置业顾问销售人员基本素质培训(doc 16)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。销售人员基本素质培训销售是一种伟大的职业风度与品格勤劳、自觉、责任心、效率稳重、理性、机智、成熟、随和、亲切、友好、可信、可靠、自信、词汇量、想象力、决心具有大多数人都接受的性格特点，初次见面能给大多数人留下好印象优秀的专业知识、与人合作的精神社交知识、圆滑态度销售人员的必备素质自信乐观的态度轻松的心态守时仪表与装备个人清洁，个人着装，个人化妆，发式，指甲，首饰，坐姿，站姿，迎客，送客，问候语，握手，介绍，注视，微笑，倾听，记录，提问，解答，电话应答。寻求机会与创造机会丰富的知识知识和技能（1）市场知识大市场的发展历史，大市场的预测，本地市场的历史发展和现况，市政规划的计划及对本地域的影响，国际，国家和北京的经济及相关政策对房地产市场的影响，竞争对手的特点（优、劣势），投资环境，回报率，WTO，奥运会给北京带来和将会带来的影响，本地区将会得到的利益，（2）产品知识设计理念，地理环境，商业环境，装修标准，设备特点，户FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。型特点，物业管理特点，售后服务流程，建筑文化，广告传播信息，法规政策房地产相关法规，工商注册法规，银行按揭规定，建筑验收规定，面积测量规定和公摊原则，交易买卖程序，按揭程序，验收程序，交楼程序房产证办理程序，销售部管理表格的应用激情积极心态消除否定心态消除懦弱心态坚定信念勤奋三勤手勤、口勤、脚勤忠诚对客户对公司基本职业操守对职业生涯发展的重要性交往以希望别人对待你的方式对待别人善于赞扬别人态度诚恳遵守诺言牢记别人姓名微笑待人仔细倾听别人的话关心他人自我管理28法则八成的成功是取决于二成的优先事项，成功与不成功，就看你在工作和时间上调配上如何排定优先顺序。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。态度和方向发展和保持积极的思想行为；确立长期和短期目标销售人员的自我目标及管理计划；审视自己成功定位自己考问自己成功的特质我有吗不死鸟精神勉励自己合作的重要如何让人认同自己修养自己定立目标设想自己自我提升发展自己主动加压开发自己制定并实施工作计划和目标销售的基本原则先推销自己推销服务推销产品为什么销售人员会失败销售人员的危机意识房地产市场已进入比较时代，面对面的竞争与肉搏残酷时代已经来临。市场淘汰不可避免，销售人员的压力和不稳定性愈发明显，末位淘汰制逐步流行。市场对销售人员的整体要求越来越高，大致有外表形象，言谈举止，性格特征，兴趣爱好，年龄层次，文化水平，知识结构，专业素养，精神面貌，个人修养，敬业精神，价值取向，职业目标，职业经历（所做项目的规模，影响，销售状况）；房地产销售人员将面临大洗牌。没有充足的动力请记住，所有的动力都来自销售人员自身。对于销售或成为一名销售人员有错误态度FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。社会对销售人员的公众形象不好；新加入的销售人员也抱有社会中上述错误印象，并把这一不良印象带入此行业，影响其成为一名销售人员的工作。害怕失败如有如下言论“我不在乎是否能挣很多钱，只要能够学习知识我就满足了”。或者是“我并不是要从事一项挣钱的行业，我只是喜欢与人交往。”未能意识到本行业的要求必须了解大量的专业知识；客户开发必须持续进行；只有高效率地使用时间才能取得成功。他们没有下定决心他们只是想试试水，看看是否喜欢这一行；他们看看需要付出多大努力。他们不知道该做什么，因为缺乏充分的培训；缺乏详细的工作计划；缺乏必要的监督；缺乏足够的支持。销售人员基本技能培训守时、着装、言谈举止、知识储备对公司的了解对产品的了解资料的准备道具的准备文字资料，计算器，记事簿，笔，名片，业务内容的准备在谈判前，应事前进行一些思考和准备事前知道对购买者是重要的；确定表述的最有效次序；设计一个与客户接触的方法；知道怎样将信息的要素结合起来；精神状态的准备精神饱满FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。对客户深入了解（一）客户类型及基本对策自用型产品第一，根据客户的基本要求及基本家庭情况，充分介绍产品的情况，包括但不限于建筑风格，户型特点，装修标准，设备特点，层高，小区绿化，小区配套，周边情况（购物，休闲，医疗，教育，交通），物业管理特点，未来城市规划方案；以上介绍须注意客户的关心点，将产品特点分主次重点强调，并在客户注重的特点方面做专业解说；投资型应向客户介绍投资回报，应交税费，现有市场状况，市场风险，市场预测；针对此类客户，应表现为专业投资银行家的风范，对客户选择的户型大小，朝向，楼层等提出最专业的建议，切勿为完成销售目的盲目推销（客户有时非常专业）而丧失客户的信任；果断型迅速进入正题，强力促成前约；如客户要折扣，迅速向经理汇报，切不可立即告知结果，可等待1015分钟，此间，可与客户闲聊，借以了解客户情况并加深感情；（直拳法）犹豫型放长线，要耐心，服务要细致，主动，了解客户的真实想法和顾虑，并及时解决客户提出的问题，逐步打消其顾虑，将其逼至签约；（合围法）比较型自信，不盲目打击竞争对手，充分了解产品的特点及竞争对手的特点（缺陷）针对客户的比较逐条说明，作到专业，细致，自信，热情，此时的书面资料的准备尤为重要，（在相同产品的竞争中，销售人员的素质及服务态度起决定作用）（专业法）怀疑型不卑不亢，不急于反击，有理有据，逐条回复，面带笑容，自信诚实，语言坚定，语速平稳，语调中平，（威慑法）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。无意向型顾问式接待，介绍市场，产品，热情第一，专业第一，目的在于启发其购房意识，传播产品形象，（教育法）外地客户（不了解市场）热情，专业，充分利用现场氛围，将客户说服，自信，气势是重点，切勿地域歧视，展示京城文化（热情，好客，大气，专业，压迫）（展示法）老客户（成交与未成交）保持联络，特别是生日等特别日子，联络内容包括告知工程进度，新的市场信息，周边城市变化等，增加客户对销售人员的亲近感及对产品的认同和自豪感，了解客户需求挖掘客户需求进攻共鸣创意获得客户认同给客户留下深刻印象融洽客户关系销售技巧培训公司品牌的维护与展示品牌建立的重要性及所产生的价值品牌的维护品牌的体现每一个员工的言行代表着公司的形象针对销售人员遇到的问题的分析寻找客户时遇到的问题被动FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。不懂得利用机会和关系害怕被老板或高级管理人员拒绝，而只去跟非重要人物谈不够勤劳打电话时遇到的问题胆怯不会定约会说话不够简洁洽谈时遇到的问题开场白客户心理的把握谈话进程的引领与主动权的把握说话简洁明了及回答客户问题时直截了当的重要性介绍时的点、面把握洽谈或介绍产品结束前归纳、总结的必要性记录与反馈对公司和产品的熟悉与正确、全面表述洽谈的侧重点与客户方参会人员构成的关系计算器与数据的重要性客户跟进过程中的问题洽谈之后的跟进动笔/动嘴推进发现问题与解决问题推销投资置业顾问寻找切入点利用关系勤劳、细致、周到失败用心、用耳、用手与用口FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。观察，倾听和询问技巧（重点）积极聆听通常，我们认为只有我们在讲话时才会发生积极的沟通，而聆听是消极的。然而，如果沟通是一个双向的过程那么聆听应当算作其中的积极的组成部分。尽管初看也许像是争辩语义学，但其观点在于如果销售人员想有效沟通，他们必须最起码像擅长讲话一样擅长聆听。聆听者有责任获得对说话者想要传达信息的完备和正确的理解。为什么人们没能做到更好地聆听首先，聆听是一项很难的工作。研究表明，当一个人积极的聆听时，他的新陈代谢过程会有轻度加快，体温会轻度上升，瞳孔轻微放大。这说明真正的聆听绝不是消极的。一个真正聆听的人对正在舆的信息给予密切关注，并且向讲话者表示他在关注当前的谈话。销售员未能很好聆听的第二个原因是当他们不说话时会感到不舒服。对新销售人员来说，该点尤为明显。他们通常借口说他们不想“失去对谈话的控制”。他们害怕如果失控，他们的信息就不能很好地传给客户。然而，他们经常感到如果不讲话就不是在销售，并且他们需向买主提供尽可能多的信息。提供恰当信息的需求肯定是最优的，但销售人员，特别是新销售员，经常试图“倾销关键因素”，即给客户所有他们所知的信息，他们害怕如果不能如此，就会遗漏某一促使销售成功和重要因素。在讨论何种特性使得优秀销售人员与一般或较差销售人员区分开来这一问题时，最近的研究发现许多公司的销售经理一致认为，聆听是销售的关键技能。这里引用其中一位的话“我通过聆听比通过讲话卖出了更多的商品”。一位名叫威廉布鲁克的作者和销售培训人员说“聆听意味着关注未来客户所说的话，聆听是销售员最重要的任务”。因此，销售经理需培训销售人使其成为更好的聆听者。在推销过程中，聆听的四个目的是1、使客户确信自己是重要的。2、客户在谈话时，他会提供有关什么是重要的及他想要的。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、客户谈话或就事情进行推理时，他通常是在劝自己购买。4、客户能够敞开肺腑，更乐于提供销售员一个好的讲话机会。积极聆听是给销售和带来变化的一种重要方式。销售员工作的很大一部分是改变客户对产品的观念发现能更好地这客户提供服务，公司的产品或服务需做哪些变化。这些都需要积极聆听。当一个人听另一个人说话时，听者也获得了说话的权利。尽管这听起来有点理想化，但的确一个人如果感到自己被人聆听，他将更偿于听听别人说什么。这也许基于一种隐含的责任感或是基于这样的事实，即说话人会对聆听并理解自己的想法和情感的人产生亲近感。这被称为互惠原则。也就是这样一种观念，即当一个人为另一个做了些什么时，另一个将乐于回报以恩惠。开放式提问销售人员与客户沟通的一种途径是开放式提问一种不能简单地用“是”或“否”来回答的问题。在销售准备阶段，销售员应该列一份问题表。一份书面的问题表可以帮助你引导谈话的方向。大量证据表明，在谈话中使用准备的问题表的人不容易遗漏有关未来客户需求、态度及问题的信息。开放式问题优于“是否”问题的原因在于客户在回答开放式问题时被迫提供更为完备的信息。此外，这类问题使得销售更具有谈话的性质。“是否”问题使会谈听起来像质问，并常常导致客户提早结束会谈。通常，销售员问“是否”问题时，认为问的是开放式问题。有些购买者很喜欢回答简单的“是否”问题，他们非常清楚销售员本来想使问题成为开放式。他们特别喜欢与新销售人员玩这种把戏。有效表述的艺术销售是认知递进的过程，当客户从听到看再到做，他就依次转移到比前阶段更高的认识水平上来了。这一递进的销售表述是FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。以有效和恰当的方式陈述销售信息使用销售道具，如楼书，证书，技术资料，报纸简报，细述产品的优势将产品的优势和设计概念的宣传纳入其中表述意味着销售人员建立个人销售计划，获得并留住客户直至最终签约的过程。在计划表述时，销售人员的实施方法是采用策略的观点，把产品的所有因素放在一起组成一个有内聚力的整体。表述应当是力图讲一个故事，并使用多种方法增进对故事的讲述。在建立表述计划时，销售人员应考虑陈述有趣吗，利益是否清晰以促使客户完成购买，是否考虑反对意见和预料中的问题。客户的基本反应不买的信号抬肩，手握拳，双手抱胸，摇头，打哈讫，心不在焉，频繁眨眼，购买的信号再一次拿起楼书详细看，肩下垂，手心放开，伸出手指，再一次询问价格，目不转睛听销售人员讲解，就销售人员的某一观点，同意销售人员的观点基本销售常识销售常识卖什么自己公司产品形象、外表、笑容、亲合力听给客户充分的说的机会说真诚、理性、条理、简洁、问辩论的后果FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。速度、声音、语气谈问题使客户有期待感，印象深刻写永远拿着纸和笔，计算器尽可能记录下客户所说的每句话心正用心知己知彼，对比的重要性卖价格、性能、质量、服务性价比目标数字化目标谈判虽然价格常常被认为是谈判活动的主要内容，但并不是唯一内容，谈判内容还包括购房合同中的所有条款，因此，熟悉合同内容并理解合同中每一条款的意图将有助于谈判的顺利进行，避免陷于价格纠缠的泥潭。谈判的原则（）将人与问题分开因为是人在进行讨价还价,所以很容易将感情同正在进行的谈判绞缠在一起,根据谈判者的个性而不是双方的利益去设计谈判问题,可能毫无结果。如果将谈判作为对对方意愿的检验，而不把其作为共同解决问题的活动时，谈判无效。将人与问题分开，首先要有准确的理解，设身处地地理解客户观点的有力证据，并设法体会客户提出这一观点时的感情程度（即重视程度）。谈判双方必须有真正的信息沟通。销售人员应主动听取客户的表述，并有所反应，应直截了当的谈及问题的重点所在而不是仅仅为了被人听而抢先说话。（）集中在利益上而不是立场上立场与利益的区别在于一个人的立场是其进行决策的基础，而一个人的利益是促使起采取某种立场的根源。在每一个厉害关系问题上，通常可能有好几种立场可以满足利益的需要，所以在利益关系上进行调和，常会受到更好的效果。例如除价格问题外，还有物业管理费，物业服务内容，付款方式，对市场回报，市场预测，产品特点的分析，总之，使客户在价格外，充分认同其他的利益，认同利益的多方性和平衡性。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。谈判的过程（）行为开诚布公，友好热情；肩膀放松；衣者整齐；目光接触和握手，要表现出可信和自信轻松自如，行动和说话不是惶惶张张，吞吞吐吐；可适当讨论些非业务性的问题；（）心理心态平和，情绪稳定，把握好谈判的节奏，不要被客户的情绪左右，事前应将谈判的过程预演一次，将谈判的细节准备充分，问题和难点及解决方案准备充分，争取取得谈判的主动。（急噪，失望快乐不现于言表）工作效率1/3的时间找客户1/3的时间跟客户谈1/3的时间跟踪谈话的技巧A电话预约B是不谢谢对不起C以退为进D求救顾问专业E不用非肯定的词汇F列举成功案例G让客户感觉到他的重要性H询问客户得意的事I用高明的方式问问题准备工作的必要只有一次机会A对客户的全面了解B产品资料的准备C准时FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。与客户建立长期联系的必要客户介绍客户，与其有1000个新客户，不如有100个满意的旧客户客户的未来需求口碑的建立销售人员的团队意识销售团队的组成项目策划人员广告策划人员销售经理销售秘书销售人员工程技术人员物业管理人员售后服务人员（现代营销的概念）销售人员在销售团队中的责任充分理解和传达项目的特点，理解和运用项目广告所传递的文化和信息；将客户的信息反馈给策划人员作为销售方案的调整依据；将客户的要求反馈给公司，并及时解决；完成销售并提供客户优质的服务销售人员在团队中可得到的帮助策划人员的项目培训帮助，销售经理的业务帮助，销售秘书的工作协助，工程人员的技术帮助，及各项服务支持；销售人员在团队中的运作销售人员的相互交流和学习（以会议，座谈，工休，午餐时间）员工之间的交流与学习是销售人员自我提高和加深项目了解的重要手段，交流应是主动和坦城的，相互学习和交流的目的是明确的，一个团结，默契的集体对每一个销售人员都是非常重要的；销售经理与销售人员的相互交流销售人员可以借以了解经理的管理理念，交流自己的工作心得，形成相互了解和工作默契；团体意识的重要性（）个体推销不适应现代营销概念；（）个体推销中由于个人知识的局限性，在现代的信息社会中一般无法满足客户对项目全面信息的需求；（）团结，高素质的集体会给客户带来对公司，个人，项目的信任；在业界树立项目的威信，从而提高个人的形象，有利于个人在业界的发展；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。销售人员每日准备工作记要销售工具准备好不只是简单的都备齐。表面上的工作会让客户感到您的专业度，销售夹中的材料、报纸、报价需按顺序，没有用的不要放在夹子里。不要在用的时候东翻西找半天，最好用口曲纸安排好顺序。重视每一次与客户的交锋（来电、来访）每一次来电、来访后给自己打分，对于自己的表现是否满意。能否主