成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告

成都南沿线商业地产项目市场环境调研报告南沿线项目市场环境调研报告20074315城南副中心简介科技产业中心总部经济圈市政办公中心会展商务中心南沿线发展规划城南副中心发展诱因是城市扩张的必然。成都高新区继1997年的“现代化城市新区、高新技术产业化基地”定位之后，城南经过一段时间发展以后，在2004年被正式定位为”城市副中心”。是城南新区的核心区。总规划面积359平方公里，北起火车南站,跨三环至外环线。功能上主要以办公、金融、商业、生态居住和高新技术产业为主。而在对城南新区最新一轮规划定位中，又发生了一些新的变化。未来的城南新区天府立交南沿线发展规划新城南在最新一轮规划被定位为“城市新中心，现代化新城区”。城市建设区面积约35平方公里，其中外环生态保护带约38平方公里。在总目标下，下辖五大子目标“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”即是两中心，两基地，一住区。将有50多万居住人口，60多万就业人口。天府软件产业园预计将形成约1000万平米软件研发及科技创新硬件设施区域，在2010年将达到800亿的软件销售收入，容纳20万从业人员；新城南未来住宅开发拟以11、12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度；南沿线发展历程世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁1号线通威中信新希望中国水电希顿国际广场点位拉动城南新区与高新区发展密切相联，2000年之后，随着城南新区三环外交通路网的逐渐完善正式进入快速发展阶段。第一阶段沿天府大道从站南向华阳方向纵向发展，代表项目为03年天府长城；第二阶段04年城南规划出台，政府南迁确认，站前启动、会展世纪城开始动工从中部带动，随后和黄拿到“城南地王”；第三阶段也就是目前阶段，随着站华路、元华路、红星路南沿线的打通，新区进入快速发展阶段，开始由纵横成片发展线型发展城南新区主要依托于六纵道路在南北向将市区各不同功能板块和华阳连接起来，为区域人流、物流提供了纵向交通体系；东西向的交通体系主要是为了打通与双流和东部新区的连接；由于双流板块（包括老城区、航空港、牧马山片区）和东部新区板块发展价值在不断提升，目前四横道路以及经未来地铁出口站横向至双流百家，蜀郡到牧马山的多条横向道路将大大拉动沿线的土地价值。从目前新区住宅发展来看，继南沿线两边住宅热潮后，站华与元华纵向带正成为角逐场，居住价值极高。地铁1号线带来的速度经济、人流效应将极大的拉升区域价值，市政府、软件园、第三领馆区、会展中心等因素将使商业商务价值凸显。成昆铁路一号线南沿线发展历程住宅地价演变（商业地价详见附件表单）04年和黄（206万/亩）05年底蓝光（366万/亩）06年九龙仓（640万/亩）07年4月中海（702万/亩）；6月武城（920万/亩）；10月嘉里（1220万/亩）（7号地块）三年地价增加六倍；项目所在大源组团板块其居住价值主要靠区域科技和商务配套横向拉动，由人南路、1号线纵向拉动；由于受制于成昆铁路和成雅快速通道影响，往西向价值逐渐减弱；站南板块价值大源组团沿线盘双流、华阳包含总部经济圈和市政办公中心包含科技产业和会展商务中心华阳板块牧马山板块航空港34004000元/750012000元/75008000元/7500元/4800元/5800元/洋房7600元/别墅1623万/南沿线发展历程从南沿线写字楼发展状况看现实的市场机会世纪城会展中心绕城高速元华路站华路天府大道三环路地铁会展中心站天府长城站南启动华阳行政办公区孵化园天府软件园地铁1号线集中商服用地（写字楼）管委会办公大楼中档市政府办公大楼软件与孵化园办公世纪城与传媒中心写字楼集群用地各写字楼沿南沿线两侧分布，由政府主导，针对性与功能性强南沿路线写字楼供需现状与分布特点南沿线写字楼供需现状与分布特点本部分所指南沿线是从三环外（天府立交）到华阳部分。1、现有写字楼供应与主要特点现有写字楼部分主要包括高新管委会、市政府办公大楼、孵化园与软件园总部中心、世纪城与传媒中心。主要沿南沿线两侧分布，是在政府主导下形成的，主要承担政府相关职能与软件业发展职能。在最初由于无写字楼可以租用，为了能最先把握南沿线的发展机会，这些办公楼形成后有部分房产开发企业，贸易企业也进入到孵化园和高新管委会办公。随着南沿线的不断发展，他们必然会做出新的选择。南沿线写字楼中观部分（写字楼）南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼需求分析随着南部新区的发展，各种利好因素将促使此区域写字楼得以快速发展。其利好因素主要包含地铁以及各市政道路完善、（实现与CBD快速对接）市政府搬迁、会展作用加强、明确提出IT软件发展目标、第三领馆区的落户、成都作为新特区等。地铁与道路系统对写字楼发展影响地铁与“六纵四横”的道路格局给南沿线写字楼发展注入了强大的活力。作为城市的动脉，它实现了CBD与SUBCBD的快速对接，它将加速和满足商务办公对高度集中的资金流，信息流的商务要求。市政府搬迁对发展写字楼的影响市政府作为城市发展的决策与经营者，拥有其庞大的市政体系，其高度集中的政务窗口将汇聚各行各业的资金、政策、信息流向，而其延伸体系更是惊人。其核心会聚作用无可替代。对于写字楼发展来讲，商务作为最高级的一种发展模式，与政府汇聚效能是契合的。由此产生的金融、法律、会计、管理等会展经济给写字楼发展带来的机会南沿线新会展作用正在不断加强，为此，传媒职能中心应运而生。但会展不仅仅是一个城市的职能窗口，会展经济带来的延伸体系是非常丰富的，统计发现，直接可展览行业类别有三、四十种以上。而且由此带来的旅游产业，广告、咨询、服务将给写字楼发展以促进。南沿线写字楼中观部分IT软件产业发展给写字楼发展机会在南部新区中，政府明确到2010年实现800亿软件销售收入，而目前成都软件产业主要靠给欧美、日本、澳洲、韩国等的外包业务。而华为、联通、诺基亚、NEC、中兴等综合服务提供商与技术研发支持商将重点拓展在西部和成都的业务，将为广告、印刷包装、服务、贸易等带来发展机会。直接和间接促进了对写字楼的需求第三领馆区落户给写字楼发展机会成都在西部的地位和领导力得到了国际社会的认可，并已经成为不少国家在经贸、文化交流等方面不可或缺的重要城市。而领事馆的设立和领事馆的集中修建，还将吸引更多的国家在此设立领事馆，吸引更多跨国公司总部的进驻。国际化将越来越明显。成都领事馆设置目标是20个,目前已经有7个领事馆外加一个外事处。在跨国贸易、文化交流等方面衍生的金融、法律、顾问咨询、管理业将大大发展，这为高档写字楼发展提供了非常好的机会。根据统计，世界500强目前有121强进入成都。南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼潜在供应与未来发展方向研判1、拟建写字楼供应目前在建的写字楼包含新希望商务大厦，中国水电大厦。2、潜在写字楼供应在集中商服用地上，潜在的写字楼供应较多，准备拟建的包含德丰、中信、希尔顿等。根据统计，未来三年南部新区可能供应的写字楼体量将超过60万平米。（整个南沿线地块格局详见后面附件，各地块控规条件见附件表单。）3、个案简单分析中国水电大厦酒店写字楼商业总建筑面积73万平方米，建筑高度1097米。（地上26层，地下2层）设计单位深圳华森建筑设计有限公司绿化率高达3243。大厦拥有生态化的办公环境、5A级智能化配套设施、24小时专项服务的高级商务配套设施。国际化物业管理公司的管理的超豪华五星级酒店能给人高尚、尊贵的贵宾感受。点评生态化智能化酒店管理硬件与软件具备，同时注意中国水电的行业资源能力，项目本身层高，退距，外形具备特色中信大厦写字楼商业规划建筑面积64604平米总占地17363平米（26亩）建筑高度142米。为中信深圳集团携手四川光达置业打造的“国际甲级写字楼高端商业”复合型项目。点评注意其造型，与中信的金融背景。联合的资源整合能力强。希顿国际广场写字楼商业酒店）希顿国际广场总投资20亿人民币，由三栋高168米、三角水晶造型的建筑群组成，希尔顿将成为其中一足。成都希顿国际广场项目中三幢168米高约40层的水晶造型建筑群，总建筑面积达27万平方米。其中，净高168米的希尔顿酒店，修好后将是我市所有五星级酒店中最高的，比高度为155米的香格里拉酒店还高出13米。据悉，该项目净用地面积15208平方米，总建筑面积约270000平方米。其中，地上建筑面积约210000平方米，地下建筑面积约60000平米，总停车位约2000个，而酒店房间数将达到515间。点评国际化综合性绝对高端绝对地理位置标杆效应新希望商务大厦新希望国际商务大厦B区建筑面积14760331,地2153264,地上12607067地下2层,地上29层建筑高度99米点评老牌本土资本家，造型一般，档次中高档，针对层面明显，主要为本土资源，本身地价便宜南沿线写字楼中观部分4、南沿线写字楼未来发展方向由前面中观分析和个案分析来看，南沿线写字楼今后的发展将是向超高层（100米以上）、更加向国际化与融合方向发展，各写字楼的特点将更加突出。新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。南沿线写字楼中观部分南沿线写字楼对应客群研判1、租赁企业预判选择三环外南沿线写字楼的租赁企业这里只做定性的分析研判，定量分析将在问卷中深入。在前面，我们论述了南沿线写字楼的发展特点与相关的产业链条关系，也对成都目前有代表性的三个甲级写字楼客户情况做了调研分析。我们将从租赁企业行业类别角度对可能在南沿线的租赁客户做一预判。按行业类别分市政府机会对应行业类别金融、通信、邮政、商贸进出口、房地产开发、法律会计、管理等会展经济对应行业类别快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理与服务等IT软件产业对应类别网络、电子微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等第三领馆区对应类别金融、贸易、法律服务等南沿线写字楼中观部分南沿线的写字楼发展面临多种不同行业类别的机会。如何选择与把握适合自身发展的道路非常关键。法国拉德芳斯写字楼和日本新宿写字楼发展历史与深圳福田区CBD写字楼发展可以给我们很多启示。对于成都市政府来讲，要实现跨越式发展，并没有时间也没有综合控制能力去学习拉德芳斯由EPAD统一集中开发，政府掌控，市场调节方式。（经过40年建设）；也不具备日本新宿九条地铁，日均人流量400万人次的条件；而深圳福田区发展和成都南沿线有很多相似之处，但深圳政府规划掌控能力更强，深圳香港广州的珠江三角洲经济带的国际化走势更加明显，所以南沿线写字楼的开发在政府急功近利的跨越式发展下，（要求所以商服用地一年内必须动工开发）纯粹由市场来调节的。这就为开发商带来了很大的市场风险，可能是定位一样的重复建设。南沿线写字楼中观部分2、投资预判选择三环外南沿线写字楼进行投资，由前面成都整体投资市场分析可知，写字楼投资行为主要发生在有实力的企业和集团购买上面。整体投资力度与投资观念还有待提高，但随着今后的发展，写字楼将越来越走向只租不售阶段。这就对开发商综合的资源整合能力与开发能力，产品创新能力提出了挑战。南沿线写字楼中观部分综合结论总结在写字楼中观部分中，我们首先对三环外南沿线已有写字楼特征做了说明，明确其区域内写字楼发展的多种利好机会，同时对潜在供应量与潜在供应写字楼特点做了梳理，明确本项目写字楼的发展基调为超高层、高档次、国际化、特色与专业化方向。同时，新理念、新材料、新技术、新工艺等创新成为建筑的基准，智能化、网络化、集成化等概念成为物业的卖点。在对南沿线潜在租赁客户的分析过程中，我们按照区域发展特点与行业类别一一对应，明确其租赁客户行业的重点化（金融、IT、不动产、贸易）与多元化特征；投资将向只租不售方向发展，也指出了区域发展写字楼的开发风险。对开发企业也提出了新的要求。南延线城市功能结构世纪城天鹅湖花园天府软件园高新孵化园会展中心高新管委会诺基亚IBM实验室定位城市新中心、现代化新城区；功能结构行政办公中心新市政府办公中心，海关大楼，市中级人民法院办公大楼，高新区检察院办公大楼创新研发中心高新科技孵化园，天府软件园；到2010年，仅软件销售收入将达到800亿的，容纳20万从业人员。区域总部基地川投集团、新希望、通威、中信、正大等投资新建总部高级写字楼；现代服务基地中国银行、中国建设银行、中国联通、中国网通、中国移动、平安保险等在城南分布网点；宜居人文住区凤凰城、天鹅湖、英郡等高档住区拔地而起，海洋乐园、现代艺术馆、歌剧院、主体公园、综合性体育公园等座落于此；中国第三领馆区美国、德国、法国、新加坡、巴基斯坦、韩国；20071221进一步加强公共住房制度体系建设的意见明确指出成都将建设“高级员工公寓”解决高级专业人才的住房问题，首先在成都高新区范围内试点，建设与重大招商引资项目配套的“高级员工公寓”。20071210，“向东向南发展规划”城南定位城市新中心、现代化新城区；政策支持强大，公寓产品前景明朗南延线关政策新项目南延线2008年住宅推出量预计已入市项目新项目出货量预计为68万方；已入市项目，后续出货量预计为100万方；预计2008年南延线住宅出货量约为168万方，届时，市场竞争会非常激烈；售磬7000130230多层、小高层、高层约81万平方米高新区天府大道中段盛南领地售磬600080190高层电梯22万平方米天府大道南延线双流县区育才竹岛一期售罄600090272高层电梯488万平方米高新区天府大道中段英郡ICON一期售罄750080160平米高层电梯35万平方米新会展片区站华路中海兰庭一期售磬750070170平米高层电梯394万高新南区大源组团花荫村华润凤凰城一期售磬8000一期120140平米高层电梯共250万一期19万南三环路四段站华路南城都汇售磬750040550平米高层电梯180万平方米南延线天府大道中段世纪城天鹅湖花园一期售磬650090180平米高层、小高层17万平米南延线新会展旁领馆区1号售磬780073140平米高层电梯约17万平方米高新区天长路59号天府长城柏南郡销售率均价主力户型产品形态总建筑面积项目位置项目名市场去化情况好；价位走在市场高端90170平米，小户型少；大盘、品牌开发商云集；南延线住宅市场情况南城都汇楼盘名称南城都汇一期地址南三环路四段站华路楼幢数29楼层16层总户数1548套总建筑面积191916价格尾盘价格8500销售情况已售完重点项目情况0396380400跃层0132280其它32350220230套四10316160170套四1447224140150套四2016312130140套三2274352120130套三20732110120套三1124174100110套三206732090100套二388608090套二比例套数面积户型南城都汇一期户型分布6032017432352312224165026050100150200250300350400809090100100110110120120130130140140150160170220230280380400户型统计中海兰庭重点项目情况占地面积110亩建筑面积35万方楼层24层价格目前均价7500销售情况一期三批次销中一期一批次200784推出191套，6500元/平方米。目前销售完。一期二批次2007922推出194套，7000元/平方米，售完。一期三批次20071017推出374套，7500元/平方米。目前正销售中户型统计122996140150套四30724130140套四3009235120130套三2113165110120套三334226190100套二比例套数面积户型华润凤凰城占地面积356亩规划建筑面积约70万方一期占地130亩建筑面积394万方总户数2498户户型区间70170绿地率357目前价格7500元/销售情况一期二批次销售中，目前销售85左右客户情况3成以上为投资客户；成都为主，外地以沿海城市为主，注重开发商品牌和区域升值潜力。重点项目情况领馆区1号6500当前均价90180面积区间（）共计1440套体量95销售情况2007年9月29日项目开盘时间德式风情巴登印象，采用原生态的园林规划,毗邻规划中的领馆区。项目规划/建筑特色32层、81层物业类型502绿化率17万平米总建筑面积（）3955335平米占地面积（亩）四川省星元房地产开发有限责任公司开发商双流县南延线新会展锦江畔项目地址重点项目情况育才竹岛5600当前均价80190面积区间（）1300余套体量100销售情况2007年10月27日项目开盘时间项目由住宅、岛屿、滨河湿地公园三部份组成项目规划/建筑特色1732层物业类型3950绿化率约22万平方米总建筑面积（）64亩占地面积（亩）成都竹岛置地发展有限公司开发商双流县区天府大道南延线项目地址重点项目情况天府长城柏南郡7800当前均价73140面积区间（）9869套体量98销售情况2007年4月15日项目开盘时间新古典风格和新加坡风情项目规划/建筑特色18层,34层物业类型3060绿化率约17万平方米总建筑面积（）69亩占地面积（亩）成都深长城地产有限公司开发商高新区天长路59号项目地址重点项目情况原筑5700当前均价60300面积区间（）427套体量住97商10销售情况2007年1月项目开盘时间金属酷构外立面，L型创意阳台，创新奇偶层设计项目规划/建筑特色19层物业类型26绿化率48776平方米总建筑面积（）16亩占地面积（亩）成都润和百通实业开发有限公司开发商高新区天和路9号项目地址重点项目情况南部新城功能结构行政商务交通其它新市政府办公中心高新区政务服务中心第三领事馆区新会展中心、高新产业孵化园、天府科技园、传媒中心、洲际酒店、假日酒店、希尔顿酒店地铁一号线、天府大道、站华路、元华路红星路南延线、四环路（即将开出口）世纪城天鹅湖花园、南城都汇、彩叠园、盛南领地、中信广场公寓几乎是市场空缺，仅有少量做为软件园配套；南延线潜在客户分析公务员领事馆工作人员相关产业人员（如会计、律师事务所）IT产业中、高级管理、技术人员新闻从业者酒店中、高级管理、技术人员市区各企业工作人员投资者初次置业者金融，贸易区域服务企业工作人员南延公寓模式及方向自由职业者，投资、置业者领事馆工作人员中、高层技术、管理人员公务员商务人士高级私人寓所高级白领公寓高新区企业技术员工初次置业着普通居住公寓金融、贸易企业员工小结南延线公寓市场是空白，2008年南延线住宅放量约168万方，区域市场竞争较为激烈；公寓产品方向有高级私人寓所、高级白领公寓、普通居住公寓；南延线片区商业房地产现状南延线四大组团区域商业分布南延线居住客群剖析南延线商业潜在竞争对手中观环境研究第二部分（商业）南延线片区商业房地产现状根据规划，高新南区规划面积为47平方公里，高新技术产业开发南区为20多平方公里，南部副中心占地则约12平方公里，主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成。天府大道人民南路南延线是成都城市向南发展的主轴线，其中途经高新区境内长达8237公里的道路将串起站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团六大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。据了解，目前高新区已定出在3年内投资20亿元修建基础设施的计划。07年南延线区域拍卖土地共计3300亩（包括06年拍卖尚未开发的），以控规条件计算，共计体量达168万方，以国际新区中商业发展建设为蓝本，我们预估08年入市的商业体量在为总体量的四分之一即42万方左右。南延线四大组团区域商业分布麓山版块大源组团站南版块起步区九龙仓123亩近20万平米商业，和黄近9万平米商业、宜家为主本区域主要包含天府长城在内的社区型商业绿化带的阻隔作用区域型商业家乐福大世界区域商业200亩集中配套商业20万平米区域型商业附属配套型商业区域会展商业区站南版块本区域主要依托于火车南站，以人南立交为界向东西方向扩展，向南则以天府立交为界。此区域主要包含有欧尚、宜家、汽车展览销售商以及一些高档餐饮。已经成型的住宅部分带来了大量的沿街商铺。此区域紧临玉林、棕南棕北商圈，周边人气较旺。大源组团规划面积为20多平方公里，南北向以外环和华阳为界，东西向以锦江和成昆铁路为界限。规划总人口为2530万人。目前此区域配套较少，区域内的楼盘纵多主要集中在天府大道以东新会展住宅区域内。以餐饮配套为主，并有部分休闲水吧及高档服饰。麓山版块目前南延线规划的大型低密度生活居住区，较多品牌知名开发商纷纷在此。该区域目前极度缺乏商业配套、连项目周边的基本生活配套都很匮乏。这也是受到了南延线楼市销售，投资比例过高的影响。从远期来看，即将投建的极地海洋公园及天府大道终端广场，将会为此区域带来商机。南延线商业网点分布此区域是以大型卖场、超市为主，目前已入住的是宜家、欧尚，未来将会有九龙仓，及和黄的配套商业。此区域以社区配套为主，主要以天府长城楼盘的社区配套为主，该区域目前入住率较低，商铺的租售率也较低。政府政务版块，未来成都市政府办公区域，旁边有新益州公园，未来估计可能会存在以休闲餐饮为主的商业配套。政府规划绿色隔离带世纪城版块，是以电子商务办公及会展经济为主的区域，目前存在的商业业态是餐饮、休闲娱乐，有世纪城内的西蜀长廊、天堂购物街及天府软件园的低档餐饮配套。麓山版块，目前缺乏商业配套，未来将有极地海洋公园及华阳终端广场两个以休闲娱乐为主的商业配套南延线居住客群剖析站南版块汇集了大量的品牌开发商，如和记黄浦、华润、中海、深长城等，未来将是一片高档住宅区域，会带来总多的中高档人群。此区域未来将是市政办公版块，将会汇集成都市政府及其他事业单位的办公人群。大源组团区域将会带来一定的中低端人群以天府软件园为主的高科技办公人群，领事馆规划区带来的外籍人士及居住在高端人群政府规划低密度，高端生态住宅区域，会有大量的高端人群入住。地铁1号线，11年地铁1号线正式通车后不可估的市区消费者。来自华阳组团的消费人群南延线现有商业介绍宜家欧尚和黄九龙仓富森美世纪城商业世纪城内高档饭店五星酒店天鹅湖花园未来南延线商业潜在竞争对手介绍成都希顿国际广场希顿国际广场项目将于今年8月开工，预计20102012年陆续完工。项目紧临天府大道地铁1号线出口，东邻国际新会展中心、天府科技园。该项目由成都希顿国际广场项目中三幢168米高约40层的水晶造型建筑群组成，总建筑面积达27万平方米,地上建筑面积约210000平方米，地下建筑面积约60000平方米整个项目将投资20亿元人民币。希顿国际广场聘请了欧洲第一、世界第三的ATKINS阿特金斯，迪拜七星级“帆船酒店”设计公司进行