176；海拔8001200米的二高山，占428；1200米以上的高山，占396。（3）水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量353亿立方米，每平方公里径流量为1223万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。（4）气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量17349，蒸发量10285，无霜期296天，平均温度158，日照时数12164H，10的积温4892，干旱日数87天。（5）土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。（6）森林植被。XX地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地34498亩，人均占有林业用地158亩，全县活立木蓄积44834万立方米，人均蓄积205立方米，植被覆盖率8297，为XX林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。612生态环境条件本项目位于XX半岛，三面环水，附近目前没发现有珍稀动植物资源，没有古迹和园林，周围无其他工业污染，仅有轻微生活污染，生态环境优良。613生态环境影响本项目对生态环境影响主要为工程建设造成的影响。1、施工扬尘、噪声的影响1扬尘的影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则几个星期，长则数月。堆土裸露、旱干风致，以致车辆过住，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，使邻近居家普遍蒙上一层泥土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。2噪声的影响施工噪声包括金属切削施工噪声和建筑施工噪声，主要来自施工时钢结构构件加工、施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工噪声将严重影响邻近居民的工作和休息。采用点声源衰减公式对主要施工设备的噪声影响进行了预测计算，其结果列于下表。预测距声源不同距离处的噪声值单位DBA不同距离处的噪声值序号设备名称声功率级5M10M20M40M60M80M100M150M200M1翻斗车1068478726663605855522装载车1068478726663605855523推土机1169488827673706865624挖掘机1088680746865626057545打桩机1361141081029693908885826混凝土搅拌车1108882767067646259567振捣棒1017973676158555350478电锯1118983777168656360579吊车10381756963605755524910工程钻机9674686256535048454211平地机10684787266636058555212移动式空压机1098781756966646158552、生活区垃圾的影响工程施工时，施工区内很多劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。3、弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往和环境质量。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。62生态环境保护措施621减少扬尘工程施工中挖出的泥土，旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和机关。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的睛好天气又起风的情况下，对弃土表面洒上些水，防止扬尘。工程施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撤落应及时清扫。622施工噪声的控制工程施工开挖、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工噪声，为了减少施工对周围居民及机关的影响，工程在距民舍200M的区域内不允许在晚上十一时至次日早上六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。623施工现场废物处理工程建设需要很多工人，实际需要的人工数决定于工程施工单位的机械化程度。项目开发者及工程施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程施工单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。拟建项目满足达标排放、保护环境和生态、水土保持等政策法规的要求，生态环境保护措施合理和可行。63地质灾害影响分析根据建筑抗震设计规范GB500112001附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于005G，区域稳定性较好，基本没有地震安全隐患，无设防特殊要求。64特殊环境影响本项目区内不涉及历史文化遗产、自然遗产、风景名胜、自然景观和自然保护区等特殊环境保护，本节内容略。第7章经济影响分析经济影响分析是在完成对项目的财务分析和经济费用效益分析或经济费用效果分析之后，进一步分析项目对区域、行业和宏观经济的影响程度，为重大项目的审批和核准、区域和产业政策的制定和调整提供依据。71基本财务数据基本财务数据取自XXXX半岛商住楼开发项目可行性研究报告中的财务数据，其投入物包括土地、电力、劳力等特殊投入物）、产出物的市场价格均由市场自由形成，可近似反映支付意愿或机会成本，因此不采用影子价格调整，其经济影响分析采用可研报告中的财务分析据。711投资估算项目总投资估算为2926094万元，其中土地增值税61271万元，开发建设成本为2569368万元。其开发建设成本分别由以下12项构成1、土地费用4000万元；2、前期工程费用48545万元；3、基础设施建设费1165万元；4、建筑安装工程费用1256907万元；5、公共配套设施建设费0万元；6、开发间接费0万元；7、管理费用57355万元；8、销售费用423055万元；9、开发期税费45204万元；10、不可预见费132103万元；11、利息897万无。712销售收入预测XX半岛商住楼总建筑面积143795，可销售总面积122192，销售收入408472万元。其中商业建筑面积18978，销售收入130923万元；居住建筑面积103214销售收入277549万元。销售收入预测表序号楼房名称计量单位单价建筑面积M2可售面积M2项目套数可售套数销售收入万元销售模式1居住建筑元/26891032141032148548542775425按建筑面积2商业建筑元/68991897818978001309292按建筑面积3地下车库元/0216030000合计014379512219200408472713总成本费用项目总成本费用2926094万元，其中开发产品成本2257765万元，固定成本384441万元，经营成本283888万元。项目投资（万元）占总投资比（）项目总投资2926094100开发产品成本22577657716固定资产投资3844411314经营成本费用283888971714盈利能力分析项目预计销售收入408472万元，总成本2926094万元，可获税前利润1158625万元。项目缴纳所得税289656万元，税后可获得利润868969万元。715主要财务指标销售收入408472总成本2926094所得税前净现金流量1615904所得税289656土地增值税61271税后累计净现金流量1326248财务内部收益率10000税后累计财务净现值（I15）1056245税后利润868969税后全投资利润率297税后资本金投资利润率11578资产负债率929772财务评价721获利性评价成本利润率利润/成本1001158625/29260941003960。销售利润率利润/销售收入1001158625/40847191002836。722效率评价投入产出率所有的产出收入/所投入的总成本1004084719/292609410013960。723信誊评价流动比率125。资产负债率9297。724动态获利评价累计税后折现净现金流量（I15）1056245万元。73不确定性分析731盈亏平衡性分析（1）BEP（产销量）年总固定成本/（单位产品单价单位产品变动成本单位产品销售税金与附加）225776500/（2840841974415482）9072503平方米。总销量达到9072503平方米即可保本。（2）BEP（生产能力利用率）年总固定成本/（年销售收入年总可变成本销售税金与附加）1002257765/（408472283888222617）100631。生产能力达到631时即可保本。3BEP（产品售价）（年总固定成本/设计生产能力）单位产品可变成本单位产品销售税金与附加（225776500/1437952）1974415482192239元/平方米。产品销售均价达到192239元/平方米即可保本。盈亏平衡图图上横轴为因素变化幅度（），纵轴为全投资利润率（），红色曲线表示投资成本变化，绿色曲线代表价格变化。从图上看出当财务内部收益率刚好等于基准收益率15时的价格变动临界点为负28，即销售价格下降到28时全投资利润率将变为负数，产品销售均价低于192239元/平方米时全投资利润率将变为负；投资成本变动临界点为37，当投资成本增加37时全投资利润率将变为负，即当投资超过4008749万元时全投资利润率将变为负数。从盈亏平衡分析图可直观看到，临界点分别为28和37，允许变动范围较宽，抗风险能力较强，但由于在1437952平方米的建筑面积中有地下车库面积216031平方米由开发商送业主使用，没有销售收入，可售面积只有1221921平方米，致使可售面积销售要达到9072503平方米占可销售面积的7425才能使项目达到内部收益率15，全投资利润率396的预期目标。732敏感性分析本项目的财务敏感性分析，主要分析投资成本变化、销售收入（价格）单个因素变动时，对正常经营年全投资财务净现值的影响程度。敏感性分析图图中横轴表示因素的变化幅度（），纵轴表示全投资财务净现值（万元），红色曲线表示投资成本变化，绿色曲线表示销售收入变化。由图可以看出，在其他变动因素变化率相同情况下，当产品价格下降幅度超过24时，净现值将由正变负，项目由可行变为不可行；当投资额增加的幅度超过28时，净现值由正变负，项目变为不可行。本项目中，价格变动的影响大于投资额变动对财务净现值的影响，但都在充许范围之内，本项目有着较强的抗风险能力。值得注意的是，产品价格的变化可能引起需求量的变化，从而引起市场销售量的变化，在实际营销活动中，要正确运用好价格扛杆。74行业影响该项目在XX目前属于地段最好、建筑规模较大的楼盘之一，在行业内具有重要地位，对XX房地产业未来发展方向具有重要影响。该项目的建设，将对提高房地产企业的管理水平，完善小区功能，实现物业科学管理，推进公共配套服务产生积极的影响。对与房地产相关的上下游产业及其关联产业发展拓宽发展空间。75区域经济影响（1）对项目地区国民生产总值的影响。项目实施可实现销售收入4084720万元，实现增加值13232万元。（2）对城镇化进程的影响。本项目建成后，可增加县城容美镇城区住房854套，增加城市人口2989人，对XX县城镇化水平贡献36个百分点。（3）对拉动内需的影响。本项目建设投资292亿元，相当于XX县2012年全社会固定资产投资计划的9，成为XX固定资产投资的重点项目之一，对建材、餐饮、运输等行业的发展具有较强的拉动作用。76宏观经济影响项目的宏观经济影响主要体现在项目的实施将对武陵片区的房地产开发、旅游服务业产生影响，并进一步对该区域的经济发展产生影响。项目与区域及国家宏观经济层面的发展支持服务业、旅游业等第三产业政策导向相一致，符合国家相关经济增长政策、扶贫政策、环保政策、就业政策、收入分配政策要求。77经济影响的具体表现771项目对经济发展的影响（1）项目的实施对促进和保障当地经济有序高效运行和可持续发展的贡献。主要表现在项目建成后，可实现增加值13232万元，相当于XX县2011年GDP的4，推动地方经济发展。（2）项目对区域资源开发和有效利用，优化当地资源配置的贡献。主要表现在通过拓展城市空间，完善城市功能，提升城市品位，进一步拉动XX旅游业发展，为有效开发和利用优化配置XX红色文化景观、绿色自然景观、民族民俗景观等旅游资源奠定了基础。（3）对当地经济增长的贡献。主要表现为能增加税收573544万元、企业利润8689万元、劳务工资600万元、利息897万元、房租150万元。772项目对产业布局的影响（1）项目与武陵片区发展战略和国家中长发展规划具有关联性和较强的适应性，项目在XX的落地，是XX县落实党中央、国务院武陵片区连片扶贫发展规划的重要举措。（2）对当地技术进步及对三次产业结构调整的贡献。项目属于区域龙头企业，将对XX的房地产企业管理，优化产业结构，推进第三产业发展特别是小区物业管理、完