[硕士论文精品]我国物业税制度研究

罄能鬟簸天攀疆学蕴谂突藜要摘要房趣产韭是我国圜鼹经济酶重要支毪产照，痨遥产韭斡发震罴蓐民经济持续稳懋增长的重要支撑煮之一。房造产税收制度制定的的合理性瓣痨地产业健瘴发展起着重要作用。我国现行的房地产政策是1994年以来制定沿用至今的，明显落后于房地产市场的现实需要。在2003年十六大三中全会公布的中共中央关于完善市场经济体制若干闯题的决定中嘲确提副靠条件具餐时对不动产开征统一瓶蕊熬物鎏税，糯巍取消毒关效蛰。静我霞麓耨遂税开缝还缝子磷讨除段，豢文通过研究试图势我麟痨蟪产税牧改革搬馔参考性依据。零文详细论述了物渡税园际经验的借鉴问题，汲取国外物业税成功的经验，为我豳物业税的开征做好前期的铺垫工作。之盾对我国现行的房地产税费体制进行了基本介绍，充分肯宠了我国的房地产税费体制在变迁过程中，各个历史时期鹩特定作麓。僵也指逝鬣然缝遂愿次税费熬赫纯，使我国魏房地产税收制度有了一邈蒸度鹣改进，丽赛邋产税费璃离、藐溅不鸯理等阀嚣依然存在。其串，房地产傈有阶段税负较辍，锤税范围过窄，计税俄据不合理及内外税制幂统一等问题尤为突出。通过对各国汗征的物业税进行广泛考察并总结经验，辩结合我国的实际情况来进行本土化改造，由此提出关于物娥税开征的必要性分析，并对开征的骧剿及条蒋进行了详细憋论述，物业税瘗动静螫要性主要在于馘开征梅韭秘身起点，髂为建立和谴垒我瀚赫产税体系麓开端；簿现财产税熬耩制精神，调节襁会贫富差距；化解针对痔地产业的金融风陵，产生新的政府融资模式；实施可持续发展战略的需要。最后萋于以上研究，构建了我国物业税制度的基本框架，即将现行的房产税、城镇地使用税、城市房地产税等收费合并，转化为房产保有环节统一牧取的耪韭税。幕羹誊文麓够对我隧耪照税的疟动、税澍设谤戳爱穗关懿囊藏策憨翻嚣趋篓些积极的促进作用。关键词；房地产税，物业税，税制改革麟麓趸盈太攀矮攀髓论文攘蠢ABSTRACTTHEREALESTATEISTHEIMPORTANTPIILARINDUSTRYOFOURNATIONALECONOMY，THEDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEISONEOFTHEIMPORTANTSTRONGPOINTSTHATTHENATIONALECONOMYINCREASESCONTINUALLYANDSTEADILY。WHETHERWHATTHETAXSYSTEMOFTHEREALESTATEISMADEPLAYSANIMPORTANTROLETODEVELOPMENTTHATTHEREALESTATECOULDBEHEALTHYRATIONALLYOURCOUNTRYSPRESENTREALESTATETAXPOLICYHASNOTBEENONTHEREALESTATEREMARK，SO，THETHIRDPLENARYSESSIONOFTHE16抽PARTYCENTRALCON茁NITTEEHELDATTHEENDOFTHEYEAROF2003，ANNOUNCES“DECISIONONPERFECTINGSEVERALQUESTIONSOFMNRKETECONOMICSYSTEMOFTHECENTRACOMMITTEEOFTHECO蕊UNISTPARTYOF穗塞NA一，AMONGTHEMREFERTOCLEARLY“CONDITIONLEVYANDUNIFYTHENORMALPROPERTYTAXTOREALESTATEWHENPOSSESSINGCANCELHAYINGSOMETHINGTODOTOCHARGECORTESPONDINGLY。一THEPROPERTYTAXSHOULDBELEVIEDONEARTH,ISSTIL重INTHESTAGEOFFERMENTINGATPRESENTISTUDYONOURCOUNTRYSPROPERTYT繇，ATTEMPTTO0FFERTHEREFERENCEBASISFORTAXSYSTEMREFORMOFREALESTATEOFOURAOUNTRY、孙ISTEXTDETAILEDDISCUSSEDTHEPROPERTY耄熬INTERNATIONALUSEFORREFERENCE，MAKINGOUTTHEGOODPREPARATIONFOROURCOUNTRYSPROPERTYTAXSTARTINGUP，THROUGHMASTERINGTHESUCCESSFULEXPERIENCEBASICINTRODUCTIONTOTHECURRENTREALESTATETAXSYSTEM,AFFIRMEDTHEADVANTAGEOFTHEREALESTATETAXINEVERSPECIALPERIOD；DU避NGTHETAXATIONSTRANSITIONTHEGOVERN国ENTHASSIMPLIFIEDTHETAXESANDFEESINREALESTATEFORSEVERALTIMESANDIMPROVEDITINCERTAINLYDEGREE，BUTTHEREALSOAREMANYPROBIEMSSUCHASTHEHIGHERTAXESANDFEESINREALESTATEANDTHEUNREASONABLESYSTEMFORIT。ANDWHATSMORE，THETAXESDURINGTHEHOLDINGTHEREALESTATEISLOWER，THERANGEOFCOLLECTINGTAXESISTOOCRAMPED，THEBASISOFCALCULATETHETAXESISNOTREASONABLE，鞠DTHEDESIGNOFTHETAXRATEISNOTFLEXIBLE。UNDERTHISBACKGROUND，EXTENSIVEINVESTIGATIONTOCONCLUDETHESUMMARYEXPERIENCEINALLCOUNTRIES，COMBININGTHEACTUALCIRCUMSTANCEOFOURCOUNTRYTOCARRYONTHELOCALIZATIONREFORMATION，PUTTINGFORWARDFURTHERUNDERSTANDINGOF德EPROPERTYTAX。OURCOUNTRYSFINANCIALANDTAXSYSTEMSTRUCTURALREFORM西J艺工鼗夫紫硕士学位论烹COULDBENEFITALOT。THEN，THETREATISEHASADETAILEDDISCUSSIONABOUTTOTHENECESSITYJPRINCIPLEANDCONDITIONS嵇善THEPROPERTYTAXSTARTING，COMBI鞘INGWITHCURRENTACTUALITYINCHINA。THECONDITIONSOFTHEPROPERTYTAXINCLUDETOTRANSFERVARIOUSOWNERSHIPRELATIONSINTOASMOOTHSITUATIO鹣THEUSAGESYSTEMO菪THELANDFACESFURTHERREFORM,TOHAVEAFAIRORGANIZATION孙琴EVALUATION，TOHAVETHEPROPERTYTAXLAWSORIENRATEDBYTHENATIONALSITUATION，TOHAVEAENOUGHPUBLICITYFORPOLICYANDLAWGUIDANCE。ATLAST，黼如RTHESESTUDY,THEN麟毫FORWARDTHEDESIGNOFTHEPROPERTYTAXINTHE弦印ER专YTAXATIONDESIGN,BASICFRAMEINCLUDESTHETAXPAYER，TAXITEM,TAXACCOUNTINGMETHOD，TAXRATE，TAXBITEANDTAXDECLAREDWAYETC。KEYWORDSTAXATIONSYSTEMOFTHEESTATE，PROPERTYTAX，SYSTEMDESIGN逐西北工业大学学位论文知识产权声明书本入完全了解学校有关傈护知识产权的规定，即研究生在校玫读学位裳闻论文工乍的知识产权单位属于疆北工业大学。学校有权保留并向国家有关部F飞或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文章律注明作者单位为西北工业大学。保密论文待解密后适用本声瞬。学位论文作者签名童鱼A妙年够月，西指导教师签名吗每弋弱弘西北工业大学学位论文原创性声明秉承学校严谨的学风和优良的科学道德，本人郑重声明所呈交的学位论文，是本人在导师麴指导下进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注骧引用的内容和致谢的地方外，本论文不包含任何其他个人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，不包含本人或其他已申请学位或其他用途使用过的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。本人学位论文与资料若有不实，愿意承捐一切相关的法律责任。学位论文作者签名立亟伊7年哆月厂目蘸LL蔗照大学颟圭学挝谂文繁一章绻谂第一章绪论奉章将分析我国物业税制魔研究拣背景、意义，对我豳尽1L关于物她税的学术研究进行综述，并在此基础上，简述本论变的研究内容教其研究框架。1。1选题背景及意义近年来我国的房地产业不断的发展，目前高速增长的房地产和建筑业已成为冒爱经济魏霪要支柱产煎，它阌搂或壹接联暴着建裁、冶垒、建赫、装饰、家电、家具、金融等数十个行业，在国民经济生活中发挥繁重要作用，2003年中共中夹十六界三串全会在关于完警市场经济体制若干瓣题的决定申提粥描实施城镇建设税费改革，条僚具备时对不动产开禚统一觏范的物业税，相应取消有关收费。“此篇财政都和国寡税务总局的主要负费入也多次提及今厢将对鞠业税进行改纂。2003年薹2胃中匦久民银行行长属小斌在榉企业领袖年会艚上瓣物韭税这一概念进行了较为详细的阐述，之后建设部副部长刘志峰也透漏政府在积极考虑征搜耪邋税。农2005冬孛雷黯髭论坛上财致都长金入痰提出群十一囊糌将逐步出螽消费税和物业税。目前沿海发达地区醴经展开相关实验，西部也选择了宁夏膏门峡俸为试点。进行房地产税稍改革，开锤物监税已经成为了政府和社会备赛关注的焦点。我国现行的房地产税设立于1986年，从20世纪90年代开始房地产税收开始璺巍扩张趋势，在税竣缝擒中熬地像选育所提升，经过2蛰多年懿改革和发震，我国的制度安排和经济结构发生了深刻的变化，现行的房地产税制的弊端也日渐突出，鲡征税范瀚过窄，税费避于混魏，费挤税现象严重，实行海韩有剔镌不统一政策，记税依摄不合理等。进行物渡税的改革，不仅要对这些弊端进行革除，潮时也对其它方麟有所增益物妲税的改革育利于降低开发成本，降低酉姓的购房髓攫；有剥于缓解分配领域中鳃不含理的状况，调整挂会贫富差距；霄剩予掷制房地产投资泡沫，防止投资过热；在我国已经加入WTO的大环境下要求我国规范酸瓣牧入筹措裁度，进行勃监税的菠摹有剽于更大程度麴融入世界经济。从目前的形势看，物业税的改革成该是对房地产税税制的重构，在物业税改革的进程中，必然要经历一个去伪存真的过程。但是物业税的改革是市场经济的必然要求，是中国经济社会发震戆需要，它对予怒范我国圜益发展的房地产市场，对于完善我国的市场经济的发耀，加快与世界经济的接轨，调节产业结构都具有十分重要的意义。西托芷啦夫攀颟士学位论宠第一攀德瀣|I。2国内外研究现状房地产税毅是越界备营普遗镬瞧的一释税。穰前世界主几乎所有国家税收铡度中都涉及房地产税，并将其作为酱遍征收的煎要税种。具体祗税方式有圈种类型一是将房地产与冀缝财产一起，就纳税人篥一时点的所有财产包括动产和不魂产综合茬瞧一耱税，征收就粪魏的国家簿羹震、荷兰、瑞士、瑞典、瓣麦、德国等；二是将土地、房屋和有关建筑物、车船队及其他固定瓷产综合在一起征收不动产税，征收此类税的国家有网本、新加坡、印度、巴西蒋；三是将土地和房产合并课征房地产税，对其链圈霪瓷产不征糕，征收此粪税斡匡家帮遗送蒋墨西哥、渡兰、泰国、霉港等；圈是将房产与地分开单项征税，如日本的地保有税、澳大利亚的地价税等。我圈凰前的房产税，土地使用税也属于这种方式，但我孱的赛地产税制蠢曝显陈旧，改革已经刻誉窭缓。我避麴鞠韭税理论疆究基搴都楚始于十六弊三串垒会在关于完善泰褥经济体制若干闯题的决定盾，理论界对开征物业税在理论和实践两个层面上都展开了广泛的研究和争论，具体研究情况综述如下第一，瓣于褥逝税戆内涵理论器学者镌霄饕不同酶定义；学术界比较酱遗的观点认为物业税就是房地产税，只是猩蒂同的国家和鹣蓬所使用的名称不同，是对土地和房屋等不动产在其保有阶段糕收的一种财产税，要求掰霄者和承租人每年都缴付一定的税款，冀税额随着房地产数畀值蕊提高。试蠹糍髓税酶基本枢篥整将现行懿房产税、城峦房地产税、迪潜擅税暖爱遣出让金罄收费合并，转化为房产保脊阶段统一收取的物业税。第二种观点认为，物业税和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和香港蘧隧使耀，爱者刘是英语国家嚣PROPERTYTAX辨的孛文翻译，罴俊壤谈魏“翡业税和财产税愚同一概念的不同表述。辨潲这种观点认为埘物业税不是单一税种，而是作为税收分类中的个类别，其基本含义是对财产征税，在物业税孛，然产进一步具体饿旁地秘嘏上建筑物；房产擀圜第二，对开征秘藏税剩婺麴争论各位学者对开征物业税后的利弊认识各持不网看法，总体说来，有两大类见解，一种是认为开征物娃税利大予弊，物业税开镊是势在必行鼠霄其积极意义的，舅一释怒谈为开征勃数瓣弊太予利，物韭税的嚣禚窿慎重考虑。持第一种看法的学者主要有张南宁，祝平衡等人。他们认为，征收物照税是我国财政税改革的熏大举措，对我国房地产肖重大的积极影响。物业税歼榧之后可熊带来戆积极影响煮重、消除霹前痔她产韭税辩繁杂，重复牧税、税基不会理等释释裁缝房地产发展的弊端，规范房地产税收制度。2溪北工业大学硕士学位谂黛第一章绪论2、搿裁于降低嚣发成本，降低鹧麝闷槛。物避税熬嚣禳把开发商为消费誊代缴的部分税费分期由业主承担，从而减轻了开发商筹资鹾力和相关利息负担，减少纳税环节，缩短了开发实践，大大降低了开发商鹃成本，也糨应降低了房价。3、有利于陵制耪地产投枫行为，规范房地产市场。开德物韭税盾，由于地取得成本接近于霉，在一定程度上可以抑制炒房行为，初始房价下降后，百姓的瘸房或零下降，搦稍了离徐鹈鳖鲶转手，在物救儇鸯阶段鹩藏本壤擞，也翔炎了炒楼者阐积住房的成本，有利于打击炒楼者的积极性。4、霄剩予深优我国财政制度改革，建立地方财政的主体税种。翔暴让物戴税或鸯地方政府翁燕力税静，冒戳蔻竣府带来稳定斡税源。5、有利于调节贫富差距。通过对朦住豪宅者课以高税，对贫穷家庭居住劣痨者减少短税甚至减免魏赞，邃谲繁贫赛差距，缝护社会稳定靛有效举揞。6、使垒融系统摆脱房邋产泡沫的冲击。开裰物业税可以大幅挤粥土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，从而提高金融系统防燕房地产金融风险的熊力。持第二种看法的学者对开征物业税剩大于弊的见解持稽定态度，他们认为开征稳业税鳃突蘑教巢不可忽视，物监裁昀开堑赢慎褥。撩戴震煮青广寨省税务焉的林晓等A。第三，对物业税开征时机的争论对予赞韭税鏖该篱睦嚣禚，各位学者新持霓解瞧甚不穗震。有些攀者谈舞耪业税的开键已经具替了基本条件，可以开征；而宥些学者则认为物业税的开征还霹瞧着静耪匿难，应当缓行。大郝分学者对予西前房地产税制辫存在的瀚霪都有较垒薅的认识，对开征物她税以后可能解决的问题也霄较好的预测和阐述，如张建松、李贵良、罗君文、张壹等人，健们谈湾蓊薤巍遂税煮剩予潦除现稽鼹翘产税涮豁繁端，瓣于魏国褥益发展的痔地产业基育很好的推动作用，物业税的开征是可行且应该实行的。宥些学者橡梅，郑海袭，财政都财政科学研究课题缰在认强物业税虚该尽快接行斡同露，瞧对翡监税开征麝寝配套酶改革进行了阐述，箍销议秀物她税的开鬣也涉及多方外部制度环境，提出应完善房她产评估制度和土地管理体制等建议。相爱，站在对塑露谈舞耪业税翡开锰应该缓行熬学者满挚少蘩分，健键并不香认物业税可能带来韵益处，但是他们对于物业税开征的理论和实际条件豹缺葱霄着更多的认识。刘维新认戈，开征物般税的前提条件并不具备。广恭省国税局的林晓氇诀为耪监视的开征魔慎行，拖认隽貔韭税理论羞磁不健垒，物照税征牧的管理难度太，房价不一定会下降，林晓认为面对我国的特殊的国情和起步较晚静痔地产韭，牙征物避裁应该慎惩三愚，宣缓勿慧。西北工业太攀颧士学位论激髂一章绻论第躜，在对我谶物泣税的理论帮实践讨论的蒸懿上，避两年我匿学术界黠耘业税开征问题的研究主要侧重以下内容一是蘑癸房地产税制对我国耪韭税靛借鉴，缀多学者黠阑外蔷国黪魔遗产税制情况进行考察，提出很多总结性的借篓经验，朔拳英垒球视野下的财产税制改革。二是蓑子物鼗税合并税猕、收费项黼的范瞳，这个论越懿争论焦点主要在于，房产税、城市房地产税、城镇土地使用税及对外资企业征收的土地使用费是否成并入物鼗税，土地感诖金是蓊应并入物熊税中，冀税和地濑值税是誊应并入镌娆税中，遮方面昀辑究戳何攘一酶耨泣税与谶感迁金之潞不可替代牲篱论、邓宏乾的基于税收目的的物业税改革分析作为代表论著，他们认为地出让金盘于其特殊性震攀瘟并入镌照税中。三怒物业税政策目标的宠位，贾康认为，物监税立法躐标应定位为；通过汗征物业税替代现行财产税制不动产税制，改革现行税制襻在的制度缺陷，强纯毯搜谲节社会财富分配、键避社会公警酶动能，莽鸯邋方竣麝提供稳定酶财源。也有学者提出，尽管从长远来看物业税的确是个颇有发展前景的税种，但依赖物渣裁取得地方政府大部分收入是不现实酌，耪韭税罴适宣箨麓最低层遵摩市县的主体税种。3耐窕虑客、研究愚路及铹薪本节露在简述研究晦窑，对研究思路进行综奢梳理，并提出该文的创新点。薹。3。重本文的研究瘫容建立符合市场经济体制的物业税制度非常重要，物业税研究应以此为中心，绪台率匡蜜际，豢鍪圜熊经验，遘过对物韭税机理昀深入剖析，隽开禚糯鼗税提供理论指导和指明方向。因此，物业税研究不是具体的政策制定，而贝是为物业税卷度设计提供理埝指导和基奉的设计原剥。妨她税研究主要遵循的思路和分析的框架是；第一章提出本课题研究的背景、目的和意义殿综述国内外物业税税收研究现状，阐述了本论文研究熬杰客霸恳路。第章研究财产税的基本理论。第兰章比较研究国外物她税税收制度。通过对羼外各圈物业税制度的基本状况酶露较研究，对黧外的物救裁的经验避行归纳蕊结，勰孛提取出值祷我蓬物媲税制度建立所借鉴的宝贵经验。第圈章研究我虱赛建产税浚体系。零章在我国房遗产税收产生和发展历史浍4诿芝鬟鼗丈攀磺圭擎繇逡交案一霉绻谂革鹃基础上，简要介绍我国现行的房地产税收体系，分析了目前房地产税收体系存褒黪割度缺陷。第五章根据中国现阶段强化房地产傈有阶段课税的现实需要，提出了征收物娃税晌必要性，馘及对开征我国物业税所需簧解决韵先期条件。第六章搽讨物监税体系基本框槊。本章圭要掬建适合我善现实情况酶褥韭税制度框架，并提嫩物业税顺利开征需要宪善的法律、地管理和房产管理等方西的社会配套体系。童。3。2研究方法扇予对物业税麴研究在我国逐处于初步探索阶段，在物业税戆虎涵及改革愚路尚森研讨情况下，笔者对本文进行了探索性的研究。本文主要运用了以下几种研究焘法塞、文献检索、分析豳于在我国相关“物业税一的备方面研究尚处于起步阶段，因此笔者通过检索穗荚豹鬟瓣国内文献，在我国对梅业税改革麴建议的基础主进行了一系判的分析。2、理论研究簇借鉴前人褶关理论绷识的基础上，对我圜房地产税收及箕即将开征的物韭秘进行了相关的理论磷究。3、比较研究霹雷辩物监税制度的研究，笔者通过将国辨各闺多年来物业税的实践情况进行对照分橱撂出梗关缕诠。1。3。3研究创颓点在总结我国房地产税制照前存在的问题并借鉴国外物业税制度的经验的基础上，本文设计我国物业税框架的过程中，更加关注物业税的可操作性问题，对我营如何赛施物照税制度进行了详缨擒遘，特粼是瓣旃进行掳蝰穗的挺管，潋爱如何建立一整套物业税征管的配套措挺进行了整体思考，使本文不仅停留纛理谂探讨上，同时也为实务操作提供了一个宪整的视角。嚯3。4论文研究思路本文的研究内容耋要分菇薹磁理论研究、凰磐经验借篓、魏营房拖产税收状况分桥队及牙征物监税必要性分擀题大块，共在此基础上提出翔舞搦建我熬物监税的税制结构。总体研究思想框架如图11所示尊嚣黥淡照麦学矮学霞论文第一掌绪德本文研究思路框架图综合遴谂研究物韭税的相关理论I。物业税的基本定义黧。财产税、物业税藕廉鲰产税兰者之溷懿关系国外房地产税劁研究1，蓬多房蟪产税粼酶蒸零靛嚣鬃蘸辨房恁产税糕缒基零经验3。凰井房地产税铡澍我国的房地产税制改革的启示我国房趣产税收罅系理论蕊究L。嚣国房地产税收发展厉史2。我国现行房地产税收体系3。我国现行房地产税存谯的阀指导我国物业税税制构建1。物业税的蒸奉框架论证2。物韭税税收躺原瓣爱懿鲎耩豹缡疆太、延魏薄象爱征税葱匿4记税依据与税率5税收减免教黛6物业税改蕈的配套措麓以及嚣要完善懿酸簿指导戮LL韪薅L敦王鲎夫鬃醭士攀艇论文第二章粝渣虢麴缀燕理论第二章物业税的相关理论研究财产税的基本理论，界定物业税、房地产税和财产税之间的关系有利于更平稳的宪成房地产税制改革，谶计出符合我国圈情的物业税税收体系。2。孽物娃裁的基本定义对予物渡税的内涵理论界学者们有着不同的定嶷；学术界比较普遍的观点认为物业税就是房地产税，只是在不同的国家和地区所使用的名称不同，是对土地鞭房屋等不动产在其镰霄阶段征收的一种财产税，要求掰有者鞠承租太每年蒸缴纣一定的税款，其巍颧蘧着房地产鹩升值褥提高。第三种躐煮认隽，耪监税翱财产税的含义是鞫黼的，前者在东南耍溅家帮香港地区使用，届者则是英语蓐家榉PROPERTYTAX胛的中文翻译，“物渡税“和“财产税“是同一概念的不同表述。逡种观点认为物业税不是单一税种，丽是作为税收分类中的个类别，其基奉含义是对财产征税，在物龇税中，财产迸一步具体纯为迪纛避上建筑物。物进税靛定义是物韭税舔巍瞬要解决熬第一个瓣越，耪监巍麴蔼定义魔值褥商榷首先，“物业一一词源于香港，其含义是指已建成并投入使用的各粪房屋以及相配套的设备、设施和场地等，是房地产或不动产的别称，因此认为眷港的物监税就遑不魂产裁或赛缝产税，禚实际上在香港涉囊麴韭税的税臻煮舔裢税、遗产藕、耨韭税、镌监差镶甏、魑租，其中兹鲎差镳秘憝一耱房逑产馊劂税，舞所有房地产征收，包括出租、齑用和空置的房地产。而番港的物业税是一项房地产租金收入税，对出租房地产产权人取得的租金收入链收。因此，香港的物业税差饷税才是我们所指的不动产税或房地产税。其次，搏为房产裸寄阶袋统一收取翡税，物照税并不是单一的将备释税费合成丽形藏麴凝褫耪，藤应该霆赞辩缣煮环节房邋产税竣随改革。十六赛三牵垒会中提出开征物业税要“耜虞取漪有关税费”，这已经为物业税的定义规定大的方向。在本文中，界定物业税的意义为其是将现行的房产税、城市房地产税、土地增僮税姨骚地出谴金等竣赞奢蒡，转傀为房产镰肖鼢段统一收取的镌数裁，物进我并嚣单缝昀将各赞鬟费奢筹嚣裁懿薪魏静，褥避针对镙有环节赛穗产税所进行的改革。箧趣激簸太攀羲圭学篷埝雯繁攀貔泣裁缝耀美霪论2。麓财产税，物蛾秘、房地产税兰者竞间的关系弄清财产税、物业税尊房地产税三者之间的关系，有利于照好的理解物业税的概念，也对借鉴因外房地产税制的经验和艇思我国目前房地产税存在的问题有掰帮助。2。2。物叠襄穰麂蜷产税属于财产裁昀一种财产课税是最早形戚的税收，在国家形成之后就产生了。巍予古代社会生产力水平比较低下，社会财富较少，土地是最熬要的生产资料，也是私宥财产的一种盘要形式，对土地的锤税就成为最早的财产税。由于税源稳定、税基可靠、收入及时，财产税在历变上曾经盛极一时，是嫂粜社会和封建社会最主要懿税收收入。巍辩黪财产裁律巍蓑主要麴税收，主要考虑鲢是保证蓐家黔敢需要，筹集资金。剡了现代社会，税涮结构裔财产税为主体税种转交为所得税或商品税为主体，财产税的地位逐渐下降刻次要地位，但仍是地方政府的主要收入。雨于国家需要加强对裢会财富的苒分配功能，调节贫富悬殊，这时其公平分配的作用比筹集财政牧入的捧用更突出。郭慧在关于开茬耪照蔑闯蘧的研究一交孝惑绪试蠹靠财产税麓主要特点蓬；第一，迪、房产等不动产镌位萋固宠，标恚明显，棒为征税对象具有收入的稳定性，税收不易逃漏。第二，征税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正憔。第三，纳税人的财产大多分散于全凰备地，当地政府易于了熊，便于因地制宣地窭旗征收管理。园戴，许多匡家都耨辫产税馋秀筏制中瓣辅助覆，划入避方税。瓣辩财产税，是以法火藕巍然A拥有蘸财产数量或者财产挽遣淹征税对象莳一类税收，它是一个税系，包括许多税种，是整个税收体泵的重要组成部分。财产税的征税对象一般可以分为不动产和动产两犬粪，不动产包括土地和土地上的建筑物，动产包括有形资产如耐用消费品、家具、车辆等和无形瓷产如股票、债券、现金、银行存款等。攘照赫产税的定义耪特点，物鼗税稚麝避产税显然应该属于财产税孛麓一种。2。2。2我国所要开征的物业税是对理行房地产税的改革国从2003年中共中央十六界三中全会猩关于完善市场经济体制若干问题的决宠中提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物监税，耱应取瀵有美渡费。静之后，凌圜学者黠物遂税的褫念蠢着不藤豹理解，攮是孛央对于我蘑掰蓑开征魏耪受税的大鸯自已经暴定清嘶，帮瓣现行瓣房地产税制进行改革，针瓣鞭前房地产税存在的税费混乱等闻越，取消不合理的有关收费，统一规范收取税赞，我国所要开征的物业税从性质上来说，是房地产税制的改革。霉西就工燕失学磺士学位论囊第蓬章痨地产税制的国际借鉴第三章房地产税制的国际借鉴房地产裁收作蠹冬霾地方政府重要的赋政收入来源；历来受到蒜霪政府的重视，并且房地产税收历史悠久，各国都在实践中积累了不少成功经验，对我国房地产税制的完善提供了很好的经验参照。筑昔国外房地产秘翩的基本状况房地产税通常作为地方政府的重要收入来源，大多数房地产税种为地方税静，建方具有立法粳，并可戳拯器翘方舞荸敢支趱、提供服务需要及增长策略等调节税种、税率等，房地产税收裁够畜散发挥遗方政癣取得羧入以及弹性调控等方面的功能，因此地方政府都霉鼻常重视房地产税的征收。3。1。L在税种设计上主要对房地产的保有、流转和取得环节分别课税31。1。L房地产僳有秘制对房地产的傈有糕税，西的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间韵收益分配，有学者认为“具体叉可分为不动产税、财产税和定期不动产增值税三静。41雕第一种，不动产税。依棰收范羼霹分巍三类；第一类是将地、房震、祷美建筑和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴话、图本、芬兰的不动产税等。日本的幂动产税通常成为固定资产税，基本上由市町村地方政府征收；缡税义务失洼律惫义上盼房屋产权所案者，来向有美部门办理产权登记的实舔房屋魇有人也瘸子热类房地产税的纳税人；税率根据赛琏产的地理位赣确窥，糯度从1。496,2。L；鼹本对于寨教寺院、教育机构等房屋免镊房地产税。第二类是只对土地和房屋奢并谦征的房地产税。如爨西哥、波兰、新加坡的房地产税，泰国盼往房建筑税等。第三类是单独对地和房麓课征的土地税藏房壤税，土地税有避亩税|藤积税和邋龄税嚣释形蔑，课税对象一般趣括城市纛农村的境、森林、山地等。现各国多采用地价税，以士地估定债值为计税基础，如爨本鹩地价税、韩国的综台土地税和奥地剩的闲置土地价值税等。男外采用地亩税的有巴西的农村土地税等。房屋税的谋税对象是房屋及能增加房屋使用价值的附属物，太多数缝济发送嗣家翁房蓬税课铥范藤较宽，包括城市帮农树痔蓬。交纳入是房屋掰寄者，包括甓业黑涛屋和非磐监藤房避的掰有者。鲡葵国的房麓财产税、法国的房屋税、中凰当前的房产税。第二种，财产税。如美阐、德国、加拿大、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹囊、挪藏等鳝将幂动产和冀链财产援在一起，就纳税入菜一对点的所有财产谦征一般财产税。财产税鳃计税依据是财产爵褥佶绘篷，壹予每项财产的种类、懂溺耧获取年限等都备不棚同，所以在计税时需要对财产价值避行分别估价。以美圈为例，雾螽袭工鳖夫攀籁毫攀袋谂变蒸兰章蘑缝产税捌麴獭褥灌鏊ELL遗方政府的专业评税师负责每年重新核定房魄产谋税价值，评估的对象包括所有应纳税的房地产，因此相应的评估行为也称为群体房地产评估MASSAPPRAISAL。20世纪70年代以来，美国开始运用撇MUITIPLEREGRESSIONANALYSIS穷法来评估群体房地产，这一方法是基予市场毖较法窥凰姻分橱技术建立酶蟪爱浮储模型，可潋遴一拶确定不同特征物鳖麴翁擅，这不龊僳诞了评税的准确幢，蕊慧大大提高了评秘效率。各洲鑫褥决寇财产税税率，对于寨教、慈善机构、教育机构的房地产则套免税，对于居住物娥也有很多减免措施。第三种，定期不动产增值税。该税种主要是针对占有房地产超过一巍年限的产权者禚收，通过对房地产豹重瓤评绩对其增值额禚收，一般分为曼0笨期朔5年麓增蕾税掰稀。黧德蓐、羹縻、瑟零营实行过缝增蘧税及意大糕现嚣不赫产增鳘I裁都爨对来发生转移静地嶷然增毽征税。31。12房地产流转税制当房地产权益发生转移时，嚣缴纳流转税，而不论折中流转是有偿还是无偿的。具体包括以下几种第一释，黻新德税的形蓑对痔她产转谴浚夔课税。麴美潼、西搴、荚图、法莺、芬羔等麓寨，把房遗产转让竣盏鹅入个人或法A游综合收益，餐唆个A所得税或法人税公司所得税第二种，直接征收土地增值税。意犬利和我国裔湾地区将房地产中盛化的增值收益分离嫩来，单独征收增值税。意犬利不动产增僮税将从买入到转设时的价格上涨郝势器麓征收对象，按照输格增长幅度采薅繁遴制，接鹃3鳓斡税率征效。我霞台湾缝医琏转移增蕊税愚根据缝转谜麓审撤赞格与上一次转涟枣报价格之间的差额确定土地增值，按一定的比例采阁累进税制。第三种，对房地产投机中增值课税。美国的房地产收益税规定一定时期内所购房地产，冀增值在一定限额幽兔征。第四释，遗产税继承税藏赠与魏。在房地产发生继番或赠与等秃髅蒋穆苻薏蹲，番隧箴要根据资产徐馕牧遗产裁继承税葳黯与税。遗产税分魏慧遗产税制对被继承入的遗产总额课征，如美露、夔黼、新加坡等、分遗产税对继承人分得的遗产总额课征，也称继承税，如法国、德国、日本、莽兰等和混合遗产税制意大利、加翥太、爱尔兰等。赠与税是对财产所有者在生前将其财产嚣偿憋转移给受赠入褥漾链的税，也分势赠鸯税铡寒受赠人税制。美国鹩遗产与糟萼糍遘惩统一翡练禽豢遴税率，按甄亡瞬所有财产赞蕊拯除爨债、丧葬费等费用精的净遗产额纳税。意大利先按遗产总额德税，再按不同亲属燕系征收比率不一致的继承税。3113房地产取得税制10蓠就芏犍大攀糕攀缆论交繁惩章瘸缝产躐制的邈际簧装大多数国家对取得房地产的行为都器征收房地产取得税。主要包括以下几稀；第一，登陆许可税。无论有偿还是无偿的转移，在房地产麓生权益变更进行所有权登记时，许多国家按财产价值课征登陆税。如日本，所宥权保存登记，税率巍0，麟；继承登记，税率为0。赫；遗赠登记，税率为窑。鞘。第二，垮花税。芬整对不动产等的转让行为及鸯美证书征收印花税，税率航L，5带6不等。日本房地产买卖含同应缴印花税，税率根据合同的交易金额确定，台厨价篷低予含一荔霹嚣薜免税。荚褥对房她产瓣卖禳买卖凭证所载的成交价攥计征可麓税，起缝点是8蠹荑镑，税率为王；澍房地产租赁，依契约中的租赁价格征税，一次性租金和年租垒分别计征；对房地产交换，定额征收鞫便士的霹花税；英鼷印麓税年收入薹3亿英镑，占全凰税收总额的0。71，其中房她产交易是耋要甏源。第三，不动产取得税。不动产无论是原始取得，还是继承取得，均需向政府缴纳不动产澉得税，计税依据为取得不韵产对的评估价格。如西本的幂动产购置巍，税率巍躺，髂置房产震予屠缝缒地甏率先熊。312征收范围广，计税依据合理、税率弹性可调首先，房地产税收的税基很宽，除对公共、宗教、慈蔷等机构的不动产实行免税辨，其余皆纳入征收范围，以保证充足的财政收入采源。其次，诗我依据通鬻为谱褚酶房建产价毽_，靛丽耱够客褒反映房地产经济活动中的房地产价德，保障税收收入。荐次，税率设计较为合理。各地方政府大多可根据本地需要自行决定备种韵熏体税率，税率弹性哥调。32国外房地产税制的基本经验3。Z1财政隶属关系方面房地产税作为地方政府的主要收入来源，熊够实现财政分粳，此外，地方政府拥有房地产税收的立法毂帮征管粳，有黠予提高积极性加强地方责任，健进遣赏鸯溃。3。2。2税制设计方厩国外房地产税税制坚持了“宽税基，少税种，低税率抑的基本原则。“宽税基捧保证了广泛的税收来源；搿少税种搿可以避免逃税现象发生，增强公民纳税意识。絮蜀零的誉动产标准裁率菇I。蠛，最离税攀势2。圭笺德蘸赡不动产税率为西北工业大学硕士学位论文第三章房地产税制的国际借鉴1；美国纽约的房地产税负水平为085477。发达国家虽实行低税率，但由于宽税基、征管效率较高的缘故，同样能够被地方政府提供相对充足和稳定的收入来源。323税收分布结构方面重视对房地产保有环节的征税，而对房地产权属转移环节实行轻税政策。合理的税收结构鼓舞了不动产的流动，刺激了土地的经济供给，为避免房地产控制或低效率利用，促进了房地产市场交易，从而能够实现房地产资源的优化配制。324税费体系构成方面“明税，少费”是国外房地产税制的一个重要特征。国外行政事业性收费一般分为规费和使用费两类，规费是政府机关提供特定服务、设备或设定某种权力而对特定对象收取的费用，以成本计收为原则；使用费则是因营造、改良公共工程而发生的费用之补偿，是对获得特别利益或直接受益者而课征的费用，以特殊补偿为原则。在国外，对房地产征收的规费都很低，一般仅占房地产价值的2左右，政府对于使用费的征收有两个步骤一是确认收益对象；二是确认征收数额。因此，一般都缺乏效率，尤其对于房地产而言，其征收成本过高。3。25计税依据方面大多数国家趋向于采用以市场价值为基础的方法。以土地面积、房产原值为税基的做法过于简单而且有失公平，以市场价值作为房地产税的计税依据，是比较科学的，也是各国普遍采用的计税方法。市场价值反映了土地、房产作为经济资源的价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房产的时间价值。以市场价值为税基，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，税收收入也相应增加。市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。我国以土地面积和房产原值作为计税依据，不能反映土地级差收益和土地、房产时间价值。同时税率一旦设置，长期不变，造成财产税收入增长与房地产增殖脱节。因此，以市场价值为计税依据更为科学、公平。326征管手段方面大部分发达国家已经形成了一套相对成熟的管理办法和配套制度。1完善的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的前提条件。发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度，并辅之以高水平的房地产勘察、高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度，大大减少了房地产私下交易，增强了税收制度的有效性。2健全的房地产估价制度是房地产税收顺利实施的关键环节。当前世界上12西就互溉必擎籁士学位渣变第三章麝缝产税制羽褥睬耩鎏很多国家都实行房地产倭计制度，并形成了一整套房地产估榆理论移评信方法，各国禚燕簌征收过程中赝采用麓膦地产倍赞方法主要有枣绣整价既较法、收入襄成本法。訇此相适应，许多国家还建立了财产评估机构。3。有效的处罚和法律救济制魔，使房地产税收顺利实施的重要保证。各国均对赛她产税交穗太魏违法行秀蜜抒严厉处罚，蔑来按鬏缡税翥，除翻粳剿塞和高倍罚款辩，税务都门运行使对财产的留滞权期抬囊权，同时绝大部分国家对房地产税纳税人以提供复议工作，如果纳税人不服复议结果，还可以向法院上诉，由法院傲豳最终裁决。3。2。襄牧立法方面很多发达国家都建立了比较完善的房地产税收法律体系。宛善的房地产税收法规，後耨地产税嫒的强制性功熊褥醚充分发撵，扶焉僳迁了房地产税收褥以颞剩实施。立法先行，怒发达雷家房地产税制成翡的重要因素。税收是保证政府财政收入的主要来源，物业税更是地方政府的主力税收，为了保障物业税收取及时，减少逃税、恶意抗税盼时间，国家必须用明确的法律加以规藏。如在加拿大逾期交纳耪照税，不餐会装嚣款和播取糕息，连续三攀欠缴，市竣麝菱有权将鹈照接卖。我豳磨尽快制定物业法，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施翁入法律，保诞政府的各项措施有法可依。同时还要加强宣传，提商人们对物业税的认识帮交纳黪叁觉性。本章小绪本章愚对国外备圆已经比较成熟的物业税制度进行比较骈究，其研究隧的是籍够为瀵台我善耪鼗税税收体系螅建立超鬟借鉴俺阐。本章鞭褥如下研究藏票T总结了各国物业税歼征的国际经验，提炼出番凰物业税实践中共同的优势做法，为我国物业税制度的建立提供了基本原则指辱；通过综合比较分析提炼出的经验，提瘵对我国隧寒器征黪魏鼗税其有指导意义熬几点瘟零。西J毪互藏突攀矮士学整谂激第酉章戮溱腐遗产_羲收获筏努新第四章我国房地产税收状况分析在对蓬辩房遗产税翻进行经验憨结魏同时，瓣我藿韵房遗产裁收状况进行分析，有剥于通过比较分析的方法，了解到我国房地产税收存在的问题及改革的必要性。4。L我国房地声税收发景嚣史回顾我国房地产税收的发展历史，主要可以分为四个比较有代表性的阶段。曩L。L房地产戎制的起步阶段194919561950萃重月，政势院颁布的垒霄税政实施要赠，初步统一全国的税收，对房产税、地产税和印花税分开征收。房产与地产常统称为房地产，有时难以理清，皇燮是城市盼房地产。1951年8胃，国务院颁布了城市房地产税暂行条铡，将房产税寨堍产税合并鸯城市麝魏产税。剿1956年，蔑遵徭峻酶不麓产税只有房地产增值税和印花税两种嘲。速段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，对于房地产业而言也是如此。在清理旧税的基础上，建立了一套戮多释税、多次堑冀特征鲍复合我制。由于党霜露家麓重视，以及各方熬努为，这套新磁劁的建立嗣实施，对实现阐家财政经济状况的根本好转，促进国隧经济到恢复和发展，以及配合国家对于农业、手工业和资本主义正商业的社会主义改造，建立、飘凰和发震社会主义经济制度，都发箨了重要的作用。与此同时这也对赛趣字照酶复苏起捌了重要撵耀，僵是由于当孵麴痔邈产并非离晶，遮瓣黻房地产交易为基础的征税模式，对房地产业的调熬作用并不大。4。1。2房地产税制的倒退阶段195619781956年，社会主义改造初步竞溅，工商韭税制在矗在漂翥税受的基础上赫纯税制“方针指导下进行改革，在原来统一征收城市房地产税乏外叉设立了房地产契税。在随后的二十筚中，无论是社会状况、缝济水平，还是法制建设都处于停顿甚至倒避状态，都翁一稀万事篱能懿额自。1973年，工商税溯涟一步变纂，就是采用简化的思路。把对国内企业撼收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税只对管理部门、个人和外侨征收。在这一期间，由于“左肘的指导思想熬彩嫡箨罔煮蔗苏联经济理论曩财税裁度黪菜些影镌，我圃酶税制建设受戮了极大鹣干扰。税制的凡经变革，走的都是一条片瑟简纯酶豁学。鳍果税释越来越少，税制越来越简单，从而大大的缩小了税收在经济领域中的活动范围和税收在社会政治、经济生活申的影响，妨碍了税收职能作用的发撑。对房地产税铡丽言，葺器德没畜取褥仟么今后篷鬻潜蒸的经验，款莱释程度上落还是一静麓避熊表现。西北工业大学硕士学位论文第四章我国房地产税收状况分析413房地产税制的调整阶段19781990十一届三中全会后，国家实施了改革开放的国策。在正常的法制建设几乎停顿了二十年的背景下，经济发展以及法制建设，都开始全面复兴。经历了阵痛式的调整，计划经济体制下制约经济发展和法制建设的桎梏逐渐被挣脱，税制也开始了全面改革，工商税制作了相应调整。国有企业也开始了利改税的步伐，具有中国特色的税制慢慢建立。1984年10月，国务院对国有企业进一步推行利改税，恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的房产税暂行条例，规定了房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，并规定了具体的征收办法。然后在1988年又颁布了耕地占用税条例。为了贯彻产业政策，1991年废止了建筑税暂行条例，同时颁布固定资产投资方向调节税暂行条例，并对城市维护建设税和调整城镇土地使用税进行了改革。计划把城市维护建设扩大到城乡并更名为城乡维护建设税，同时还计划适当提高土地使用税的税额嘲。这一阶段，我国的工商税制改革进行了全面的探索，改革也逐步深入，取得了很大的进展，初步建成了一套内外有别的，以流转税和所得税为主体，启动税种相配合的新的税制体系。大体适应了中国经济体制改革起步阶段的经济状况，税收的职能作用得以全面加强。税收收入持续稳定的增长，宏观调控作用明显的增强，对于贯彻国家的经济政策，调节生产、分配和消费都起到了积极的促进作用。41。4房地产税制的改革阶段1990至今随着我国开始建立市场经济体制，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。房屋商品化后，房屋的商品属性得以回归，由国家计划产品变为可自由交易的商品，由单位所有的固定资产变为主体能自由支配并享有完整所有权的私人资产。1990年开始的新一轮税制改革，增设了土地增值税、土地使用权转让及建筑物出售营业税。至此，房地产税制逐渐成型。经过这一段的税制改革和逐步完善，中国已经初步建立了适应社会主义市场经济体制需要的税收制度。房地产税制的改革与完善，对于保证国家财政收入，加强宏观调控、深化改革、扩大开放以及促进经济社会的发展，起到了重要的作用。对优化配置土地及房产等资源，充分发挥国有土地资源的效益，防止国有土地收益的流失方面也是功不可没。42现行房地产税收体系目前，我国现行的房地产税制框架，是在我国1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产作为课税对象的6种，16西I艺王监夹攀磺学链谂黧第籍章我灏魔地产税收状糯分析见表4一羔；与房地产紧密相关的税种6种，见袭碡一2袭41直接以房地产为课税对象的税种税种生效日期纳税人计税依据和税率纳税火窦黼彀霉占用掇懿耩地面积，采用定额税率人均耕地在1亩以下禽L亩的地区，占蔫瓣地建房或每平方米2,10元；懿耕邈占爝重987。矮。羔从事其德礴箨农建设太均耕遗在L宙至2亩禽2税的单位和个人宙的地区，每平方米L。6,8嚣太均耕缝京2啻至3蛮禽3宙的地区，每平方米1。365元；太均耕地在3富戳上的避莲，每乎方米王嚣元缜筏入实际占恩的土地面积，城索、纂城、建采震定额税牵；城镇主熬L988。置萋。制县、工矿区使用太城市O。5一10元；中等城市使用税1土地的单健和个人O。48元；小城市036嚣；瑟城、建制墓爱工矿区0。黧毒露对于出租房产，既租金收入为计税藏据，量塞篱税率；房产税L98巷。重O。房产掰宥A不含对于非出租穗产，以房产廪值L外资一次减除10冁30的余值为计税徽据，熏。麟税率城市房地L9518。8外商投资企业和外房产原值的12产税企个人17亵裁薹邂太学壤圭攀谴瓷燮第翻睾蔑鬻番遗产税姨斌蹴势析西缀超额累进税率设Q为地增值额骞扣陵瑗誉金额瓣毙例转让闺商地使用Q50，30逸增值圭骛莲。熏。羹粳，遣上建筑物及50篱杂差露0憋税辫着耪并取褥收入4鹪的单位和个人10020潞，巷隅L95O4。3转