杜集区高岳街道办事处孙庄居民集中区项目可行性研究报告

目录第一章总论411项目概况412项目单位情况613可行性研究报告编制的依据及范围814主要经济技术指标9第二章项目建设背景、必要性和可行性1021背景分析1022项目建设的必要性1423项目建设的可行性15第三章需求分析与建设规模1731需求分析1732建设规模19第四章场址选择及建设条件2041场址选择2042建设条件20第五章工程建筑方案2751项目总体规划方案2752工程方案36第六章节能节水措施5161节能措施5162节水措施53第七章环境保护、安全卫生消防5471环境保护5472安全卫生5973消防59第八章劳动定员与培训6081劳动定员6082培训60第九章建设工期和进度安排6291建设工期6292项目实施进度安排6293项目实施进度表63第十章工程招投标64101概述64102发包方式64103招标组织形式65104招标方式65第十一章投资估算与资金筹措66111投资估算依据66112建设投资估算66113资金筹措69第十二章社会评价69121社会影响分析69122社会评价结论70第十三章结论与建议71131结论71132建议71第一章总论11项目概况1、项目名称杜集区高岳街道办事处孙庄居民集中项目2、拟建地点本项目位于北外环路北侧，肖淮路东侧，任庄新村以南占地45亩。3、建设性质新建4、建设规模与建设内容项目面积及建设规模见表11、表12表11建设内容一览表序号安置面积（M2）/户户数安置面积（M2）备注高岳街道孙庄居民集中项目709036031080表12建设规模一览表序号项目规模（M2）备注1住宅面积310802配套公建11000包括公共服务设施及商业用房合计420805、项目建设期本项目拟定建设工期为2年。6、投资估算与资金筹措本项目建设总投资5060万元，其中建筑安装工程费3370万元，工程建设其它费用1165万元，基本预备费375万元，建设期利息150万元。本项目资金来源项目承办单位自筹5060万元。12项目单位情况1、项目单位杜集区高岳街道办事处2、法人代表3、联系电话4、单位概况高岳街道办事处隶属于安徽省某市杜集区，位于某市东郊，杜集区政府所在地，总面积47平方公里，辖20个行政村，44个自然村，总人口82万人，可耕地面积1759公顷，塌陷地面积47067公顷。辖区内有中央级省部级企业10家，私营企业和个体工商户千余家。符夹铁路南北贯穿，202省道、肖淮公路于镇内交汇，北接连霍高速，东入合徐高速，交通、通讯便利，电力充足，区位优越，经济兴盛，政治文明。几年来，在上级党委、政府的正确领导下，高岳办事处党工委、政府高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神和以“三个代表”重要思想为指导，聚精会神抓经济，一心一意谋发展，励精图治，奋力拼搏，以城镇建设为主线，以工业企业和科技农业为两翼，抓住城市东扩有利时机，拓展城市空间，提高城镇功能，通过招商引资拉动旧城改造，建设现代化新城区，实现富民强镇。2004年实现GDP75亿元，同比增长10；财政收入1840万元，二、三产业入库税金1624万元；固定资产投资6716万元；04年农民人均纯收入3150元。目前，全镇实现总产值5亿元,企业营业收入37141万元，工业增加值9915万元,累计完成税收8816万元，固定资产投资23552万元，协议吸引外资45亿元，实际到位资金14890万元。农村经济方面，建立了双楼、吴楼、孙庄、滂汪四大农业科技园区，经济结构进一步优化，高效作物面积不断扩大，主要农副产品小麦、玉米、瓜果、蔬菜产量持续增长，增长速度居全区之首。农业产业化程度不断升级，生态农业迅速崛起，瓜菜已成为农业支柱产业，其中“孙谢庄”牌西瓜，享誉淮河两岸，大江南北。种养优化结合，实施农业标准化生产，农产品已销往上海、南京、合肥等大中城市。工业经济方面，形成了以建材、机械加工、工矿配件、纺织服装为主的产业，企业规模不断扩大，经济效益显著提高。城镇建设步伐加快，作为某市的新城区，市区东扩的前沿阵地，投资近亿元完成了东山路、高岳路、龙山路、东湖路与北外环路建设，并随路铺设了供电、供水、通讯等基础设施，建设了自来水厂，开辟了开渠广场，建设完善了许多功能住宅小区，扩建和新建了高岳、博庄、滂汪、孙庄、李洼等八个集贸市场，为经济的发展奠定坚实的基础。多年来，我们始终坚持以情招商，以情感商，搭建平台，优化环境，广交朋友，服务到位，引来浙江光上、中设集团、四方集团等纷纷入驻高岳。目前已签订协议8个，协议利用资金7亿元，落实到位资金7500万元。投资300多万元规划建设了占地550亩的工业项小区，实现“五通一平”。建成了5000标准化厂房，为招商引资搭好平台。我们坚持“优势互补，让利在先，互惠互利，共同发展”的原则，以得天独厚的优势，快捷高效的工作效率、热情周到的服务和优惠政策，热诚欢迎国内外朋友到高岳投资建设，携手共建美好未来。13可行性研究报告编制的依据及范围1、编制的依据（1）某市城市总体规划（20062020（2）安徽某杜集经济开发区总体规划（20072020年）（3）投资项目可行性研究指南（试用版）（4）某市统计年鉴2011（5）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（6）项目承办单位提供的有关材资料和数据（7）某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要。（8）杜集区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要。（9）房屋拆迁许可证；（10）建筑安装工程定额取费依据；（11）某市资源枯竭城市转型发展规划；（12）政府行业取费标准；（13）某市城乡一体化发展规划（14）项目单位提供的其它有关材料2、研究范围通过对本项目的建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、组织机构与人力资源配置、投资估算与资金筹措、项目实施进度安排、项目经济效益分析以及环保保护等方面的分析，从而技术、经济和环保的角度论证项目建设的可行性。14主要经济技术指标1、总投资5060万元。其中（1）建筑安装工程费3370万元，（2）工程建设其它费用1165万元，（3）基本预备费375万元，（4）建设期利息150万元。2、总用地面积30000平方米。3、建筑面积42080平方米平方米，包括（1）住宅面积31080平方米。（2）配套公建11000平方米。4、容积率141；5、绿化率35；6、建筑密度33；7、安置住户360户，安置人口1368人。8、车位数130个。第二章项目建设背景、必要性和可行性21背景分析1、某市城乡一体化建设背景党的十七大报告对统筹城乡经济和创建新型城乡关系提出了新的目标和要求，报告明确指出“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。根据中央关于城乡一体化发展的总体要求，经安徽省政府第二十次常务会议研究决定，某市于2008年11月被正式批准为全省城乡一体化综合配套改革试点市之一。近年来，某市委、市政府坚决贯彻党的十七大关于形成城乡一体化发展新格局的决定部署，坚持把加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。近年来，某市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城镇发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快经济转型和产业结构调整。提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。为实现这一目标，某市杜集区积极开展城镇改造，把居民集中区、拆迁安置、煤矿塌陷区村庄搬迁作为提高居民生活条件作为民生工程，对解决城区居民家庭住房及构建和谐社会具有重要意义。根据中央关于城乡一体化发展的总体要求和省委、省政府的部署，某市城乡一体化综合配套改革至2020年全面完成。市委、市政府制定实施的工作思路是坚持从实际出发，按照“科学规划、强化基础、做大产业、创新制度、协调发展”的要求，全力推进城乡规划布局、产业发展、基础设施建设、公共服务、就业和社会保障、生态环境建设、基层组织建设等七个方面的城乡一体化配套改革，着力推进农村人口向城镇集中、农村土地向规模经营集中、农村工业向园区集中，切实让城乡居民充分享受改革发展成果，把某建设成为城乡一体、协调发展的现代化工业城市。要积极构建城乡公共服务均等化体系。城乡公共服务均等化是综合配套改革工作的重中之重，必须立足让城乡居民共享改革发展成果，协调推进城乡社会事业发展，努力实现城乡公共服务均等化。一要推进城乡教育均衡发展。制定实施城乡中小学发展规划，因地制宜地开展农村教育资源整合，推进小学向乡镇所在地和中心村集中、初中向中心镇集中、高中向市区集中。大力加强农村教师队伍建设，继续招录大学生到农村任教，选派城市教师下乡支教，加大城乡教师交流力度，切实提高农村师资力量。加快普及农村高中阶段教育，大力发展农村中等职业教育，加强农民技能培训，不断提高农民科学文化素质，提升农村教育的整体水平，努力在皖北地区率先实现教育均衡化和教育现代化。二要推进城乡公共卫生服务体系建设。进一步整合全市医疗卫生资源，巩固市、区、镇（乡）、村四级基本医疗和公共卫生服务体系，构建完善的疾病预防控制、卫生执法监督、医疗救治、信息网络和应急指挥五大公共卫生体系和计划生育服务体系，不断提高城乡公共卫生服务水平。三要推进城乡公共文化服务体系建设。大力加强城乡公共文化基础设施建设，完善城乡公共文化服务体系，深入开展文化下乡活动，大力发展文化事业和文化产业，丰富农村文化生活。扎实开展文明村镇、文明家庭等群众性精神文明创建活动，加快城市文明向农村辐射，全面提高城乡人民群众的文明素质。四要推进城乡社会保障体系对接。加快建立城乡一体的就业政策体系，完善面向城乡的技能培训和农村劳动力转移培训服务体系，加强街道社区和乡村就业服务工作平台建设，多渠道扩大城乡劳动者特别是农村劳动力就业，实现社会充分就业。积极推进新型农民养老保险制度，完善新型农村合作医疗制度，扩大进城务工农民综合社会保险覆盖面，健全城乡居民最低生活保障制度，进一步丰富以最低生活保障和特别救助为基础，以慈善救助和社会互助为补充的多层次、广覆盖的城乡社会救助和保障体系，建立起城乡一体的社会保障格局。居民集中居住有利于城乡公共服务均等化的实施。以此为契机，杜集区高岳街道办事处提出，建设杜集区高岳街道办事处孙庄居民集中区项目正当其时。2、某市城市建设背景某市位于安徽省北部，东经1162311723、北纬33163414，地处苏、豫、皖三省之交，辖相山区、杜集区、烈山区和杜集区。总面积2770平方公里，其中杜集区2399平方公里，市区371平方公里人口180万。近年来，某市大力实施城市“东延、西进、南扩”战略，形成相山和杜集、烈山“一体两翼”格局，加快建制街道和中心街道建设，增强城街道辐射力、带动力和吸引力，引导人口和产业向城街道、工业园区集聚。建设杜集区高岳街道办事处孙庄居民集中区项目，是引导居民集中居住，实现人口聚集，产业聚集的重要举措；更是某市发展战略的具体实施。22项目建设的必要性1、符合国家和省产业发展政策根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需、保障民生、加快农村人口转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快杜集区对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全区经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，杜集区高岳街道办事处提出建设高岳街道办事处孙庄居民集中区项目，符合国家产业发展政策，符合某市建设“双百双宜”城市总体规划的要求，符合杜集区发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。2、城市化建设发展的需要随着杜集区近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，为了适应杜集区的经济发展，节约建设用地资源，本项目建设将在不新增加建设用地的条件下，进一步完善农村基础设施建设，实现新农村建设发展目标。目前，受到建设用地的制约，杜集区高岳街道办事处孙庄多为危房，并且多为一层的居民用房，不利于节约用地，本项目集中建设6层楼房，解决居民居住拥挤难题，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于农民生活质量。围绕新居民集中区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以某市杜集区引入规模化企业提供发展空间，更是为改善人居环境、加快城市化进程提供重要条件和途径。3、加强土地集约利用的需要国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强基础设施建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，集聚产业、集聚人口，以带动区域经济发展。安徽省人民政府关于加强土地节约集约利用工作的通知皖政2006111号明确指出科学整理农村集体建设用地。结合社会主义新农村建设，引导农民新建住宅向规划的农村居民点集中，对废弃的“空心村”和闲置的宅基地等进行整理、复垦。加大对“城中村”的改造力度，鼓励城市规划区内的农民集中兴建住宅小区。腾出的土地除用于现有居民安置外，其余可用于城市建设用地。23项目建设的可行性1、符合城市总体规划根据某市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划，杜集区高岳街道办事处孙庄居民集中区位于某市总体规划杜集组团的中心位置，实施该工程，符合某市总体规划和杜集区总体规划。2、用地条件优越杜集高岳街道办事处孙庄新址地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。老村居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。3、交通便利杜集高岳街道办事处孙庄交通十分便利，现有多条线路的城市公交车辆通过，居民出行十分便捷。综上所述，高岳街道办事处孙庄居民集中区工程的建设，将有力地推动杜集区的城镇化进程，将进一步完善城区基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快杜集区招商引资的步伐，也是实施杜集区总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是某市及杜集区城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善杜集区城的旧貌，增强集聚功能。项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进社会事业的发展与进步。第三章需求分析与建设规模31需求分析1、房地产建设现状与规划自上世纪80年代以来，某市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达254平方米/人；人均占有道路、广场面积约12平方米/人；人均住房面积229平方米，成套率80左右。根据某市住房建设规划，到2012年人均居住占地面积275平方米，城市人均住房面积31平方米，住宅成套率95以上，住宅小区物业管理覆盖率80以上。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，某市规划区内因老城区改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。某市现有的安置房数量已远不能满足拆迁户的需求已迫在眉睫。为加快某市城市建设步伐，维护被拆迁群众的合法权益，保障被拆迁群众的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、房屋置换和政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设本居民集中区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题，使广大拆迁居民、居民可以享有可靠的拆迁安置保障，安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足某市杜集区部分被拆迁群众的安置住房需求。2、房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的一般规律，当城市化水平小于30时，房地产发展地速度较慢，当处于3070时，房地产进入高速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。从城市化的角度而言，目前某市城市华率不53，工业化率为48，某市正处于房地产业的快速发展时期。3、项目的区位优势杜集区高岳街道办事处孙庄社区选址地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。杜集区高岳街道办事处与某市区、相山区相邻，交通十分便利。本项目其自成体系的居住小区式的公共空间序列、居住街坊及温馨的生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近邻，都能享受到同样便捷的交通、繁华商业、高雅的文化、优美的环境。项目建成后，将大大改善杜集区高岳街道办事处孙庄村的面貌,增强集聚功能。32建设规模根据安置房有关标准并结合项目区实际情况，每户按以下标准安置。安置面积及建设规模见表21、表22表11建设内容一览表序号安置面积（M2）/户户数安置面积（M2）备注高岳街道孙庄居民集中项目709036031080表12建设规模一览表序号项目规模（M2）备注1住宅面积310802配套公建11000包括公共服务设施及商业用房合计42080第四章场址选择及建设条件41场址选择1、地点与地理位置本项目为高岳街道办事处孙庄居民集中区，地址位于本项目位于北外环路北侧，肖淮路东侧，任庄新村以南占地45亩。2、场址土地权属类别占地面积本项目地块属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约45亩，约30000平方米。42建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部某市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，某市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。某市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达9625平方公里。全市辖三区一区和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积1347万公顷（20205万亩），至2009年末，全市户籍人口2177万。（1）气候条件某市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为116C，历年极端最高气温为378C；历年平均降水量为8548毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70，年均蒸发量为18156毫米，年均日照时数为44302小时。（2）水文条件某市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的某平原中部。某市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为161972104立方米/年，多年平均地下水资源总量为815509104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于10克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌某市地处某平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度235324米，面积23545平方公里，占全市总面积的85。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为8667平方公里。某市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积798平方公里，占总塌陷面积的38，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的344。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件某市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为25325米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。某区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的47。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2235米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深71米钻至150米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPA以上。（5）交通运输条件某环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。杜集区北靠陇海铁路，东临京沪铁路，徐阜铁路、311国道穿境而过，连（连云港）霍（霍尔果斯）高速、京（北京）福（福州）高速交汇于此，距离徐州观音机场50公里，铁路、公路和航空组成立体交通网，交通十分便捷。2、自然条件对建设项目的影响（1）对工程方案的影响杜集区位于安徽省北部，全区以平原为主，且大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。（2）对施工条件的影响杜集区四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，对工程施工稍有影响。（3）对工程造价的影响杜集区交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。3、公共设施依托条件（1）供水本项目临近的供水管网已建成，水源由市政供水管网和杜集工业项目区供水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从肖淮路市政供水管网和杜集工业项目区供水管网各引入两条DN200的管道分别进入拟建小区并沿小区建筑群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。（2）排水项目区附近有DN2100的雨水管网和DN1800的污水管网，可以就近排入。（3）供电本项目附近的供变电设施已建成，能够满足本项目的供电需求。公共建筑采用户内变电所形式，住宅采用户外箱式变电所形式。（4）燃气本项目燃气源种类为液化石油气。液化石油气设计规模5000吨/年（储气容积100立方米1050立方米1）。某市燃气管网为中低压二级管网供气系统，管径DG100以上的中低压干管110公里，其中中压32公里，低压78公里，管材为柔性机械接口铸铁管（中压B级）。6、施工条件某市杜集区及周边地区建材资源十分丰富，水泥、石子、砂子、墙体材料、钢材等建筑材料供应充足，可以满足项目建设需要。同时杜集区及周边地区的多家建筑设计单位和建筑施工企业，技术力量雄厚，能够保证项目的顺利实施。第五章工程建筑方案51项目总体规划方案511规划原则和目标5111规划原则一是“以人为本”的原则，强调居住功能，并为之提供相应的生活保障、环境保障和心理保障。二是“可持续发展”的原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。二是“经济性”的原则。体现开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层居住条件的经济性要求。四是“生态化”的原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。维持生态平衡。512规划理念坚持以人为本的思想，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜与人居住的安静、安全、舒适的具有鲜明特色的现代化的城市生活片区。该项目规划定位为集中居住区。所以在土地利用方面尽量满足各项规划设计要求的前提下节约土地，提高土地使用效率。由于该地块现状平整，开发建设土主量较少，所以在建筑间距处理上就有可能保证土地充分合理利用。建筑南北间距保证113的日照标准控制，东西间距满足防火规范的基本设计要求。小区入口处的中心广场作为整个社区的中心，在构图上处于整个社区的平衡点上，地面空间开阔舒适。设计本着以人为本，再现符合居住的城街道生活环境，以满足人们不断提高的物质文化生活要求，同时满足有关主管部门的基地控制指标。5121易居型规划该规划在充分节约土地的基础上，考虑了居住者的居住舒适度，建筑排列比较规整。规划平面形成纵向延伸的空间组合。楼座单元之间有平直排列、有错落交接、有线性组合。加上强劲的曲线干道和柔和宅前弯曲通路，形成不同层次、不同空间效果的建筑空间组合。5122人性化规划本规划从以下几点体现对人的关怀A、建筑间距合理。B、空间富于变化。C、公共设施完备。沿街布置了相当的商业店铺，从城市繁荣和社区配套的角度，无疑为社区居民提供了生活上的便利。在功能配置中心绿地设置了社区服务中心、会所和物业综合楼，同时中心绿地广场又是居民集会的场所，周围的绿化带配固定座椅，人们可以在这里闲聊、沟通；广场地面硬化铺装，运用多种颜色多种图案来烘托社区和谐温馨的气氛。512规划总体布局（1）规划结构可概括为一心、二轴、多片区、一心是小区的中心绿地结合会所是小区的视觉中心，二轴是小区主次入口的路网结构，形成交通与景观的，轴线关系。多片区是按照周边路网结构及道路关系设置了几个区域，分区明确、功能性强。（2）交通设计本规划内部路网按承担的功能和交通量由三种级别构成。一级路网宽7米，为社区内的环形道路，兼消防通路，沥青硬化；二级路网为楼间联系通道，兼消防通路，路宽4米，无人行道，沥青硬化；三级路网为楼座单元通路，路宽3米，无人行道，沥青硬化或专用铺地。一级路网，呈环形构图；二级路网呈横向布置，主要承担社区内部交通，每个楼座均可就近到达二级道路，二级道路同时担负着社区消防通路的功能；三级道路量最大，是楼座单元出入通路，呈自由曲线布局，设置回车场的道路长度满足规划规范设计要求。（3）组团分区本项目为多层住宅，分区明确合理。（4）建筑风格该社区由多层住宅和配套公建构成。在建筑风格上尊重地方习惯，同时区别对待，但建筑风格整体上简洁明快，利落大方。多层住宅为坡顶建筑，配套公建屋面为平屋面。坡屋面材料为红色或蓝色灰瓦；平屋面材料上人屋面为铺屋面砖，非上人屋面为普爱防水保温屋在。外墙以防水外墙涂料为主，配合部分三色砖构成不同质感、不同色彩、不同色温的组合效果。东面出入口在形象处理上重点处理保证社区对外符号的统一性和易识别性。南、北侧入口在规划设计在定义为辅入口，沿街建筑平面功能单一，分化简单，为方便日后开发建设的实施和适应市场的多层次需求，以框架结构作为优选结构方案，便于不同面积的划分和组合。沿街建筑的立面在转角、以及不便处理部位做特殊造型处理，在大面上仍以实用、经济、美观为原则进行设计，建筑沿街底部构图以整体为主，实现纷乱的统一、简洁中的繁荣。为取得沿街建筑的整体效果，对沿街部位则做强化处理，以增加建筑群体的艺术效果，增加城市的环境魅力。（5）环境及景观设计该社区的环境及景观要素有别于一般社区，主要是因为该社区无论在建筑空间组合上还是在道路路网设计上，自身就已形成了兵营式规划所无法取得的环境景观艺术效果，在空间序列上有步移景异、曲径通幽、动静分化、曲直相映的空间效果。该社区环境及景观要素主要以下诸要素构成道路小区以一条环形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。主干道8米，次干道6米，宅间路253米。主干道连通了大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的弧形车道构成了整个小区的路网。小区内居民非机动车停车位按每户12辆设置，布置在小区非机动车停车位内。住宅小区室外停车位58个。植被包括城市道路绿化和沿街休憩绿地、社区道路绿化和集中绿地、以及宅前房后的绿地系统。该部分是社区环境、景观的主要构成要素之一。植被包括高大乔木、低矮灌木、草皮等要素构成。同时注重乔木本身的树冠形状、枝干形态、四季色彩变换等景观艺术效果。在树种配置上，主张多样性的丰富性，以不同的树种配合造就丰富的景观艺术空间。草皮主张以少为主，重点部位突出布置既可。低矮灌木配合乔木使用，同时展现空间线性。建筑主要环境、景观要素。是构成社区环境、景观的骨架和屏障，是划分空间的最直接的因素，同时又是空间内的着眼点，建筑本身就是景观。建筑的材质组合、虚实对比、景观底色。从正常使用的各个角度审视社区，可以获得下同效果的环境、景观感受。中心、次中心是社区空间开合、人员集散的要低。中心地段空间收放规律整体、有一定的权威性和向心约束力；次中心空间的收放自由随机，展现不同的个性特点。运动、休闲设施在必要部位布置了相应的运动、休闲设施，以满足人们锻炼、嬉戏的要求。如羽毛球场地，休闲园，沙坑等。环境卫生设施在合理的位置上布置环境卫生设施。该项既满足物业环卫工人的正常使用，同时可培养人们爱护家园，爱护环境的思想境界。在环卫设施的挑选、购置等方面，应注意设施在环境中的色彩、选型等艺术效果，使之成为社区的美的要素。雕塑、小品该社区虽定义为普通社区，是因为社区面向的居住人为普通百姓，其中的住宅也是实用型住宅，而非豪华型住宅。但这并不影响社区景观效果的营造，虽然在投资上可能不会有大的资金投入在雕塑、小品上，但局部、重点的部门的小品、雕塑是必要的，尤其是中心广场部位。那时是社区的中心，中心设有具有该社区标志性的塔楼在里面，是该社区的符号；另外，设计独特、制作精巧的各种指示牌也是社区景观的一种补充。灯具、音响体统社区的室外环境对于居住在其中的居民而言就是自我家园的外部延伸，实质上也是自书居住空间不可或缺的构成部分。外部环境照明包括道路照明、广场照明、休闲空间照明、特殊局部照明灯。各种照明除了技术上采用不同的照明标准外，在灯具的选择上，也应注意使用功能的要求和景观构成的艺术效果，对社区层次的提高、居民生活质量的进一步改善都是十分有利的。（6）规划竖向设计地地大的自然地势是北高南低，但在中心广场及以北，自然地势基本持平。为减少现场施工的土方量，节约造价，在场地竖向处理上充分利用现有自然地势和自然地平。场地内雨水系统仍采用雨污分流，地沟排水。（7）场地市政设施配置地地内的市政配置主要是高压变电、低压配电、集中垃圾场、垃圾桶、供水设施（主要是多层供水系统）热转换设计等。高压变电室、低压配电室以及换热站集中设置在地下层，便于安装、维护和管理，同时减少环境噪声，充分利用地下空间。每个组团设置一至两个垃圾收集点，每个楼的垃圾收集点回收垃圾量可适当减少，这样对位于收集点附近的居民的影响就会减少。（8）消防规划消防规划包括消防线路的设计、消防设施的配置、消防用水的共给、人员的安全疏散、消防喷淋以及建筑防火间距等。在该规划中，场地一、二级道路承担该社区的骨干交通，并担负着消防线路的功能。路面的幅度、路面载能力、转弯半径、路面铺装材料等均按消防车的使用要求设计，消防车沿消防线路可就近到达每个楼座，满足场地消防要求。该规划牵涉到的消防设施，主要有消火栓、消防泵、消防水池等。按规范该社区设置室外消火栓。室内消火栓主要是在地下车库以及公共建筑需要设置的部位。消防用水对于室外水消火栓、多层建筑的喷淋则采用城市管网供水，独立管网。消防水池、消防水泵房则在地下室，就近与消防水池连接。人员疏散满足现行国家规范要求。建筑防火间距建筑层数六层以下的建筑防火等级为三级，以上的为二级。二、三级建筑之间的防火间距大于11米，三级之间的防火间距大于6米，满足现行国家规范要求。（9）日照设计日照设计包括日照间距的控制、住宅户型的采光日照设计、住宅每户照时数的控制等。日照间距按杜集规划局提供的标准设计，即南侧建筑高度比其形成的正午日影长度113，满足规划设计要求，同时满足现行国家规范要求；其北侧无住宅，即不必考虑其北侧的日照遮挡。该社区内的住宅均为板式住宅，每个户型的南向居室数量满足总居室数量的南向指标，即满足现行国家相关住宅规范的要求。（10）节能设计节能设计及规划、建筑、给排水及电气等专业，大部分属于施工图阶段的技术设计。节能控制标准为公共建筑节能50，住宅建筑节能65。节能设计在规划阶段主要体现在建筑的朝向定位、层面形式和建筑体形系数上。即能充分利用自然光照，并减少建筑能耗。高密必于国家类气候区，冬季寒冷地带，建筑朝向应优先选择南向。该规划所有住宅建筑单体的朝向均为南向，有利于建筑节能在施工图技术设计阶段的设计和计算，也有利于节能投资。从屋面形式上看，多层住宅均采用坡顶形式，技术设计阶段为保温坡顶，有利于建筑节能。体形系影响用地指标和能量消耗。该社区在规划阶段尽量控制建筑单体的体形系数，以利于节约用地，并节约建筑能耗。52工程方案本项目按照国家规范配套小区公建及基础配套设施。1、建设规模（见表51）表51建设规模一览表地块编号小区名称总用地面积（亩）居住区用地面积（亩）其他用地面积（亩）总建筑面积M2住宅建筑面积M2公共建筑面积M2其他建筑面积M21孙庄居民居民建房区454504208031080110000合计4545042080310801100002、建筑设计（1）设计依据民用建筑设计通则住宅设计规范GB500961999（2003版）建筑设计防水规范（GB500162006）其它相关的建筑设计规范项目单位提供的设计条件（2）设计原则按照规划指导原则优化整合。以人为本，以居民业主为中心营造良好的居住环境、和谐的人文社区。一次规划、分期实施。与周围建筑规划相协调。同时现本区建筑特色。（3）平面设计住宅设计遵照小康住宅设计导则，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民的生活习惯、设计建造经济、功能适用的住宅体系。小区的住宅建筑平面设计最为鲜明的特点为住宅户型合理，且均好性强。户型方面，70M2/户占60；80M2/户占30；90M2/户占10。在住宅平面布局中，使起厅基本保持南北通畅，便于通风换气，同时餐厅也尽可能获得自然采光；尽量扩大厨厕面积，厨房每户46平方米，厨房和卫生间在布置时考虑管道、风道位置，同时还结合立面确定了空调机位。平面而局合理，功能分区明确，内部流线清晰娱乐与休憩，就餐与烹任，卫生与盥洗，工作与学习等均有相对独立的区域，同时兼顾各分区之间的昆紧密联系，最大程度地实现住户使和的方便快捷。（4）立面造型设计充分结合当地经济发展水平和居民生活习惯，本期住宅的建设应以经济、适用、美观为原则。在建筑立面造型方面，追求简洁明快的现代风格，表现与众不同的独特气质，力求简洁、大方、明快的同时，力图摆脱建筑从头到脚一个模样的局面。（5）竖向设计新建楼群采用统一层高。各层层高分别为配套公建住宅标准层层高29M住宅跃层（6）绿色节能设计设计将部分住宅居室阳台做封闭处理，冬季可作为阳光间，提高室内温度，减少冷风渗透；夏季起到一定的遮阳作用，对于降低室外气候条件对居室环境的负面影响，改善室内气候意义非凡。针对本地区夏季日照强烈的特点，设计中将屋顶装饰构件与遮阳板结合设计，在丰富立面的同时有效地兼顾了遮阳的功能，提高了室内物理环境的质量，避免了能耗的无谓浪费。按照建筑节能规定，住宅外窗采用铝合金空玻璃窗，外墙采用现抹胶粉聚苯颗粒外墙外保温做法，屋面采用40厚苯板保温，保温效果好，达到节能作用，窗户选用双层中空玻璃窗，提高保温隔热效果，采用铝合金开平窗。（7）无障碍设计本期建筑按照障碍设计要求设计。有关节点遵照JGJ52001城市道路和建筑物障碍设计规范。出入口均做防滑处理，设坡度为1/12的残疾人坡道，坡道面均做防滑处理。（8）户型设计高岳街道孙庄居民建房区均为多层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现高品质住宅区的风貌。根据安置居民的不同品味和要求，故设计了多种户型，见表57。表52孙庄居民集中区小区户型一览表户型户型面积（M2）备注A3室2厅1卫8076B3室2厅1卫9020C2室2厅1卫7030（9）建筑项目主要特征及标准表53建筑项目主要特征及标准表项目住宅备注耐火等级二级抗震设防烈度6度结构形式多层为底框上砖混结构建筑层数6层建筑总面积M228050墙体240MM厚煤矸石空心砖JS外保温节能墙体地面水泥砂浆拉毛楼面水泥砂浆拉毛屋面钢筋混凝土板JS保温SBS防水级防水,二道设防门分户门为三防门,窗单框双玻彩铝窗楼梯乳胶漆饰面厕所、厨房贴瓷砖外墙面高级外墙涂料、局部面砖装饰外墙面建筑构造及装修3、结构设计（1）设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑抗震设防分类标准（GB5022395）建筑结构荷载规范（GB500092001）砌体结构设计规范（GD500032001混凝土结构设计规范（CB500102002）建筑地基基础设计规范（GB500072002）建筑抗震设计规范（GB500112001）混凝土异形柱结构技术规程（JGJ1492006）安徽省异形柱框架轻质墙结构（抗震）设计规程（DBJ34/2222001）建筑地基处理技术规范（JGJ792002J2202002）全国民用建筑工程设计技术措施结构（2003）（2）场地条件项目区场地，地势平坦。抗震设防烈度6度。场地土地类别为类场地。基本风压040KN/平方米基本雪压045KN/平方米。（3）结构形式根据本工程的规划设计意图及建筑单体方案，结构设计方案的选择本着技术先进、受力合理，有利于降低自重，提高使用系数，与节能设计相结合的原则进行。住宅承重结构形式采用煤矸石烧结砖混合结构，既利用了现有结构材料又做到环保节能。配套公建结构采用了框架结构形式，外墙及户内隔墙均采用粘土空心砖，使户内空间能够灵活分隔，增加使用面积。楼、屋面采用现浇混凝土楼板结构体系，以满足悬挑及屋盖建筑造型的需要，并且加强了建筑的整体性。公共建筑采用现浇混凝土框架形式，维护结构采用粘土空心砖，楼、屋盖采用现浇混凝土梁板体系，框架结构抗震等级为三级。3、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003住宅设计规范GB500961999（2003年版）建筑设计防火规范GB500162006。自动喷水灭火系统设计规范6B500842001（2005年版）国家其它有关规范、规程、规定和标准。（2）设计范围本设计包括室内生活给水系统、消火栓给水系统、太阳能热水系统、污水排水系统、雨水和空调冷凝排水系统。（3）生活给水设计系统设计该小区水源为城市自来水、管网压力028MPA，此压力可以满足区内多层建筑给水和消防水压要求。从市政给水管引入二条DN150市政自来水管至小区给水管网，给水管网在小区内成环布置，供给区内住宅和公建等生活用水及消防用水。供水方式采用下行上给式。住宅按单元设室外给水引入管，在单元入口处做室外地下表井，各户水表集中设置在水表井内。底商按各商户分别单独设置水表计量。公建按不同的使用单位分别设置水表计量。管道布置住宅入户立管沿厨房外墙暗敷，户内支管敷设在楼板上垫层或隐蔽安装。公建按卫生间分别设置给水立管。管材、设备及作法室内给水管采用PPR（10MPA）管，热迷人连接。（4）消火栓给水系统按照建筑设计防火规范的规定，共建设置独立消火栓系统。消防消量依据建筑设计防火规范，室内消火栓用水量为15L/S。消防水源消火栓用水直接从室外给水环管上接入。室内消火栓系统设计共建设置消火栓，并配备消防卷盘设备。消火栓间距应保证同层任何部位均有2股水枪10米充实水柱同时到达。室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，DN65MM丝扣连接，DN80MM法兰连接。工作压力为16MPA。（5）太阳能生活热水设计系统设计该小区多层住宅全部采用分户式太阳能热水器（每户一套）供给生活热水。太阳能热水器放置在屋面上。供水方式由住户内给支管上接冷水进水管至太阳能热水器，进水管上设手动阀门，被加热水由贮水桶重力自流至用户用水点。管道布置进出热水器的冷、热水立管集中布置在套管内，套管设于卫生间墙外，每层利用立管检查口甩出水平接管。户内横支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装，屋面上的管道尽量暗设。屋预留安装太阳能热水器的条件，热水器型号由住户自理。管材、设备及作法冷、热水管均采用PPR（10MPA）管，热熔连接。冷、热水管套采用DN150硬聚氯乙烯管。（6）污水排水设计系统设计住宅厨房和卫生间分别设排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，立管在首层汇合成横干管排出室外，首层卫生间排水单独排出室外。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。厨房不设地漏，卫生间及有洗衣机的卫生间前室设置地漏。公建卫生间分别设置排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，首层卫生间排水单独排出室外。排立管设伸顶透气，隔层设检查口。管道布置住宅排水立管分别布置在厨房和卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管理地敷设。管材及作法室内排水管采用硬聚氯乙烯PVCU螺旋管，承插粘接。（7）屋面雨水采用外排水，雨水经檐沟、雨水斗及雨水立管收集后直接尽量结合雨水立管设置。冷凝水立管采用硬聚氯乙烯PVCC排水管。4、燃气设计（1）设计依据住宅设计规范（GB500961999）（2003年版）。（2）燃气设计燃气管接单元分别引入，在一层设置燃气表箱。管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计，本设计只考虑预留管道位置。5、电气设计（1）设计依据住宅设计规范（CD500961999）（2003年版）低压配电设计规范（GB5005495）建筑照明设计标准（GB500342004）建筑物防雷设计规范（GB50057942000年版）业主提供的资料和建筑专业提供的设计资料。（2）工程概况本工程为六层砖混结构。（3）设计范围供配电系统设计电话及网络系统消防系统。（4）供配电系统本工程在室外设变电所，各变电所10KV电源采用环网供电方式。从变电所至每栋楼的低压供电采用放射式接线方式。本工程均为三级供电负荷。本工程配电系统采用TNS系统，住宅楼电源由附近变电所采用电缆埋地引入方式，电压为380/220伏，引入电源PE线在进线处做重复接地。在配电系统设置专用PE线，凡是正常不带电的电气设备属外壳均需同PE线可靠连接。用地标准住宅每户按6KW容量设计。在住宅首层户门外设楼道照明计量总表及各层住户的户表。住宅每户户内设配电箱，配出回路采用插座回路和照明回路分开配线方式。具体为照明1路，空调插座3路，厨、卫插座各1路，普通插座1路，各回路保护开关为16A，普通插座、厨、卫插座带漏电开关匀为相、零同时断开。楼道灯采用声控延时控制，光源采用节能灯。电话及网络系统本工程在小区管理中心设置机房。本系统可参考当地电信管理局有关规定设计。住宅每户按二部电话设计，在卧室及起居室均留电话插座。每楼采用光纤进线。楼内采用五类线。住宅每户按一个数据信号线设计，在卧室留数据插座。（6）电视系统本工程在小区管理中心设置电视机房。本工程电视系统的安装和调试由电视设备供货厂方负责本工程的电