(word)-某商业地产项目开发流程管理控制指导手册(67页)-地产制度

之项目开发流程、管理控制指导手册编制审核二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现我们相信,努力总会有回报年月目录前言2第一章房地产开发的概念5一、房地产开发的种类5二、房地产开发的基本原则及要求5三、设立房地产开发企业应当具备的条件5四、房地产开发企业的设立程序6第二章可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9第三章建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10（二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办施工许可证24第四章工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26（二）、工程质量的控制28（三）、工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41第六章房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章附录房地产开发相关流程47房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68后记69第一章房地产开发的概念房地产开发是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。一、房地产开发的种类房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。二、房地产开发的基本原则及要求根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（三）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。三、设立房地产开发企业应当具备的条件根据城市房地产管理法的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。四、房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序（一）应当向工商局行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；（二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案；上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。房地产开发公司设立阶段的相关税费（一）企业法人开业登记费；（二）企业法人变更登记费；（三）企业法人年度检验费；（四）补、换、领证照费。第二章可行性研究和项目决策阶段由于房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步骤、内容、工作概要、项目评估的要求及决策作简要介绍。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。项目策划是一门新兴的策划学，以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。策划的六个主要宏观作用改变企业发展方式（松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等），改变发展目标（多元向专业或相反、地区向国际、上下游移动），避免死于非命（发现生存空间，发现生存资源或手段），节约资源（避免盲从，避免盲动），提高速度（避免无效经营环节、精密使企业可持续稳定地增长），促进竞争（相互启发使产业经营更加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总之，策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充分。项目策划的流程分为四个流程1、项目调研2、项目市场细分与选择1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。房地产项目策划首先须经董事会批准初步立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。一、房地产项目可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向主要有以下四方面1、宏观经济信息包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究在售楼盘资料统计包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。区域市场分析根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。三、房地产项目的可行性研究步骤，可分为5个步骤进行1项目公司接受委托或公司董事会立项；2调查研究；3方案选择与优化；4财务评价和经济评价；5编制可行性研究报告。四、房地产项目可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有1项目概况；2开发项目用地的现场调查及动迁安置；3宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场状况分析；项目所在板块市场研究和建设规模的确定；4规划设计影响和环境保护5资源供给及资本运作方案；6环境影响和环境保护；7项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；8开发建设节点计划；9项目经济及社会效益分析；10结论及建议。五、房地产项目可行性研究的工作阶段1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、可行性研究三阶段常规的时间费用表项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1302083020初步可行性研究阶段6025752010详细可行性研究阶段816021010六、房地产项目开发详细的经济效益分析1、房地产项目的投资概算包括内容（1）、营销开支概算，包括项目前研究及可行性研究的开支；项目策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；（2）、土地征用开支概算，包括政府一次性收取的标准地价；用于拆迁补偿或青苗补偿的开支；影响公共设施而出现的赔偿开支；（3）、工程开支概算，包括用于工程勘探的开支；平整土地的开支；用于工程设计的开支；用于建筑施工的开支；用于设施配套的开支；用于工程监理的开支；（4）、金融成本开支，包括外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。2、可行性研究财务数据的选定和预测（1）售楼收入的测定（2）项目经营管理费用收入与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税3、项目经济效益分析4、项目盈亏能力分析（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不确定分析（1）、项目盈亏平衡分析（2）、项目敏感性分析（3）、概念分析七、项目可行性研究的结论与建议可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。八、集团公司董事会根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。九、其他房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用（1）可行性研究费（2）建设工程规划许可证执照费第三章建设前期准备阶段一、土地使用权的获取及开发（一）、土地使用权是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、开发商获取土地使用权的程序（1）、土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料土地出让合同、划拨决定书或转让批文；开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；12000地形图2份；加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份；地上附着物权属证明；土地登记申请书；土地登记法人代表证明和身份证明；土地登记委托书。（3）、招标受让土地使用权申请程序用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。用地者进行投资分析。到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。用地者填写投标书寄给指定方进行投标。收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。按合同的约定支付余款。付清40地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。（4）、拍卖受让土地使用权申请程序用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。用地者进行投资分析。到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。用地者到指定地点领取竞叫牌。用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。按合同的约定支付余款。付清40地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。（5）、出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限规定如下居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。（二）、土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。1、土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地毛地或乡村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（1）、一级开发根据实施主体的不同，开发方式可以分为以下三种、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，、通过招标确定一级开发企业的办法。（2）、一级开发的成本构成和收益成本构成征地、拆迁补偿及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。2、房地产二级开发是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。（三）、取得房地产开发项目土地使用权的法律程序1、国有土地使用权的出让（1）、办理建设用地规划许可证；（2）、办理建设用地委托钉桩；（3）、办理国有土地使用权出让申请；（4）、主管部门实地勘察；（5）、土地估价报告的预审；（6）、委托地价评；（7）、办理核定地价手续；（8）、办理土地出让审批；（9）、签订国有土地使用权出让合同；（10）、领取临时国有土地使用证；（11）、领取正式国有土地使用证；（12）、国有土地使用权出让金的返还。2、国有土地使用权的划拨（1）、国有土地使用权划拨用地申请；（2）、主管部门现场勘察；（3）、划拨用地申请的审核、报批；（4）、取得划拨用地批准。3、集体土地的征用（1）、征用集体土地用地申请；（2）、到拟征地所在区（县）房地局立案；（3）、签订征地协议；（4）、签订补偿安置协议；（5）、确定劳动力安置方案；（6）、区（县）房地局审核各项协议；（7）、市政府下文征地；（8）、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；（9）、办理批地文件、批地图；（10）、办理冻结户口；（11）、调查户口核实劳动力；（12）、办理农转工工作；（13）、办理农转居工作；（14）、办理超转人员安置工作；（15）、地上物作价补偿工作；（16）、征地结案。4、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费（1）、地价款（土地出让金）；（2）、资金占用费；（3）、滞纳金；（4）、土地使用费；（5）、外商投资企业土地使用费；（6）、防洪工程建设维护管理费；（7）、土地闲置费；（8）、土地权属调查、地籍测绘费；（9）、城镇土地使用税；（10）、地价评估费；（11）、出让土地预订金；（12）、征地管理费；（13）、土地补偿费；（14）、青苗及树木补偿费；（15）、地上物补偿费；（16）、劳动力安置费；（17）、超转人员安置费；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开发建设基金。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证（一）、征地1、我国现行安置被征地农民有七种途径货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。2、国家建设征用土地时，必须依法补偿被征用着所丧失的土地权利的各项费用。征收集体所有的土地，包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”3、国家标准征地补偿费计算表类型补偿项目计算依据标准土地补偿费安置补助费青苗补偿费征用耕地附着物补偿费土地补偿费安置补助费青苗补偿费其它农用地附着物补偿费土地补偿费安置补助费青苗补助费未利用地附着物补偿费（二）、拆迁1、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以下申报资料（1）、填写城市房屋拆迁申请表一式五份；（2）、建设项目批准文件；（3）、建设用地规划许可证；（4）、国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）；（5）、拆迁代办单位和评估机构资料；（6）、拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）（7）、有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、拆迁方式（1）、政府组织拆迁主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。（2）、拆迁人自行拆迁这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。（3）、拆迁人委托拆迁适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。3、拆迁的主要内容包括1房屋拆建，如危旧房改造；2城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；3环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。4、拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证5、拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。6、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。7、房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序（1）、委托进行拆迁工作（2）、办理拆迁申请（3）、审批、领取拆迁许可证（4）、签订房屋拆迁责任书（5）、办理拆迁公告与通知（6）、办理户口冻结（7）、暂停办理相关事项（8）、确定拆迁安置方案（9）、签订拆迁补偿书面协议（10）、召开拆迁动员会，进行拆迁安置（11）、发放运作拆迁补偿款（12）、拆迁施工现场防尘污染管理（13）、移交拆迁档案资料（14）、房屋拆迁纠纷的裁决（15）、强制拆迁。8、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费（1）、房屋拆迁补偿费（2）、搬家补助费（3）、提前搬家奖励费（4）、临时安置补助费（周转费）（5）、清理费（6）、停产停业综合补助费（7）、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费（8）、一次性异地安置补助费（9）、房屋拆迁管理费（10）、房屋拆迁服务费。三、确定勘察、监理（一）、确定勘察勘察是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。工程勘察通过对地形、地质及水文等要素的测绘、勘探、测试及综合评定，提供可行性评价与建设所需的基础资料。它是基本建设的首要环节。搞好工程勘察，特别是前期勘察，可以对建设场地做出详细论证，保证工程的合理进行，促使工程取得最佳的经济、社会与环境效益。1、工程勘察一般分为工程地质勘察、工程测量、水文地质勘察等。2、工程地质勘察主要有以下五项内容搜集研究区域地质、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地质、地震等已有资料，以及工程经验和已有的勘察报告等；工程地质调查与测绘；工程地质勘探见工程地质测绘和勘探；岩土测试和观测见土工试验和现场原型观测、岩体力学试验和测试；资料整理和编写工程地质勘察报告。3、工程勘察要求勘察工作要正确反映客观实际，对现场地形、地质概况、原有设备状况以及使用情况等原始资料的收集必须准确、齐全，以满足编制设计文件的要求。对勘察的原始资料不得遗失或任意涂改。勘察设计文件必须根据上级规定的审批办法，对设计文件进行严格的审定进行层层把关，重大的技术方案和技术问题必须经室主任和技术主管审定。（二）、确定监理1、建设工程监理是指具有相关资质的监理单位受建设单位（项目法人）的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，代替建设单位对承建单位的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。2、工程建设监理的主要内容控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系，即“三控、两管、一协调。3、建设工程监理按监理阶段可分为设计监理和施工监理。设计监理是在设计阶段对设计项目所进行的监理，其主要目的是确保设计质量和时间等目标满足业主的要求；施工监理是在施工阶段对施工项目所进行的监理，其主要目的在于确保施工安全、质量、投资和工期等满足业主的要求。工程建设监理应为咨询或从事项目管理工作，但基于一些深层原因，我国工程建设监理已经异化为施工监理。4、监理单位应于委托监理合同签订后10天内将项目监理机构的组织形式、人员构成及对总监理工程师的任命书面通知建设单位。应根据委托监理合同规定的服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术复杂程度、工程环境等因素确定项目监理机构的组织形式和规模，监理人员应包括总监理工程师、专业工程师和监理员，必要时可配备总监理工程师代表。总监理工程师应由具有3年以上同类工程监理工作经验的人员担任；总监理工程师代表应由具有2年以上同类工程监理工作经验的人员担任；专业监理工程师应由具有1年以上同类工程监理工作经验的人员担任。5、建设工程监理实施的程序委托监理合同签订后1确定项目总监理工程师，成立项目监理机构2编制建设工程监理规划3制定各专业监理实施细则4规范化地开展监理工作5参与验收、签署建设工程监理意见6向业主提交建设工程监理档案资料6、监理单位应编制相应的监理规划，包括以下主要内容工程项目概况；监理工作范围；监理工作内容；监理工作目标；监理工作依据；项目监理机构的组织形式；项目监理机构的人员配备计划；项目监理机构的人员岗位制度；监理工作程序；监理工作方法及措施；监理工作制度；监理设施。四、规划设计（一）、城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。1、控制性详细规划应当包括下列内容（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。2、修建性详细规划应当包括下列内容（1）建设条件分析及综合技术经济论证。（2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（5）市政工程管线规划设计和管线综合。（6）竖向规划设计。（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。3、规划设计详细规划方案的一般过程是将目标,调查,预测的各项内容进行综合,以此模拟项目发展过程中这些要素及其关系的变化,演进以及形成的各种状态,然后对这些状态进行评价和取舍,在必要时调整各类要素的内容及相互关系,建立实现某种未来状态的理想蓝图,最后提出一整套统一的规划成果重点是建立起各类要素之间的关系,以及考虑这种关系在项目发展的社会,经济,政治,环境背景下的动态过程使社区发展的客观规律和人类对未来发展的主观愿望在这些关系的演进中取得综合体现4、商业地产项目前期规划与定位通过市场调研和对项目所在区域经济环境考察，以及商圈消费能力、消费结构、消费习惯、竞争对手、供应商现状等内容的调查与分析，根据调研资料和分析结果完成项目的规划建设体量、商业设计要求、楼层结构等项目整体定位。为客户提供经营战略与相关决策，降低开发商投资成本，为项目日后的招商、开业筹备、经营管理、营销企划确定纲领性目标和方向。主要内容1项目所处区域商业环境发展趋势2商圈商业结构与消费状况调查分析3项目前期规划与评估4业态、业种定位与配置确定5经营品项、品类选择与确定6目标消费客群设定7商品价格带及品牌策略确定8服务基准策略确定9卖场功能分区与布局确定10项目管理目标确定。5、建设工程规划管理的主要内容有建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。6、在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是1在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；2在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；3规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；4通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；5开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；6申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。（二）、建筑设计1、设计的定义就是一种“有目地的创作行为”。2、设计的种类相当多种，按系统分类如下工业设计，环境设计，建筑设计，室内设计。3、建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。通俗的讲是指建筑物在建造之前，设计者按照建设任务，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，事先作好通盘的设想，拟定好解决这些问题的办法、方案，用图纸和文件表达出来。作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中互相配合协作的共同依据。便于整个工程得以在预定的投资限额范围内，按照周密考虑的预定方案，统一步调，顺利进行。并使建成的建筑物充分满足使用者和社会所期望的各种要求。4、设计基本原则建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则（1）、当地城市规划部门制定的城市规划实施条例；（2）、根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益；（3）、合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；（4）、适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能；（5）、节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能；（6）、建筑设计的标准化应与多样化结合；（7）、体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境；（8）、建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的各项建设，应按国家或地方制定的有关条例和保护规划进行。5、基本的设计程序分为以下几个工作阶段搜集资料、初步方案、初步设计、技术设计施工图和详图等（1）、设计者在动手设计之前，首先要了解并掌握各种有关的外部条件和客观情况自然条件，包括地形、气候、地质、自然环境等；城市规划对建筑物的要求，包括用地范围的建筑红线、建筑物高度和密度的控制等，城市的人为环境，包括交通、供水、排水、供电、供燃气、通信等各种条件和情况；使用者对拟建建筑物的要求，特别是对建筑物所应具备的各项使用内容的要求；对工程经济估算依据和所能提供的资金、材料施工技术和装备等；以及可能影响工程的其他客观因素，这个阶段，通常称为搜集资料阶段。在搜集资料阶段，设计者也常协助建设者做一些应由咨询单位做的工作，诸如确定计划任务书，进行一些可行性研究，提出地形测量和工程勘察的要求，以及落实某些建设条件等。（2）、设计者在对建筑物主要内容的安排有个大概的布局设想以后，首先要考虑和处理建筑物与城市规划的关系，其中包括建筑物和周围环境的关系，建筑物对城市交通或城市其他功能的关系等。这个工作阶段，通常叫做初步方案阶段。（3）、技术设计阶段是设计过程中的一个关键性阶段，也是整个设计构思基本成型的阶段。初步设计中首先要考虑建筑物内部各种使用功能的合理布置。要根据不同的性质和用途合理安排，各得其所。这不仅出于功能上的考虑，同时也要从艺术效果的角度来设计。（4）、技术设计的内容包括整个建筑物和各个局部的具体做法，各部分确切的尺寸关系，内外装修的设计，结构方案的计算和具体内容，各种构造和用料的确定，各种设备系统的设计和计算，各技术工种之间各种矛盾的合理解决，设计预算的编制等。这些工作都是在有关各技术工种共同商议之下进行的，并应相互认可。技术设计的着眼点，除体现初步设计的整体意图外，还要考虑施工的方便易行，以比较省事、省时、省钱的办法求取最好的使用效果和艺术效果。对于不太复杂的工程，技术设计阶段可以省略，把这个阶段的一部分工作纳入初步设计阶段，另一部分工作则留待施工图设计阶段进行。施工图和详图主要是通过图纸，把设计者的意图和全部的设计结果表达出来，作为工人施工制作的依据。这个阶段是设计工作和施工工作的桥梁。施工图和详图不仅要解决各个细部的构造方式和具体做法，还要从艺术上处理细部与整体的相互关系。包括思路上、逻辑上的统一性，造型上、风格上、比例和尺度上的协调等，细部设计的水平常在很大程度上影响整个建筑的艺术水平。6、房地产项目设计阶段主要分3个阶段初步设计、技术设计、施工图设计。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是以提高价值目标和建设单位要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。技术设计阶段为基本设计、招标文件准备阶段。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。7、建筑规划方案设计流程表建筑规划方案设计流程五、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续（一）、工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。这里的工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、设备安装，管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。凡是在我国境内投资兴建的工程建设项目，包括外国独资、合资、合作的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。1、工程建设项目的报建内容（1）工程名称；（2）建设地点；（3）投资规模；（4）资金来源；（5）当年投资额；（6）工程规模；（7）开工、竣工日期；（8）发包方式；（9）工程筹建情况。2、工程报建的程序（1）、建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目登记表。（2）、按登记表内容及要求认真填写登记表。（3）、将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。（4）、向建设行政管理部门报送登记表；并交验立项批准文件和建设工程规划许可证，土地使用证，投资许可证及资金证明。（5）、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。报建单位有如下部门1、规划部门；2、计委；3、人防部门；4、园林部门；5、消防部门；6、交警部门；7、环保部门；8、土地部门；9、气象部门；10、卫生部门；11、水利部门。准备资料有些相同有些不同，报建单位应到相关单位及部门咨询。（二）、申请招标，办理招标投标手续招标是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。建筑工程招标是指建设单位对拟建的工程发布公告，通过法定的程序和方式吸引建设项目的承包单位竞争并从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。1、工程建设项目符合工程建设项目招标范围和规模标准规定规定的范围和标准的，必须通过招标选择施工单位。2、依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标（1）招标人已经依法成立；（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；（4）有相应资金或资金来源已经落实；（5）有招标所需的设计图纸及技术资料。3、工程施工招标分为公开招标、邀请招标和协议招标。（1）、采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告，应当在国家指定的报刊和信息网络上发布。（2）、采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（3）、招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容招标人的名称和地址；招标项目的内容、规模、资金来源；招标项目的实施地点和工期；获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；对招标文件或者资格预审文件收取的费用；对投标人的资质等级的要求。4、依法必须进行施工招标的工程建设项目，按工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，招标人必须在报送的可行性研究报告中将招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容报项目审批部门核准。5、招标投标的基本程序招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。1招投标工作程序审查招标单位的资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；发布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。（2）、招标申请书应当包括以下主要内容项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。3应注意的问题A、工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。B、招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。C、为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。D、投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。六、申办施工许可证（一）、建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各