鹤山市地块项目前期市场研究报告

鹤山市地块项目前期市场研究报告广东中原地产代理有限公司二OO八年三月中原CENTALINE1前言经与贵司就开发地块项目的前期策划事宜初步接触，就本项目的市场调查、整体定位、项目开发策略等事务，我们已成立专项工作小组，以广泛的市场调研为基础、以专业的建议为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的，根据区域市场特性和项目地块现状，充分挖掘项目的资源优势，加以专业发挥，配合贵司企业运作策略，确保本项目成为贵司在房地产开发业务上迈出成功的一步，并务求使本项目成为鹤山市房地产市场大型、高尚社区的典范。中原CENTALINE2目录第一篇项目投资环境及区域房地产市场分析6一、鹤山经济状况分析61区域概况分析611鹤山概况612面积与人口613区域交通72区域社会经济运行态势821区域经济发展战略822区域经济运行情况9二、城市规划状况分析31城市经济发展规划32城市建设规划321规划目标022战略部署03工业园区建设131沙坪镇南基地132新材料产业基地和龙口、桃源市级工业园0三、房地产市场分析11宏观市场111固定资产投资带动房地产发展112房地产投资稳步发展213成交量呈现量增价升22土地市场721居住用地挂牌数量占绝大部分，工业用地为补充722工业用地面积占比上升，地块面积参差不齐723大面积的住宅地块挂牌很少，小面积地块冲击地产市场83房地产政策10312007年出台的房地产政策1032重大政策点评134微观市场1641住宅市场分析1642别墅市场分析3643市场未来三年供应情况525竞争对手分析5351竞争对手的甄选5352竞争对手分析55第二篇项目定位59一、项目状况分析591项目地块与资源分析5911地块周边资源情况59中原CENTALINE312项目地块资源情况602项目SWOT分析6121优势分析（S）6122劣势分析（W）6123机会分析（O）6324威胁分析（T）633项目战略构建63二、项目市场定位641竞争力提炼6411项目自身要素提炼6412市场要素提炼6513消费者特征提炼652项目市场定位663项目形象定位674目标客户群定位6741客户的来源构成6842目标客户特性分析705价格定位7151定价原理7152价格定位推导7153价格修正73三、规划设计建议741总体规划设计建议7411建筑空间布局建议7512道路系统布局建议7713绿化景观布局建议7814公建配套系统建议8815商业规划962建筑风格建议10021项目风格选择10022建筑风格表现1023项目分期开发策略10731分期开发思路10732首期开发部署10833分组团开发强度建议1104项目产品建议11141产品组合建议11142各类型产品建议11243各期产品组合策略11344各产品优选户型参考11645产品价值提升之道12446室内空间布局装修概念提示128四、前期策划报告总结1341市场篇134中原CENTALINE411市政规划利好不断，区域环境有望明显改善13412政策调控力度加大，市场发展趋向成熟13413品牌发展商入住鹤山，助推房地产市场升级13514产品供应日趋丰富，客户选择多样化13615市场容量有待激发，未来市场竞争将异常激烈1372定位篇13821市场定位13822市场形象定位13823产品定位13824客户定位14025价格定位1423开发策略篇14231项目开发配套先行14232开发分期分组团策略14333首期产品规划建议14434首期产品面积配比建议14535首期产品推售思路14636地下部分功能调整建议14737商业功能建议147第三篇项目经济效益分析149投资分析研究摘要149一、项目经济效益评价说明1511经济评价原则1512经济评价假设151二、项目经济技术指标1521项目地块参数1522项目规划参数设定1523开发建设进度及经营组织与实施计划153三、项目投资估算1541项目开发成本估算1542项目开发费用估算155四、项目收入估算1561项目销售收入估算1562项目销售税金及附加157五、项目静态盈利能力评价1581有关说明1582盈利能力分析1583项目静态投资回收期159六、项目动态分析1601敏感性分析16011销售价格敏感性分析16012建安成本敏感性分析1612盈亏平衡分析1623动态指标计算163中原CENTALINE531内部收益率16332财务净现值及净现值率1634投资风险分析及应对16541组建房地产风险预警系统16542加强投资管理和企业内部管理16543加强成本控制16644定期研究市场166七、有关附录1671表一静态建设资金构成一览表1672表二项目损益表1683表三静态建设资金分期投放计划一览表1694表四资金来源与运用表1705表五全部投资现金流量表1716表六贷款还本付息估算表172结束语173中原CENTALINE6第一篇项目投资环境及区域房地产市场分析一、鹤山经济状况分析1区域概况分析11鹤山概况鹤山市位于广东省南部珠江三角洲腹地，与高明、江门和顺德市相连。鹤山总面积LL083平方公里，1993年11月撤县设市，下辖11个镇沙坪镇、古劳镇、龙口镇、桃源镇、雅瑶镇、共和镇、鹤城镇、云乡镇、址山镇、宅梧镇和双合镇，26个社区居民委员会，112个村民委员会，L0个三峡库区移民村。市人民政府驻沙坪镇。12面积与人口户籍人口36万人，男女性别比10010019，人口密度为每平方公里421人。2005年全国1人口抽样调查显示常住人口有4556万人，全市人口以汉族中原CENTALINE7为主，有壮族、瑶族、回族等29个少数民族。鹤山有旅居海外的华侨、华人和港澳台同胞362万，分布于51个国家和地区,是全国著名侨乡之一。海外华侨和港澳台同胞拥有雄厚的经济实力，在世界经济舞台上发挥着积极的作用。改革开放以来，鹤山市充分发挥侨乡优势，不断加强与港澳台地区的经贸合作与交流，积极开拓欧美、日本、东南亚等国际市场，提高对外开放的水平。13区域交通鹤山市交通十分便利，325国道、江鹤和佛开高速公路、江肇公路纵横贯穿全市，往来于珠三角各城市，交通优势带动了区域经济的发展，形成了半小时经济圈。中原观点便捷的交通连通珠三角各城市，带动珠三角区域经济联动，从而带动了鹤山区域经济的发展。鹤山与附近其他城市相比，在面积和人口方面并没有优势，但其是著名的侨乡，近年不断有华侨回乡投资，一定程度上推动了本区经济发展。中原CENTALINE82区域社会经济运行态势21区域经济发展战略工业带动在工业发展方面，鹤山以国家火炬计划新材料基地为“点”，江沙工业走廊（江肇公路）和325国道为“线”，各镇工业园区为“面”，拓宽工业发展新载体，充分发挥工业带头作用。农业转型鹤山市将调整农业产业结构和农村经济结构作为重点，完善农业科技推广服务体系，坚持科技兴农，提高土地产出水平，大力发展精细农业、集约农业、订单农业和特色农业，促使传统农业加快向现代农业转变，努力打造成为港澳及珠三角大城市群提供绿色、环保及无公害鲜活农产品的基地。商贸提升鹤山市重点发展商贸业，大力发展现代商贸企业网络和流通业，促进外贸、金融、财政以及第三产业快速发展，居民生活水平不断提高。加强基础配套建设着力优化投资环境，加强交通、通讯、能源、水电等基础设施建设。中原CENTALINE922区域经济运行情况221经济保持10以上的增长2003年2007年上半年鹤山国民生产总值走势图0204060801001202003年2004年2005年2006年2007年上半年单位亿元0369121518总额增长保持在较高位上运行的鹤山经济，2007年上半年延续较快增长的态势，同时呈现一些新特点一是增速有所放缓。二是经济增长的主要因素从“外延式”向“内涵式”逐渐转变，从过去依靠量的投入转移到现有企业素质的提高。222产业结构不断调整优化2007年上半年鹤山三大产业占比图第一产业7第二产业57第三产业362007年上半年鹤山第二产业实现增加值3105亿元，增长172，增长速度明显高于第一、第三产业，在三大产业中的比重进一步增加。中原CENTALINE10223工业生产平稳增长2003年2007年19月鹤山工业总产值走势图040801201602002402003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元03691215182124总额增长2007年19月，全市完成规模以上工业产值17112亿元，增长176；完成规模以上工业增加值4109亿元，增长159。在新投产工业企业数量没有明显增加的情况下，工业生产保持了较快发展。224固定资产投资保持较快增速2003年2007年19月鹤山固定资产投资走势图010203040502003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元05101520253035总额增长2007年19月，全市全社会固定资产投资保持平稳增长的态势，共完成固定资产投资2853亿元，增长204，增幅比去年同期下降近8个百分点。中原CENTALINE11受国家完善土地管理制度、提高市场准入条件、强化资源利用与环境保护等措施影响，固定资产投资增速由加快转为稳步回落。225外贸出口增速稳定2003年2007年19月鹤山外贸出口总值走势图02468102003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿美元0510152025303540总额增长2007年19月全市外贸出口834亿美元，增长289。人民币对美元汇率平缓升值，使一部分出口产品的竞争优势减弱；国家进一步加大控制高耗能、高污染、资源性产品出口力度，继续调整出口产品退税等因素，使对外经济发生了新的变化，出口增速放缓。226利用外资形势较好，保持大幅增长2003年2007年19月鹤山实际利用外资走势图0200040006000800010000120002003年2004年2005年2006年2007年19月单位万美元60300306090总额增长受调整地价、企业增资扩产等多种因素的影响，利用外资出现大幅增加的势头。2007年19月，全市合同外资金额443亿美元，增长二倍多。227市场消费畅旺2003年2007年19月鹤山消费品零售总额情况01020304050602003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元05101520253035总额增长2007年19月，社会消费品零售总额441亿元，增长153，增幅同比上升12个百分点。热点消费依然突出，住房、汽车、服务消费等保持畅旺。中原CENTALINE1228财政收入增长加快2003年2007年19月鹤山财政收入走势图0123452003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元05101520253035总额增长2007年19月，全市地方财政一般预算收入463亿元，增长327，增幅同比上升近11个百分点，政府支付能力快速提升。229居民消费能力稳步提高2003年200719月年鹤山城镇居民月人均可支配收入走势图0200400600800100012002003年2004年2005年2006年2007年19月单位元024681012总额增长2007年19月鹤山城镇居民月人均可支配收入1130元，增长24，受去年价格涨幅中的“翘尾”因素影响，消费价格持续上涨，相对于物价涨幅，居民有效购买能力被削弱。中原CENTALINE2中原观点从社会经济角度，本项目适逢鹤山城市各项经济指标以双位数高速发展的阶段，这种经济背景将为房地产项目的发展奠定坚实基础；从产业发展角度，园区经济及第三产业呈现出良好的发展势头，将进一步提升居民整体消费能力，有利于项目实现理想的经营效益；城区人口增长和城区扩张将拉动住房需求的增长，有利项目的市场发展；藏富于民的社会经济格局以及活跃的个体民营经济为项目构建了中高端潜在消费群体的客户基础；从城市化发展角度，城市文明的注入将逐步改变居民自建房居住取向，更多的市民将会选择反映先进生活方式的商品住宅。中原CENTALINE3二、城市规划状况分析1城市经济发展规划“十五”期间，鹤山保持经济社会平稳较快发展的势头，全面完成“十五”计划任务，经济持续快速增长，五年的生产总值年均增长105，超过“十五”计划年均增长96的目标。鹤山市“十一五”规划的总体目标全面落实科学发展观，努力实现跨越式发展，力争用五年时间，在经济总量上再造一个鹤山经济保持持续快速健康发展，生产总值年均增长138以上，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，到2010年，全市人均比2000年翻一番以上，在经济总量上“再造一个鹤山”。2城市建设规划21规划目标实施生态鹤山战略，紧紧依靠西江、大雁山等山水资源，大力构造现代化山水园林城市，依托西江、大雁山、水乡、林地等生态资源，将城市融入“山水、园林”中，建设一座特色鲜明、充满灵气、宜居宜商的山水园林城市。总体战略“东移北拓南进战略，加快城市化进程”，力争实现“一年一小变，五年见新城”的远大目标。其中，“北拓”是指将城区扩展到沙坪河、大雁山、西江边，推动滨江新城建设，构成一个副城区滨江组团。22战略部署“一廊两轴四心五区”规划结构一廊指贯穿南北的生态绿廊，把沙坪河、鹤山公园、鱼塘、大雁山联成一个整体，起到改善东部城区的生态环境及城市景观的作用。两轴指鹤山大道发展轴及文华路发展轴，沿城市轴线规划行政、文化、商业、体育等城市中心，这些中心既是城市空间增长点，又是城市景观节点。四心指新城市中心（行政、文化、商业中心）、体育中心、商业物流中心、北部行政商业副中心，并由两轴鹤山大道发展轴及文华路发展轴连接成一个整体。五区指新城市中心片区、水乡特色片区、文体居住综合片区、大雁山会议度假片区、大雁山高尚居住及商业物流综合片区。中原CENTALINE13工业园区建设31沙坪镇南基地江沙工业走廊沙坪镇南基地地处鹤山大道西段南侧，北靠沙坪中心城区，东邻大型房地产开发项目鹤山碧桂园，由鹤山市委、市政府组织策划，沙坪镇主管开发经营，是鹤山市目前条件最为理想的现代化工业基地。江沙工业走廊沙坪镇南基地规划占地面积3000亩，首期开发的1200亩已完成开发建设和招商，共引进企业34家，总投资近5亿元人民币，其中利用外资3500万美元，民资2亿元，生产行业以电子、五金、家具为主。预计全部企业投产后，可每年新增工业产值5亿元，年创税收2000万元，吸纳就业人员超过10000人。32新材料产业基地和龙口、桃源市级工业园国家火炬计划新材料产业基地鹤山园区是鹤山工业园区的最大亮点，该园区位于鹤城镇、共和镇，目前园区的建设已经全面启动，计划用3年时间完成园区内13万亩土地的开发招商，初步预计将吸引投资达100亿元，可增加工业产值300多亿元，创造税收近10亿元。龙口、桃源建设又一个新的市级工业园。这两个工业园区将成为推动鹤山工业化起飞的“双引擎”。中原观点从城市发展规划角度，本项目所在沙坪河区域的地位及其城市功能定位明确。在中心趋向的城市化进程中，将有利于项目吸纳市区和周边镇区的客户资源；从沙坪镇发展规划角度，现时正处于十一五规划的阶段，未来无论城区人口或城区面积均有较大的提升空间；城区版图的扩张有利于项目所在地段城区概念的强化，进而扭转区位弱势；随着各工业园的规划及工业的发展，预期将对整个鹤山居住环境存在一定的负面影响。中原CENTALINE1三、房地产市场分析近几年，中国经济高速发展，人民币不断升值，大量资金拥入中国，从而带动了房地产业和金融业的发展。继深圳、上海、北京和广州四地房地产蓬勃发展后，开发商逐渐将眼光投到二线、三线城市，从而引爆房地产开发热潮。鹤山房地产市场起步较晚，虽然市场上相继有商品房楼盘推出，但无论在楼盘规模或在产品设计方面并没有给市场带来太大的亮点。2003年，碧桂园集团鹤山圈地成功后，当地房地产的发展才真正拉开序幕，继后方圆集团、银业、坚美铝材等也陆续圈地，形成了开发热潮。目前，当地房地产市场已进入发展阶段。1宏观市场11固定资产投资带动房地产发展2003年2007年19月鹤山国民生产总值走势图02040602003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元固定资产总额房地产投资总额鹤山作为一个新兴的工业城市，工业经济增长较为快速，由此带来的经济快速增长也在一定程度上刺激和推动了房地产市场的发展。从2004年开始，鹤山固定资产投资中房地产投资比重逐年加大，工业经济促进房地产的发展。中原CENTALINE212房地产投资稳步发展2003年2007年19月鹤山房地产投资走势图012345672003年2004年2005年2006年2007年19月单位亿元1000100200300400500600总额增长从2004年开始，鹤山房地产投资总额稳定一定水平，房地产开发进入高速发展阶段。但投资总额随年份变化浮动较大，区域房地产开发规划不够明确，发展计划性不强。13成交量呈现量增价升2003年2007年19月鹤山商品房销售面积情况0510152025302004年2005年2006年2007年19月单位万平方米50050100150200250总量增长2007年19月，鹤山商品房销售面积1808万平方米，增长68。从2005年开始，当地成交量上了一个新的台阶，区域对房地产产品需求增大。中原CENTALINE32003年2007年19月鹤山商品房销售额走势图01234567892004年2005年2006年2007年19月单位亿元4020020406080100120140160总额增长2007年19月，鹤山商品房销售面积1808万平方米，商品房销售额772亿元，增长143倍。相对于销售面积的增长，价格涨幅增幅更加明显，单位面积的平均价格在4250元/平方米以上。中原CENTALINE42007年下半年鹤山土地出让市场情况统计（表一）地块编号宗地号土地位置土地面积土地用途建筑密度保留价成交价格出让方式竞得人时间HDG20080005号共和镇祥和路1985城镇混合住宅用地1111756挂牌竞价中0802HDG20080006号共和镇祥和路798城镇混合住宅用地1428526挂牌竞价中0802HDG20080001号沙坪镇江沙公路农机学校侧50742城镇混合住宅用地062973481挂牌竞价中0802HDG20080002号沙坪镇前进南路4497城镇混合住宅用地231416357挂牌竞价中0802HDG20080003号沙坪镇江沙公路凤亭桥东侧1000工业用地08279000挂牌竞价中0802HDG20080004号沙坪镇鹤山大道旁2912856公共设施用地189500000挂牌竞价中0802HZG20070040号宅梧镇普惠区80城镇混合住宅用地24000挂牌0712HZG20070043号桃源镇旺龙村委会旺田村75521工业用地21780376挂牌0712HZG20070041号桃源镇旺龙旺田村风沙滩6353工业用地挂牌0712HZG20070042号桃源镇旺龙旺田村风沙滩2000工业用地2338840挂牌0712HZG20070039号沙坪镇楼冲围10000城镇混合住宅用地34400000挂牌0712HZG20070038号沙坪镇仓边村民委员会13047城镇混合住宅用地341831挂牌0711HZG20070036号30101168古劳镇古劳圩20004城镇混合住宅用地1850000转让挂牌）梁汝文0710ZG20070035号30103108古劳镇升平圩246城镇混合住宅用地90774出让挂牌冯洁卿、0710中原CENTALINE5李杰宏2007年下半年鹤山土地出让市场情况统计（表二）地块编号宗地号土地位置土地面积土地用途建筑密度保留价成交价格出让方式竞得人时间HDG20070022号70101513鹤山市共和镇祥和路13631城镇混合住宅用地1921450000出让挂牌共和镇房地产开发公司0710HDG20070015号10205294沙坪镇龙田村鹤山大道旁413425仓储用地10864058出让挂牌周子鹏0710DG20070013号20102067鹤山市雅瑶镇黄洞隔水岗638353城镇混合住宅用地151755471出让挂牌曹鑑贤0710HZG20070037号沙坪镇汇源村委会水口村水口氹230242城镇混合住宅用地5415280挂牌0711HDG20070023号坪镇人民南路高圳口45907工业用地143689挂牌0711HZG20070035号古劳镇升平圩246城镇混合住宅用地90774挂牌0710HZG20070036号古劳镇古劳圩20004城镇混合住宅用地1150000挂牌0710HZG20070034号鹤城镇东南村委会11774商业用地2660924挂牌0710HDG20070013号雅瑶镇黄洞隔水岗638353城镇混合住宅用地1755471挂牌0710HDG20070015号沙坪镇龙田村鹤山大道旁413425仓储用地864058挂牌0710HDG20070022号共和镇祥和路13631城镇混合住宅用地451186挂牌0710中原CENTALINE6HZG20070026号鹤山大道北侧小范村委会开发地西边123904城镇混合住宅用地5253530挂牌07082007年下半年鹤山土地出让市场情况统计（表三）地块编号宗地号土地位置土地面积土地用途建筑密度保留价成交价格出让方式竞得人时间HZG20070022号鹤城镇小官田下咀村67530工业用地7909120挂牌0708HZG20070029号桃源镇竹朗97766工业用地挂牌0708HZG20070030号桃源镇竹朗245455工业用地70017084挂牌0708HDG20070019号鹤城镇新材料产业基地内285659城镇混合住宅用地6455893挂牌0708HZG20070022号鹤城镇小官田下咀村67530工业用地9886400挂牌0707HZG20070025沙坪镇莺朗街75573镇混合住宅用地31665087挂牌0707HZG20070028号古劳镇双桥圩453城镇混合住宅用地19434挂牌0707HDG20070016号鹤城镇小官田村委会32526城镇混合住宅用地挂牌0707HDG20070017号鹤城镇小官田村委会3115782城镇混合住宅用地挂牌0707HDG20070018号鹤城镇小官田村委会662655城镇混合住宅用地22189110挂牌0707HDG20070012号雅瑶镇黄洞隔水岗1909262城镇混合住宅用地5250471挂牌0707HDG20070013号雅瑶镇黄洞隔水岗638353城镇混合住宅用地1755471挂牌0707中原CENTALINE7HDG20070014号雅瑶镇黄洞隔水岗1104145工业用地2285580挂牌0707HDG20070015号沙坪镇小范龙田村鹤山大道旁413425仓储用地864058挂牌0707中原CENTALINE82土地市场21居住用地挂牌数量占绝大部分，工业用地为补充2007年下半年鹤山挂牌土地性质占比图城镇混合住宅用地63商业3仓储8公共设施3工业23从近半年的挂牌土地数量分析，城镇混合住宅用地占比超过60，为城市迅速扩张提供基础。工业用地挂牌数量达到23，次于住宅挂牌数量排第二。22工业用地面积占比上升，地块面积参差不齐2007年下半年鹤山挂牌土地面积占比图工业41公共设施6仓储3商业2城镇混合住宅用地48中原CENTALINE9工业用地面积占比达到41，仅落后住宅挂牌用地7个百分点，充足的土地供应，保证了鹤山工业快速发展。住宅用地挂牌面积占比达到48，未来一段时间，房地产仍是发展的重头。23大面积的住宅地块挂牌很少，小面积地块冲击地产市场2007年下半年鹤山土地出让地块面积区间占比图单位平方米1000以下23100050002850000以上550001000021100005000023从挂牌土地的面积来看，在5万平方米以上的仅两块，还有一块是工业用地，严重限制了当地高档小区发展。2007年下半年鹤山土地出让竞得者占比图公司20个人80中原CENTALINE10而1000平方米以下的小面积地块挂牌数量超过20，从成交的情况来看，个人竞得的占比80，这些面向个人的地块，必将对当地房地产产生一定冲击。中原观点从鹤山房地产行业运行情况的角度，随着房地产投资稳步增长，总体开发规模将逐渐放大，未来供应量增长明显；随着区域经济发展和城市化进程加速，产品价值也将水涨船高；由于市场的中心城区高度集中化和市场迅速外延扩张，预计本项目在区内外将面临较激烈的市场竞争环境；从土地供求结构角度，由于政府缺乏严格的统一规划和调度，工业用地占比过高，必将影响区域的居住氛围，针对个人的小面积地块，也凸显当地房地产市场的“不规范”。中原CENTALINE113房地产政策2006年是公认的“政策年”，而2007年出台的政策与2006年相比，政府将重心放在了金融政策、税收、住房保障建设及政策细节的完善上。07年的6次加息、物权法颁布实施、10次存款准备金率的上调及信贷调控政策的出台，都给房地产市场带来了不小的撼动。312007年出台的房地产政策表一序号政策名称发布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响1关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2006年12月28日2007年2月1日国家税务总局项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款，遏制屯地势头2中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例2006年12月30日2007年1月1日国务院1、增加政府税收；2、增加开发商储地成本及开发成本3关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知2007年1月1日2007年1月1日国务院大大增强国家对土地供应的控制能力，使后期推行若干个土地管理政策变得可能4全国工业用地出让最低价标准2007年1月1日2007年1月1日国土资源部1、工业用地必须采用招牌挂方式；2、改变此前工业用地通过协议出让的供应格局5中华人民共和国物权法2007年3月16日2007年10月1日第十届全国人民代表大会1、住宅建设用地使用权期限届满自动续期，免除住宅所用权者“70大限”困扰；2、农业用地承包期满按国家规定继续承包，赋予农民长期的土地使用权；3、私有财产同样受到保护，任何国家单位不得侵中原CENTALINE12占。表二序号政策名称发布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响6关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知2007年5月23日2007年5月23日国家外汇管理局、商务部进一步阻碍及延缓外资进入中国房地产行业的步伐7关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知2007年7月7日2007年7月7日国土资源部、监察部进一步加强土地管理，清查出大批闲置用地、违规开发等土地违法行为8国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007年8月7日2007年8月7日国务院重新建立住房保障制度，被认为是第三次住房制度改革9关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知2007年8月8日2007年8月8日监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署对0507年供应的建设用地逐宗进行清理，使不少囤地开发商加快开发，亦使不少闲置用地浮出水面10全国土地执法百日行动方案2007年9月12日2007年9月15日国土资源部重点清查“以租代征”等土地违法行为，再次清理出大批违规土地11关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007年9月27日2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会精准打击第二套房的按揭购房者，使市场成交量大幅下滑12外商投资产业指导目录（2007年修订）2007年10月31日2007年12月1日国家发展和改革委员会、商务部外商投资土地成片开发必须与内资企业合资合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时将“普通住宅用地开发中原CENTALINE13建设”从鼓励投资类别中删除13经济适用住房管理办法2007年11月19日2007年11月19日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局明确规定不满5年不得直接上市交易，5年后亦需补差价，回归家庭自身居住功能，实现经济适用房与廉租房的对接表三序号政策名称发布日期实施日期发布单位对房地产市场的影响14土地储备管理办法2007年11月19日2007年11月19日国土资源部、财政部、中国人民银行1、经一年来多次行动，大量违规及闲置用地被清查回收，屯地行为得到抑制；2、政府建立了一定规模的土地储备。本办法的实施，使政府对土地供应的控制能力大大提高，并可根据房价增长随时随地推出限价地等措施调控市场15关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知2006年12月29日2006年12月29日建设部、中国人民银行保障了二手市场的交易资金安全中原CENTALINE1432重大政策点评321年内六次加息11月居民消费价格指数（CPI）同比上涨69，创2007年月度最高。受到CPI屡创新高及通货膨胀上涨的预警，中国人民银行12月20日宣布，上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行今年以来第六次加息，距离第五次加息相隔三个月。2007年央行六次利率调整情况时间利率调整情况2007年12月20日一年期存款基准利率上调027个百分点一年期贷款基准利率上调018个百分点2,007年9月15日一年期存款基准利率上调027个百分点一年期贷款基准利率上调027个百分点2007年8月22日一年期存款基准利率上调027个百分点一年期贷款基准利率上调018个百分点2007年7月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率027个百分点2007年5月19日一年期存款基准利率上调027个百分点一年期贷款基准利率上调018个百分点2007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率027个百分点央行一年内连续加息六次，一年期存贷款基准利率分别上调到414和747。从全年调整利率情况可以看出，5月19日、8月22日和12月20日的利率调整情况是相同的，均为一年期存款基准利率上调027个百分点，一年期贷款基准利率上调018个百分点。中原CENTALINE15中原观点分析频繁加息的主要原因是在引导货币信贷、投资合理增长的基础上，防止后续出现明显的整体性通货膨胀。央行六次加息短期内抑制了信贷的增长，减少风险，但促使了整体房地产的市场观望气氛，市场趋于冷淡。累计效应使得供房者的成本不断加大，对房地产市场的中长期供应也不利。322保障型住房及限价房8月7日，国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见24号文,其内容强调土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10，确保廉租住房保障资金来源。9月30日,国土资源部又公布了关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知,除了明确廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70,还落实“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10”的规定加大了土地供应结构调整力度和资金的落实。2007年11月18日21日，国家总理温总理受邀访问新加坡,了解关于新加坡住房保障建设的经验及新加坡的住房保障政策,总理对住房保障建设的重视也预示着政府在调控型住房建设上也将加强。中原观点保障型住房和限价房的推出，使得市场供应量增加，一定程度上缓和楼价增长过快的势头。同时，由于保障型住房主要解决的是中低和中等收入家庭的住房，对以中高、高端收入客户为主的商品房市场冲击力不会很大，相反，对楼价较低的二手住宅市场存在较大的影响。中原CENTALINE16323加强商业信贷管理9月27日央行及银监会公布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以后称通知），其核心内容是提高第二套含）以上住房的贷款首付款比例及利率水平，关键点就是第二套住房的认定标准。该政策被业内人士称为“927政策”，是今年以来对楼市影响最大的政策之一，对房地产市场的预期影响较明显。12月5日，继927政策后，央行及银监会又公布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（以后称补充通知）作为对927政策的深化释义，明确了以户为单位的“第二套房”认定标准。927通知及补充通知的施行本质上是货币政策紧缩在房地产行业的贯彻，目的更在于防范金融风险和抑制流动性过剩导致的经济过热，通过从供应和需求两方面着手，控制资金在房地产业的大量流入。中原观点“加强商业信贷管理”政策的施行加剧了房地产市场的观望氛围并抑制了市场投资，预期随着市场价格的理性回归、消费者对调控措施的消化，楼市会继续朝着谨慎向好的方向发展。中原CENTALINE174微观市场鹤山房地产起步较晚，市场发展不够成熟，早期的市区中心房地产发展空间有限，旧城区拥挤破烂。现时房地产项目主要分布在旧城区周围，城市向周边扩张的迹象明显。由于缺乏统一规划，周边分布的房地产板块同质化程度较高，缺乏特色。41住宅市场分析411住宅市场特征分析目前鹤山在售的住宅项目有鹤山碧桂园、坚美园、凯旋城、松鹤新城、锦绣华虹、嘉悦名都和银业雁山等，另外，方圆项目一期接受咨询，准备今年五一入市，市场日趋成熟。从项目分布的位置上看，目前鹤山楼盘主要分布在四个板快城北东升路板快、城南前进路板块、鹤山大道板块和大雁山板块；东升路板块主要包括锦绣华虹和嘉悦名都，鹤山大道板块主要楼盘有鹤山碧桂园、坚美园和松鹤新城，大雁山板快有银业雁山和方圆项目，城南前进路板块则仅有凯旋城项目。综合分析鹤山房地产市场，主要呈现以下特点产品种类少，设计落后鹤山在售项目主要有四种产品独立别墅、联排别墅、无电梯洋房和带电梯洋房，以无电梯的洋房为主，后续电梯洋房供应量趋升，相对深圳、广州等成熟市场而言，产品显得较落后。且户型设计比较普通，中规中矩，既没有飘窗台更没有入户花园，甚至有部分产品还将厨房和厕所连在一起。但近期坚美园和凯旋城开盘，带来了多阳台、大飘窗和大露台等产品，为落后的市场输入一些新鲜的血液，推动着市场的发展。中原CENTALINE18户型面积较集中，选择少目前鹤山市场供应的洋房产品面积从40平方米至160平方米，间隔从一房至四房单位均有，但主力面积为120140平方米三房和四房，几乎每个楼盘都有此面积段单位，约占整体供应量70，供应量十分大，消费者可选择的产品并不多。楼价较统一，地段价值未能体现目前鹤山洋房售价为30003700元/平方米，总价段集中在3050万/套，别墅售价为800011000元/平方米，总价段集中在200300万元/栋。城北东升路板快、城南前进路、鹤山大道板快和大雁山板块四板块价格差别不大，差别主要来源于产品种类的不同，如电梯洋房和无电梯洋房，而非地段的差异，所以地段价值差异并未有所体现。当地居民是主要购买群虽然鹤山市交通便利，有325国道、江鹤和佛开高速公路、江肇公路纵横贯穿全市，往来于珠三角各城市都十分方便，但近年来随着各大发展商的抢滩，附近城市的房地产市场起步较鹤山早，无论是产品设计或居住环境等方面都有优势，本市楼盘对外市买家的吸引力相对小，所以，本地楼盘还是依靠本地居民消化为主。中原CENTALINE19412产品分析主力户型项目位置规模洋房别墅锦绣华虹沙坪镇东升路新城区建筑面积15万平方米三房单位为主，120160平方米嘉悦名都沙坪镇东升路占地面积为104亩，总建筑面积9万多平方米85140平方米三房鹤山碧桂园鹤山大道623号占地面积5000亩，首期投资20亿40平方米95平方米一房一厅到三房二厅160平方米570平方米坚美园沙坪镇鹤山大道南占地5379亩，规划建筑面积约82平方米以135平方米的三房单位为主经纬凯旋城前进南路西侧用地面积13万平方米，建筑面积33万平方米三房二厅（110130平方米），四房二厅（140160平方米）银业雁山鹤山大雁山风景区占地1000亩230平方米368平方米松鹤新城鹤山公园旁总用地面积4万平方米，总建筑面积15多万平方米100120平方米占60从项目分布的位置上看，目前鹤山楼盘主要分布在三个板快城北东升路板快、鹤山大道板快和大雁山板块；区域内户型产品多样，40平方米的一房至160平方米的四房单位及160570平方米别墅，满足不同层次买家的需要；洋房产品主力面积为120140平方米三房、四房产品，除鹤山碧桂园和银业雁山外，几乎每个楼盘都有此面积段单位，供应量十分大。中原CENTALINE20413价格分析项目主力户型价格元/平方米总价区间（万元）锦绣华虹三房单位为主，120160平方米33004055嘉悦名都85140平方米三房31003050鹤山碧桂园洋房40平方米95平方米一房一厅到三房二厅别墅160平方米570平方米洋房3600别墅11000洋房1535别墅170650坚美园以135平方米的三房单位为主330045左右经纬凯旋城三房二厅（110130平方米），四房二厅（140160平方米）36003050银业雁山320平方米368平方米约8000250300松鹤新城100120平方米占60未推出目前鹤山洋房售价为30003700元/平方米，别墅售价为800011000元/平方米，城北东升路板快、鹤山大道板快和大雁山板块三板块价格差别不大，地段价值差异并未体现出来；在总价方面，洋房单位总价段集中在3050万/套，别墅则集中在200300万元/栋，洋房价格相对鹤山2007年人均可支配收入13560元来说，房价与收入比约为一比三，购买力相对较低；别墅项目不多，但产品总价覆盖面广，有效放大目标客户群。中原CENTALINE21414形象力分析项目形象定位项目风格园林风格配套锦绣华虹精彩人生锦绣家园欧陆巴厘岛风情中心花园、游泳池、各类球场、高档会所嘉悦名都享受属于自己的极品生活现代成人池和儿童池，儿童游乐场、成人健身场、羽毛球和乒乓球场等鹤山碧桂园给你一个五星级的家欧陆鹤山碧桂园凤凰大酒店，新城市广场。多元化的康体设施超大型人工湖坚美园品质坚美原未欧洲欧陆地中海广场、商业街、休闲中心、抗体中心、中心泳池经纬凯旋城都市中央品质豪宅欧陆协和广场、雕塑园、人工湖、风情商业街银业雁山国际顶尖豪宅新标杆欧陆五星级标准酒店、豪华会所、国际标准泳池松鹤新城新行政中心大型精品楼盘欧陆巴厘岛式风格鹤山公园，鹤华中学和纪元中学项目形象诉求与项目档次结合紧密，定位高的项目，在配套、园林打造方面，除注意基本生活需求外，强调更高层次的需求；项目风格倾向欧陆，园林风格强调热带风情，但现场缺乏具体实物支撑；楼盘现场包装都比较差，大多没有与楼盘的定位相结合；楼盘现场销售人员素质很参差，代理公司代理的楼盘销售人员专业水平比发展商自销的高。中原CENTALINE22415客户分析目前鹤山在售的洋房项目购买客户以鹤山本地居民为主，约占70，外地到鹤山的打工族和到鹤山创业的个体户约占30。其中大面积单位90是由本地居民消化，且大户型面积销售速度比小户型面积快，可见鹤山市场对大户型需求量较大。中原观点目前市场产品单一，面积段较集中，客户可选择的范围较少，且产品设计较传统，缺乏新意，所以本项目可发挥的空间较大；总价段在30万以下、50100万、100200万和300万以上的产品存在较大的市场空白；本案地块靠近城市中心区，在定位和定价方面可充分考虑地段价值，有别于其他项目。中原CENTALINE23鹤山楼盘分布图416在售住宅项目项目一锦绣华虹地理位置鹤山沙坪镇新鹤路18号东升路发展商华虹房地产开发有限公司规模规划建筑面积达15万平方米。项目分三期完成推售组团一期尾货，二期12层带电梯洋房春节后推出方圆鹤山项目银业雁山鹤山碧桂园凯旋城坚美园嘉悦名都锦绣华虹松鹤新城市中心区中原CENTALINE24销售均价3300元/平方米（不带装修）面积范围三房单位为主，120160平方米销售进度至08年1月一期只剩几套尾货，二期单位春节后发售管理费0709元/平方米项目定位精彩人生锦绣家园工程进度一期工程18座7层已开发完毕，二期工程9座12层楼房（带观光电梯）已进入框架施工交楼时间一期现楼，二期2009年1月交楼楼盘卖点巴厘岛风情园林；新城区中心，生活配套较齐全；楼盘规模大。后续供应二期将于春节后推出，为一梯三户的小高层电梯洋房，价格3300元/平方米，不带装修，产品为大面积的三房、四房。中原CENTALINE25项目二嘉悦名都地理位置鹤山沙坪镇东升路新城区中心位置发展商鹤山市兴华房地产有限公司规模占地面积为104亩，总建筑面积达到9万多平方米。推售组团三期七层无电梯洋房销售均价3100元/平方米销售进度2007年11月开始发售三期单位，推出7栋68套单位，建筑面积584414016平方米的2房1厅和4房2厅单位目前售出约6成。项目定位享受属于自己的极品生活楼盘卖点项目位于新城区中心，生活配套教完善；绿化率40；户型分析户型面积间隔面积（平方米）套数比例小二房584459333441大二房72338272192794三房一卫8539568192794三房二卫956811766152206大三房二卫140166882四房二卫135746882合计6810000中原CENTALINE26户型特点优点1、无电梯洋房，实用率高，达867；2、户型方正，厅开间大，厅大房大厨房大；3、一梯两户，南北对流。缺点1、厕所与厨房相连，需经厨房到达厕所，十分不便；2、部分房间采光较差，部分单位没有阳台；3、产品较落后。户型图两房单位中原CENTALINE27三房单位四房单位中原CENTALINE28项目三鹤山碧桂园地理位置鹤山大道623号鹤山市汽车总站斜对面规模首期规划建有“翡翠苑”独立花园别墅区，“星月苑”浪漫阳光别墅区，“叠彩轩”优雅洋房区3个组团；二期“盈水翠庭”独立花园别墅区，“映蓝天”浪漫阳光别墅；三期“水畔翠庭”独立花园别墅，浪漫阳光别墅、“空中花园”洋房组团；四期“精钻小”户型洋房组团“翠苑”即将隆重面市；五期是鹤山目前最大的纯独立别墅组团云天翠岸。推售组团花岸林溪，包括了第七期洋房组团花岸和第八期别墅组团林溪的雁山凤舞A区及B区销售均价2008年1月5日发售“花岸”组团洋房90套，均价3600元/平方米；“林溪”双拼别墅组团24套，面积280562平方米，价格约11000元/平方米楼盘定位给你一个五星级的家楼盘卖点1、碧桂园集团实力雄厚；2、完善周到的物业管理；3、五星级酒店；4、生活设施齐备。户型分析户型面积中原CENTALINE29花岸洋房产品情况户型面积数量比例2房2厅75平方米12133房2厅104119平方米30314房2厅126127平方米5456此次推出的花岸洋房为6层高的多层住宅，一梯四户，共96套。户型比例较为平均，中小户型和4房大单位的比例基本达到了各占一半。户型特点优点1、无电梯洋房，一梯四户，实用率高达9215；2、户型方正，采光和通风较好；3、四房单位主人房采用270O落地窗设计，扩大景观视野，同时使外立面更富立体感；4、双阳台设计，观景阳台和生活阳台，功能分区更细致。缺点1、无电梯，档次较底；2、无飘窗，空间利用较差。中原CENTALINE30项目四坚美园地理位置鹤山沙坪镇鹤山大道南（鹤山汽车总站对面）发展商鹤山市坚美房地产开发有限公司投资商坚美铝材规模占地5379亩，规划建筑面积