2009年上半年房地产形势分析

2009年上半年房地产市场形势分析报告钟方言一、市场运行情况一2009年上半年，我国房地产市场出现了稳步回升的态势。全国商品房成交量恢复之快，特别是少数特大城市量价齐升之快出乎绝大多数人的预料。因为这种情况发生在全球经济衰退似未见底，中国经济企稳尚不巩固、不确定的大环境中。三、四月份，人们还在讨论楼市“小阳春”的真实性，到了六月份，东部地区多数城市房地产市场销售仿佛又进入了“盛夏”。二国房景气指数触底反弹。2007年11月，国房景气指数L0659点，是本世纪来的最高点。2008年10月首次跌入不景气区间，随后又连续下跌，今年3月到达9474的最低点。从4月开始向上反弹，6月增至9655点，比5月提高O61点。呈现上升态势。见图L。三商品房销售快速增长。今年上半年全国商品房销售面积341亿M2，同比增长317。销售额15800亿元，增长5300。这与2008年全年销售面积同比下降197，销售额同比下降195，形成鲜明对照。见图2根据上海克而瑞信息技术有限公司提供的全国典型城市商品住宅成交量表显示今年上半年部分特大城市商品住宅成交量同比增幅超过全国平均水平。见表L四商品房销售价格走出阶段性低谷。70个大中城市房屋价格数据显示2009年6月，房屋平均销售价格同比上升02，环比上升08。从近年房价变化看，在2008年12月同比出现下降，2009年6月出现“转正”；在2008年8月环比出现下降，2008年3月转为上升，然后保持了每月O2个百分点的增速。见图3五房地产开发投资停止增速下滑后，呈现逐步增长态势。2008年的投资增长出现了前高后低趋势，投资增速逐月下滑。2009年12月，完成房地产开发投资的增速降到十年来的最低点，同比增加仅为L，L3月同比增长44，L4月同比增长49，L5月同比增长68。L至6月完成房地产开发投资L4505亿元，同比增长99。但今年上半年投资增长速度仍明显低于以往多年，也低于全国固定资产投资33的增速。见图4六新开工面积同比下降，但降幅逐月收窄。在2008年全国新开工面积仅增长23的基础上，今年上半年便进入负增长的通道。今年L4月，新开工面积同比下降148，L6月有所好转，但同比仍下降L04。见图5七土地市场在低迷中出现复苏。2008年全国房地产开发企业购买土地面积的积极性下降，全年完成土地购买面积37亿M2，同比下降86。土地市场最低迷的时间发生在今年一季度，同比下降401。其后随着房屋销售的回暖，土地市场出现复苏。16月，全国完成土地购置面积13644万M2，虽同比仍下降265，但降幅明显缩小。完成土地开发面积11010万M2，同比下降152。见图6八房地产企业资金紧张状况明显缓解。今年16月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长236，比起2008年全年同比增长18，有明显改变。资金来源中，国内资金5382亿元，同比增长326，自筹资金8241亿元，同比增长104；利用外资243亿元，同比下降297；其它资金9837亿元，同比增长347，在其它资金中，定金及预收款5758亿元，同比增长277，个人按揭贷款2829亿元，同比增长631。可以看出，个人按揭增速最高，有力地促进了房屋销售；国外资金负增长，与国际金融危机尚未解除有关，说明目前外资对开发投资依然十分谨慎。见图7九以廉租房为重点的保障性安居工程建设力度明显加大。今年上半年，全国已开工廉租房建设达105万套，占全年计划的59，计划投资L048亿元，已完成310亿元。全国新增租赁住房补贴达53万户。同时，全国各地结合棚户区和旧城区改造加快了住房保障工程进程。北京、广州等特大城市还开展了限价房的建设和配售。二、发展态势及原因分析十今年上半年全国商品房成交量的增长速度超过市场亢奋的2007年。今年上半年新建商品住宅成交面积、成交额分别高于2007年全年增速的247和468。所不同的是，2007年是在2006年、2005年等数年连续增长基础上的“加速度”增长，今年上半年是在2008年销售面积下降两成的情形下的“反弹式”增长。今年上半年不仅新建商品房成交面积创上半年销售面积历史新纪录，而且二手房交易也十分活跃，例如北京今年上半年二手房交易量接近L0万套，超过去年全年的交易量；上海今年上半年的二手房交易量也创出历史新高。市场显示今年三、四月份时，以初次置业和初步改善的自住性需求或称“刚性“需求为主，表现为中小套型、中低价位的楼盘热销，二手房市场的回暖快于一手房市场。进入五、六月份后，更多的改善性需求和一部分投资性需求入市，上海、北京、杭州、温州、深圳等东部经济发达城市出现高端、高位楼盘热销。（十一三、四月各地房地产市场逐步活跃主要有三方面原因一是政策利好。二是房价回调，三是“刚性”需求释放。从政策利好看，宏观层面的“保增长扩内需”一揽子计划，专对房地产市场出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见，以及各地政府因地制宜出台一系列“暖市“举措，不仅对稳定房地产市场的信心和预期起到重要作用，而且通过降低利率和首付，直接提高了市场购买力。从房价回调看，2008年8月至2009年2月全国商品房价格环比连续7个月出现下降。不少城市2009年年初时的最低价与2007年三季度的最高价相比，一般要下降1520。对于“刚性”需求者简称“刚需”，下同，在房价回调后纷纷入市是必然的。从“刚性”需求释放看，房价快速上升中，他们被挡在市场门外，房价开始出现增幅下滑、下跌时，他们在观望、等待，到今年春天，在降利率、减税收、降房价下，“刚性”需求便逐步释放，到集中释放O十二五、六月份的楼市热销中，投资性需求的推动是原因之一。据来自房地产销售第一线反映，过去几个月的情形是，售出住宅的平均套型面积数呈现逐月增加，每套的总价呈现逐月上升。热点城市的高级公寓和别墅又现少有的热销场面。“五一”前后，深圳、上海、杭州、温州等地明显出现了投资需求的人群，北京、广州、南京等市高端置业突然间增多。上半年全国商品房销售额增幅超过销售面积增幅20多个百分点，也验证了高价房的热销。在房地产市场量价齐升之后投资需求者入市，很大程度上是通胀预期和流动性过剩预期导致的。近几个月来，一部分财富阶层开始“资金搬家”，用人民币换“砖头”，以求保值、增值；一部分中小企业家见实体经济仍低迷，多数行业“产能过剩”，将其生产资金转化为了房地产资产；还有，半年来新增的巨量贷款中，也有一部分变换了渠道，进入房地产市场。与此同时，不少地方放松了对“二套房”政策的执行力度，金融资金配合了投资需求者进场，扩大了他们的购买能力。少数城市正在或已经催生新的房地产泡沫。十三房地产市场的地区差异性在市场冷热变化中更加明显。在东部一些热点城市，房地产市场活跃，财富阶层相对集中，房地产需求的弹性系数大，投资需求者数量多、资金量大，市场呈现了“热得快”，也“冷得快”的特点。而多数中小城市，以当地需求、自住需求支撑市场，需求弹性系数相对小，市场起伏也小，房价相对平稳。还有相当一部分原先开发规模过大的中小城市，消化存量房压力仍然很大，还需要进一步的暖市措施去消化和激活。从全国房地产市场总体看，今年上半年呈现的是平稳较快的发展态势，符合政府宏观调控的意图；房地产市场的快速回暖和保障性住房的加快建设，对国家的保增长、扩内需、保民生发挥了积极作用。十四当前出现的房价过快上涨的现象，主要发生在少数城市。但又要看到这些城市是经济较发达的大城市，其交易量在全国占比高，影响大；还会对其它城市产生“热传导”效应，弄不好会扩大为全局性问题，应当引起高度关注。房价过快上升，根本原因是供求关系紧张，是房地产市场上的“钱松”和“地紧”造成的。所谓“钱松“是指在当前货币金融环境下，进入楼市买房的钱多。所谓“地紧”，是相对旺盛的需求，商品房供应相对不足。而商品房供应不足主要是前期土地供应的紧缺。据了解，杭州市在几年前就有土地“饥饿性供应”的状况，上海市20072008年的土地供应量只有20042005年的三分之一，北京市在20042006年间，连续三年未完成土地供应计划，深圳的土地供应量从2000年到2006年之间一直呈逐年下降。在今年上半年出现了连续四、五个月热销之后，目前这些大城市房地产“库存”已普遍不足。现存可售商品住宅的消化时间，杭州、上海不足三个月，南京4个月，深圳、北京也只有半年左右。（十五新开工面积和购置土地面积两项先行性指标严重滞后，尚在负增长空间中运行。这既说明这两项先行性指标一般均会有滞后性表现，也说明全国房地产市场还没有达到全面回暖的程度。由于2008年全国房地产销售量出现20的大幅度下降，既导致开发企业资金链紧张，又影响开发商市场信心，无力也无心新开工、再买地。今年以来，随着销售好转，资金回笼，以及对市场预期改变，开工、拿地的情形正在逐步改变。土地市场“流标”现象正在消失，土地溢价越来越多，溢价程度也在提升。近期一些热点城市的地价攀升较快，又现若干“地王”，虽不是全国各地的普遍现象，但这种趋势也值得高度关注。可见，在相当宽松的货币政策和巨量的新增贷款的环境中，“钱松”不仅让一部分购房者大大提升了置业能力，也让一部分买地者拥有更强的置地能力，金融“杠杆化”如用力过头是极易推生房屋市场和土地市场泡沫的。十六过去一年，全国房价和地价没有出现大落，下行时间也不长。国家统计局数据显示，全国房屋销售价格同比的降幅没超过2，其中新建商品住宅价格同比下降幅度最大的月份是今年3月为L9，二手房同比下降没超过1。出现房价同比下降的时间6个月，环比下降的时间7个月。热点大城市的房价变动幅度大于全国平均水平。如据北京市房地产交易市场的数据显示北京市去年4月均价为历史最高达13721元平方米，今年1月降至10438元平方米，降幅达24，今年6月又回升到13302元平方米，涨幅达27。需要说明的是统计局数据和房地产市场交易数据存在很大差异，不能简单用上述数据对比。十七今年上半年，全国办公楼和商业营业用房的销售面积和销售额也出现了同比增长，但增长速度低于商品住宅。商业营业用房的销售面积同比增加165，这与今年上半年全国消费品零售总额增长L5十分接近。说明在居民消费额稳定增长中，商业地产发展比较稳定。从商业地产市场实际情况看，一些城市已出现总量供大于求的局面，不少城市出现了商业布局和业态结构不合理的情况，应当引起重视。办公楼销售面积增长76，销售额增长199，在全球经济低迷、全国经济未全面复苏下，有这样的增长速度已相当不易。三、预测与建议十八市场预测。房地产市场的走势，主要取决于宏观经济的大势。当前我国宏观经济企稳回升，但仍存在着不稳定性和不确定性。根据上半年的销售状况以及当前购房者的市场信心和预期，如现行政策不变，下半年全国的商品房交易量，无论是一手房还是二手房，均会继续呈现增长态势。但也不排除局部的下滑或整体出现小幅振荡的可能性。不同城市的房地产市场可能会出现不同的情形一种是房价稳中有升，房价收入比符合多数自住性需求者的支付能力，则销售量会保持持续稳定增长。一种是由于投资需求者比例增加，导致房价持续一个时间的快速上涨，从而对支付能力有限的自住需求者产生挤出效应，则会抑制销量增长，甚至出现交易量环比下降。在同比和环比的增长均出现“转正”之后，下半年全国房价总体上仍会呈现稳中有升。少数房价上涨快的热点城市，面临进一步上涨的压力，房价会超出历史峰值。由于开发商已基本恢复了市场信心，购买土地的积极性正在或已经启动；各地政府也已加大土地储备和供应的力度，下半年土地市场会出现量价齐升的局面。随着地产市场逐步活跃，房产市场销售见旺，新开工面积会“转正”反弹、回升6月新开工面积已同比增长119，房地产投资会在6月份已出现同比增长16的基础上继续上行，全年投资增长可能会在1520之间。十九建议一、稳定政策。上半年房地产市场回暖速度快，主要是政策利好。要保持楼市的持续向好，必须稳定现行政策，以进一步稳定市场信心和预期。与宏观经济回稳的基础还不稳固一样，房地产市场的回暖中有喜也有忧，下半年的销售和房价还存在不稳定性。因此，要坚持去年中央经济工作会议提出“要把满足居民合理改善居住条件的意愿，和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”的政策取向。在宏观经济层面，仍要坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在房地产经济层面，仍要认真贯彻国办发去年L2月出台的L31号文件，以稳定销售，稳定投资，稳定房价。稳定销售，稳定投资是宏观经济企稳回升的需要，稳定房价是促使楼市健康发展和金融稳定的需要。二十建议二、稳定供应量。当前，无论是为了稳定投资保增长，还是为了稳定房价保健康，稳定和增加房地产的供应量都是最优选择。我国房地产市场不同于其它产业市场，当前不存在产能过剩躲或库存量大的问题，而是供不应求。稳定增加住宅供应量，不仅不会出现产能生产能力过剩，而且还可以消化其它产业如钢铁、水泥、建材的产能过剩。1增加房地产开发用地供应量。地产市场的计划性、垄断性供应和房产市场的公开性、市场性需求是中国房地产市场的主要矛盾。首先，要在盘活现有城市存量用地上下功夫。要研究和创新房屋拆迁的新机制，通过加快旧区改造、增加房屋供应量。要研究如何兼顾原用地单位权益的基础上，盘活城市现存用地。要研究如何有效地清查已卖出的闲置土地，推动闲置土地的开发。其次，要改善土地储备制度和招拍挂制度。现行的城市建设用地“一个龙头放水，一个水池蓄水”，值得反思。要研究通过多种渠道、多种方式储备和供应土地的体制和机制，扩大土地储备，增加土地供应。在居住用地招拍挂中，要改变单一的价高者得的拍卖方式，可以采用招标方式，通过综合评估方式决定中标者，以防止地价越拍越高，控制地价飙升。2进一步搞活存量房市场。坚持现行的活跃房地产交易市场的各项政策。进一步活跃二手房市场的交易，是扩大房屋供应量一个重要渠道。要研究如何降低租赁市场的税费，在发展公共租赁房的同时，促进市场化租赁房的发展。3加强对房地产市场的监管，规范市场行为，查处囤地捂盘。督促开发商按规定实施开发和入市销售，及时满足市场需求。要认真查处违法违规行为。二十一建议三、稳定房地产金融支持。在过去几年房地产市场出现需求过旺和前二、三个月少数城市出现投资需求热中，房地产金融一定程度上起到了推动作用。但是不能因为一部分城市出现问题，而急于改变现行的房地产金融政策，急于收缩金融对房地产业的支持。要让太多的流动性不要流入资产市场的股市和楼市，不能简单采取堵截和赶出的办法。而应当让实体经济对投资更有吸引力，有更好的回报，抑或加紧创造具有“财产性收入”的金融产品。稳定房地产开发投资，增加房屋供应，需要金融机构的鼎力支持。建议金融部门继续对信誉好、有实力的开发企业给予融资的支持。并在加快房地产金融改革和创新步伐中，尽快推出房地产私募基金、房地产信托基金，以及房地产企业债券等金融产品。努力拓宽房地产开发融资渠道。金融对个贷的支持，应坚持现行的“二套房”政策，并严格执行。不宜收缩，也不宜放松。如若收缩，会损伤“刚需”的积极性。如若放松，会滋长“投需”的积极性。防范房地产金融风险，关键在于切实把握每个个贷者的支付能力，即在未来房价和利率发生变化下的还本付息能力。金融机构要防范的是因“金融杠杆化”而吹大泡沫。二十二建议四、注意地区差异，关注热点城市。房地产市场区域性强，差异性大，各城市的冷热变化速度和强度不一样，需要中央政府区别对待，分类指导。同时，也要鼓励和支持地方政府因地制宜、因时制宜地调整政策，把握调控力度。少数城市出现房价上涨过快的势头值得高度关注。在投资需求趋旺，且后续楼盘供应紧缺的情形下，必然会造成房价的进一步攀升。中央政府有关部门应加强对其指导和督促，采取有效措施，通过供求双向调节，着力稳定房价和地价，控制泡沫再起和吹大。但是少数城市的房价过快上涨不能定义为全国资产价格泡沫已卷土重来，多数城市房价是稳中有升。从统计数据看，6月份70个大中城市商品住房价格同比还下跌06，房价上升和下降的城市各占一半。因此，全国房地产市场总体上仍需要保持回暖的发展态势，并确保它进入全面平稳较快的发展阶段。二十三建议五、切实抓好保障性住房的建设和管理。今年上半年，全国保障性住房的建设规模史无前例。建议要继续加大保障性住房的政策执行力。各级政府要配套足够的人力，做好建设和分配工作，同时应发动群众做好社会督促工作，防止建设标准和分配对象的失控和寻租行为的滋生。要鼓励和支持各地因地制宜创新保障房的建设和分配的机制，长沙、日照等地的以货币补贴为主的办法，江苏等地开展“共用住宅产权“的试点，值得总结和推广。要区别不同的城市，确定保障性住房的比例和标准。在房价收入比高的特大城市如北京、上海等，保障性住房的占比应当高于其它城市，保障方式也可以多层次、多样化，如限价房、公共租赁房等。房价收入比低的城市特别是一些小城市，保障房的比例可以低一些。要抓紧研究解决“夹心层”的住房问题。现行的经济适用房和廉租房，政策规定都是面向低收入家庭的。实际上，在房价收入比高的城市住房呼声最强烈的是中低收入家庭中的“夹心层”。二十四建议六、既要重视短期政策制订，又要重视长期发展政策的研究。房地产市场的冷热变化与