万载县城北农产品综合市场建设项目可行性研究报告

万载县城北农产品综合市场建设项目可行性研究报告万载县城达房地产开发有限公司二0一三年八月一、项目概况1、项目名称万载县城北农产品综合市场建设项目2、项目地点拟选址于万载县城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。3、项目性质城市基础设施项目4、项目建设单位万载县城达房地产开发有限公司5、法定代表人兰思站6、建设单位简介万载县城达房地产开发有限公司是万载县城投局下属的国有独资单位，成立于2012年2月，主要职责是负责我县城市政府性建设投资项目建设。7、工程概况万载城北农产品综合市场项目规划用地面积29100平方米（4365亩），总建筑面积3990281平方米，其中住宅建筑面积402296平方米，商铺建筑面积2161385平方米，农贸超市建筑面积14266平方米。建筑容积率为137。配套建设垃圾中转站和停车位。项目总投资估算为954479万元。项目建成后预计计算期平均年总收入17546万元（税前），年总成本11913万元，年利润为56330万元。投资回收期为1092年。因此项目在财务上是可行的。总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。项目按江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准要求建设成标准化菜市场示范工程。二、项目建设背景万载县城现有农产品贸易市场两个，分别为城中心农贸市场和金三角农贸市场。由于历史的原因，两个市场的建设面积过于狭小，且功能设置不尽合理，无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我县卫生城的形象。作为重要的城市基础设施工程，县政府已将该项目列为县重点建设工程。根据2013年3月10日全县重大项目推进调度会会议纪要（第1期）精神，为了按计划完成县委、县政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。三、项目编制依据1、商贸发2009290号商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知2、江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准3、2013年万载县人民政府工作报告4、中共万载县委办公室2013年3月10日全县重大项目推进调度会会议纪要（第1期）四、项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总于下表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标数据1总用地面积平方米291002总建筑面积平方米652221商铺面积平方米216138522农超面积平方米1426624垃圾站面积平方米2363地下停车场建筑面积平方米142664容积率1375用水量立方米/日1506装机KW8567公厕个413固定资产投资万元953079五、结论与建议万载县城北农产品综合市场建设项目是适应万载县经济社会发展的需要。它的建设对于提高城市品位，改善城市硬件设施，能起到良好的社会经济效果。项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，改善环境卫生条件均有较大意义。综上所述，我们认为万载县城北农产品综合市场项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。二、项目建设的必要性随着我县经济的持续发展，市民的整体生活水平已经较快提高的阶段。市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。农产品综合市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。县委、县政府十分重视，并把该项目列为重点建设工程。一、综合市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程民以食为天。做好综合菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。根据市民传统的消费习惯，综合市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。二、新建成的东门保障住房小区需要项目作为该区的公益性民生类设施来配套。公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划分，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增综合市场的布局建设。三、改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设“农加超”模式的标准化新菜场非常必要。“农加超”这种新型的销售方式，可以为广大经营者搭建一个更好的销售平台；在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。综上所述，本项目的建设是十分必要的。三、项目建设条件评述一、项目选址县城北农产品综合市场建设项目，拟选址于万载县城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。详见项目建设位置图。该项目可以为正在建设的东门保障房住宅小区提供配套服务，也可为东大路、环城东路、阳乐大道以北市民提供服务，具有一定的区位优势。二、自然条件概述1、地形地貌万载县是低山、丘陵区，地貌多样，岭谷相间，山脉纵横，河渠交织。整个地势、西北高，东南低，由西北向东南递减。全县地貌大致可分三种1侵蚀构造低山地；（2）侵蚀剥蚀丘陵；（3）山间冲积平原。万载县城地处丘陵，属典型的山间盆地，周围山体高度从海拔110米至250米不等，用地面积相对有限。现状用地海拔多在80110米之间，其中海拔在90米以下的占80以上。2、气候万载属亚热带湿润气候，四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足。年均温度174度182度之间，极端气温1160C390C；最近五年年均年降水量为19096毫米,最大年降水量23534毫米，最小年降水量14310毫米,降水量在时间和空间上分布不均，每年46月降水量占全年的50左右，雨量过于集中，易造成洪涝。万载县主导风向北北东，近五年平均风速06M/S；全年日照时数16932小时；无霜期为227257天，最长为288天，霜雪冰冻期较少。3、水文县城地处锦江上游，支流龙河与锦江交汇于此。龙河自南向北流，流经天坡段进南门，在郭家桥收乌溪水及毛家冲水穿城而过。1锦江发源于湘赣交界的幕阜山脉东麓的坪子岭（高程6286）。流向自西向东，流经宜春的慈化乡及万载、宜丰、上高、高安、丰城、新建等县，于南昌市汊对岸注入赣江。万载以上干流河道穿行于低山丘陵，河面较窄，一般在3070M，河床多由卵石，粗细沙组成。由于沿河山丘植被较差，水土流失比较严重，河床逐年有所抬高。锦河危防站多年平均流量271M3/S，实测最大洪峰流量1550M3/S，实测最高水位9021M。2龙河由南向北穿城而过，发源于宜春市的大芴，流域面积1166KM2,主河长168KM，河道平均坡降528。3乌溪河为龙河一条支流，流域面积124KM2，主河长79KM，河道平均坡降169。4、水文地质本区块地下水属上层滞水，补给来源主要为大气降水，一般地下水埋藏深度为2米以上，无污染，对地基无侵蚀性。5、防震万载县为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。6、交通条件周边的道路网已形成，区块内原有道路也可用于施工通行。7、供水、供电、通讯条件区块内市政设施齐全，道路工程、排水工程、供水工程、电信管网、电力沟等均已建成，已形成完善的路、水、电、通信等市政设施。供水可由城市自来水管网供水。供电城市10KV电力网就近接上。通讯直接由城区电话通信网接入即可。8、社会经济条件“十二五”以来，万载县委、县政府举全县之力，着力打造“一城三园”、建设“四县五区”，不断壮大烟花爆竹、有机农业和绿色照明三大产业，经济发展进入了一个新的阶段城市基础设施建设加快，人口、资源正加速向中心城市集聚，国民经济快速发展，市场消费旺盛。政府各部门的重视，为本项目建设提供了条件和可能。四、项目建设方案设计一、设计指导思想与原则严格按照现行国家市场建筑设计规范和有关规定，结合地块实际情况进行总体布局，采用简明的现代设计手法，人性化的布局和空间营造，体现建筑的时代气息和人与自然和谐发展这一主题。创造符合时代精神面貌的有合理平面布置功能的城北农产品综合市场建设项目，达到功能合理，人流通畅，使建筑对今后的发展具有较强的适应性，与周围建筑环境协调统一。1、根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则（1）必须遵循江西省农产品现代流通综合试点项目建设标准与功能配置要求的原则。（2）必须遵循城市规范和土地管理要求原则。（3）必须遵循环保和消防要求的原则。（4）必须遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。2、城北农产品综合市场建设项目位置及基本情况位置情况该项目选址位于城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。地形地质情况项目拟建地块地势平缓，地形相对开阔，现场地势平整，略低于道路标高约1米，市政设施良好。区块内地质条件较好，地基承载力约为1825T/M2，可满足一般建设要求，设计时需要考虑可能因水田增加因素。万载县为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。二、总平面布置1、总平面布置原则及方案为方便向周围市民提供服务，引导人流走向，市场拟采用点式布置，平面布置紧凑，功能区分明确，人流疏散流畅。2、布置方案根据城北农产品综合市场的位置与功能，结合道路与周围环境，市场取座东北朝向西南，场地南临和谐佳园小区方向，作为车流及员工主出入口。整座市场的四个方向均设置出入口。总用地面积29100平方米，总建筑面积3990281平方米（不包括地下停车场），及道路与其他配套设施。三、竖向规划一层层高54M；二层为5M；三层为35M，建筑物总高约139M。四、供电1、供电电源本项目供电电源就近从市10KV的城市供电线网在所在路段预留口接入。本项目应选用500KVA变压器一台。2、防雷与接地根据防雷设计规范，本工程为二类防雷建筑物。楼顶避雷带采用GG15镀锌钢管沿屋顶一周设置。引下线利用柱内主筋，利用基础及地圈梁内主筋组成接地装置，其防雷接地电阻要求，不大于1欧。低配系统采用TNS系统三相五线制。3、给排水项目供水水源为城市自来水管网，由沿路铺设的城市自来水管网预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求进行设计。4、室内外排水本项目排水体制定为雨污分流制。雨水集中收集后设排水管就近排入附近道路的雨水管。五、环境保护一、环境影响评价标准1、环境质量标准地表水环境质量执行地表水环境质量标准（GB38382002）中类标准。环境空气质量执行环境空气质量标准（GB30951996）二级标准。噪声执行建筑施工厂界噪声限值（GB125232008）有关标准。施工期间的噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB1252390），即各种打桩机昼间85DB夜间禁止施工挖土机、装卸机等昼间75DB夜间55DB搅拌机、电锯等昼间70DB夜间55DB吊机、升降机等昼间65DB夜间55DB污染物排放标准废水排放，执行污水综合排放标准GB89781996中一级标准。2、项目场址环境现状本项目拟建场址属于国有建设用地，位于城北（和谐佳园一期对面），南靠万芳挂线，西接老万芳路，北为规划路，东为和谐路延伸段。目前场址住宅小区建设，临近公路，环境保护设施不全对环境有污染，环境质量差。二、施工期间环境影响分析项目在施工期间，对周围环境的影响有噪声影响施工机械的噪声、施工作业噪声、和运输车辆噪声；大气环境影响施工过程的扬尘、建材的运输和装卸引起的扬尘、露天堆料场的风力扬尘、油漆废气；水环境影响施工单位人员的生活污水、桩基施工泥浆、浇注水泥地面、冲洗路面和工程用水的泄漏等产生的废水；固体废弃物挖土、运输弃土、废水泥、废砖瓦、废木材和完工后残留的建筑垃圾；生态环境影响工程施工活动会损坏原土地的自然地形地貌和地表的植被，损坏水土保持设施并产生大量松散、导致水土流失的物源采挖的土石方。因此施工活动极易造成水土流失，破坏现有自然景观。三、施工期间环境保护措施1、废水施工期间混凝土保养水、设备清洗水和地面冲洗水须经沉淀处理后再向外排放。施工单位人员的生活污水应经临时化粪池处理后，再行排入污水处理管网。2、废气施工期间废气污染物主要是扬尘，主要应注意运输车辆经过的路面勤洒水，在施工中加强管理，以尽可能的减少扬尘的排放。场地上的沙石料，尽量加以遮盖，以避免遭风后扬撒。车辆在材料运输途中，也应采用封闭式和遮盖措施，避免随意抛撒。3、固体废弃物将施工其间产生的废建筑材料，须按城市卫生管理条例有关规定进行处置，不能随意抛弃、转移和扩散。施工单位产生的生活垃圾应集中收集，统一清运。工程产生的废土等建筑垃圾应及时清运至指定的废土堆放场内或送给其他建筑单位作为回填土，而不能随意弃倒。4、噪声施工期间，按国家GB125232011的标准和规定执行。施工单位应使用低噪声的施工设备；加强管理，严格控制施工作业噪声和施工车辆的噪声辐射强度和排放时间。建设施工单位在施工前应向当地环保部门申请登记。除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者遇特殊要求必须连续作业外，禁止在夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。因特殊要求必须作连续作业的，必须经环境保护部门的批准，并且必须公告附近居民。四、项目建成后环境影响分析及防治措施项目建成后的环境影响主要有水环境影响、大气环境影响、声环境影响、固体废弃物环境影响。废水本项目建成后有生产性废水产生，废水主要来自菜市场的活禽屠宰摊位与水产品经营摊位的污水。废气本项目废气主要来自于活禽直接营销与屠宰摊位。废渣本项目固体废弃物主要为菜市场的农产品垃圾且数量较大。噪声主要噪声由车辆与人员高声说话产生。1、水环境影响分析与措施本项目建成投产后，产生的废水主要为本项目建成后有生产性废水产生，废水主要来自菜市场的活禽屠宰摊位与水产品经营摊位的污水与生活污水，产生的生活污水，经标准化粪池处理后达到污水综合排放标准GB89781996中三级标准后，生产性污水应经带拦污栅与沉沙池的污水收集池处理后，接入市政污水管网。2、大气环境影响分析与措施停车场汽车尾气影响分析与措施项目地下停车场面积大，停车泊位多，停车场产生的废气量浓度高，拟通过人工强制通风经高空扩散稀释后减少对周围的环境影响。3、恶臭本项目运营使用期恶臭主要来源于活禽屠宰、水产品摊位、厕所的恶臭散发的异味，成分主要为氨、脂肪族类物质等。本项目厕所要求达到国家二级厕所标准，对周围影响不大。对活禽屠宰摊位与水产品经营摊位产生的恶臭拟通过派专人及时清运垃圾，保持垃圾收集点周围的较好卫生状况，及加强强制通风及时臭味排出高空稀释将有效减少臭味。4、声环境影响分析与措施本工程营运期噪声主要包括三个方面一是空调设备、机动车等噪声。二是汽车噪声、三是通风机械、四是人群高声说话。固定设施及机械产生的噪声分析与措施使用的各类机械设备要选用低噪声型产品，且在安装时采取相应的减振降噪措施。停车场噪声分析与措施汽车噪声在车辆停放时，会对周围声环境在一定范围内产生影响。但是，产生的噪声是间断，不连续的，采取加强停车场管理，禁止车辆鸣笛。5、固体废弃物环境影响分析与措施本项目实施后，最主要的固体废弃物是市场经营性产生的生活垃圾、废弃物等。垃圾的处理方法有生态处理、清运处理、焚烧处理三种方式进行。经综合考虑本项目采用清运的方式更为合理。对于各种垃圾，应合理布设垃圾收集点，并及时将收集后的垃圾向外清运，保持用房内的整洁；对于包装废弃物等应进行回收利用。关键在于及时清运。否则在高温季节由于微生物的作用腐败，产生恶臭。五、环境影响评价项目在建设和建成后投入使用，会产生对环境的影响，经过综合治理和保护环境措施后，可以做到符合国家环境保护法律法规的要求，污染物排放达到相关排放标准要求，关键在于同时坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。项目建成后，将有利进一步改善区域的环境状况。六、消防、防雷、抗震一、消防本项目在设计时，按照消防规范中二级耐火等级设置消防设施。设计单位应按GB500162006建筑设计防火规范进行建筑的防火设计。本项目建筑物四周应满足环形消防车道进入要求。农产品超市拟设火灾自动报警系统。室外按城市规划要求设置地上消火栓。在建筑物周围消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。各层之间设防烟疏散楼梯与排烟道，采用室内自动喷淋消防、消火栓。项目建筑按国家有关规定设置防火分区与防火门。根据市场消防用水量要求设置消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。二、防雷根据JGJT1692民用建筑电气设计规范，本工程的防雷按三级防雷建筑设计，须在房顶设置设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地粱内二根主筋焊通而成，接地电阻要求不大于4欧。此外，外露屋面金属物体须与避雷装置连通，外墙面金属物体须与防侧击雷避雷装置连通。三、抗震本项目建筑为公共建筑，根据GB522395建筑抗震设防分类标准为二类建筑。可按六度等级仅对建筑物的重要部位的构件作抗震构造设计，构件抗震等级为四级。七、节能节水措施一、编制依据中华人民共和国节约能源法江西省建筑节能管理办法省政府令第234号江西省节约用水办法省政府令第237号二、节能措施节能降耗是当今全社会面临的一项重要任务，本项目的节能降耗主要从建筑节能、运营节电方面着力。1、建筑节能措施建筑设计中须执行国家建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温、隔热性能、提高通风和使用制冷制热设备的能效比。应按建设部颁布的公共建筑建筑节能设计标准进行认真设计。通过选用新型节能材料，通过对地板节能设计、屋顶节能设计、外墙装饰节能设计、门窗节能设计，以实现改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风和空调设备系统的能效比，以实现节能目标。项目实施中，建设单位和施工单位须严格执行国家有关部门建筑节能管理的规定。2、对于有温度要求的或需作调温处理的场所，要采用新型、轻质、节能、保温、隔热、环保节能墙体材料。此外，在项目建设及投入运营后，都必须始终坚持节能原则，采取必要的措施，加强管理，达到综合节能的效果。A、提高围护结构热阻值参考措施采用轻质高效保温材料与砖、混凝土或钢筋混凝土等材料组成的复合结构。采用密度为500800KGM。的轻混凝土或密度为8001200KGM。的轻骨料混凝土作为单一材料墙体。采用多孔粘土空心砖或多排孔轻骨料混凝土空心砌块墙体。采用封闭空气间层或带有铝箔的窄气问层。B、提高围护结构热稳定性参考措施采用复合结构时，内外侧宜采用砖、混凝土或钢筋混凝土等重质材料，中间复合轻质保温材料。采用加气混凝土、泡沫混凝土等轻混凝土单一材料墙体时，内外侧宜作水泥砂浆抹面层或其他重质材料饰面层。3、节电项目的能源主要为电源，因此项目设计要选用先进节能技术和选用节能型设备。在变配电设备中，选用低耗节能型电力变压器；在变压器低压侧采用自动补偿装置；电光源尽量采用高效节能灯具；在空调系统中，应用节能空调等先进设备。工程所需配置的仪器、仪表等均应选用具有高效、节电特性的产品。要加强能源管理，节约用电。A、在照明上可应用电子镇流器节能通常电感镇流器虽然可起到镇流作用，但消耗的电能相当于匹配的荧光灯功率的20，且功率因数低COS0406、噪音大、频闪严重。电子镇流器可使系统光效提高15，节电20以上，功率因数可达09以上，线路损耗会相应减少。由于利用高频点火，使其兼有启动速度快、无噪音、无频闪的优点。每只电子镇流器功耗约25W。实际上由于电子镇流器使光源的效率提高，还可节省部分灯具。B、应用高效节能荧光灯紧凑型节能荧光灯，包括单端荧光灯和普通照明自镇流荧光灯简称“节能灯”，其结构形式很多，使用三基色荧光粉，显色性好；其光效是白炽灯57倍；寿命是白炽灯的5倍。C、应用细管轻型荧光灯过去国产直管荧光灯管径为405RAM和38MM两种。由于三基色荧光粉或优异卤粉的应用降低了灯表面负荷，并在管内封入氪氢混合灯是适用的，且比相同功率白炽灯节电40，其寿命为白炽灯的25倍，显色指数高达1OO。我国己生产220V12V两种电压的PAR型卤钨灯。而50W12V的PAR灯适合大面积使用，即节能又适用。D、合理布局与选择灯具建议采用国家定型标准的光带灯具，因为这种灯具的参数都是经过节电、高效一般达8292和优质慢反射均匀，光色好等的优化设计。灯具的布置必须严格计算其输出光效与照度，吊灯应选用荧光灯光源，灯具的选择应遵循国家要求标准。E、合理提高夏季空调器调节温度，无人时及时关闭电源F、合理配置无功补偿设备，提高系统功率因素。三、节水措施1、应采用节水型工艺和设备，安装质量符合国家标准的节水型器具；提高资源利用率，降低水资源无效消耗。2、在供水系统采用防渗防漏措施的基础上，加强运行中的日常管理，宣传节水工作的重要性，提高经营者节水意识。八、机构设置与职工定员本项目建成后将由万载县物业管理中心统一管理。城北农产品综合市场拟下设部门如下1、市场服务中心经理室2、办公室3、财务室4、市场监管5、入场蔬菜、食品农药检测、计量与卫生检测，动物防疫检测二、定员具体如下1、市场经理1人2、市场物业管理5人3、市场市场监管25人4、保洁6人合计36人九、项目实施进度安排一、建设工期建设工期一般是指从拟建项目主体工程开工之日，到项目全部建成交付使用所需的全部时间，本项目建设工期为18个月。二、实施进度安排2013年8月，完成可行性研究报告的编制，审批。2013年10月，完成项目初步设计及审批。2013年11月，完成施工图设计与审查、土地与建设资金落实。2013年12月，通过招投标落实施工单位、办理开工手续。2014年1月至2014年10月，完成本项目工程施工及附属设施的施工与设备的安装调试工作任务。2014年11月底完成整个项目的竣工验收工作。十、招标方案根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，特制订本项目招标方案。一、招标工作依据中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会招标公告发布暂行规定评标委员会和评标办法暂行规定二、招标工作原则招标范围本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均实行招标形式。三、招标组织形式招标机构由项目法人委托招标代理机构实施招标组织工作。评标委员会由业主从招投标中心的专家库中抽取五名专家以上（单数）组成的评标委员会。四、招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式全部工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动采用国内公开招标。五、招标工作计划根据国家原计委第9号令的要求，建设单位必须抓紧向有关部门申报核准项目招标内容，具体指标内容见下表项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式备注勘察全部招标委托招标公开招标设计全部招标委托招标公开招标建筑工程全部招标委托招标公开招标安装工程全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标主要设备采购全部招标委托招标公开招标重要材料采购全部招标委托招标公开招标根据招投标法的规定，建设工程项目的施工、监理、勘察设计等均应通过公开招标投标来选择，以确保资质高、信誉好的单位来完成项目。按招投标法等相关法律要求实施工程项目招投标，选择有资质的专业监理公司和施工单位，确保项目保质保量顺利完成。十一、投资估算与资金筹措一、项目投资估算1、估算依据业主对本工程项目的使用要求、意见及设想。建安工程根据江西省建筑工程预算定额、市政工程投资估算编制办法试行、经济评价方法与参数和类似的工程投资估算指标进行估算。主要材料价格以市场信息价为编制依据。土地费以万载县城区划拨价估算。投资总额估算本项目静态投资估算为995479万元。工程费用为953077万元，其中建筑工程费用848038万元其它费用105039万元，其中A、土地费用15060万元B、与项目建设有关的其他费用89979万元不可预见费42402万元固定资产静态投资合计995479万元二、投资估算表城北农产品综合市场项目固定资产投资估算表序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用84803811建筑工程111商住楼402296120048276112商铺21613852000432277116农贸超市142662000285320117垃圾中转站23612002832小计76870512设备和工器具费121供排水与消防工程1800016988122室内外电力工程1700016045123通讯与弱电工程20001888124通风工程套100600000006000125禽类宰杀摊位嗅气脱排设施套100100000001000126电梯工程套400180000007200127垃圾中转站设备套10017000000017000128星级公厕设备座200150000003000129监控与与报警及播音设施计7212113安装工程费131设备安装工程费721210107212小计7212项目其他费用估算表序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用8480382其他费用105039小计95307721形成固定资产的其他费用小计22形成无形资产的其他费用15060221建设用地费亩43653450015060小计1506023形成其他资产的费用231建设管理费与其他费45038162232可行性研究费0252120233研究试验费000000234勘察设计费25021200235环境影响评价费0504240236劳动安全卫生评价费007563237场所准备临时设施费1008480238工程保险费0403392239联合试运转费0000002310特种设备安全监督费03025442311市政公用建设费元/12000175432312白蚁防治费元/2007982313生产准备及开办费1008480小计899793基本预备费31不可预见费84803850042402一静态投资995479二动态投资1建设期利息0000000002涨价预备费000000000小计000三固定资产总投资995479三、项目资金筹集及使用计划项目资金筹集本工程投资需筹集建设资金995479万元。十二、财务评价一、财务评价依据（1）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规。（2）万载县有关税收、劳动工资管理和社会保障等有关规定。（3）投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）。（4）业主及相关会议纪要和文件批复二、财务评价基础数据选取1、财务价格的确定原则根据本地市场，结合外地市场的情况，购买材料，投入物以现行市场为依据。（1）项目计算周期项目计算期为22年，建设期2年，运营期20年。（2）生产负荷据行业经验，结合项目具体情况，生产负荷确定为项目运营期第一年为80，第二年为90，从第三年起至第20年为100。（3）财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金确定折现率为8,同时也作为对项目内部收益率指标的评判（基准收益率）。（4）其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。（5）财务评价基础数据表序号名称计算参数备注1固定资产折旧建（构）筑物20平均年限法，净残值率按52无形资产摊销10年平均摊销3其它资产摊销5年平均摊销4工资及五金11人，20000元/人年企业五金占工资比例的4135修理费40固定资产折旧费为基数6其它税收营业税率6，城建税7教育附加费37销售费用1销售收入为基数8所得税率25三、项目经济效益分析本项目建成后，通过经营使建设的项目维持正常运营。1、项目收入预测年收入估算商铺年租赁收入商铺单位平均日租金可租赁面积365112975万元。可租赁面积总建筑面积垃圾站面积厕所面积门厅面积216138523640035552062238商铺单位平均日租金15元/农贸超市租赁收入超市单位平均日租金可租赁面积365天62485万元农贸超市单位平均日租金12元/收入合计112975万元62485万元17546万元2、生产投入物估算项目运营期的主要投入物为电力与水及其他辅助材料与办公费用电力费用总装机每天工作时间365天非经营性负荷分摊单价8561236503088998万元水费日用水量用水总天数单价150365251369万元其他辅助材料与办公费用按上述费用的30估计其他辅助材料与办公费用（8998万元1369万元）033110万元主要投入物费用合计（8998万元1369万元）1312177万元3、年总成本费用估算人员工资及福利费本项目按总人员36人测算，工资按每人每年24万元计算。估算总额为864万元。人员工资3624万元/人年864万元五金提取比例为41，其他工资性支出为864万元413542万元固定资产折旧费固定资产折旧费，房屋及建筑物20年不计建设期2年。固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值率按有关规定为5固定资产的折旧年限参照规定，按以下数据计算年折旧费848038（15）/2040282万元摊销费和修理费（1）摊销；无形资产按10年平均摊销，其它资产按5年摊销摊销费无形资产40282/104028万元其他资产105060/521012万元（2）修理费每年大修理费占折旧费的40，402824016113万元销售费用销售费用按销售额的1估算，销售费用1754611755万元销售税金与附加销售额为17546万元，营业税率按6。营业税17546万元610528万元城市建设维护费。以增值税为基数，税率为7，则城市建设维护费为10528万元7737万元教育附加费。以增值税为基数，税率为3，则教育附加费为10528万元3316万元总成本费用生产投入物修理费修理费折旧费工资其他工资性支销售费用税金与附加11913万元4、项目效益预测根据上面所作的收入成本预测，项目建成后预计计算期平均年总收入17546万元（税前），年总成本11913万元，年利润为56330万元。静态投资回收期根据现金流量表计算，投资回收期为117年。投资