经济开发区名新特色产业通用厂房可行性研究报告

1XX经济开发区名新特色产业通用厂房可行性研究报告项目名称XX经济开发区特色产业通用厂房工程建设单位XX房地产开发有限公司编制单位编制日期2012年5月22日2目录第一章项目既况11项目名称12项目建设单位13可行性研究报告编制依据14项目建设规模与目标第二章项目建设的背景和必要性21项目建设的背景22项目建设的必要性第三章工业园区优、劣势分析31优势分析32劣势分析第四章项目选址与建设规模41项目场址现状42项目建设条件43本工业园建设规模及开发计划第五章工业园建设开发条件及资金筹措51水资源评价352地质条件53场地条件54交通运输条件55能源条件56资金筹措及偿还57环境影响58人力资源59与城市规划的衔接第六章节能节水措施61节能措施62节水措施第七章环境影响评价71项目环境现状72环境保护治理措施73环境影响评价第八章消防、抗震、人防81消防规划82抗震规划83人防规划4第九章项目投资估算及实施进度91项目投资估算92项目实施进度第十章财务效益分析及社会效益分析101财务效益分析102社会效益评价第十一章研究结论和建议附图附件5第一章项目既况11项目名称XX经济开发区二期工业区特色产业通用厂房工程12项目建设单位XX房地产开发有限公司13可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（2003年3月第一版）。2、XX市城市总体规划。3、XX市城市规划技术标准与准则。4、项目单位提供的其他有关基础资料5、现行的国家及地方有关政策、法规、专业技术规范和规程6、2010年广东省市政工程计价办法中工程量计价办法，2010年广东省市政工程综合定额计价。7、环境空气质量标准（GB30951996）8、城市区域环境噪音标准（GB309693）14建设规模与目标为了优化投资环境，满足其他投资者在工业园区投资办企业使用厂房及其配套设施的需求，本项目的建设用地为40000平方米，规划建筑面积88100，计划分二期建设。其中一期建设通用厂房29330，办公、员工宿舍、生活设施用房4625；二期6建设标准厂房52599，办公、员工宿舍、生活设施用房1546；计划总投资14750万元，一期计划投资5551万元（含二类费用），二期计划投资8199万元。一期工程预计2013年1月底动工，2013年12月底竣工，二期工程将根据实际情况继续投入建设。第二章项目建设的背景和必要性21项目建设的背景改革开放20余年，珠三角地区工业化发展迅猛。逐步建立了一个具有较强生产能力、外向度高、新兴产业不断崛起的工业体系，产业结构不断优化，对外开放领域进一步拓展，已培育起雄厚的竞争力基础。珠三角地区工业化进程已从以劳动密集型为主的工业化初期阶段，逐步进入了资金、技术密集型产业占据较大比重的工业化中期阶段，并形成了更为发达的外向型经济和日益紧密的珠港澳经贸合作关系。但是随着城市的不断发展，可利用的土地越来越少，对于需要土地发展的工业项目，受到很大的制约。为了保持经济的快速平稳增长，珠三角地区转变经济增长方式，大力发展高新技术产业，逐步形成了电子信息、生物医药与医疗器械、光机电一体化等三大高科技产业集聚基地，并在新材料、环保产业，动漫产业等领域也形成较大规模的产业集群。与珠三角相比，目前，XX市特有的资源优势和成本优势等还7没有得到充分发挥，经济发展滞后；而珠三角地区由于多年的快速发展，土地资源、环境承载力和成本负担与经济发展的矛盾越来越突出。因此，实现珠三角资金、管理、信息、品牌与XX市的土地、自然资源和劳动力等方面优势互补。珠三角由于土地、劳动力、资源的紧张，产业的转移成了必然的需求。从2005年开始，珠三角地区就开始了产业结构的调整，建设XX经济开发区工业园区，可以使珠三角的传统制造业向土地资源相对宽松的XX市转移，利用XX市土地、劳动力资源来实现双赢。对珠三角地区来说，可以把这些腾出来的土地和资金加快自己的产业升级。对XX市来说，有利于招商引资、经济的发展。建设工业园区这个方式对珠三角地区、XX市的发展均具有重要意义。第一，珠三角地区的地域局限日趋明显，空间狭小，土地资源相对匿乏，原有的优势产业难以继续做大做强，新的主导产业缺乏发展空间，可持续发展后劲不足；第二，第二，虽然XX市土地面积广阔，建设发展空间相对宽松，自然资源丰富，劳动力资源充足，环境容量较大，但由于缺乏关键性的生产要素，如资金、人才和管理经验，投资环境整体上与珠三角地区发达地区仍有差距，后发优势还没有得到充分发挥；第三，珠三角地区和XX市间虽然互补性强，但现有的行政体制和机制在一定程度上阻碍了通过合作来发挥各自的优势。822建设的必要性XX市在加快全面建设小康社会的进程中，既要致力于加快工业化、城市化步伐，又必须坚持走农业产业化、集约化经营的道路，推进农业和农村现代化。因此，必须用好XX市的土地资源，科学规划、合理安排好产业发展布局。通过兴建产业工业园区，将企业集中在园区内，集约经营发展，可以有效的节约土地，合理利用各种资源，促进产业布局的合理调整。集中布置工业企业，有利于本地产业集聚和企业集群的形成，能为这些企业创造外部规模经济效益。企业通过共同分享公共基础设施和专业技术劳动力资源，可以大大节约生产成本，促进企业之目的之间的分工和生产的灵活性。第三章工业园区优、劣势分析31优势分析311基础扎实经过改革开放20多年的发展，尤其是“十五”时期的发展，XX市国民经济和社会发展取得了显著成就，为“十一五”时期实现既快又好的发展奠定了良好的基础。“十一五”时期，XX先后荣获“中国优秀旅游城市”、“中国婚纱晚礼服名城”、“中国瓷都”等区域性品牌；获省级以上名牌名标121项，其中中国名牌产品9项、中国驰名商标1件，增强了产业核心竞争力。农业产业化发展步伐加快，获省级以上农业9龙头企业8家，其中国家级3家。产业结构调整优化，三次产业比例为119531350重工业比重提高，轻重工业增加值比例为641359；工业经济效益综合指数由2000年的575提高到1204。基础设施日趋完善。以水利、能源、交通、通信、市政建设为重点，不断完善基础设施，改善城市环境。水利建设取得阶段性成果，一批重点防洪工程得到加固；韩江XX供水枢纽工程于2002年开始建设，工程已全面建成。2007年全市生产总值3875亿元，比上年增长142。其中，第一产业增加值35亿元，增长41；第二产业增加值2186亿元增长153，对GDP增长的贡献率为603，拉动经济增长86个百分点；第三产业增加值1338亿元，增长151，对GDP增长的贡献率为37，拉动经济增长53个百分点。产业结构有所调整，三次产业比例关系为91564345。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长281，批发零售业增长13，住宿和餐饮业增长277，金融业增长77，房地产业增长19，其他服务业增长122。全市人均生产总值达15256元，比上年增加2196元，按当前汇率计算，折合2105美元，首都突破二千美元大关。工业生产发展较快。全年实现全部工业总产值770亿元，比上年增长162，全部工业增加值208亿元，比上年增长169。全部工业对GDP增长的贡献率为622，拉动经济增长88个百分点。规模以上工业总产值441亿元，比上年增长179，占全部10工业总产值的毕生为573，比上年提高09个百分点。规模以上工业增加值108亿元，增长179。规模以上七大支柱行业实现增加值66亿元，增长167；其中，陶瓷工业增加值318亿元，增长197；塑料工业增加值86亿元，增长221；食品工业增加值84亿元，增长227；服装工业增加值7亿元，增长10；不锈钢制品业37亿元，增长112；印刷和记录媒介复制业增加值36亿元，下降64。电力工业加快发展，电力生产和供应业增加值171亿元，增长50，其中，饶平火电增加值74亿元，增长15倍。燃气生产和供应业增加值84亿元，与上年持平。交通运输邮政业务发展较快。全年交通、仓储和邮政业实现增加值141亿元，比上年增长281。港口货物吞吐量2936万吨，增加432。全市公路通车里程为45247公里。通讯业务普及率提高。年末电话交换机总容量14378万门，比上年增长2。固定电话总用户666万户，比上年增长10。移动电话用户1632万户，比上年增长108。全市互联网络固定用户981万户，比上年增长18。科技创新体系不断完善。全年申请专利1356项，专利数量1090项，比上年增长194；全年组织申报国家、省项目166项，已批准立项77项，其中科技项目45项，知识产权项目10项，信息产业项目1项，已下达资金1710万元；全年新认定省级高新技术企业40家，累计全市省级高新技术企业139家；新认定国家级高新技术企业2家，累计10家。全年新认定省级民科企业17家，11累计138家。城乡居民收入稳步增长。市区居民人均可支配收入10391元，比上年增长85；农民人均纯收入4599元，比上年增长65。城镇在岗职工人均工资17388元，比上年增长207。312环境良好当前，XX市正处于经济社会发展的重要转型期随着经济增长和居民收入的提高,城乡居民购买力将进一步增强,城乡居民的消费需求趋于升级并呈现多样化,消费进入转型升级阶段,随着基础设施的完善,以及发达地区实施产业转移,XX市工业化和城市化进程将进一步加快,工业结构开始由以轻型加工为主向轻重并举转变,第二产业的比重不断上升,第三产业稳步发展,产业结构进入调整优化阶段随着区域合作发展新格局的形成,特别是东盟各国粤港澳、泛珠三角、闽粤赣区域合作的加强,区域经济发展进入协调发展整合阶段,有利于在区域合作中寻求新的发展机会广东加快实施区域协调发展战略,加大对东西两翼和北部山区扶持力度,在全面建设小康社会、率先基本实现社会主义现代化中将继续发挥排头兵的作用,为XX加快发展提供良好的内部环境。从XX市自身情况看,经济社会发展思路进一步完善,国民经济保持持续较快发展,基础设施和城市环境不断改善,特色经济和民营经济活力显现,港口优势和侨乡优势逐步发挥,有利于形成经济社会发展的持久动力。12313地理优越XX市位于广东东部,背靠江西,福建,是珠三角产业转移,低成本扩张的理想宝地,是泛珠三角经济辐射内地的战略通道。314原材料供应优势XX自然资源丰富,原材料供应充足,价格低廉,能降低企业的生产成本。315市场优势改革开放以来,XX市的的经济社会得到了很大的发展,人民生活水平达到很大的改善,各种消费需求市场潜力巨大。随着XX市国民的经济和社会各项事业会加快发展,工业园区的建设,会推动XX市经济的发展,人民生活水平将会不断得到提高,市场需求和消费将有质的飞跃和变化。工业园区内的产品,无论是满足当地人民的日常生活,还是满足当地工商企业的生产,以及社会发展的需求等,都将有广泛的市场。316产业基础较好XX市年来不断加大产业结构调整力度,推进经济增长方式从粗放型向集约型的转变,出现了一批资本密集型和技术密集型企业,形成了陶瓷、食品、服装、包装印刷、塑料不锈钢、电子七大支13柱产业,所产生的工业产值占全市工业总产值的比重超过70。这些支柱产业在XX市的国民经济和社会发展中起到了十分重要的作用。表31XX市与珠三角地区投资成本分析对比表区域珠三角XX市项目缴费标准年缴费额1000人年缴费额缴费标准年缴费额1000人缴费额费用对比1电费08元/度300万度，240万元054元/度300万度，162万元78万元2水费19元/吨20万吨/年，38万元063元/吨20万吨/年，126万元254万元3工人工资900元/月元108万元/人1080万元700元/月人8400元/月人840万元240万元4社保费280元/月人3360元/人336万元190元/月人2280元/月人228万元108万元5堤围管理费12按年营业额1亿元计算，年缴费12万元12万元6劳动管理费8元/月96元/人96万元96万元7外来劳动调配10元/月人120元/人12万元12万元14费合计17276万元12426万元482万元32劣势分析随着我国加入世界贸易组织过度期结束以及XX市对外交流与合作的加强，XX经济容易受世界经济波动和国际贸易摩擦增多的影响。在国内市场国际化、国际市场国内化的新形势下，地区之间的竞争更加激烈，人才特别是高层次人才和技术工人比较短缺，难以适应经济社会发展对高技术高层次管理等要素的需要。与珠三角地区相比，XX地处粤东，出口产品面临运输成本较高的局面。上述劣势，有方方面的原因，只要采取积极有效的措施，也会使这种劣势最小化，使工业园区得到健康快速的发展，并对珠三角地区和XX市的经济社会发展带来重要的推动作用。第四章项目选址与建设规模41项目场址现状本项目位于XX经济开发区二期工业园的外环西路以东，南接古二、古三村及枫一村的划留用地，东接工业区二路的忠信达工艺厂。项目建设场址见附件名新工业区域位置图。1542项目建设条件421地理条件XX市位于广东省东部的潮汕平原，韩江中下游地赴东经1163611645，北纬24372443之间。北与本省梅州的大埔、丰顺县交界，东与福建省的诏安、平和县相邻，东北与福建省平和县接壤，南与本省的澄海、汕头毗连，西与本省揭阳币接壤。全市陆地面积30839平方公里，海域面积533平方公里，拥有海岸线总长136公里。XX经济开发区位于XX市地处韩江三角洲平原向山地丘陵过度地带，地势由北向南倾斜，陆地海拔10米左右，山地约占519，丘陵盆地约占85，平原约占396。北部凤凰山为全市最高峰，主峰海拔1497米，韩江自西北向东南倾斜贯市域，其下游为广阔的三角洲平原。XX市城区的城市规划区面积为168平方公里，已建成区面积为3638平方公里。XX市区内的地形地貌为北面及东北面少部分低丘、残丘。其余大部分是河口三角洲平原，地势北高难低。项目所在属丘陵地形，多为小山区，山地约占70，耕地约占30，不属基本农田保护区，用地范围被只有两个自然村，无工业企业，距离市区20公里。422气候条件XX市属亚热带海洋性季风气候，气候温和，日照温和，日照充足，雨量充沛。年平均气温为214C，日照为19861小时，雨16量为16858毫米。极端最高气温为396C，极端最低气温为05C。冬无严寒蘘，夏无酷暑，终年常绿，四季如春。423水文条件项目所在的地表水系是韩江、黄岗河，是这一流域的主要水体。本区域雨量较大，年降雨量较大，年降雨量较大，年降雨量达1672毫米。日最大降雨量1879毫米，年降雨量分配不均，多集中于58月份，约占年降雨量的60左右，而其余月份的降雨量约占40。由于径流小，河流流量主要受降雨的支配，因而分配极不均匀，夏季流量较充沛，冬季由于流量大减，情况相反。424施工条件项目建设地点项目建设地点道路交通方便，施工用水、用电充足，XX市劳动力、施工材料、机械设备充足，施工条件较好。43项目建设规模及开发计划本项目建设内容包括生产车间、办公楼、宿舍、道路工程、绿化工程、给排水工程、供配电工程、通信工程、电子商务和信息化工程等项目。其建设规模见表41技术经济指标。本项目建设计划为统一规划设计、分两期实施建设，总建设用地为40000平方米，总建筑面积为88100平方米,项目总投资额约14750万元。其中首期33955平方米，拟建设一栋办公楼、两栋宿舍楼、两栋生产车间，建设期为1年。17表41技术经济指标项目总量单位备注地块总面积4000000平方米包括负担道路总建筑面积8810000平方米用地面积1469972平方米生产车间2933000平方米一期生活配套462500平方米合计建筑面积3316312平方米用地面积2530028平方米生产车间5259900平方米二期生活配套154600平方米合计建筑面积5493240平方米容积率22宿舍架空层部分不参与计算建筑基底面积1752856平方米建筑密度4382建筑层数5第五章工业园建设开发条件及资金筹措51水资源评价本项目由XX市自来水公司负责供水，目前日供水能力为约35万吨/日，远期供水能力为约44万吨/日。可为本项目提供足够的用水。52地质条件本工业区主要为中三世叠前地质时期属华占陆起区，处於剥18蚀阶段，中三叠印支运动结束了占陆隆起发展历史，并开创板块运动新局面，为大陆边缘活动带阶段，晚三叠世在大陆前缘口由於海侵作用，沉积成海陆交互相碎屑岩，早侏罗继晚三叠世沉积成浅海相碎屑岩中侏罗世地壳上升为陆地环境，以剥蚀为主，晚侏罗世随着太平洋板块向欧亚板块俯冲的进一步加剧，在断陷盆地以火山强烈喷发为主，形成上侏罗统火山岩碎屑岩，早白丫板块俯冲速度减巨，陆地遭受剥蚀，在内陆盆地沉积红色火山碎屑岩。第三纪地壳上升经受剥蚀。第四纪表现为间隙式上升，经风化剥蚀与沉积作用，形成国现代在地貌景观。有关矿产主要有下侏罗统煤和第四系的各种类型砂矿。地质构造有地壳运动形成的各种构造形象，属华南褶皱系的一部分。经历多期次强裂构造活动，形成褶皱，断陷盆地及深大断裂，组成构造骨架，并控制岩浆喷发、侵入与沉积作用。地震烈度区划为VIII度区。53场地条件本工业区用地比较平整，比较容易利用。而工业园区四周均为其它工业区及企业用地，对于本区的招商引资相当有利。54交通运输条件本工业区位于XX的西部，距城市中心仅约6多公里，近汕汾高速公路，随着广东省XX经济开发区的发展建设，工业区的区位优势将进一步突显。19工业区内部交通主要为工业交通道路，西接外环西路，东临工业区二路，之外向西连接省道S335线、潮揭高速公路，向东连接省道S231线、汕汾高速公路，形成了向东、向西和向南多方向的对外交通联系。55能源条件拟在工业园建110KV变电站，变电站占地面积5300平方米，近期装机容量24万千伏安，远期装机容量34万千伏安。其电源由220KV变电站通过110KV架空线路输送，该线路经过工业园区内改为埋地电缆，其供电量能满足本工业园的需求量。工业园用燃气近期以液化石油气为主，远期以天然气为主，液化石油气为辅，做到合理利用资源。适应气源的变化与转换液化气管网能满足远期天然气发展的需要。坚持科学的态度，积极采用国内先进、成熟可靠的新工艺、新技术、新材料、新设备。确保园区供气的安全、稳定、可靠、同时又能经济合理，尽量减少投资和占地。56资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹解决，项目建成后通过生产车间、办公楼、宿舍出租。57环境影响项目建设对环境影响主要因素为废水、废气、固体废弃物、20噪声以及生态环境的影响。废水中主要污染物为BOD5、CODCR、SS、NH3N、LAS、石油类等，废气主要污染物为SO2、NO2、CO、THC等；固体废气物主要为生活垃圾、工业废气物等，噪声有工业噪声、交通噪声、生活噪声，生态环境主要影响因素为地表结构变化、生态功能变化、水土流失等。58人力资源XX市2005年底常住人口为25201万，其中非农业人口为709万。普通劳动力资源丰富，但是专业技术人员缺乏，尤其是新材料、新能源、新技术等工程技术人员不能满足需要，特别是高新技术和复合型创新人才整体性短缺。但可以通过优惠政策引进相关技术人才，产业转移工业园所需的普通技术工人，优先安排本地人员就业上岗，不足部分引进外来人员补充。所有技术工人先通过技能培训，考核合格后上岗。59与城市规划的衔接本工业区用地与XX城市规划紧密衔接，符合XX市城市总体发展规划要求，同时，对本工业园也制定了详细控制性规划，以及与XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要相一致。第六章节能节水措施61节能措施21本工业区进驻企业应严格执行企业节能降耗新技术新标准。节能措施主要从几个方面考虑建筑节能、空调节能、照明节能和电气设备节能以及太阳能的利用等。611照明节电的措施1、选用高效电光源和灯具。在保证照明质量的前提下，降低照明用电量的根本措施就是在于提高照明设备的效率，既提高光源与灯具效率。用细管高效荧光灯作为照明的主要灯具，此灯具具有管细（直径26毫米）、效率高（比普通荧光灯节电10，亮度提高20）、寿命长（达8000小时）、与传统粗管荧光灯完全兼容等特点。2、用低损耗、高性能的电子镇流器，可比传统电感镇流器省电20以上。3、在灯具控制上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，过道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声控延时开关），节省用电。612电气设备节能1、在变电房的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。2、合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。3、选用高效节能的电器设备和产品。224、供水加压选用变频调速、变压变量微机控制全自动节能供水设备。613空调节能空调能耗是建筑能耗的主要部分，约占建筑总能耗的50左右，最大可占到建筑总能耗的65，因此节能的主要任务是降低空调系统能耗。空调节能的措施主要有如下几个方面。1、选用能效比高的制冷设备，不但要注意设计工况下制冷设备能力特性，还要注意部分负荷工况下的能力特性。2、使用智能控制系统可以极大节省空调能耗。另外也容易实现末端温度的灵活设置。3、规定合理的温、湿度标准，采用多功能温控器，对室内温、湿度进行自动调整。614建筑节能改善建筑物的隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷负荷。改善建筑的隔热性能可从以下两方面考虑。1、改善建筑物的隔热性能，采用建筑节能新型材料，常见的节能绝热材料主要有岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板、硅酸盐复合绝热沙浆。2、房间内冷量的损失是通过房间的墙体、门窗等传递出去的。确定合适的窗墙面积比例。合理设计窗户遮阳。充分利用保温隔热性能好的玻璃窗。单层玻璃采用贴膜计算或采用双层玻璃。23615充分利用太阳能我国太阳能资源非常丰富，理论储量达每年17000亿吨标准煤。太阳能资源开发的潜力非常广阔。XX市属亚热带海洋性季风气候，夏长冬短，日照充足，终年不见雪，年平均气温214，极端最高气温396，太阳能非常丰富。因此，产业转移园各企业单位应充分利用太阳能，可在多种场所。（居住区、企业员工宿舍等）使用太阳能热水器，可大大减少电能、液化石油气（天然气）的使用。616加强能源管理制定用电管理制度，建立节能奖励制度和浪费能源处罚制度。62节水措施1、宣传和培养节水意识。2、采用节水阀门，产业园内的水循环系统及生活、消防给水设备选用高效节能的供水设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置以及控制，以达到最佳的节水效果。3、采用节水型卫生器具。4、采用优质的供水、排水管道，从源头杜绝跑冒滴漏。强化供水管网及设施的检漏和维修。5、制度节水制度，加强节水管理，防止人为因素而浪费。24第七章环境影响评价71项目环境现状711水环境现状项目区域地表水环境水质量现状为地表水环境质量标准（GB38382002）V类标准。712空气环境现状项目区域空气环境质量现状为环境空气质量标准（GB30951996）二类标准。713声环境现状项目区域声环境质量现状为城市区域环境噪声标准中的3类标准，本工业园区周围敏感点为2类标准。714土壤和内河涌底泥现状。土壤中铜、铅、锌、铬、汞、镉、砷含量未超标，符合土壤环境质量标准中二级标准。土壤环境质量未受到重金属的污染。72环境保护治理措施721项目建设环境保护措施7211、项目施工期污水环保措施251、施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，工程施工单位应在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，避免城市水道的堵塞。2、施工单位应为建筑工人创造一定文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地食堂废水应先经隔油后排入城市下水道；如条件允许尽量使用工地附近建筑物的厕所，若无条件则工地产生的粪便应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。7212废气及扬尘污染控制环保措施工地扬尘是施工期最主要的控空气污染源，针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要有以下几个方面。1、建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。2、采用商品混凝土浆，这样可以大大减少扬尘影响，同时还可以减轻水泥搅拌机的噪声影响。3、严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。264、运输车必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中飞扬和洒落。5、驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。6、坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加布覆盖，以防建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材和泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，施工单位有责任及时组织人力进行清扫。7、妥善合理地安排工地建筑材料及其他物件的运输时间，确保周围道路畅通。7213项目施工期噪声环保措施施工噪声是对工地周围居民影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程二方面的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周边的影响。1、选用低噪声的建筑的机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。2、对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置；例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。3、不设水泥搅拌机使用商品混泥浆，可有效减轻建筑施工噪27声对环境的影响。4、施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。5、严格按照国家和地方环境保护法律法规要求，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在国家建筑工地场界噪声限值（6B1252390）的指标范围内。7214项目施工期固体废弃物环保措施1、工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，尽快将地建筑垃圾及渣土等处置干净。2、施工人员产生的生活垃圾应存放在指定地点，并定期运至XX市垃圾处理场进行无害化处理。经过以上污染控制措施治理后，该项目施工期产生的污染对环境的影响在可接受的范围内。722项目运营环境保护措施1、工业区生活污水有XX市污水处理厂处理达标到城镇污水处理厂污染物排放标准（6B189182002）以及B标准后排出。2、工业区内餐饮业含油废水应将经过隔油预处理后再排入污水处理厂。7222空气污染物处理措施大气污染物控制。园区内大气功能区划分为二类功能区，执28行环境空气质量标准（GB30951996）的类标准。1、严格控制废气污染物排放，通过吸收、吸附等方法处理工艺废气。2、使用优质燃料或清洁能源降低污染物。3、锅炉大气污染物排放标准执行锅炉大气污染物排放标准（GB132712001）中二类区域第时段指标。4、工业区内企业的生产车间如存在有害因素，应执行工业企业设计卫生标准（GBZ12002）。车间外排废气必须达到广东省大气污染物排放限值（DB44/272001）中二级标准要求。5、按要求做好园区内道路和空地的绿化，降低汽车尾气对环境空气的影响。7223固体废弃物处理措施固废处理应采取以下措施街道设置垃圾桶、清洁车等，配置专职清洁人员，园区内的生活垃圾有环卫部门同一收集，运至XX锡岗垃圾场填埋处理；对于工业固废，除了可回收利用部分以外，最终废弃的部分，可送至垃圾填埋场处理。7224噪声治理措施区声环境功能区划分为城市区域环境噪声标准（GB309693）III标准，噪声指标执行城市区域环境噪声标准GB309693III标准。1、对企业生产中产生的噪声源应采取隔声、吸音、减震等措29施降低噪声，达到工业企业厂界噪声标准GBZ12002）的要求。2、交通干线两侧种植绿化带，减少交通噪声的影响。7225清洁生产工业区内所有工厂应采用环保型的生产工艺和设备。7226生态保护1、本工业区在基建施工中的弃土、弃石，首先应利用挖方作填方，在工程设计上力求做到“挖填平衡”，将竣工后的土地整治任务，降低到最小程度。2、本工业区内及周边，应结合水土保持进行绿化。并根据不同条件，分别提出不同的绿化技术要求。3、区内的永久性道路，进行道路绿化产业园区的四周，进行周边绿化。园内的居住区、办公区应进行园林绿化73环境影响评价根据工程分析本项目在营运期将排放废水、废气、噪声和固体废弃物。731水环境影响评价工业区废水经过XX污水处理厂处理后，对水环境影响大，30不会改变排入溪的水质功能。732环境空气影响评价园区规划使用电能作为主要能源，对周围大气环境影响相对较小。733声环境影响评价7331主要声源本项目开发建设后，主要的噪声源有制冷机、各类风机、水汞等设备噪声和娱乐、生活噪声及交通噪声等，其中空调压缩机的噪声级范围为7588DBA。对园区附近环境敏感点影响不大，均能达到城市区域环境噪声标准（GB3096932关标准9夜间7332交通噪声在本工业区内公路行驶的机动车产生的噪声在距路边30米处，才可衰减达到评价标准的限制要求（昼间70DB,辖区内其它道路行驶机动车产生的噪声在距路边80米处可衰减达到评价标准的限制昼间60DB）。7333固体废弃物环境影响评价固体废弃物若不加处理会产生环境影响，危害人体健康，因此，对固废采取有效的防治措施，减轻环境污染，保护人体健康。园区内的生活垃圾由环卫部门同一收集，运至垃圾填埋场填埋处理、工业垃圾应尽量综合利用，对不能处理的部分可运至填埋场31处理。经过对固废采取有效防治措施和管理措施，固废对周边环境带来的不利影响可减至最少。评价结论在确保园区内各项环保设施正常运行并加强管理的情况，各类污染物可得到有效的处理并达标排放，区域环境质量可达功能区要求。第八章消防、抗震、人防81消防规划811消防供水。（1）根据工业园区的产业性质及用地构成，市政供水系统按建筑设计防火规范对城镇、居住区室外消防用水量的规定，应满足同一时间发生火灾2次，一次火灾用水量45升/秒，灭火时间2小时的消防用水量，水压的用水要求。对于特殊性质的厂房、仓库、高层建筑应按规范要求单独建设消防供水系统。（2）市政消火栓必须严格按规范设置，市政消火栓间距不得大120米，保护半径不得超过150米，60米以上道路应两侧设消火栓。812消防通道。进行园区的道路设计时，必须考虑消防方面的要求，当建筑32沿街部分长度超过150米或者总长度超过220米时，应设穿过建筑的消防车道；沿街建筑应设连接街道和内院的通道，其间距不大于80米（可结合楼梯间设置）；建筑物由开设的消防车道、净高与净宽均应大于或等于4米；消防道路宽度应大于35米，净空高度不应小于4米。813消防间距工业区内建设防火等级不应低于2级，严禁建设防火等级为3、4级的建筑，建筑间距应严格按防火间建筑设计防火规范（GBJ1687）。82抗震规划821抗震设防标准XX市的地震基本烈度为度，按照工业与民用建筑设计规范的要求，建筑物设计一般采用基本烈度设防。822规划原则及基本目标。逐步提高园区综合抗震能力，最大限度地减轻地震对园区造成的灾害，使园区在遭遇到相当于基本烈度的地震，要害部门不遭严重破坏，重要工厂能够迅速恢复生产。823规划措施。33（1）建筑按基本烈度设防。工业园的主干道及次干道，对外公路作为工业园的避震、疏散通道。（2）作好园区生命系统的抗震防灾工作，园区生命线系统包括交通、给水、供电、通信、医疗、粮食供应等，是园区抗震的重点保护目标，各有关部门应该按照抗震要求设计各类设施，保证地震发生后能迅速地恢复使用。（3）地震发生后极易发生火灾，火灾和瘟疫等常见性的次生灾害，规划要求按照防洪和消防规划的具体要求实施防止水灾和火灾的发生，区内的主要供水设施都应按照抗震设防要求设施，在地震发生后能够尽快恢复供水。第九章项目投资估算及实施进度91项目投资估算911项目投资估算编制依据1、建设单位提供的设计方案图纸及技术经济指标；2、国家计委和建设部关于印发建设项目经评价方法与参数的通知（计投资1993530号）。3、国家计委和建设部项目经济评价方法与参数（第三版）。4、中国国际工程咨询公司关于印发经济评估方法的通知（资经199811号）。345、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南。6、国家计委、建设部关于发布的通知（计价格200210号）。7、国家计委国家计委关于印发的通知（计价格20021980号）。8、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于建筑安装工程费用项目划分的若干规定。9、建设工程工程量清单计价规范（GBS05002003）10、广东省建设工程规定（广东省政府令第40号）。11、广东省建设厅广东建设工程计价办法和广东省建筑工程综合定额（粤建价字200379号）。12、广东省建设厅广东省装饰装修工程计价办法和广东省装饰装修工程（粤建价字200380号）。13、广东省建设厅广东省安装工程计价办法（粤建价字200381号）。14、广东省建设厅广东省市政工程计价办法（粤建价字200382号）。15、广东省建设厅广东省园林建筑绿化工程计价办法、广东省园林建筑绿化工程综合定额（粤建价字200383号）。16、人工动态工资建设工程、装饰装修工程、园林建筑绿化工程、安装工程、市政工程的动态工资按一类工2200元/工日。3517、根据中华人民共和国安全生产法、建筑施工安全检查标准（J6J5999）等相关法律法规、法规的规定精神，2003年广东省建设工程计价依据规定，安全生产、文明施工措施费计入建设工程总造价。18、本报告所确定的工程技术方案和工程量。19、材料价格参照XX市的工程材料2006年第四季度发布价。912项目投资估算详见下表91表1投资估算表序号项目名称建筑面积（平方米）投资万元指标（元/平方米）备注说明一一类费用1一期工程52782811一期车间293300043261814750012一期宿舍、办公楼4625007770016800013一期室外道路24000057602400014一期低压供电工程配电房855015一期室外绿化、照明1700一期工程包括（1）2栋车间，各5层；（2）1栋办公楼，5层；（3）2栋宿舍楼，各5层；（4）室外道路；厂区低压配电房工程；（5）室外管线及绿化、照明。（6）以上工程项目中包括土建结构、水电安装部分；（7）车间、宿舍及办公楼水电常规照明、消防、弱电按照一般要求设计；（8）道路一般做法200厚36250号混凝土，垫层300后石粉；16一期室外综合布线1500强电、弱电、消防电、管沟等2二期工程81983321二期车间525990077583314750022二期宿舍楼1546002590016800023二期室外道路500000120002400024二期室外绿化、照明3600一期工程包括（1）5栋车间，3栋5层，1栋3层；（2）1栋宿舍楼，5层；（3）室外道路；（4）室外管线及绿化、照明。（5）以上工程项目中包括土建结构、水电安装部分；（6）车间、宿舍及办公楼水电常规照明、消防、弱电按照一般要求设计；（7）道路一般做法200厚250号混凝土，垫层300后石粉；25二期室外综合布线2500强电、弱电、消防电、管沟等3相关配套设施470031厂区市政管网迁移驳接40032厂区室外污水、排水系统900污水管道、雨水管道、化粪池、污水检查井及井盖、雨水检查井及井盖等33车间、办公楼室内通风空调工程300034厂区岗亭及出入口闸口400东、西门口岗亭、道闸4建筑面积汇总（不含道路面积）88100005一类费用小计1352361二二类费用（万元）1前期咨询费400暂估2设计费27047（一类费）203勘察费5409设计费20374可研编制费800暂估5监理费27047（一类费）206造价咨询费8114（一类费）067施工图审查费4845建筑面积55元/平方米8勘察文件审查费100暂估9工程招标代理费2931按累进费率10工程服务招标代理费2171按累进费率11人防易地建设费17619建筑面积201000元/平方米12环境评估费150暂估13用地勘测定界费200暂估14定位放线费100暂估15竣工验收测量费881建筑面积1016桩基检测费1500暂估17白蚁防治费2643建筑面积3元/平方米18防雷检测费100暂估19招标专家评审费100暂估20设计文件专家评审费200暂估21建设单位管理费20285（一类费）1522二类费用小计122644三合计1475004（一类费二类费）92项目实施进度91项目的建设工期项目整体的建设工期为2年半，从2012年6月至2014年12月。92项目实施进度安排1、项目前期工作6个月（包括勘察设计、施工招标等，但不38包括征地拆迁），从2012年6月至2012年12月。2、首期施工建设期12个月，从2013年1月至2013年12月。3、首期验收交付使用期2个月，从2014年1月至2014年2月。4、二期施工建设期12个月，从2014年1月至2014年12月。5、二期验收交付使用期2个月，从2015年1月至2015年2月。93项目招投标根据中华人民共和国招标投标法（以下简称招标投标法）、中华人民共和国政府采购法（以下简称政府采购法）和国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见的通知（国办法200034号）的精神，省发改委负责指导和协调全省招标投标工作，省各有关行政主管部门具体负责对本行领域的招标投标的监督执法工作。本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。根据上述有关精神及广东省建设工程招标投标管理条例和政府采购货物和服务招标投标管理办法，本项目的招标范围为勘察、设计、建筑工程、监理、设备以及重要材料的采购。招标方式为公开招标。通过公开招标，可以在较广的范围内择优39选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和设备、材料供应商；以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法和政府采购法，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为申请招标、准备招标文件、发放招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知、商签合同、通知未中标人。第十章财务效益分析及社会效益分析101财务效益分析1011项目建成后资金回收情况分析项目总开发成本估算为14750万元，项目建成后，根据周边现有厂房、办公楼、宿舍的出租情况及租金情况估算如下1、一期生产车间建筑面积为29330平方米，生活配套（办公楼、宿舍）建筑面积为4625平方米，按出租率95，平均租金10元/平方米、月计算，一期项目建成交付使用后，第二年的租金回收约339万元；402、二期生产车间建筑面积为52599平方米，生活配套（办公楼、宿舍）建筑面积为1546平方米，仍按出租率95，平均租金10元/平方米、月计算，二期项目建成交付使用后，第三年的租金回收约339541880万元；3、不考虑项目的土地、融资成本和相关管理费用的情况下，静态投资回收期约为12年时间。102社会效益评价1021对XX市居民收入影响。项目的实施，增加了对地区建材材料和劳动力的需求，提高地区国民生产总值；项目建设使用后，将提高当地工业发展水平，增加就业机会，将间接增加居民收入而且不会扩大贫富的差距。1022对XX市居民生活水平与生活质量的影响。项目的建设，有利于城市经济的发展和人民当地居民生活质量有很大的促进作用。但应指出的是项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工环境造成一定的负面影响。所以应注意施工管理和运营管理，加强环境保护的监督和管理，将负面影响减至最低。1023对XX市就业的影响。项目的实施会造成就业机会的增加；项目的营运能够很大程度扩大当地就业人数。411024对XX市的文化、教育、卫生的影响。项目的建设，对提高地区居民的科学文化水平，促进地区经济的建设发挥积极作用。另外，该项目无大的污染源，卫生方面无大的负面影响。因此，建设该项目，对于XX市文化教育、卫生健康和人文环境没有负面影响。1025对XX市基础设施、服务容量和城市化进程的影响。项目的建设，对于基础设施例如供水、供电、电信等有较大需求，但就总体规划来看，不会产生较大的影响。该项目的建设符合XX市总体规划。1026对少数名族风俗习惯和宗教的影响。本项目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。项目的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。综上所述，项目建成投入使用后，所取得的社会效益是显著的，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。1027社会效益评论结论根据建设项目对社会的影响评价、项目于所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本项目的建设具有很好的社会效42益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程中甚至运营期间都会产生一些负面影响，但是，只要措施得当一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。项目的建成将有利于社会和经济的发展；带动社会相关行业的发展；有利于促进社会进步。本项目具有广泛而深远的经济效益和社会效益。本项目的建设和投入使用，可以促进当地经济的发展，并由此推动社会各项事业的协调发展。具有较大的环境效益和社会效益。第十一章研究结论和建议111可行性研究结论本项目的建设，是积极响应XX市招商引资，为促进XX市经济的发展作贡献的体现，为满足其他投资者在工业园区投资办企业使用厂房及其配套设施的需求创造必要的条件。项目的建设规模合理，资金来源渠道明确。项目的社会效益和经济效益良好，对促进本地经济发展和产业结构调整有着积极作用。综合分析评价，本项目可行。112对本项目建设的建议1、项目前期建设工作要按开发区的总体规划做好规划设计、43项目招投标、造价分析等，定期向上级汇报，并做好与项目相关的联系协调工作。2、项目实施建设阶段要做好工程项目进度及质量的管理，做好工程项目费用的控制管理，同时实施工程项目健康、安全、环保的全过程管理。3、建成交付使用后继续做好环境保护，严格限制高能耗、高消耗、对环境造成影响的工业园区。附图附件44精品资料精品资料序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN70台13贮氨器ZA15台14桶泵组合ZWB15台15氨液分离器AF65台16集油器JY219台17空气分离器KF32台18紧急泄氨器JX108台19冷风机KLL250台810冷风机KLD150台411冷风机KLD100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18615管道及设备保温M32216管道保温包扎镀锌板吨1617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA30B台12二氧化碳洗涤器GA15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5M3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机005/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3100台22水泵SBL80160I台23水泵SBL50160I台24阀门套309JWKFFWVG